✨越秀国贸·观樾│天湖✨
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1、**项目概述**：2024年4月，越秀成功拿下天河区大观路以东、奥体路以北的世界大观三期地块。随后在10月16日，阳光家缘官网公示了该地块相关预售证信息，这便是如今备受瞩目的越秀及国贸两大国企合作打造的观樾|天湖项目。整个项目总建筑面积达30643㎡，容积率仅1.6，如此低密的规划在广州极为罕见。产品类型丰富多样，涵盖了3栋19层的小高层以及11栋4层高的合墅。面积段主打建面约190㎡的大平层和建面约210㎡的合墅。尤其是合墅产品，在天河新房市场中堪称凤毛麟角，其稀缺性不言而喻，注定会成为众多购房者争抢的对象。从整体规划来看，观樾|天湖致力于打造一种高端、低密且与自然和谐共生的居住模式，为业主提供独特的居住体验。小高层与合墅的搭配，既满足了不同购房者对于居住空间的需求，又保证了整个小区居住氛围的纯粹性。
2、**交通配套**：观樾|天湖地处天河区世界大观区域，位于悦景路以北、帝景山庄以西。就现状交通而言，距离最近的地铁大观南路站约2km，对于依赖公共交通出行的居民来说，存在一定的不便。当前，越秀观樾、合生缦云、合景帝景山庄等周边小区的业主主要通过悦景路出行。悦景路东接珠吉路，西连奥体路，进而能够与广园快速、大观南路等主干道相连，上下高速相对便捷。不过，悦景路目前存在交通拥堵等问题。值得庆幸的是，悦景路牛奶厂段已启动拓宽工程，施工期预计三个月，整个工程预计2025年建成通车。若工程顺利推进，越秀·观樾及缦云广州等新盘业主交房后，便能享受到悦景路改造带来的交通便利。不仅如此，未来世界大观还将新建一条道路，直接接驳奥体路与机场二高速。待这些交通工程完工后，板块的交通短板将得到有效补齐，居民出行将变得更加顺畅，无论是前往城市的各个角落，还是进行跨区域出行，都将更为高效便捷。
3、**教育配套**：教育配套方面，观樾|天湖有着显著优势。项目自身配备了15班幼儿园和24班小学，其中24班小学更是成功引进广州天河外国语教育集团合作办学。广州天河外国语学校自2012年4月创办以来，迅速崛起成为广州优质教育品牌，荣获北京大学大学先修课程实施学校、广州市教育工作先进集体等诸多称号。从学校的效果图便能看出其独特之处，新学校毗邻月亮湖，依山而建，巧妙地将山、林、湖的自然意境融入建筑设计之中，致力于打造一座充满现代气息的山水书院，充分还原“自然教育”的核心理念。此外，隔壁的缦云近期也确认配建了天河外国语教育集团办学的九年一贯制学校，对口中学正是观樾|天湖配建小学的对口中学。周边纯粹的高端改善人群，也为孩子营造了良好的学习氛围和成长环境，使得家长们在教育方面无需过多担忧。优质的教育资源加上良好的人文环境，为孩子的未来发展奠定了坚实基础。
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4、**生活配套**：观樾|天湖的生活配套十分丰富且优质。项目直面占地约5.3万平、湖岸线长达约1.9公里的月亮湖和太阳湖，自然资源得天独厚。不仅如此，开发商投入近千万对月亮湖进行整治与升级改造，通过构建沉水植物系统、湖水净化以及底泥处理等一系列措施，使得湖泊水质达到二类饮用水标准，水下能见度达约1.5米。围绕太阳湖、月亮湖等原生态布局，项目精心打造了七大主题公园，其中6个已实景呈现，还有一个规划有网球场、羽毛球场的体育公园预计明年开放。商业配套方面，广州首个临湖商业体坐落于此，以新加坡圣淘沙滨湖商业体为对标，目前已有每一角落精品超市、秋月明臻品潮菜、白露良叶、ZZZ's COFFEE等品牌意向入驻。项目内部还打造了约2000方的湖岸会所，设有四标准泳道的恒温泳池、儿童池、按摩池等设施。三公里范围内分布着优托邦大型商场、天河城百货、万科广场、时代E - PARK等，满足居民日常购物、休闲娱乐需求。医疗配套同样完善，项目社区具备医疗服务，2公里内有三甲综合智慧型医院中山六院，附近还有广州复大肿瘤医院及暨南大学附属第一医院，规划中的6.9万㎡国际妇女儿童医院也将进一步提升区域医疗水平。此外，项目周边拥有约243万方山湖林海，1.98的低容积率，环绕着14.9万方公园绿地、5.3万方日月双湖与1.9公里湖岸线，三面环山的自然环境，为居民带来清新的空气和优美的居住体验。
5、**在售户型**：观樾|天湖的户型设计极具特色，尤其是其合墅产品，在广州市场上实现了新的迭代。整个项目规划了11栋建面约200 - 220平的合墅以及3栋总高19层的板楼小高层。小高层户型涵盖建面约192平和198平两个面积段，全部实现专梯入户，保障了业主的私密性与尊贵感。合墅产品摒弃了传统合墅上中下三叠的形式，仅设合墅（上）和合墅（下），保证了更低的居住密度，让所有住户都能实现“有天”或“有地”的纯粹墅居梦想。合墅（下）采用南入户，合墅（上）错层北入户，回家动线相互错开，大大提高了私密度。同时，借助地势打造台地，别墅由低到高依次排列，合理的高差使每栋别墅都能实现南向望湖，不仅景观视野更为开阔，通风采光效果也得到了极大提升，还减少了户与户之间对视的尴尬。在空间布局上，合墅（下）主要生活空间位于二层及三层，合墅（上）主要空间在三层及四层，上下叠空间相互独立，功能系统完整。以上叠为例，报建面积约220㎡，实际得房建面却高达约730㎡，得房率约331%，包含二层通高门厅、三层、四层、屋面层以及地下室等空间，还配备了约4.7m大面宽主卧、南向露台、屋顶大露台、露天泳池、室内双车位、约3.3 - 3.6 - 3.8m层高、约204㎡地下室全赠送以及采光天窗等豪华配置。下叠产品同样出色，报建面积约210㎡，实际得房建面约720㎡（不含南庭院），得房率约342%，拥有南北双庭院、超57㎡客餐厅、中西双厨、挑高餐厅空间以及约5.75m大面宽、面积近60㎡的奢华主卧。三期约190㎡大平层则全南向一线望太阳湖，距湖最近约40米，四开间朝南采光面长约16.7米，瞰湖南北通厅超12.5米，实现了空间、场景、视野的三维升级，将湖景、园景、林景引入室内。
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6、**优点总结**：其一，观樾|天湖的上下叠墅产品在市区极为稀缺，走高端豪奢路线。产品具备私属场域、超大面宽、超高赠送、品质空间、个性定制等核心亮点，品质感十足。其二，产品设计精妙，上下叠采用错层设计，上叠、下叠均有四层，且各自有天有地。入户方向也做了错开处理，下叠南向入户、上叠错层北向入户，进一步保障了私密性。其三，项目周边的缦云、臻颐府等小区与观樾|天湖定位相近，形成了纯粹且高端的圈层，为业主营造了优质的社交环境。其四，项目依山而建，建筑全南排布，与湖景园林相互联通，实现了“有山有水有园林”的景观格局，景观面十分优秀，为业主带来了惬意的居住体验。其五，教育资源优质且接送便捷，项目内配建的15班幼儿园和24班小学，为业主子女提供了良好的教育条件。其六，项目所处区位优势明显，拥有顶级教育资源，周边高新产业聚集，构建了高端的生活圈，为业主的工作与生活提供了诸多便利。其七，项目配套的兑现能力超强，“城市水岸 + 低密墅居”的配置在市场上极具竞争力，无论是湖区、会所、学校，还是商业等配套，都在逐步呈现，让购房者对未来的生活充满期待。
7、**缺点总结**：目前，观樾|天湖在交通和商业方面存在一定不足。在交通上，公共交通出行不便，距离最近的21号线大观路站至少2公里以上，给依赖地铁出行的居民带来诸多困扰。且现状道路状况不佳，交通拥堵问题严重，短时间内难以得到有效改善，这在一定程度上影响了居民出行的效率和舒适度。在商业配套方面，大型商业设施距离较远，最近的奥体有托邦或智慧城的万科商业中心，都需要开车2.5公里才能到达。对于居民日常的即时性购物需求，现有的商业配套无法很好地满足，在一定程度上降低了生活的便利性。不过，随着区域的发展以及交通、商业规划的逐步落实，这些问题有望得到改善。
8、**整体总结**：从位置来看，观樾|天湖位于寸土寸金的天河，且处于天河最具发展潜力的第三中轴核心CTD——奥体板块。该板块背靠超20万的技术人才以及八大优势产业，拥有强大的发展动力和活力。在这样的地段，还能拥有天然的山、林、湖资源，在全国范围内都属于稀缺存在，这也使得观樾|天湖具备了集聚高精尖人才、形成高端湖居生活氛围的天然条件，与深圳香蜜湖有着相似的发展潜力。从开发模式而言，越秀在拿下世界大观一期地块后，又接连获取二三期地块，总地价破百亿，从而拥有了国内少见的市中心临湖可连片开发区域。这使得越秀能够充分按照自身的建造理念，对整个项目进行精心规划和打造，为业主呈现独特的生活模式，这是其他项目难以企及的优势。并且，观樾|天湖在每一期的打造过程中，并非简单地重复，而是根据每一期地块的特点，因地制宜地开发非标产品，并在产品打造上不断实现迭代升级。在当下购房者注重确定性的市场环境下，很少有项目能像观樾|天湖这样，以近乎不计成本的投入和强大的兑现力，提前将未来的生活图景展现在购房者眼前。此外，核心区叠墅产品本身在广州市场就极为稀缺，观樾|天湖的合墅产品更是刷新了人们的认知。整个项目合墅货量仅有42套，其中一线望湖的更是仅有8套，其稀缺性和收藏价值不言而喻。
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9、**对比楼盘**：与天河【南方面粉厂地块项目】相比，南方面粉厂地块项目主打210 - 640平顶豪大平层，南向一线江景是其突出亮点，产品使用率超新规达130%。而观樾|天湖则以低密合墅和大平层为主，拥有独特的山湖景观以及丰富的社区配套。海珠【琶洲南TOD】地处珠金琶核心金三角，拥有省实名校资源，项目价格有所下降，是市区优质资产。与观樾|天湖相比，琶洲南TOD依托TOD模式，交通优势明显，而观樾|天湖则在自然景观和低密居住体验上更胜一筹。每个项目都有其独特的优势和定位，购房者可根据自身的需求和偏好进行选择。
10、**项目配套**：观樾|天湖在项目配套方面用心十足。除了前文提到的教育、商业、医疗等配套外，社区内部还规划了完善的休闲娱乐设施。七大主题公园为业主提供了亲近自然、休闲漫步的好去处。湖岸会所不仅是业主休闲娱乐的场所，更是邻里交流的空间。此外，项目周边的山湖林海、公园绿地等自然景观，也成为了业主日常休闲锻炼的天然场地。在物业服务方面，越秀及国贸两大国企致力于为业主提供高品质、贴心的服务，从日常的社区维护到安全保障，都力求做到尽善尽美，让业主住得安心、舒心。总之，观樾|天湖通过全方位的配套设施和优质的服务，为业主打造了一个高品质、舒适的居住环境，满足了高端改善人群对于生活品质的追求。
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