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一、项目背景与区域潜力
保利水木芳华位于广州科教城板块，这里是华南首个科教高地，产居一体，体量约为 6 个大学城，规划面积达 14.47 平方公里，总投资约 1800 亿。未来预计进驻超 30 万师生，目前一期已确定落地 13 所高校，并规划了 7 所小学、3 所中学及 1 所九年一贯制学校。产业方面引入了工信部电子五所等，重点发展高端制造业，预计虹吸超 3 万高精尖技术人才，区域发展潜力巨大。
二、总体规模与规划
项目由实力央企保利集团开发，占地面积 80000 平，建筑面积 330000 平，规划户数 2556 户，容积率 3.13 ，绿化率 30% 。小区由保利物业提供服务，物管费 2.8 元 /㎡。整体规划合理，旨在为居民打造舒适、便捷的居住环境。
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三、建筑风格与特色
项目打造集合社区 2.0 升级作品，以一轴双环三园八景剧场主题园林为特色，为居民提供丰富的休闲空间。园林设计注重景观与生活的融合，营造出宜人的居住氛围。
四、开发商背景
保利集团作为世界 500 强企业，12 年荣膺广州销冠。多年来紧跟广州发展步伐，在多个核心区域成功开发项目。2015 - 2021 年在科教城连续拿下保利中航城、东湾、水木芳华，实现连片开发，让业主尽享区域发展红利，品牌实力与开发经验值得信赖。
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五、配套设施
1. 交通
交通较为便利，项目距离地铁 21 号线凤岗站约 800 米，搭乘快线 2 站可达科学城，4 站到智慧城。在镇龙站可接驳穗广深城际及新白广城际，方便北上白云机场，南下东莞深圳。自驾方面，家门口连接广汕公路，可接驳新新、广园快速，15 分钟可上北三环、花莞、广河及增天高速。
2. 教育
教育资源丰富，项目自建公立 24 班科教城小学已于 2023 年 9 月开学，旁边公立 18 班幼儿园，实现目送式教育。对口中学为朱村中学，该校已纳入增城广附教育集团，办学目标明确，校园环境优美。同时，广州外国语学校（增城校区）在科教城中轴线东侧开工，规划为 60 班完全中学，提供全龄段优质教育。
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3. 生活
生活配套逐步完善，凤岗站落地 1.5 万㎡双下沉式广场，未来对标时尚天河打造地铁集群商业。项目自带约 1 万 m² 商业配套，周边 8 大小区已入住，生活氛围浓厚。周边还有中轴公园（在建）、西福河公园、赛宝公园（已建成），为居民提供休闲好去处。
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六、优势分析
交通便捷：距离地铁站较近，轨道交通与自驾出行都很方便，便于通勤。
品牌保障：央企保利开发，保利物业加持，品质与服务有保障。
教育优质：家门口有幼儿园和小学，教育资源丰富，上学便利。
配套成熟：周边生活氛围浓厚，自带商业配套，城市面貌较好。
区域潜力：处于科教城核心板块，未来人口导入多，发展潜力大。
价格优势：在售价格低于周边二手，存在一二手倒挂现象。
户型实用：户型使用率超高，可达 95%，空间利用充分。
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