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星际云汇：科学城芯的璀璨明珠
一、项目概述：科技与品质的融合典范
星际云汇，坐落于科学城这片充满活力与潜力的土地上，由黄埔区国企龙头广开控股精心打造。项目位于香雪地铁上盖，占据科学城核心板块，是一座以商业、休闲、办公、生活四维一体的新型旗舰商业综合体。其设计由国际团队 DPA 亲自操刀，对标新加坡 “Scotts 大厦”、伦敦 “无尽城” 等国际垂直城市标志，致力于为居者和使用者带来国际化的高品质体验。
二、项目区位：潜力无限的价值高地
星际云汇位于广州市黄埔区开创大道与荔红二路交叉处，广州地铁 6 号线香雪站上盖。这里不仅是黄埔科学城的核心，更是广深科技创新走廊的动脉节点。科学城未来规划建设为工业总产值 “万亿” 强区，全力打造极具国际影响力的中国智造中心，区域发展潜力巨大，为项目赋予了极高的价值增长空间。
三、项目资料：细节之处彰显品质
产权与规模：产权性质为 40 年商业（2020 年拿地），占地面积约 3 万㎡，建筑面积约 15.5 万㎡，楼栋总数 6 栋。其中东地块 3 栋共 399 户，包含天幕星寓 324 套，百变复式 75 套。
物业与费用：由广州凯云发展股份有限公司提供物业服务，物业费用 4 元 / 月 /㎡ 。
楼栋与层高：东 1 栋 18 层，商墅 4 - 6 层 3 梯 7 户，公寓 7 - 10 层 3 梯 33 户，公寓 11 - 18 层 3 梯 21 户；东 2 栋 6 层，商墅 4 - 6 层 3 梯 6 户；东 3 栋 8 层，商墅 4 - 6 层 2 梯 6 户，公寓 7 - 8 层 2 梯 12 户。公寓天幕星寓层高 4.5 米，商墅百变复式层高 5 米。
产品与价格：天幕星寓主售面积 45 - 60㎡，百变复式面积 150 - 223㎡，参考价格 19XXX 元 /㎡ ，同时提供内部一口价、家电礼包以及物业管理费等福利。
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四、项目背景：国企实力保驾护航
开发商广州松瓴企业管理有限公司，由广州开发区控股集团出资设立，广开控股绝对控股、运作及出资。作为千亿龙头国企，其资产超 1200 亿，控股企业 14 家，参股企业超 110 家，雄厚的实力为项目品质提供了坚实保障，让置业者更加安心。
五、项目交通：多维交通，畅行湾区
（一）地铁网络
项目为地铁 6 号线香雪站上盖，无缝连通地铁 7 号线、21 号线，可快速直达珠江新城，轻松融入城市轨道交通网络，便捷畅达城市各处。
（二）有轨电车
有轨电车 1 号线、2 号线、3 号线香雪站始末站距离项目仅 100 米，进一步丰富了公共交通出行选择。
（三）自驾出行
项目门口开创大道和荔红二路交汇，连接开泰大道、广园快速等主干道。距离香雪站高速出入口仅 400 米，可通过广州绕城高速、京港澳高速、济广高速、广佛肇高速等高速道路，轻松畅达粤港澳大湾区各大城市，实现跨区域的便捷出行。
（四）公交出行
项目门前即是地铁香雪站公交总站，多条公交线路汇聚，方便居民轻松畅达区内各地，满足日常短距离出行需求。
六、项目配套：全方位配套，畅享便捷生活
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（一）商业配套
项目自配套 1 - 3 层超 3.5 万平方米商业，为居民提供家门口的便捷消费体验。3 公里范围内还有萝岗奥园广场、锐丰中心、飞晟汇、香雪未来城等 8 大商业体环绕，形成浓厚的商业氛围，满足各种购物、休闲、娱乐需求。
（二）教育配套
教育资源优质且丰富，3 公里范围内有国家示范级中学玉岩中学、省一级中学科学城中学、省一级中学广州第二中学，以及省一级小学香雪小学、省一级小学开发区第二小学等五大广州东部最优质学校，为孩子提供良好的教育环境。
（三）医疗配套
周边医疗实力雄厚，有广东省第二中医院黄埔医院、中山大学附属第三医院岭南医院两大三甲医院，为居民的健康提供坚实保障。
（四）休闲配套
休闲资源丰富多样，5 公里内有香雪公园、创新公园、萝岗儿童公园等十大公园环伺，让居民在繁忙的生活中能随时亲近自然，享受休闲时光。
（五）产业配套
项目雄踞黄埔科学城芯，位于世界 500 强总部走廊开创大道上，区域现有各类企业超 3200 家，涵盖 130 余家世界 500 强，占全广州 40%。周边汇聚信息技术、人工智能、生物医药三大世界级新兴产业集群，随着区域发展，将崛起为工业总产值 “万亿” 强区，为项目带来持续的发展动力和增值潜力。
七、项目价值：人口红利下的投资佳选
科学城已成为广州高科技人才集聚区，约 55 万常住人口使得租住需求十分旺盛。星际云汇稳握人口红利，租客源源不断，同地段同户型平均租金 4000 元 / 月，项目保底回报率约 5.5％，无论是自住还是投资，都具有极高的性价比和吸引力。
八、户型鉴赏：多功能空间，满足多元需求
项目采用楼体奢豪 6.7 米挑高大堂、3 层中空 Low - E 夹胶玻璃幕墙、智慧楼宇系统、立体星际园林等五大精工体系，品质卓越。挑高的设计带来双层享受，空间可灵活拓展。自住时可根据个人喜好进行个性化布置；也可作为网红直播间、设计工作室、服饰设计室等经营场所，满足自用、经营、出租、投资等多元需求。
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星际云汇凭借其优越的地理位置、强大的国企背景、便捷的交通、丰富的配套、可观的投资价值以及多功能的户型设计，成为科学城芯一颗璀璨的明珠，是追求高品质生活与投资回报人士的理想之选。
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广州楼市最新政策：
7月2日，广州住房公积金管理中心公布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）。
该征求意见稿提出，为充分发挥住房公积金制度支持保障作用，减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，结合广州市实际情况，制定本实施办法。
按照实施办法，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。
关于贷款额度、期限，办法明确，商转公贷款额度按申请时广州市公积金贷款政策核定，同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的60%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者为准。对于借款人实际可申请的商转公贷款额度不足以全额偿还原商业贷款本息的，需先补足资金。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，商贷可转为纯公积金贷款，此前市场诉求比较强，但一直未实施。近期扶持政策出现一些新变化，即从传统的刺激措施，转向促消费、惠民生、降成本。
“住房回归居住属性、一般商品或大宗商品属性后，市场买家以刚需、刚改为主导，这部分需求对价格、购房成本比较敏感。同时，各地推出各种展销会、以旧换新等措施，反映出近期住房政策向普通消费品促销的导向，广州出台‘商转公贷款’办法，也是属于此一序列。”李宇嘉称。
其进一步表示，在公积金缴存余额较高的情况下，个贷率低于警戒线（低于85%）的贷款人可申请“商转公”，此举可降低购房人的月供负担。“在就业和收入前景存在不确定性情况下，购房人对支出的节约敏感度提升，即便是小幅的月供节约，也能提高其入市积极性。”
对于哪些人可以办理“商转公贷款”，广州设定了相当明确的条件。
实施办法强调，借款人目前在广州市缴存住房公积金，在全国范围内未使用过住房公积金贷款（含贴息贷款、商转公贷款）。在申请商转公贷款时，除符合广州市住房公积金贷款相关规定，还应同时符合多个条件。
这其中包括，申请商转公贷款时，原商业贷款已放款5年以上且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款；申请商转公贷款时，贷款房屋是产权人家庭在广州市的唯一住房；原商业贷款在申请前24个月内没有逾期记录，以及在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上等。
对此，业内人士指出，只有纯商贷的自住房、唯一住房，才符合申请“商转公贷款”的前置条件。
“这部分人群很大程度上是之前购房的年轻人或新市民，他们不具备公积金贷款条件，或当时因商品房销售政策限制（例如2017年市场火热时，当时很多楼盘不接受公积金贷款），以及申请冗余而未能进行公积金贷款。按新办法，这部分人群可申请‘商转公贷款’，从中可以看出，相关部门降成本、促消费的政策用意较为明显。”李宇嘉表示。
对于广州将实施“商转公贷款”措施，业内人士认为，这或与当地市场行情变化有关。
58安居客研究院院长张波指出，从统计局公布的房价数据看，广州是一线城市中房价下行压力相对较大的城市，今几年以来一二手房市场仍处于深度调整过程中。
据麟评居住大数据研究院今日公布的监测数据，广州6月份二手房成交活跃度有所上升，但二手房价格仍维持下跌局势，6月广州二手房价格环比下降0.7%，同比跌4.9%。
一位房地产分析师介绍，近期广州市场成交出现转弱的迹象，近两个月广州二手房交易套数降至1万套以下，同比涨幅收窄，新房成交同比下滑，去化周期拉长。
“一些成交数据并不理想，但也应看到，广州次中心区位及外围区域，近期交易量出现较为明显的增长，这几个区域近几年以来房价调整较为充分，其成交占比也在提升。这显示出，房价经过调整达到一定的水平后，新市民等刚需‘上车’的入市积极性，被激发出来。”李宇嘉补充道。
事实上，公布“商转公贷款”实施办法前，广州在取消限购性政策方面，迈出了重要一步。
今年6月，广州发布《提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，关于房地产方面提到，有序减少消费限制。优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。
中指院华南分院研究主管陈雪强认为，广州提出将取消限制性政策范围扩展至限售和限价，并强调降低首付比例和利率，是对已实施政策的全面确认，向市场传递了强烈的宽松信号，将对提振市场起到重要作用。
在张波看来，今年是房地产市场深度调整的“过渡期”，为进一步稳定市场，部分城市可能会进一步放宽限购、限贷政策，加大对多孩家庭、新市民等群体的购房支持力度。
“不同城市以及同一城市的不同区域市场之间，虽然表现会不同，但市场会在分化中逐步形成新的平衡，在调整中孕育新动能。”张波如是说。
