⭕越秀·天悦云啟【售楼处＆营销中心@诚邀雅鉴】
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一、区位价值：庆盛先行区的国家级战略红利
越秀・天悦云啟坐落于南沙庆盛枢纽区块，作为国务院定位的深化粤港澳合作先行启动区，这里是南沙承接国家战略、链接港澳资源的核心节点。板块不仅享有税收优惠等政策支持，更已吸引奥飞数据、小马汽车等高端企业入驻，形成以 AI 产业为核心的科创集群；加之港科大（广州）于 2022 年正式开学，为区域注入顶尖科研与人才资源，预计未来将形成 “产学研一体化” 的高端产业生态。
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从区位潜力来看，庆盛枢纽是南沙唯一兼具高铁与多轨地铁的交通节点，通过广深港高铁可快速连通广深港三大核心城市，未来随着广中珠澳高铁（规划中）、地铁 22 号线 / 31 号线 / 33 号线（均规划中）的落地，将成为大湾区 “1 小时跨城通勤圈” 的关键枢纽。这种 “国家级规划 + 高能级交通 + 科创产业” 的三重加持，让项目成为南沙承接跨城刚需与投资需求的热门选择。
二、项目规划：产城融合的 33 万方全能社区
项目由国企越秀地产开发，总占地面积约 5.6 万㎡，总建筑面积约 33.7 万㎡，规划 “住宅 + 产研 + 商业 + 公园” 多元业态，打造 “产城融合” 的全能生活社区。一期开发 6 栋 17-26 层小高层，容积率仅 2.93，绿化率 30%，梯户比为 2 梯 3 户 / 2 梯 4 户，总户数适中，确保居住舒适度。
社区规划的核心亮点是 “五个一” 空间体系：“一个内谷 + 一个广场” 构建休闲开放场景，“一条低街” 打造潮流商业街，“一条高街” 超级空中连廊串联全域，“一个盒子” N + 聚所提供多元社交空间。其中超级空中连廊参考纽约高线公园与香港人行天桥设计，架空遮雨遮阳，直接连接居住地块、产研园区、港科大（广州）、东涌地铁站等，形成 “无边界环港科大生活圈”，彻底解决跨配套通勤的痛点。
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三、交通配套：跨城枢纽 + 超级连廊的立体网络
项目交通优势凸显 “跨城便捷性” 与 “内部连通性”：距离东涌地铁站仅数百米，通过超级空中连廊可步行直达；距离庆盛枢纽约 1.2 公里，搭乘广深港高铁 9 分钟可达东莞虎门，30 分钟至深圳北，35 分钟直达香港西九龙，实现 “半小时大湾区跨城圈”。
轨道交通方面，除已通车的地铁 4 号线，未来还将规划地铁 22 号线、31 号线、33 号线，形成 “四地铁交汇” 格局，一站可达番禺广场，快速串联广州主城核心区；自驾出行可通过东涌大道衔接南沙大道、广澳高速，1 小时内抵达珠江新城、琶洲等商圈。这种 “高铁 + 地铁 + 超级连廊” 的立体交通，对有跨城通勤需求的业主极具吸引力。
四、户型设计：100% 使用率的空间革新
项目在售建面 89-169㎡三至四房，主打 “高使用率 + 灵活空间”，是南沙首个实现 100% 使用率的项目，彻底颠覆传统户型的空间局限。核心设计亮点为 “LDKB+X 空间” 体系：
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LDKB 一体化：客厅（L）、餐厅（D）、厨房（K）、阳台（B）全打开，形成通透公区，增强家庭互动，同时最大化采光与通风；
X 空间灵活拓展：客厅旁的次卧与公区间为非承重墙，可按需改造为书房、儿童房或拓展客厅面积，满足不同家庭阶段需求。
具体户型中，建面 89㎡三房做到 92% 朝南，主卧配备独立卫浴与飘窗，阳台延伸生活空间，适配年轻刚需；建面 169㎡四房则注重改善需求，南北双阳台、双主套设计，部分户型可眺望港科大校园或社区园林，兼具私密性与景观视野。整体户型方正，收纳空间充足，精准贴合跨城家庭的居住需求。
五、配套资源：教育 + 商业 + 生态的全维保障
1. 教育配套：港科大赋能的高知氛围
项目自带幼儿园，2 公里范围内规划两所小学与一所完全中学（具体入读以教育局当年安排为准）；更关键的是，项目北侧紧邻港科大（广州）—— 这所全球排名 TOP34 的研究型大学，不仅为区域带来顶尖师资与科研资源，其设立的 10 亿元科技成果转化母基金，还将推动产学研融合，吸引高知精英聚居，形成优质社区圈层。此外，项目南侧约 500 米为民心港人子弟学校，进一步丰富教育选择，适配港澳家庭需求。
2. 商业与生态：自给自足的生活圈
商业配套方面，项目规划 “一条低街” 潮流商业街与大学广场，未来将引入餐饮、零售、便民服务等业态，满足日常消费；周边 3 公里内覆盖东涌广场、大润发等成熟商圈，自驾 10 分钟即可抵达，可补充多元化消费需求。生态配套上，项目规划滨水公园与街心公园，通过超级连廊可步行直达，闲暇时可散步、露营，享受自然休闲时光。
六、社区品质：国企背书的细节与服务
作为越秀地产在庆盛的标杆项目，品质把控贯穿全程：一期小高层设计确保 92% 户数朝南，均好性极强；人车分流设计保障社区安全静谧；越秀物业（国家一级资质）提供专业服务，物业费 3.2 元 /㎡・月，低于同区域豪宅项目，性价比突出。
更难得的是，项目通过 “五个一” 空间体系与超级连廊，构建了 “居住 + 产业 + 教育” 的无边界社区，不仅解决了庆盛当前配套不足的问题，更提前兑现了 “跨城宜居” 的生活场景，成为注重通勤效率与社区氛围的跨城家庭首选。
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