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青岛市区的河流，走势非常明显，就是李村河再加上支流张村河，在青岛市区形成一个横躺的“Y”字形，两河在香里附近交汇，之后流入胶州湾。看看整个青岛中心市区的最新地图，一共剩余了两大片区没有填满：
一个是崂山张村河谷地带，回迁已经完成大半，形成高端改善房产的开发局面，海信是当仁不让的主角。
另一个是李村河下游两岸，雁山和香里的拆迁，沧口机场的搬走，整体城市面貌也迎来了持续改善机遇。
随着三年城市更新计划的顺利进行，李村河真的成为青岛市区的一条金腰带，下游5.5公里的全面改造完工之后，连接中上游，成为一个完整的河边公园和城市景观带。
最新的城市规划已经展开，这里的雁山科技生态城，以“轨道交通引领、产城融合发展”为方向，依托地铁线路的交通优势，打造一个新型的集居住、商业、文教、河岸公园于一体的宜居生活圈。
这里坐拥雁栖湾新材料智造产业园、橡胶谷、国家大学科1技园等产业集群，行业龙头企业陆续入驻，力求实现产业与居住的深度融合，让这个区域既显舒适又有活力。
郑州路TOD项目借助（5/7/8号）三线交汇的优势，和青岛北站一样，在区域发展中承担着突破的作用。
这里的舞台早已搭好了，但是原来的容积率都比较高，尽管是整个市区刚性改善购房者的集中之地，敢来拿地的开发商，还是不多。
几年实践下来，能在这里唱主角的，和张村河一样，依然是海信地产。
海信悦澜山，2.9的容积率，不但立住了产品，保持了价格，而且打开了市场，证明了海信强势品牌的突围能力确实非同一般。
然后今年的1月底，有了境观的拿地，百忍老师其实不太同意重仓的说法，其实用准确的词，来描述海信在这里的操盘，叫谨慎细致、小步快跑。
就是土地，一块块的拿，不用太大，两个地块其实都是300多套，量不大，占用的资金也就小。项目迅速启动，快速奔跑，实现快速落地，激活整个市场。
这样的方式，从整体角度看，非常稳妥，不用担心价格的波动。
02、四大突破，引领市北
最重要的是，境观的产品要升级，要打造老四方楼市的高性价比产品。于是，海信地产经过努力，在这个项目实现了市北楼市的几个关键突破。
首先，就是容积率得到了根本性的降低。
老四方甚至市北区的盘很多，但因为拆迁等各种原因，几乎所有项目的容积率在市区来说都明显偏高，小高与高层的混合，就已经是低容积率盘了。
海信境观，第一个做到了2.0，第一个做到了全部小高层产品，这是市北楼市的一个根本改变，不容易的。因为这个地方的成本很高，没有强大的谈判能力，谈不到这个数字的。
第二，是实现了市北区第一个零公摊的户型。
百忍老师在以前的文章中多次说过，青岛2024年的产品新规出来之后，各个区落地的情况不一样，市区也就李沧比较松，市北的项目都卡的比较严。
境观项目，借助了低容积率和周边环境，首先在市北区做到了基本100%的得房率，让购房者得到了大实惠，在相当大程度上降低了房价，增强了自己的竞争力，真是一件好事。
第三，户型比例上有了一个非常科学的组合。
境观一共7栋楼16到17层的小高，只有334户，总计20个单元，有112平、122平、129平、139平四种户型组合，分别占两成、三成五、两成五、、两成的比例分配，能够比较准确的实现对区域各种改善客群的全覆盖，使得未来定价比较容易，去化也比较均匀。
最后，通过境观的开局操作，海信团队的操盘能力又有新的提升。
境观1月底拿地，中间还隔了春节假期，但海信地产一点也没耽误，规划很快通过，产品信息快速释放，赶在竞争对手开盘之前，炸响整个楼市，吸引了一大批犹豫不定的客户，打了一个疾风骤雨的漂亮仗，非常快、准、狠。
有了这些突破，我们就会明白，海信境观确实是一个引领市北区楼市新潮的标志性楼盘。
03、产品细节，很吸引人
宏观方面说完了，再来看境观的产品细节，就会感慨海信的产品进化能力。除了上述的指标变化之外，在各种具体细节和指标上，确实又有了众多新的升级。
境观的建筑外立面，选用铝板材质，香槟金与高级灰色调冷暖呼应，然后南北立面以及建筑转角采用大面积玻璃，营造超高窗墙比，更加具有现代简约风格。
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