来源：马跃成企鹅号
大家其实都知道小产权房不受法律保护，但是，买小产权房的人还是很多。现在，差不多20多年过去了，小产权房的地位没变，但是处理起来的难度可是更大了。小产权的问题，说到底就是一个房价的问题，如果房价没有这么高，谁还冒着风险买小产权房？所以，解决小产权房的出路也应该从降房价开始，但是，降房价的难度却是也太难了，似乎是不可能的程度。这么多年，查处小产权房的问题，都是从处理买房人的角度出发，一些地区拆除了一些小产权房，也是让买房人血本无归。但是，并没有遏制住开发商搞小产权房的冲动。
我们一般都认为，购买小产权房是因为买不起大产权，因为房价太高承受不住，所以小产权房成就了低收入人群的置业梦想。不过，在北京的调查发现，事实并非如此，调查者发现，除通州个别项目外，购买小产权房的人多是为了“第二居所”而购房，甚至是为了住“别墅”，冒险买小产权房。换句话说，在北京，购买小产权房的人多数不是“买不起房子的没钱人”，而是在城里有房、有车的“有钱、有闲人”。这个调查应该具有可靠性，我们在平常活动中，也能发现在浅山地带住别墅的，都有不止一套房子。并且这些别墅区，还有很多房子闲置，很多年也没有人住。此外，在北京买一般小产权房的，也有一些外地的投资者，他们投资大产权房，可能各种原因，不能购房，又想在北京留一套房备用，就买了小产权房。但是，真正刚需的北漂们，反倒是都到河北这几个环京楼市买房去了。
北京这个情况，和外地有些不一样，很多地区的小产权房和大产权房概念不清，买房的人并不是很清楚这个问题。并且都是根据城市化发展起来的，具体按照什么身份立项的，很多购房人并不懂，这也为小产权房发展制造了条件。小产权房的形成很复杂，有的是合理不合法，有的是合理合法，但是手续不齐。所谓的小产权房，根本上就是没有经过国有土地转换这个环节，这是一个标准答案。特别恶劣的是侵占农田、林地建设的小产权房。北京的小产权别墅区大多数是这样的。最多的小产权房是城中村改造和城市化进程中发展起来的。所以，不同的小产权房风险也不一样。
小产权房在全国泛滥，主要原因，是监管不力，虽然有关部门也发布过警示，但是，很多小产权房在建设的过程中，没有人进行监管和查处，很多可能还有官方背景的支持。过去一段时间，经常举办房展会，而很多小产权房就是堂而皇之地在展会上进行销售。在报纸、电视台做广告卖房的也很多，人们面对这么大的场面，即使知道是小产权房，也就很容易忽视其风险了。有些地方的网友反映，当地县城小产权房占到一半的比例，所以，这种情况，下，小产权房就不是违法的问题了，已经转化成怎样让他合法的性质了。谁都不相信小产权房会有风险问题，这才是导致小产权房泛滥的真正问题。所以说，小产权房的情况，一定要区别对待。
对于小产权房，有专业人员总结出五大风险和危害：其一，集体土地上建设的房屋不能向本集体经济组织以外成员销售，所以不受国家法律保护，在拆迁时也没有补偿；其二，这类房子不能上市交易，但是私下交易也不受法律保护，因此变现的难度就很大；其三，如果是占用耕地建设的房屋，违反了国策，拆除的风险更大一些；其四是扰乱房地产秩序的建立，打乱了正常的国家计划；其五，别墅产品类型居多的小产权房，由于相对属于少数，与当地村民的矛盾也很大，如果农民反悔，就可能财物两空。北京有一个别墅区，有50多套房屋，20年了，入住率不到一半，原因是有些房主都是干部，但是，现在反腐声量这么大，买了房也不敢动了。因为当时，租期只有20年，据说，当地农民正准备以拆房还农的理由，把房子要回来。
当时有个著名的案子叫“农民强制收回李玉兰夫妇房屋纠纷案”，具体是， 在２００２年７月花４．５万元，从村民手里购买了一处闲置宅基地房。但在2007年７月，李玉兰夫妇收到了通州区法院的一审判决书。判定李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效９０天内腾退房屋。法院给出这样的判决是因为，李玉兰的身份是城市居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。
当时，外还有１１名在宋庄买房的艺术家遇到了和李玉兰一样的尴尬，他们也被村民告上法院要求退还原来的房子。 这些艺术家们购买的房子被称为“小产权房”，也是因为占用集体土地建造的住宅。按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
幸运的是，当地镇政府支持画家维权，尽量减少画家的损失。然后统一规划建设画家村小镇，这个就有了政府背景，画家们当然也就放心了，画家村升级改造之后，宋庄镇的发展就不一样了。不过，十几年过去了，今年，宋庄画家村又遇到了一个大问题，就是，当时建设画家村的时候，画家们与镇政府签订了50年的土地租赁合同。但是，今年宋庄又迎来拆迁潮，说是，50年产权都是小产权，画家们何去何从？有人说，准备逃到海南去，再建设一个画家村。不过，最近当地政府表态了，说，不管怎么拆迁也不让画家吃亏，宋庄坚持建设特色文化小镇的目标和规划没有改变，宋庄只会越来越好，房子也越来越好。
由于“小产权房”实质上是无产权房，不受法律的保护。如果集体要求收回房产或者因为政府规划，要求拆除，购房人的利益无法得到法律支持。像宋庄这样的情况也是特例，画家村成为特色小镇的主要元素。并且也是现有画家来，后来才有了画家村。
这么多年， 尽管国家房地产调控措施从未手软，但全国的房价还是一路高歌。打 “小产权房”以其低廉的价格，在全国楼市大震荡中，也是不断发展壮大。 “小产权房”在各地以各种名义存在已久，走到今天已呈难以收拾的局面。
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