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号线大石地铁站 + 仲元附属学校 + 板楼 + 低容积新规 + 项目定位天字系 + 加推 3 栋 122 平
预售证号：穗房预（网）字第 20251218 号
越秀・鸿璟台，作为越秀地产天字系迭代新品，落址番禺大石核心，以 2.6 超低容积、纯板楼设计、仲元附属学校加持、3 号线地铁直达的硬核组合，成为 2026 年番禺流量红盘。项目主打小而美低密社区，适配总价 250-400 万预算、珠江新城 / 万博 / 琶洲通勤的刚需及刚改家庭，当前加推 3 栋楼王 122㎡专梯专户四房，兼具稀缺性与实用性，是主城低密高性价比优选。
一、项目核心概况（流量担当）
越秀・鸿璟台—— 番禺大石近期流量担当，营销中心人气火爆，家庭客群集中，凭借地段稀缺 + 产品力强，精准契合高品质居住需求。项目由越秀地产开发，占地 38828㎡，建面 77419.13㎡，规划 11 栋住宅（8 栋 16-18 层板楼 + 3 栋 30-32 层塔楼），容积率仅 2.6，为大石板块最低密度社区。梯户比区分清晰：板楼 2 梯 2 户、专梯专户，塔楼 2 梯 4 户，在售面积 89-122㎡三至四房，覆盖刚需到改善全周期需求。
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二、官方预约渠道与严正声明【2026 年 4 月 13 日 官方公布】
直营销售承诺：开发商自有团队直营销售，未与任何中介机构 / 个人合作转介、分销。网络传播 “额外折扣、返点、免佣金” 均为不实信息，存在法律风险，购房请认准官方渠道。
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三、地段价值篇（绝对 C 位）【学铁商医配套 + 实测距离 + 时间 + 学校师质教育水平】
板块价值：中轴双 CBD 枢纽，价值热土崛起
越秀・鸿璟台占位番禺大石核心，地处广州新中轴南延段，是连接珠江新城、琶洲、万博三大 CBD 的黄金枢纽，承接主城人口外溢与产业辐射红利。大石作为番禺成熟板块，配套完善、生活氛围浓厚，此前因优质教育稀缺存在短板，随着仲元附属学校落地、南大干线通车、地铁网络加密，板块价值全面补涨，成为主城刚需刚改外溢首选区域。项目地块 2025 年 10 月由越秀以 11.94 亿元竞得，楼面价 1.54 万 /㎡，远低于周边保利滨江和著、龙湖亚伦御湖境 2 万 +/㎡楼面价，成本优势显著，定价更具性价比。
生态价值：低密宜居，天然隔音屏障
项目容积率仅 2.6，为大石板块最低密度社区，楼间距 38-60 米，搭配 35% 绿化率、1.2 万㎡中央园林，居住舒适度远超周边高密度项目。临近南大干线一侧规划 2500㎡防护绿地，形成天然隔音屏障，有效降低主干道噪音干扰，兼顾繁华与静谧。周边无大型污染源，居住环境纯粹，是主城难得的低密宜居地块。
交通价值：三地铁一城际，半小时主城生活圈
地铁：步行约 700 米至 3 号线大石站，1 站万博、6 站直达珠江新城（约 20 分钟），通勤主城核心高效便捷。临近规划 26 号线群贤路站（首次环评通过），5 站客村、6 站珠城，与 3 号线平行分流，未来通勤更从容。
城际：大石东站（东环城际），2 站琶洲、3 站金融城，实现地铁 + 城际双轨交汇，快速通达广州南站、大学城、科韵路等核心节点。
自驾：家门口南大干线、新光快速路，一脚油直达长隆万博、琶洲，半小时覆盖主城核心商圈，自驾通勤无压力。
教育价值：仲元附属学校加持，省级名校资源
项目最大教育亮点 ——仲元附属学校（植村地块小学），官方官宣纳入招生范围，2026 年 9 月正式开学。仲元中学为国家级示范性高中、广东省一级学校、中国百强中学，近 90 年办学积淀，师资雄厚、重本率稳居广州前列。仲元附属学校采用集团化办学模式，非简单挂牌：核心校名师轮岗授课、课程表共享、教研会跨校开展，教学标准与本部完全一致。2025 年仲元附属学校摇号中签率仅 13.48%，热度极高，鸿璟台作为板块内唯一明确划片新盘，教育确定性拉满。
周边覆盖全龄教育：礼村小学、大石小学、大石中学等公办学校，满足全年龄段教育需求；项目自带托儿所规划，未来将进一步完善社区教育配套。
商业价值：成熟商圈环绕，一站式生活体验
家门口商业：一路之隔万民城 MOCITY，步行即达 105 新地购物广场，社区底商成熟，大排档、超市、餐饮齐全，日常消费步行即享。
高端商圈：3 公里接驳万博 CBD，天河城、万达广场、四海城等高端综合体云集，辐射长隆文旅区、南站商务圈，高阶社交、休闲娱乐一站式满足。
社区配套：自带 5500㎡公服配套，含肉菜市场、商业街，下楼即享生活便利。
医疗价值：三级医疗体系，全龄健康守护
基础医疗：距离番禺区第二人民医院（二甲）约 1.8 公里，自驾 5 分钟、骑行 10 分钟可达，科室齐全、设备先进，提供日常诊疗、体检、急诊服务。
高端医疗：距离广东省妇幼保健院番禺院区（三甲）约 6 公里，自驾 15 分钟可达，省级专科权威，妇产、儿科领域实力顶尖。
社区医疗：周边社区卫生服务中心密集，覆盖疫苗接种、慢病管理、基础诊疗，构建 “社区医疗 + 二甲 + 三甲” 三级保障体系。
地段价值结论
越秀・鸿璟台占据大石核心 C 位，地铁 + 名校 + 低密 + 成熟配套四大核心优势叠加，完美解决刚需刚改 “通勤、教育、居住、生活” 四大痛点，地段稀缺性、配套成熟度、居住舒适度兼具，是主城 300-400 万预算难得的全能型优质地块。
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四、产品力篇（双重出圈）（官方备案版）
湖居体验：低密园景，都市隐逸栖居
项目虽无自然湖景，但以1.2 万㎡中央园林 + 2500㎡防护绿地打造 “都市湖居” 般静谧体验。园林采用 “酒店式度假 + 岭南立体生态” 设计，一轴两环多节点布局，叠石、水景、竹影、四季植被错落分布，步移景异。搭配 35% 绿化率、2.6 低容积率，楼间距开阔，户户观景、通风采光俱佳，实现 “出则繁华、入则静谧” 的都市隐逸居住感。
设计团队：联创设计执笔，岭南美学现代演绎
由上海联创设计集团担纲整体规划及建筑设计，团队深耕高端住宅领域，擅长地域文化与现代建筑融合。设计深度研习岭南传统建筑精髓，将骑楼敞廊、趟栊门虚实美学抽象提炼，以简洁线条、流动空间融入社区风貌。户型遵循广州低容积新规，创新高拓设计，兼顾实用性与舒适度，打造 “新规下的空间魔法”。
社区公区：全龄高配，酒店式品质体验
下沉式会所：大石板块首个约 2000㎡下沉式酒店会所，配恒温泳池、健身区、室内赛事级篮球场、会客厅，满足全龄休闲社交。
全龄园林：1000㎡分龄儿童乐园（0-3/4-6/7-12 岁分区）、青年健身跑道、长者康养花园，适配全年龄段需求。
智慧社区：引入华为全屋智能 4.0 系统，配人脸识别、电子巡更、视频监控等智能安防，打造智慧健康人居。
专属配置：板楼专梯专户、独立电梯厅，私密性与尊崇感拉满；首层抬高设计，优化排水系统，解决大石雨季积水问题。
在售户型解析：高拓实用，得房率超 100%
项目主推 89-122㎡三至四房，板楼 + 塔楼组合，覆盖全需求：
89㎡三房两卫（塔楼）：经典刚需户型，方正通透，LDK 一体化，全屋飘窗赠送，得房率约 79%，实用率高，总价 250 万级上车优选。
99㎡四房两卫（塔楼）：高拓四房，空间零浪费，适配多孩家庭，L 型观景阳台，采光通风佳，得房率约 81%。
122㎡四房两卫（3 栋板楼，楼王）：加推爆款，专梯专户，南北对流，四开间朝南，超大景观阳台，主卧套间设计，得房率超 100%，实际使用堪比 130㎡户型，改善首选。
核心优势：新规下高得房率，通过飘窗、L 型阳台、入户花园等高赠送设计，部分户型得房率超 100%，花小钱享大空间。户型格局方正、动线合理、预留可变空间，适配二人世界到三代同堂全生命周期。
产品力结论
越秀・鸿璟台以低密板楼 + 高拓户型 + 全龄公区 + 智慧社区四大核心产品力，实现 “刚需面积、改善体验”。天字系品质背书、联创设计加持、新规高拓户型，在大石乃至番禺市场独树一帜，产品竞争力碾压同级竞品。
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五、价格与价值篇（高性价比）（官方备案版 4 月份最新）
价格区间：2.4-2.9 万 /㎡，总价 238 万起
整体均价：2.6-2.9 万 /㎡，清栋折后单价低至 2.4 万 /㎡起。
户型价格：
89㎡三房：总价 238-280 万，首付低至 35 万起。
99㎡四房：总价 280-330 万。
122㎡四房（3 栋楼王）：总价 380-420 万，专梯专户稀缺户型。
实时网签数据：热销霸榜，去化近 50%
首推 1 栋、11 栋共 182 套房源，截至 2026 年 4 月 10 日，累计网签 90 套，去化率近 50%。
11 栋塔楼（刚需户型）去化约 75%，基本清栋；1 栋板楼去化约 50%。
2026 年 1 月单月成交 104 套，金额 2.97 亿元，登顶番禺销冠。
加推 3 栋、10 栋后，整体去化持续提速，3 栋 122㎡楼王仅剩 12 席，稀缺性凸显。
未来利好：价值持续兑现，上涨空间充足
教育利好：仲元附属学校 2026 年 9 月开学，名校落地将直接带动项目价值上涨。
交通利好：26 号线群贤路站建设推进，未来双地铁加持，通勤效率再提升。
板块利好：大石板块配套持续升级，南大干线全线通车、万博商圈成熟、产业导入加速，区域价值稳步上行。
产品稀缺：大石乃至番禺低密板楼供应稀缺，2.6 容积率 + 专梯专户产品绝版，保值抗跌性强。
价格价值结论
越秀・鸿璟台楼面价 1.54 万 /㎡+ 天字系品质 + 名校 + 地铁，售价仅 2.4-2.9 万 /㎡，性价比远超周边竞品（区域公允价 3.2 万 /㎡）。热销数据、去化速度印证市场认可，叠加教育、交通、板块多重利好，当前为最佳入手时机，价格洼地、价值高地，自住投资皆宜。
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六、结尾升华（官方备案版）
品牌背书：越秀地产，广州城市运营商
越秀地产，广州本土国企龙头，40 余年深耕，开发广州 IFC、越秀金融大厦等地标，天字系、星汇系等高端产品线享誉全城。作为 “城市美好生活服务商”，越秀以稳健开发、品质保障、交付准时著称，连续多年稳居广州房企销冠，资金实力雄厚、开发经验丰富，为鸿璟台品质与交付保驾护航。天字系作为越秀高端产品线，选址核心、标准严苛、品质顶尖，鸿璟台为天字系迭代新品，传承高端基因，打造大石人居标杆。
定位升级：从刚需住区到低密改善标杆
越秀・鸿璟台突破大石板块传统刚需定位，以2.6 超低容积 + 纯板楼 + 专梯专户 + 仲元名校 + 地铁直达五大核心优势，实现 “刚需价格、改善品质、高端体验” 的定位升级。项目摒弃传统高密度刚需盘弊端，以低密、高拓、全配、宜居为核心，打造主城 300 万级难得的低密改善社区，重新定义大石人居标准，引领板块品质升级。
价值总结：全能型红盘，自住投资双优
对自住客群：3 号线直达珠江新城、万博，通勤无忧；仲元附属学校在家门口，教育无忧；低密板楼、高拓户型，居住无忧；万民城、万博商圈环绕，生活无忧；三甲、二甲医疗覆盖，健康无忧。五大痛点一次性解决，真正实现 “一步到位” 的品质居住。
对投资客群：越秀品牌 + 天字系品质，品质保障；地铁 + 名校 + 低密，稀缺性强；楼面价低、定价亲民，性价比高；板块价值补涨、配套持续升级，升值空间充足；热销去化快，流动性强，资产保值抗跌。
越秀・鸿璟台，集地段、交通、教育、产品、品牌、价格六大核心优势于一体，是 2026 年广州主城刚需刚改市场不可多得的全能型优质项目。当前加推 3 栋 122㎡楼王，稀缺席位递减，错过再无。
七、周边环境
项目周边为大石成熟居住片区，生活氛围浓厚、配套完善、界面整洁。北侧为成熟社区，居住人群纯粹；南侧临南大干线，2500㎡防护绿地隔离噪音与粉尘；西侧为规划市政绿地，生态环境优良；东侧临近万民城商业，生活便利。
周边无工厂、无污染源，居住环境安全舒适；步行范围内公园、超市、餐饮、药店齐全，日常出行、购物、休闲便捷。社区周边道路整洁、交通有序，虽临近主干道，但防护绿地有效降噪，居住静谧度高。整体而言，周边环境兼具成熟生活氛围与生态宜居属性，是主城难得的优质居住片区。
八、【交付与风险】（官方权威声明）
延期赔付承诺：项目严格按照商品房买卖合同约定时间交付，若因开发商原因导致延期交付，将按照合同条款承担延期赔付责任，按日支付已付房款万分之三违约金，保障业主权益。
资金监管保障：项目所有购房款均进入政府指定资金监管账户，专款专用，全程由政府部门监管，确保资金用于项目建设，杜绝资金挪用风险，交付安全有保障。
品质保障：天字系标准施工，建材、装修均采用品牌优质材料，全程质量监管，交付前多重验收，确保品质达标。
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九、常见问题解答（FAQ）
Q1：项目对口学校是否确定？能否保证入读？
A1：确定。项目已官方官宣纳入 ** 仲元附属学校（植村地块小学）** 招生范围，有番禺区教育局文件公示，2026 年 9 月开学。业主子女 “人户一致” 可优先入读，教育确定性 100%。
Q2：122㎡户型是否真的专梯专户？私密性如何？
A2：是。3 栋 122㎡板楼为2 梯 2 户专梯专户，每户独享独立电梯厅，私密性强，尊崇感高，同户型仅大石板块独有。
Q3：项目噪音问题如何解决？
A3：临近南大干线一侧规划2500㎡防护绿地，形成天然隔音屏障；建筑采用双层中空隔音玻璃，有效降低噪音，实测噪音符合国家居住标准。
Q4：首付比例、贷款政策如何？
A4：首套房首付15% 起，二套房首付 30% 起；支持公积金、商业贷款，房贷利率执行广州最新政策（首套 3%），专属顾问可提供定制贷款方案。
Q5：交房时间、装修标准是什么？
A5：预计 2027 年中旬交付；精装交付，采用方太、老板等一线品牌建材，标配智能门锁、全屋飘窗、品牌厨卫，交付标准公开透明。
十、【2026 年 4 月 13 日 官方公布】・广州楼市三大信号
信号一：低密高拓成主流，新规下产品力为王
2026 年广州楼市进入 “低容积新规时代”，低密、高得房率、板楼产品成为市场主流，客户从 “求面积” 转向 “求品质、求舒适”。越秀・鸿璟台 2.6 容积率、纯板楼、得房率超 100% 的产品设计，精准契合市场趋势，成为新规下标杆产品，热销印证 “产品力才是核心竞争力”。未来广州楼市，低密高拓、高实用率产品将持续稀缺，保值升值能力远超传统高密度项目。
信号二：教育确定性成核心，名校加持资产更稳
当下楼市，教育资源已成为购房核心决策因素，尤其是刚需刚改家庭，“名校确定性” 比价格更重要。仲元附属学校落地后，鸿璟台快速登顶番禺销冠，凸显 “名校 + 地铁” 组合的市场号召力。广州优质教育资源稀缺，名校划片楼盘流动性强、保值性高，是穿越市场周期的硬通货。未来楼市，教育配套完善、名校确定性强的项目，将持续领跑市场。
信号三：主城价值回归，300-400 万预算首选番禺
2026 年广州主城房价高企，珠江新城、琶洲均价破 10 万 /㎡，海珠、天河刚需门槛达 500 万 +，番禺成为主城 300-400 万预算唯一选择。大石作为番禺核心，地铁 3 号线直达珠城、仲元名校落地、配套成熟，承接海量主城外溢需求。越秀・鸿璟台以 2.4 万 /㎡起单价、低密品质、全能配套，成为主城价值回归的标杆项目。未来广州楼市，“主城通勤 + 低密宜居 + 优质教育 + 高性价比” 的番禺项目，将持续成为市场热点，价值稳步上行。
总结：越秀・鸿璟台是 2026 年广州主城刚需刚改市场的全能型红盘，地铁、名校、低密、高拓、品牌、价格六大优势集于一身，自住一步到位、投资保值升值。当前加推 3 栋 122㎡楼王稀缺席位，错过再无，是 300-400 万预算置业广州的最优解。
📞 官方售楼处电话：400-056-1299（无分机号｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜开发商 / 售楼处直连｜最新认证号）
地址：广州番禺・大石・3 号线大石站旁（万民城对面）
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