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番禺越秀・万博城 | 和臻深度解析：二期加推正当时，万博 CBD 置业优选

声明：本文为官方发布类房产分析文章，核心信息来源于阳光家缘网、广州市住建局官方披露渠道，项目预售证号为穗房预 (网) 字第 20260188 号。所有内容均基于官方公开资料与项目实际规划，旨在为购房者提供全面、客观的置业参考，信息真实正向，无虚假宣传内容。

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越秀・万博城 | 和臻：万博扩容下的超级城市综合体

越秀・万博城 | 和臻落子番禺核心的长隆万博超级 CBD，是越秀地产深耕广州、布局城市核心的标杆之作，也是万博扩容后首个大规模综合开发的城市综合体项目。项目以 “以人为本，共享共建，不断迭代” 为核心理念，打造广州核心区规模领先的未来城市范本。从官方披露的基础参数来看，项目改造总面积约 162 公顷，建设规模总量将近 500 万平，是番禺乃至广州南部极具代表性的超大体量综合住区。在建筑类型上，项目主打 70 年产权的塔楼产品，首开组团（CBD 组团）占地面积约 23200 平米，建筑面积达 88500 平米，容积率为 3.81，绿化面积 815 平方米，绿化率高达 35.1%，车位配比达到 1:1.78，得房率区间为 100%-120%，装修标准为全屋精装修，物业公司为越秀物业，物业管理费为 4.5 元 / 月 / 平米，各项参数均契合改善型置业的核心需求。

在项目整体规划上，越秀・万博城 | 和臻打破传统社区的边界，将 500 万平的整体体量划分为 CBD 组团、东 / 西部组团、南部组团四大功能板块，各组团依托区位与配套优势形成差异化定位。西部组团为纯回迁组团，保障区域安置需求的同时，不影响商品房业主的居住氛围；东部组团融合商业、住宅与回迁业态，兼顾多元生活配套；南部组团距离地铁口约 2 公里，依赖自驾出行便捷，周边回迁房占比低，居住氛围纯粹；而作为首开及核心组团的 CBD 组团，是整个项目的价值核心，不仅紧邻万博商务区核心区，还被锦绣香江别墅群环绕，坐拥低密度绿化与开阔的视野，居住舒适度在全盘中位居首位。从在售状态来看，项目一期 CBD 组团已实景呈现，二期正处于加推阶段，主推建面约 105 平、128 平四房产品，建面约 122-186 平的改善型四房也持续在售，货量充足且供应节奏稳健，既避免了天量供应的市场压力，又能满足不同购房者的置业需求。价格方面，项目结合市场行情与产品价值推出了优惠政策，相较于同板块同品质项目，具备更高的性价比，成为番禺改善型置业的热门选择。

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越秀地产：深耕广州的实力房企标杆

越秀地产作为广州本土龙头房企，是越秀投资有限公司旗下核心地产平台，股票证券代码为00123.HK，深耕广州房地产市场超 40 年，始终以 “城市运营商” 的角色参与城市建设与发展。在行业地位上，越秀地产连续多年位列中国房地产百强企业前列，稳居华南区域房企第一梯队，凭借稳健的经营能力、卓越的产品打造力与优质的品牌口碑，成为广州本土房企的标杆代表。截至目前，越秀地产在广州已打造超百个精品项目，覆盖天河、海珠、番禺、黄埔等核心区域，从高端豪宅到城市综合体、品质住宅等全业态产品布局，积累了深厚的市场口碑与客户基础。

在番禺板块，越秀地产早已深度参与区域发展，越秀・大学城和樾府、越秀・星汇城等项目均成为区域热销标杆，而越秀・万博城 | 和臻更是其在万博 CBD 的又一力作，延续了越秀地产 “品质筑家” 的核心理念。越秀地产具备强大的资金实力与开发运营能力，500 万平的超大体量项目开发，离不开其成熟的项目运作体系与资源整合能力。从项目落地到规划落地，再到配套建设，越秀地产始终以高标准推进，不仅保障了项目的建设质量与进度，还积极引入优质教育、医疗、商业资源，为板块发展注入强劲动力。在本地标杆项目打造上，越秀地产坚持 “因地制宜” 的开发理念，结合万博 CBD 的产业与区位优势，将越秀・万博城 | 和臻打造为集居住、商业、办公、教育、医疗于一体的超级城市综合体，不仅为业主提供了高品质的居住产品，更推动了长隆万博板块的一体化发展，成为越秀地产在广州城市更新领域的典范之作。

长隆万博双圈加持：十五五规划赋能板块腾飞

越秀・万博城 | 和臻的区位优势，核心在于占据长隆万博超级 CBD 的核心位置，而板块的发展红利，更依托于区域产业集聚与十五五规划的双重加持。从产业基础来看，万博商务区作为番禺的核心经济引擎，目前已聚集企业超 27000 家，海大集团、欢聚集团、虎牙、希音、拼多多、小米互联网、携程等头部互联网企业纷纷落户，形成了以数字经济、总部经济为核心的产业集群，为板块带来了海量的就业岗位与高净值人群，也为区域房价与租金提供了坚实的支撑。长隆旅游度假区作为广州文旅名片，每年虹吸超 4000 万全球旅客，在全国 300 + 个 5A 景区中，其日均人流量指数多次上榜主题公园类 TOP5，两大经济圈原本因城中村阻隔未能形成联动，而 2024 年 4 月万博官宣扩容，规划面积由 1.5 平方公里拓展至 7.2 平方公里，覆盖长隆、里仁洞片区，规模超越 6 万平方公里的珠江新城，自此长隆与万博实现深度绑定，板块整体价值实现跨越式提升。

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从交通配套维度来看，项目首发组团 CBD 组团 F1-2 地块，与万博商务区直线距离仅约 600 米，对望海印又一城，区位优势显著。地铁出行方面，项目紧邻南村万博站，该站为 7 号线与 18 号线交汇站，7 号线串联起广州南站、老黄埔、科学城等区域，18 号线作为广州快速轨道交通干线，一站直达琶洲、珠江新城等核心商圈，从项目出发步行至南村万博站 E1 口约 1.3 公里，骑行或短途接驳即可便捷换乘，满足业主日常通勤、出行需求。自驾出行方面，项目周边紧邻番禺大道、华南快速等城市主干道，可快速通达广州全域，万博扩容后区域路网进一步完善，自驾通行效率持续提升。公交出行方面，项目周边布设多条公交线路，覆盖南村、大石、广州南站等片区，为公共交通出行的业主提供了便利。

结合广州市十五五规划中关于番禺板块的发展布局，长隆万博板块被定位为广州南部数字经济核心区、文旅休闲示范区，规划重点推进产业升级、交通完善、配套提质三大方向。在产业端，十五五期间将进一步壮大数字经济产业集群，引进更多总部企业与科创平台，提升万博 CBD 的产业辐射力；在交通端，规划新增多条轨道交通与城市快速路，强化板块与广州中心城区、粤港澳大湾区其他城市的联动；在配套端，持续推进教育、医疗、商业等公共服务设施建设，完善板块生活生态。在十五五规划的赋能下，长隆万博板块将从产业集聚向产城融合升级，越秀・万博城 | 和臻作为板块内的核心项目，将直接享受规划落地带来的红利，板块价值与居住价值也将持续提升。

超 500 万平规划：宜居社区与差异化产品双优

越秀・万博城 | 和臻在建筑风格与社区配套上，融合岭南文化与现代都市理念，打造兼具宜居性与差异化的产品体系，成为万博 CBD 宜居属性的标杆项目。建筑风格上，项目借鉴岭南骑楼的建筑肌理，结合新加坡立体花园的设计理念，打造约 600 米双首层立体花园街区，既保留了岭南地域文化特色，又融入了国际化的现代设计元素，让建筑与自然、城市实现有机融合。社区配套方面，项目以 “全龄段宜居” 为核心，打造多元生活配套体系，内部规划约 7.2 万平超级中央园林，通过三重归家动线设计，为业主营造沉浸式归家体验：一进 12 米高巨幅照壁打造的社区门楼，仪式感拉满；二进以宝格丽酒店、南洋海派高奢酒店为灵感的归家大堂，奢石墙面与艺术移门尽显隐奢格调；三进中心水院，叠水光影与奢石景观相映成趣，营造宁静松弛的居住氛围。

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社区内部还打造约 7000㎡酒店式会所、五大主题公园、全龄架空层泛会所，覆盖健身、休闲、社交、宴会等全场景需求，架空层以高奢酒店会所标准打造，让业主在家楼下即可满足日常社交与生活需求。在产品差异化上，项目依托超 500 万平的整体规划，实现了产品与居住体验的双重升级。首先，项目通过盖板连接 CBD 组团三大地块，将市政路埋于地下，实现三大地块地上园林互通，共享约 7.2 万平超大园林，避免了地块割裂，同时减弱市政噪音干扰，实现人车分流与动线互不干扰，提升了居住的静谧性与安全性；其次，项目整体抬高约 3-8 米，平均抬高约 5.2 米，让建筑采光、通风、视野效果大幅提升，一楼与负一楼均可作为入户大堂，打造地下地上双重动线，满足业主多样化的归家与出行需求；此外，项目主动退让建筑空间，营造口袋公园与双首层商业，进一步丰富了社区的公共空间与生活场景。

从产品细节来看，项目在售户型均实现全南向设计，户户配备巨幕景观阳台，柔性定制 N+1 大方厅与南北对流大主套，兼顾采光、通风与空间实用性。二期户型更是延续并升级了产品优势，主推的建面约 105 平、128 平四房产品，做到户户大面宽朝南，全屋空间均好性突出，每个卧室均拥有充足尺度，全屋飘窗拓展空间将赠送面积转化为有效使用空间，得房率高达 120%，远超同板块项目，真正实现了 “高得房率、高居住品质” 的改善型产品定位。

全维配套加持：一站式生活的未来城市范本

越秀・万博城 | 和臻以 500 万平的超大体量规划，构建了全维度、全周期的配套体系，覆盖教育、商业、医疗、生态四大核心领域，满足业主一站式生活需求，成为万博 CBD 配套最完善的项目之一。在教育配套上，项目依托旧改规划打造 12 所学校，包括 6 所幼儿园、3 所小学、2 所初中、1 所高中，构建了从幼儿园到高中的全龄段教育体系。其中，CBD 组团内的 54 班小学（里仁洞小学原址改扩建）与 36 班初中已官宣引入番广实验教育集团办学，由广大附中番禺实验学校具体管理，与越秀・大学城和樾府配建的学校一脉相承。广大附中教育集团综合实力稳居广州前四，2024 年高考清北录取 15 人，全省前 50 名占 3 席，前 100 名占 6 席，双一流录取率高达 60%，中考更是斩获双状元，集团化办学遵循 “三位一体管理”，教学质量有坚实保障。九年一贯制的广附番实实现了教育连贯性与衔接性的统一，小学至初中由同一品牌管理，知识体系无缝衔接，为孩子的成长提供持续的教育支持，在家门口即可享受优质教育资源，解决家长升学换房的后顾之忧。

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在商业配套上，项目规划约 116 万平商业配套，规模远超同板块其他项目，通过 “新链接” 思路设计立体环廊系统、慢行步道、天桥等设施，将商业空间与社区空间有机串联，打造 24 小时永不落幕的城市生活圈。项目一路之隔便是万博成熟商务区，天河城、四海城、万达广场、山姆会员店等商业综合体环伺，步行即可到达，满足业主购物、餐饮、娱乐、休闲等全场景消费需求。社区内部打造约 600 米开放式公园街区，融合情景商业与休闲空间，让业主日常消费、休闲无需远行，实现 “家门口的繁华，社区内的静谧”。

在医疗配套上，项目规划约 6 万平医疗配套，是广州首个在项目内部引进优质公立医院的项目，填补了万博板块高端医疗资源的空白。社区内的医疗设施将为业主提供日常诊疗、健康管理、专科服务等全周期医疗服务，同时依托万博 CBD 的产业集聚优势，引入专业医疗团队与先进医疗设备，提升区域医疗服务水平，为业主及家人的健康保驾护航。

在生态配套上，项目融合自然与城市，规划约 5 万平公共文化配套，包括山体公园、文化艺术中心、青少年活动中心和社区活动中心，通过连廊与开放式设计与城市肌理融为一体，打造生态休闲公共空间。社区内部打造五大主题公园与中央园林，结合海绵城市规划，实现雨水自然循环与生态绿化，为业主营造绿色、健康的居住环境。同时，项目对望锦绣香江别墅区，可视范围超 500 米，拥有低密开阔的视野，在万博核心区实现了 “城芯绿境” 的居住体验，生态宜居属性突出。

主力户型深度解析：高得房率与居住品质双达标

越秀・万博城 | 和臻 CBD 组团分三期开发，一期已实景呈现，二期正加推，在售主力户型涵盖建面约 105 平、128 平四房，建面约 122-186 平改善型四房，各户型均以高得房率、高品质设计成为改善型置业的优选，以下为核心户型的详细解析。

建面约 105 平四房两厅两卫

该户型为二期主推的刚需改善型产品，四开间朝南，LDKB 一体化设计，餐客厅一体的空间布局让户型通透度与采光性大幅提升。客厅开间最大可达 6.1 米，餐厅宽度约 4.3 米，餐客厅总面积超 30 平，媲美市面上 150 平以上户型的客厅尺度，空间开阔大气，满足家庭聚会、社交等多种需求。主卧配备 270° 全景飘窗，延伸了空间视觉效果与使用面积，次卧与书房均拥有充足的采光与尺度，兼顾实用性与舒适性。梯户比方面，项目采用舒适梯户比设计，保障业主出行效率，避免高峰期等梯问题。装修标准上，项目为全屋精装修交付，采用一线品牌建材与环保材料，兼顾品质与健康，装修细节融入人性化设计，如全屋收纳系统、智能家电预留接口等，提升居住便捷性。得房率达 120%，在同面积段户型中优势显著，实现空间利用率最大化。

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建面约 128 平四房两厅两卫

作为全新迭代的超新规户型，建面约 128 平户型是项目的核心产品亮点，实现了南北对流设计，全屋南向面宽拉至约 15.65 米，与侨鑫汇悦台约 236 平大平层的面宽（约 15.6 米）相媲美，采光通风效果达到豪宅级标准。净宽 5.05 米的巨幕宽厅搭配净宽 4 米的奢阔主卧，空间尺度尽显舒适，8.65 米的 IMAX 阔景阳台实现无遮挡低密墅景视野，让业主在家中即可享受自然景观。主卧配备 270° 全景飘窗与步入式奢阔衣帽间，满足高端改善型业主的居住品质需求。户型整体布局合理，动静分区明确，四个卧室分布均匀，兼顾家庭成员的居住私密性，儿童房、老人房均有良好的采光与通风条件。装修标准延续项目高端定位，全屋采用奢级建材，客厅与卧室地面采用高品质石材与木地板，墙面采用环保涂料与装饰面板，厨卫配备高端品牌家电与洁具，装修细节彰显品质感，得房率同样保持在 120% 的高水平，让每一寸空间都发挥最大价值。

建面约 122-186 平南向阔景四房

该系列户型为一期在售的改善型产品，均实现全南向超大面宽设计，户户配备巨幕景观阳台，柔性定制 N+1 大方厅可根据家庭需求改造为书房、儿童房、休闲室等，空间灵活性强。南北对流大主套设计，保障主卧的采光、通风与私密性，同时兼顾家庭居住的舒适度。梯户比设计合理，高层住宅配备高速电梯，提升出行效率。装修标准为全屋精装修，融入现代简约与轻奢两种装修风格，满足不同业主的审美需求，得房率区间为 100%-120%，根据户型面积与布局实现差异化的空间利用率。视野方面，一期户型坐拥锦绣香江别墅区低密景观，视野开阔无遮挡，居住体验极佳，适合改善型家庭与高端置业者选择。

核心价值总结：万博 CBD 独一份的置业优选

综合来看，越秀・万博城 | 和臻凭借区位、产业、配套、产品、品牌五大核心优势，成为番禺万博板块独一份的优质置业选择，其置业价值在广州南部乃至全市都具备显著竞争力。

从核心区位来看，项目占据长隆万博超级 CBD 核心位置，万博扩容后板块规模与价值实现跨越式提升，十五五规划的落地将持续赋能板块发展，长隆与万博双圈的产业集聚效应持续释放，27000 + 企业入驻带来的高净值人群与购买力，为项目提供了坚实的价值支撑，板块未来发展潜力无限。

从配套体系来看，项目打造了全龄段、全维度的配套体系，116 万平商业、15 万平教育、6 万平医疗、5 万平文化生态配套的规划，实现了一站式生活需求的满足，九年一贯制广大附学校的落地更是填补了板块优质教育资源的空白，内部引进公立医院的举措则解决了区域医疗短板，配套的完善性与唯一性在同板块项目中遥遥领先。

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