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1、越秀·万博城|和臻项目概述
越秀·万博城|和臻坐落于番禺的核心区位，长隆万博超级CBD之中 。长隆万博区域优势显著，目前聚集企业超27000家，像海大集团、欢聚集团、虎牙、希音、拼多多、小米互联网、携程等众多互联网巨头纷纷入驻，为板块发展注入强大动力。长隆旅游度假区每年吸引全球超4000万旅客，在全国300多个5A景区里，其日均人流量指数多次在主题公园类榜单中位列TOP5。曾经，万博和长隆虽位置相近，但因城中村阻隔无法充分融合。直至去年4月万博官宣扩容，面积从1.5平方公里扩展到7.2平方公里，涵盖长隆、里仁洞片区，规模超越珠江新城，全力打造世界级地标商圈，自此二者深度融合，板块价值大幅提升。数据显示，长隆万博板块去年新房网签金额位居全市TOP3，足以见得其受市场认可程度。
越秀·万博城|和臻所在的里仁洞区域，是在超级CBD基础上规划建设的未来城市。官方资料表明，其改造面积约162公顷，是广州核心区最大规模，建设规模总量接近500万平，融合了办公、商业、文化、教育、医疗、住区、公园等多元业态，其中包含116万平商业配套、15万平教育配套、5万平公共文化配套以及6万平医疗配套。整个越秀万博城总建面约500万平，不过剔除回迁房及商服配套后，商品房仅约85万平 。按套均100平估算，预计产出8000套商品房，体量大致相当于1.5个万科城市之光（5000+套商品房），货量处于适中水平。
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2、产权及基础建筑信息
项目产权年限为70年，建筑类型为塔楼 。首开组团占地面积23200平米，建筑面积88500平米，容积率3.81，在居住密度上能较好地平衡居住舒适度与空间利用。绿化面积达815，绿化率为35.1%，为居民营造出较为舒适的绿色居住环境。车位配比1:1.78，能充分满足业主停车需求。得房率在100 - 120%，在同类项目中处于较高水平，意味着业主可使用的实际空间更大。装修标准为精装修，为业主节省了装修时间与精力。物业公司为越秀物业，拥有丰富的物业管理经验，物业管理费4.5元/月/平米，对应其服务品质，这一费用较为合理。
整个万博城依据规划大致分为4个组团 ，各有特点。东部组团商业、住宅、回迁均有布局，南侧存在一些不确定因素；南部组团距离地铁口2公里以上，出行更依赖自驾，但学校及医院就在楼下，周边回迁房少，居住氛围纯粹；西部组团为纯回迁组团，与商品房无关；CBD组团（首推组团）则优势突出，最靠近万博商务区，配建大量商服文娱配套，离地铁最近，还被锦绣香江别墅群环绕，拥有低密度绿化与开阔视野，居住宁静舒适，是整个项目中条件最佳的组团 。
3、交通配套情况
项目首发组团CBD组团F1 - 2地块，位置十分优越，处于锦绣香江别墅群正中间，与万博商务区直线距离仅约600米，站在项目门口即可对望海印又一城 。从F1 - 2组团出发，步行至南村万博E1口约1.3公里，对于这段距离，不少人会选择骑行，若居住在此，配备电动车接驳会较为便利。南村万博地铁站作为7号线及18号线的交汇站，交通辐射范围极广，乘坐地铁可一站直达广州南站、老黄埔、科学城、琶洲、珠江新城等重要区域，极大地缩短了通勤时间，方便居民在广州各个核心区域之间往来，无论是日常出行上班还是前往其他区域休闲娱乐，都能轻松实现。此外，周边还有如番146路等公交线路，途径万博中心站、华南碧桂园站等站点，进一步丰富了居民的出行选择，构建起了一个较为完善的交通网络体系 。
4、教育配套优势
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整个旧改项目约500万方，规划了12所学校 ，涵盖6所幼儿园、3所小学、2所初中、1所高中，从学前教育到中学教育全覆盖，家长无需因孩子升学频繁换房。其中进度最快的是CBD组团内的54班小学及36班初中 。54班小学由里仁洞小学原址改扩建，36班初中由越秀新建，预计2025年竣工并于9月开学。两所学校已官宣引入番广实验教育集团办学，由广大附中番禺实验学校具体管理，这与越秀大学城和樾府配建学校一致。
广大附中教育集团实力强劲，综合实力稳居广州前四 。2024年中考高考成绩均在广州名列前茅，高考清北录取15人，全省前50名占3席，前100名占6席，双一流录取率达60%。今年中考，广附集团旗下金广附、黄广附初中更是有学霸考出788高分，夺得广州中考双状元。广附系集团化办学遵循“三位一体管理”，同教材、同教研、同考试，保障教学理念统一。番广实验教育集团与广附集团一脉相承，教学质量有保障。而且九年制广附番实教育连贯性强，小学、初中由同一品牌管理，知识无缝衔接，学段有机过渡，让学生获得系统学习与持续成长支持，对于家中有上学孩子的家庭而言，是极具吸引力的教育资源 。
5、生活配套设施
沿番禺大道，项目规划打造全新CBD中轴地标封面 ，构建时尚、教育、健康、科创总部基地，将潮汐人流转变为永驻人流，致力于打造24小时活力之城。在社区中轴线上，里仁洞规划了约5万平文化配套，包含山体公园、文化艺术中心、青少年活动中心和社区活动中心等，这些城市级公共配套在万博区域独一无二。未来通过连廊、开放式设计与城市肌理融合，活跃区域共享空间。首开组团外部打造约600米开放式公园街区，内部设有约7000㎡酒店式会所、五大主题公园、全龄架空层泛会所，为居民提供丰富休闲娱乐空间 。
里仁洞项目还配备高达6万平医疗配套 ，可能是广州首个在项目内部引进优质公立医院的项目，为居民健康提供坚实保障。其约116万平的商业配套也是一大亮点，通过立体环廊系统、慢行步道、天桥等设计，将各个空间节点有机串联，形成开放式商业空间。项目一路之隔就是万博最成熟商务区，天河城、四海城、万达广场、山姆等商业体步行可达，居民日常吃喝玩乐需求均可轻松满足。越秀·万博城|和臻不仅仅是一个楼盘，更是融合多种功能的未来城市，满足居民生活各方面需求 。
6、项目特色景观与设计
前段时间开放的实景示范区，展现出万博领先的生活品质 。约12米高、横跨两层楼的巨幅照壁开启归家序幕，气势恢宏。项目采用整体抬高和整合开发模式，结合海绵城市规划，解决积水问题同时打造下穿环路，并融合岭南骑楼与新加坡立体花园理念，构建约600米双首层立体花园街区，形成三重归家动线。业主开车归家，可经情景商业街区进入车库层，实现人车分流。目前首层商业部分店铺已亮相。
项目规划约7.2万平超级中央园林 ，已开放的实景园林营造出CBD中难得的宁静与松弛氛围。入户大堂以宝格丽酒店设计风格为灵感，细节尽显质感，约7米高艺术移门搭配奢石弧形墙面，仪式感十足。“南洋海派”高奢酒店归家大堂，将常用于豪宅室内的奢石用于公区，提升格调。中心水院夜幕降临时，水景两侧巴西奢石与叠水光影交织。以高奢酒店会所标准打造的架空层已呈现，满足业主健身、酒廊、待客、宴会等需求，未来还将打造两个独立会所。居住于此，在城市核心区域能拥有低密开阔视野，对望锦绣香江别墅区可视范围超500米，在万博核心区十分稀缺 。
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7、在售楼栋及户型亮点
CBD组团分三期开发 。一期地块占地约2.32万平，虽用地面积不大，但整个CBD组团通过巨大盖板相连。这种设计有诸多优势：避免地块割裂，扩大活动面积，市政路埋于地下，一二三期园林互通，共享约7.2万平超大园林；减弱噪声影响，下穿式街区阻挡车行噪声，人车动线分离，还能设置不同人员动线；采光、通风、视野更佳，地块整体抬高约3 - 8m（均约5.2米）。因高差存在，项目一楼和负一楼均可作为入户大堂，访客、网约车、快递、搬家等流线多样。社区还有诸多细节设计，如立体垂直公园街区建筑内缩退让，营造口袋公园并布置双首层商业 。
一期项目在售建面约122 - 186平南向阔景四房 ，均实现南向超大面宽与巨幕阳台。越秀·万博和臻二期即将推出，与一期通过盖板连为一体。二期位置更靠近万博CBD，景观上享受南向观园。主推建面约105平及建面约128平四房，户型设计注重居住品质“平权”。户户大面宽朝南，保证主要活动空间充足日晒；全屋空间均好，卧室尺度充盈；全空间高配，各空间有开敞景观面与充足收纳系统。二期户型开创性地扩大飘窗拓展空间，将赠送面积转化为实用空间。建面约105㎡户型四房两厅两卫，四开间朝南，LDKB一体化设计，5.9m开间巨幕客厅，主卧270°全景飘窗，可享千万级大平层同款CBD墅景，餐厅宽度约4.3米，客厅开间最大约6.1米，餐客厅面积超30平。建面约128㎡户型四房两厅两卫，南北对流，超14m南向面宽，采光通风极佳，净宽5.05m巨幕宽厅、净宽4m奢阔主卧，8.65米IMAX阔景阳台，无遮挡看低密墅景，主卧270°全景飘窗与步入式奢阔衣帽间 。
8、项目优点总结
越秀·万博城|和臻优点众多 。首先，配套多元丰富，涵盖116万㎡商业配套、15万㎡教育配套、5万㎡公共文化配套以及6万㎡医疗配套，满足居民生活各方面需求，无需远离社区即可享受各种资源。其次，地段优势明显，处于番禺核心，左邻长隆度假区，右靠万博CBD，首开CBD组团紧邻成熟的万博CBD，且被锦绣香江别墅区环绕，环境优越。再者，交通便利，临近南村万博地铁站，7号线与18号线在此交汇，可一站直达广州多个重要区域，还有公交线路辅助，出行便捷。区域产业发达，众多互联网大厂入驻带来大量高收入人群，为房价提供有力支撑 。
小区内部规划出色 ，花园面积大，一二三期园林互通，共享约7.2万平超大园林，首开组团不靠路，居住环境安静舒适。教育资源优质，已官宣公立九年一贯制名校，学校位于小区内，方便家长接送孩子。户型产品选择多样，使用率高达110 - 120％，以改善户型为主，居住圈层相对纯粹。此外，小区内部还配建三甲医院，弥补了番禺医疗资源相对薄弱的短板，为居民健康提供保障 。
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9、项目缺点分析
项目也存在一些不足之处 。作为一个500万多方的大型旧改项目，拆迁周期较长，在后续建设过程中，很长一段时间内可能会存在盖楼噪音和粉尘污染问题，对居民日常生活造成一定干扰。小区住宅体量较大，未来二手房转手时，市场竞争压力相对较大，可能影响房屋交易价格与交易速度 。首开组团距离地铁站实际距离达1.3公里，步行距离稍远，步行前往耗时较长，不太方便，居民需借助其他交通工具如电动车接驳。小区东南侧约1公里处存在祥和陵园，可能会对部分购房者心理产生一定影响 。
10、项目整体评价与建议
越秀·万博城|和臻是一个具有独特魅力与巨大潜力的项目 。其打造的500万体量社区，融合于CBD之中，在广州建设历史上独具开创性。项目构建了覆盖全年龄的教育体系，拥有优质医疗资源、丰富商业街以及实用市政配套，为居民打造全方位生活服务体系。与其他单一楼盘相比，万博城在综合配套方面优势明显，虽在某些细节上可能不如部分楼盘，但整体优势难以复制 。
对于考虑在番禺买房的购房者 ，若追求核心地段、关注区域发展潜力且重视小孩教育，越秀·万博城|和臻是一个值得重点关注的项目。建议购房者实地考察项目，亲身感受周边环境、交通状况以及楼盘品质。在选择户型时，可根据家庭人口数量、生活习惯等因素综合考虑。同时，鉴于项目建设周期较长，购房者需对后续建设过程中的影响有一定心理预期，并在购房合同中明确相关权益保障条款 。
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