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这还用想，毫无疑问就是让同行闻风丧胆，让买家欲罢不能的房产届小米——保利发展。
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这两年保利从荔湾到海珠西再杀到一江两岸，手起刀落，把周边的竞品都卷得不要不要的。
下半年，这条鲶鱼借着全运会的春风游到了天河东。
这一次是否会像以往一样，自损800，杀敌1000，用同样的打法去整顿天河东颓靡的市场呢？
这个项目是不是像网传的一样，用二分之一的价格就能撬动千万豪宅的配套呢？
-天河东航天奇观地块-
接下来我会从项目区位，产品分析，买前须知和定价策略四个维度，掰开了揉碎了给大家详细聊聊。能不能买，多少钱值得买，是哇众取宠还是货真价实，一篇文章告诉你答案。
我把项目海量航拍，近一年周边小区的成交价，包括日照模拟，户型实测全部都整理出来了，评论666领取
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No.1
项目区位
就在今年的5月30号，保利以底价22.5亿，折合楼面价3.05万每平方拿下了这一块航二西地块。
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随后不到几天，广州就公布了收紧新规报建的文件，可是把保利整得一愣一愣的。
说起来挺有意思的，保利当年以荔湾的花语和岸，打响了广州第一个新规产品的号角，到最后也是他亲手关上了新规浪潮的门，主打一个有头有尾，首尾呼应啊。
项目位于天河东奥体板块，天河东啥也不多，房子多，过去十年，超过80%的新房供应都集中在这里。
整个天河东可以把它分为两个片区，分别是天河智慧城和天河智谷。
如果加上吉山村，可以细分为5个小板块，分别是广氮板块，奥体板块，牛奶厂板块，吉山板块和智慧城板块。
由于天河东的竞品太多了，每个板块的功能和特点都不一样，接下来我会说得稍微详细一点，以便大家在竞品对比上有一定的参考。
广氮板块
首先说的是广氮板块，前身是氮肥厂改造，这里和奥体板块一样，由于限高的原因，主要打造都是低密小区，画了很多年产城融合的饼至今也没有看到有太多产业落地在此，前两年引进了清湾十二年制，是天河教育届的新力军。
奥体板块
奥体板块围绕着湖景和山景不错的生态环境，早期以帝景山庄为开山鼻祖，发展低密豪宅群，前赴后继的还有合景臻颐府，漫云，观樾，前两年引进了天外的区属龙头，属于天河东的富人区。
另外旁边的保利天汇属于低配版本，分五期开发，19年首开到现在，经历了从热销到滞销，从高位到低谷的完整行业周期。
牛奶厂板块
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旁边的牛奶厂属于近十年备受争议的板块，以四大金刚为主从2015年开始供应，由于引进了华阳和体育东教育集团，当年吸引了大量天河中产扎堆 曾经二手房价格冲到8万单价，经常拿来和同期的广钢做比较。
由于周边大量供应的挤压这几年的房价惨遭滑铁卢硬着陆。
吉山板块
隔着一条珠吉路，就是吉山板块，这里是天河东的价格洼地，引进了体育东和天外，属于奶厂的平替版，当年因为一句“是天河就够了”毒害了多少人上车这里。
智慧城板块
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最后就是智慧城板块了，这里主要发展互联网及汽车产业，是天河东产业，商业最集中的板块，相反也是房地产开发最薄弱的板块，早期的华南御景园，慧源山庄存在感极低，这两年陆续才有新的项目开推出，周边主要以村小为主，今年引进了广州中学的教育集团，补足了一点教育短板。
大家有没有发现，我一直在强调这里的教育，不是因为这里的教育有多好，是除了教育和生态以外，真的没啥好讲的。
天河东的地铁和商业这方面真的太弱了，这么大的板块只有一条21号线串联着。大部分的楼盘和这条地铁线是不沾边的，而且说了这么年多规划的地铁蓝图目前还是画饼状态。
天河东，扛起了天河去库存的大梁。同样的总价，和广钢，海珠西，万博，甚至旁边的老黄埔也可以分走你一部分客户。
这几年缺少配套的兑现，你看就一条悦景路被人吐槽了多少遍，如果没有全运会面子工程的加持，都不知道什么时候才能拓宽。
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楼市新闻热点：
今天，楼市君顺藤摸瓜深入调查发现，珠城二手房金融客曾经钻的漏洞，都被堵上了。
一方面，是评估价和经营贷审核变严，有银行要求至少持证1年。
另一方面，GH、NH、JH等，多家银行“房贷按揭返点”被全面叫停。
壹
今年金融客的阵痛，还在继续。
1、评估价、经营贷、空壳公司审核变严，经营贷违规流入楼市会立即抽贷。
GH工作人员明确表示，想拉高评估价高贷的正在被严查，经营贷贷款成数也没以前高了。
以前可以抵押系统评估价的90%左右，现在最高只能做85%，还要求公司资质1年以上，同步核实是否正常经营。
JH的红线同样要求必须持证一年，真实经营的公司才给放款。
这也意味着，以前新开一家空壳公司，拿着新证去做经营贷的漏洞，给堵上了。
经营贷现在GH最低可以做到2.65%，但要求流水覆盖负债和月供的1.1倍，对客户资质的审核也比较严。
更重要的是，工作人员明确表示，一旦发现经营贷违规流入楼市或者股市等，会立即抽贷，要求返还资金。
现在包括JH、NH、ZH等几乎所有银行都在集体抓严。
总的来说，这有效阻止了这条灰色产业链形成闭环。
这次为啥抓得这么严？
跟经营贷暴雷有关，为纠正行业风气，官方还针对违规操作的银行和个人开出了“罚单”。
8月1日国家金融监管局公开对NH行政处罚1020万；7月29日对中国GH广州五羊支行罚款280万。
2、房贷按揭返点3‰-1.5%，也全面被叫停。
早几年行情好的时候，部分中介和业主求着银行放款，现在反过来了。
尤其近几年新增房贷骤降，部分银行也在内卷给业主或者按揭机构返点，就像中介为了多开单，给你返佣一样。
据知情人士透露，目前ZH、GF、MS、PA、ZX等银行，已全面叫停返点。
GH从7月25日开始新进件的，全面叫停返点，7月底审批通过且8月底放款成功的，可按旧政策返1.2%。
房贷按揭返点数一般根据数额来定，从3‰-1.5%不等，冲业绩可能更高。
什么概念？假设贷款500万，按照GH此前的1.2%返点计算要返6万。
有的还送800元京东券、电煮锅等等。
这样一来，银行的收益被挤压，对整个行业的发展更是个毒瘤。
其实早在2010年，中国银行协会就明令禁止金融机构等停止以任何形式收取返点费用，如今再次整肃行业风起也在法理之中。
贰
事实上，像珠江新城这样，单价高并且市场变化迅速的板块，确实很容易被金融客钻空子。
楼市君认为，这轮严查、严禁之后，珠城二手房的行情可能更趋于稳定。
一方面，投机买家出局，市场才能回归理性。
不可否认的是，目前珠城的二手行情，跟金融客密切相关。
他们在行情好的时候高杠杆“炒房”，在行情差的时候出逃，给板块带来了不小价格波动。
我们也能看到，这些金融客的目标，大多数都是刚需盘中的小户型，而大户型的价格一直都很稳健。
比如中海花城湾，今年成交的二手房中，小户型与大户型的价差就在进一步拉大。
因此，只有剔除这一部分成交，才能代表珠城真实的行情。
很简单的道理，大部分珠城业主，其实都不会轻易出手，支撑珠城房价的，永远是那一批有钱的自住买家。
另一方面，珠城价值仍在，不需要过多炒作。
从城市层面上看，珠江新城作为广州CBD，其核心的地段价值依然存在。
随着广州经济发展和城市建设加速，珠江新城的吸引力也不会消失。
在前不久，珠城马场地块迎来项目备案，直接成为楼市讨论的热点，就是一个明证。
越秀牵头！跑马场备案获批，投资超150亿！
总的来看，违规放贷收紧可以说是市场下行之下，防范金融风险的重要举措。
楼市君也建议，如果现在入手，不仅要关注房价，也要关注房屋品质、配套设施、物业服务等方面。
特别是珠城二手楼龄集体“奔三”，这些才是影响后市价格的关键因素。
至于使用违规贷款，最好是一点都别碰。
