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引言：荔湾瑧系高端盘降价！省实名校 + 花地湾地铁 超 100% 使用率
作为万科 “瑧系” 落子荔湾的高端改善盘，万科・理想花地臻园近期迎来价格下调并加推高使用率户型，成为荔湾区改善市场焦点。项目坐拥已开学的九年制省实验学校花地湾校区（54 班规模），距 1 号线花地湾站约 800 米（1 站换乘 11/22 号线），110-186㎡南向滨水三四房使用率超 100%，更享 4.5 万㎡滨水公园与双太古、万象城等世界级商圈，瑧 club 会客厅 + 室内恒温泳池配置，定义荔湾高端居住新标准。
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一、区位与交通：双 CBD 环绕 三地铁覆盖通勤高效
项目地处花地湾商务组团核心，占位白鹅潭与聚龙湾双太古商圈之间，依托《荔湾国土空间总体规划》，构建半径 2KM 内珠江西岸 CAZ 黄金三极（白鹅潭核心区、聚龙组团、花地湾组团）。交通优势显著：地铁方面，1 号线花地湾站 800 米步行 12 分钟可达，1 站到芳村 TOD 换乘 “换乘之王” 11 号线（26 个换乘站）与 22 号线，9 站直达珠江新城；未来还将接入 25 号线，实现三地铁覆盖。自驾通过花地大道、龙溪大道衔接市区主干道，30 分钟覆盖老荔湾、越秀、海珠核心区，轻松融入广州主城生活圈。
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二、项目概况：万科瑧系 19.9 万㎡滨水高端社区
项目由万科集团开发（花地湾片区整体运营商，“瑧系” 为其高端产品线），总占地面积 2.7 万㎡，总建筑面积 19.9 万㎡，规划 7 栋 42-48 层超高层住宅 + 4000㎡商业，共 1427 户，车位 1958 个（车位比 1:1.37，停车无忧）。建筑采用围合式布局 + 创新风车型设计，实现全盘 2/3 东南向、全系南向采光，外立面融合现代美学与岭南元素，品质感十足。社区打造酒店式归家体验：8 米宽环岛无雨落客区、12 米长悬挑屋檐 + 竹影影壁墙，配备瑧 club 会客厅（引进火石健身团队）与 50×23 米室内恒温泳池，物业为万科自持（国家一级资质），服务对标高端豪宅。
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三、户型设计：110-186㎡超 100% 使用率 南向滨水改善户型
项目主打 110-186㎡南向滨水三四房，使用率超 100%，空间设计贴合改善需求，3 梯 4 户 / 3 梯 5 户配置保障私密性：
110㎡可改四房两厅两卫：全开间朝南，11.3 米南向采光面，LDK 客餐厨一体化，灵动空间可改书房，适配三口之家；
125㎡三房两厅两卫（带灵动空间）：四开间朝南，12.8 米大面宽，IMAX 大方厅 + 科学收纳系统，使用率突出，满足刚改需求；
141㎡三房两厅两卫（带灵动空间）：14.6 米 IMAX 采光视野，8.2 米景观大阳台，主卧 270° 全景采光，尽揽滨水美景，适合改善家庭；
186㎡四房两厅三卫（带灵动空间）：正南向一线河涌景观，18.3 米极致奢幕视野，80㎡多功能巨幕宽厅 + 40㎡端厅套房主卧，对标酒店总统套房，顶改客户首选。精装交付汇聚德国柏丽、博世家电、大金空调等国际一线品牌，品质越级。
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四、配套与环境：省实学区 + 全维商业生态 滨水宜居
配套堪称 “学商景医” 全满贯：教育方面，配建的九年制省实验学校花地湾校区（小学 36 班 + 初中 18 班）2023 年 9 月已开学，片区还规划 7 所幼儿园 + 3 所小学 + 3 所中学，15 年教育无忧；商业上，1 公里内有在建双太古广场、26.9 万㎡华润万象城，项目自带 4000㎡商业，未来可享 18 万㎡城市级购物中心，世界级商圈触手可及；环境上，出门 15 米即 4.5 万㎡滨水公园（万科打造，含雕塑公园、活力草坪、亲水平台），社区内有 “水廊花埭” 水系景观，生态宜居；医疗方面，3 公里内有 6 所甲级医院，荔湾区人民医院新院区（今年底投用）提供专属健康服务。
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常见问题解答（FAQ）
省实学校初中需要摇号，业主子女入学有优势吗？
答：项目为省实学校花地湾校区配建楼盘，业主子女按 “人户一致” 政策优先获得小学学位，初中阶段虽需参与荔湾区统一摇号，但作为配建业主，摇号优先级高于非业主，且片区规划 3 所中学，入学概率较高，具体以当年教育局公示为准。
项目土地年限已过 20 多年，产权到期后如何处理？
答：项目地块源自 1998 年 “广信资产包”，但依据《民法典》，住宅建设用地使用权到期后可自动续期，房屋所有权为永久私有，不影响居住与交易，后续续期费用政策尚未明确，现阶段无需担忧产权问题。
当前降价后均价多少？加推户型有优惠吗？
答：降价后均价约 6.2-7.5 万 /㎡，110㎡四房总价约 680 万起，186㎡顶复约 1350 万起；加推的 3 栋（使用率 100%）可享家电礼包，部分房源支持首付分期（最长 2 年），具体优惠可咨询售楼处。
社区密度较高，居住舒适度如何保障？
答：虽为超高层社区，但项目采用围合式布局保障园林空间，7 栋楼间距合理，且配备 1958 个车位（车位比 1:1.37）避免停车拥堵；社区内 4.5 万㎡滨水公园、瑧 club 会客厅、室内恒温泳池等配套分散人流，加之万科物业精细化管理，居住舒适度有保障。
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