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1. **项目背景与关注度**
越秀·云萃坐落于白云区沙太路以西，其前身为衡器厂地块。在2025年4月30日的土拍中，此地备受瞩目。由于前期越秀·云悦成绩斐然，该地块吸引了越秀、中海、金茂等9家实力房企的激烈角逐。历经26轮竞价，最终越秀地产以14.15亿总价成功竞得，折合楼面价33624元/㎡，扣除配建后，可售楼面价约3.8万/㎡。越秀·云萃从拿地伊始就引发广泛关注，其产品定位偏向改善，规划打造88 - 120㎡的三四房，人们对其后续发展充满期待。
2. **基本信息概览**
越秀·云萃由越秀地产精心打造。项目占地面积约1.7万㎡，建筑面积达约4.2万㎡，容积率约2.5，营造出舒适的居住密度。其面积段涵盖建面约87 - 106 - 117㎡，共计约391户人家。房屋层高约3m，层数在12 - 22F之间，建筑形态为南向板楼搭配小高层。整体规划6栋楼，其中3栋为21层塔楼，采用2梯5户设计，户型为88㎡3 + 1房和106㎡四房；另外3栋是12 - 13层的板楼 。这样的规划布局，旨在为业主提供更为优质、私密且多样化的居住选择。
3. **交通配套优势**
越秀·云萃地理位置优越，位居中轴之上，与珠江新城直线距离仅约5KM 。在自驾出行方面，业主可经由广州大道或沙太路快速抵达珠江新城CBD，畅行无阻。公共交通更是其一大亮点，云萃堪称双地铁项目。家门口就是18号线京溪路站，业主下楼即可乘坐，一线直达琶洲（磨碟沙站）、珠江新城（冼村站）、天河北（广州东站）以及万博（南村万博站），无需换乘，大大节省通勤时间。此外，步行约800 - 900米便能到达3号线梅花园站，同样可无需换乘抵达体育西路、珠江新城等地。如此便捷的交通网络，无论是日常通勤还是出行游玩，都能为业主提供高效、便捷的出行体验。
4. **教育配套资源**
当下，越秀·云萃对口的是白云区首批省一级学校——京溪小学 。这所学校师资力量雄厚，拥有高级教师21人，广东省特级教师1人，区级名教师、骨干教师、骨干班主任多达61人。其中，广州市名教师工作室主持人有2人，白云区名校长、名教师工作室主持人5人，这些名师在各学科评选中成绩斐然。仅2022学年，京溪小学的老师就展示了50多节优秀市、区公开课、送教课，荣获国家级奖项5项、省级奖项10项、市级奖项43项、区级奖项74项、片级奖项40项。而且，学校还开设了“AI智能编程机器人”“机器人搭建”“创意美术”“播音主持”等特色课程，注重学生的全面发展。同时，旁边一期云悦配建的24班小学，已纳入广州培英教育集团管理，进一步丰富了片区教育资源。此外，项目一路之隔的京溪广智片区旧改规划获批，未来将新增一所36班小学，预计提供1600个学位，为孩子的教育成长提供了坚实保障。
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5. **生活配套设施**
从商业配套来看，以越秀·云萃为中心，在半径5公里的范围内，体育中心、天河城、正佳广场等顶流商圈尽在其中。距离信达金茂广场大约1.3公里，无论是开车还是步行前往都十分方便。5公里范围内的CBD生活圈，还能让业主享受东方宝泰、天河城、天环、太古汇等高端商业中心带来的便捷与繁华。在医疗方面，周边配有10所医院，其中南方医科大学南方医院（三甲，全国排名19，医疗实力雄厚，约1.4公里）、广东三九脑科医院（三级公立脑专科，约780米）、广东省妇幼保健院（三甲，约280米）、广州市中医医院勤正院区（约950米）等著名医院，为业主的健康保驾护航。景观资源上，项目西侧临近白云山，且几乎无遮挡，业主推窗便能享受云山绿意的浸润，步行到云山脚下也不远，将自然景观融入日常生活。
6. **产品特色亮点**
越秀·云萃在产品打造上亮点纷呈。在空间利用上实现突破，去年一期云悦已展现出高使用率，而二期云萃同样把握新规阳台率极限，通过飘窗/花池等灵动空间，将使用率推向新高度，以4号楼首发产品为例，在市区约120㎡以下产品中优势显著。其“无边界飘窗”设计独具匠心，将80cm的飘窗转化为实用空间，让业主不再受限于传统飘窗，卧室空间得以扩大，舒适度提升，还可实现三面下床。在楼体设计上，独创“V字”板楼，区别于市面常见的“一字型”板楼。“V字型”板楼使得户户拥有约17.5米南向采光面，且全卧室朝南；更短的进深以及全户型无遮挡，让通风和视野效果达到最佳；左右两户不共墙，有效减少噪音干扰，提升私密度。同时，不靠墙的单边周长更长，增加了飘窗/花池的灵动面积，提高了得房率。此外，云萃采用“舒展”楼体设计，公摊小、户户朝南、采光、通风、私密性俱佳 。
7. **在售楼栋与户型解析**
越秀·云萃推出多种优质户型。建面约87㎡户型，作为中轴稀缺的新规小户型产品，凭借超高使用率脱颖而出，将空间使用率提升到新层次。采用LDKB布局，约5.2米开间客厅，一体化设计让使用功能更加灵活，“X空间”可随心打造。拥有约11.6米南向尺度，四开间朝南，宽绰景观面，四季风景尽收眼底。建面约106㎡户型，为舒适改善型四空间，新规产品下使用率超130%，远超同级别面积产品，能满足全周期家庭需求。全明户型，约14.7米南向面宽，餐客厅与主卧均南北通透，清风时时相伴。独立入户玄关优化入户动线，避免开门见户内，营造归家尊崇感。建面约117㎡户型更是稀缺新品，专梯专户，12 - 13F洋房设计尽显尊贵。五开间朝南，约17.5米南向巨幅面宽，南北通透，采用LDKB式设计，超高得房率带来奢享大平层般的使用感。此外，还有仅6席的稀缺王炸——有天有地墅式产品 。
8. **优点全面总结**
交通优势明显，18号线地铁站就在家门口，3号线也近在咫尺，附近的广州大道让自驾前往珠江新城和琶洲极为方便，无论是地铁通勤还是自驾出行都十分高效。周边生活氛围浓厚，1公里处的信达金茂广场满足日常购物娱乐需求。户型设计堪称一绝，云悦作为广州首个超规产品，阳台占比约25%，云萃虽阳台率降低5%，但通过巧妙设计，使用率与云悦相近且实用性更高，还实现零飘窗。教育资源有保障，越秀云悦自身配套幼儿园和小学，已纳入培英教育集团，同项目的云萃大概率可共享。项目区位优越，地处天河和白云交界处，与天河仅一路之隔，尽享两区优势。周边城市环境宜人，多为成熟二手小区，下楼遛弯舒适惬意。
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9. **缺点客观分析**
项目位于两条马路交汇处，部分楼栋不可避免地会受到噪音和粉尘影响，对居住环境的静谧性和空气质量有一定干扰。小区规模不大，这导致社区公共设施相对较少，小区花园面积有限，业主休闲娱乐空间受到一定限制。在自驾出行方面，沙太路和广州大道北交通拥堵情况时有发生，这在一定程度上会影响出行效率，给业主带来不便。在教育配套上，对口初中大概率是同和中学，其资质相对一般，对于重视初中教育质量的家庭来说，可能存在一定顾虑 。
10. **汇总与适合人群**
越秀·云萃适合天河外溢的刚改客群，他们通勤珠江新城或琶洲，有购置四房的需求但预算有限，云萃的交通优势和户型设计能够满足其工作与居住需求。地缘改善家庭也较为适宜，他们渴望改善居住环境，并且能够接受学位暂未明确对口哪所学校的风险。二期价格虽有所上涨，但对比天河仍具性价比。若预算充足且计划长期持有，可考虑入手；若进行短期投资，则需谨慎权衡。从发展前景看，短期可期待地铁18号线通车（预计2026年年底）带来的交通便利提升，中长期需关注旧改分流风险以及白云南部产业升级情况，可在价格合适时入手。目前周边一手在售项目中，小户型竞品较少，云萃在107方板楼产品上，相比越天和、西派天河序125方产品，虽总价低但居住体验相近，具备一定价格优势，不过由于货量不多，对市场冲击相对有限 。
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# 广州房产市场：土拍有波澜，新盘分化，二手房回温
6月30日，随着广州中心城区两宗地块成功出让，2025年上半年广州土拍正式收官。克而瑞数据显示，上半年广州供应经营性用地37宗，成交33宗，成交金额227.35亿元。其中，涉宅用地供应23宗，成交19宗，成交金额195.38亿元，是去年同期的三倍有余。不过，土地市场并非一帆风顺，多宗土地“因故终止出让”。当日原计划出让5宗住宅用地，最终仅2宗底价成交，其余3宗提前公告终止。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，土地终止出让与广州收紧“计容新规”审批规则有关，地块自身条件以及当下楼市变化，也是开发商拿地意愿的制约因素。
新盘市场呈现出显著的分化态势。部分新盘凭借自身优势持续热销，越秀·云萃6月28日首次开盘，推出105套房源，吸引超300组客户认购，首日去化率近100%。该项目位于广州城市中轴，容积率低，规划为12-22层的小高层产品，主推88-117平方米户型，利用新规阳台率打造灵动空间，价格5.3万-6.4万元/平方米，周边交通、教育配套优越。中建·白云之星同样热销，6月中旬开售，首推产品吸引近千人到场，两小时劲销10亿元。而一些老旧项目则陷入成交低谷，增城新塘的碧桂园云顶清尾货，虽价格降至1.1万元/平方米，但因楼龄较长、交通配套薄弱，竞争力不足。
二手房市场交易数据有所回升。广州市房地产中介协会数据显示，6月（统计周期：5月26日至6月25日），广州市二手住宅网签宗数和面积环比分别增长7.18%和8.03%，达到9891套、99.64万平方米。黄埔区网签套数环比巨幅增长97.59%，科学城板块受刘村新村安置房批量网签刺激，跃居十大活跃板块榜首。不过，市场价格稳定性仍面临挑战，部分区域二手房挂牌量增加，价格有所下跌。
政策层面，广州在6月13日官宣全面取消限购、限售、限价，这一举措在一线城市中率先迈出重要一步。此外，广州首次推出市本级486套城隽玥府政府性房源保障性租赁住房，面向单位整体租赁，为住房保障体系增添新力量。政策的调整旨在进一步激活市场，满足不同群体的住房需求。
展望未来，广州房产市场机遇与挑战并存。新房市场去化压力仍在，开发商需精准定位产品，提升项目竞争力；二手房市场有望在政策利好下，随着价格逐步企稳，交易活跃度进一步提升。土地市场方面，如何在规则调整与市场需求间找到平衡，吸引开发商积极拿地，将是影响后续市场供应的关键。下半年，广州房产市场走向值得持续关注。
