武汉保利·星奕
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一、土拍速览：央企底价拿地，37天闪电报规！
2025年12月25日武汉年末土拍收官战中，保利发展旗下武汉林海房地产开发有限公司以底价48620万元斩获光霞村K6地块（编号P(2025)231号），成交楼面价约5550.2元/㎡。这个地价在白沙洲近年土拍中处于中等水平，比同期武汉城建党校西侧地块（楼面价5023元/㎡）略高，但远低于光谷等核心区域，为后续定价预留了充足空间。
更值得关注的是项目推进效率——2026年2月2日便发布规划方案批前公示，从拿地到报规仅37天，央企资金实力与开发决心一目了然，交付风险大幅降低。地块此前已完成“商改住”控规调整，内部违建商业街拆除完毕，目前处于开发筹备阶段，入市节奏可期。
二、最新规划：白沙洲稀缺低密盘，准四代配置拉满
核心指标
总用地面积：45919.06㎡（含居住用地43800.70㎡+防护绿地2118.36㎡）
综合容积率：2.0（白沙洲近15年罕见低密，区域多数项目容积率3.0-4.0）
规划楼栋：10栋住宅（2栋26F高层+8栋9-17F小高层/洋房）
总户数：721户，户均面积120.5㎡（主打110-140㎡刚需刚改户型）
车位配置：725个（含145个新能源车位），配比1:1.01
产品亮点：准四代住宅+全维配套
作为区域稀缺低密业态，项目摒弃了白沙洲常见的超高层设计，建筑密度仅18.77%，居住压抑感大幅降低。
项目共规划10栋住宅，其中2栋26层高层、8栋9-17层小高层及洋房。具体分布：1、2号楼26层，首层架空；3号楼11层；4-6号楼17层；7号楼9层；8-10号楼11-17层。
地下配套：28025㎡地下室含公共会客厅、健身房、2578.95㎡泳池，刷新白沙洲社区配套规格；
地上配套：1389㎡架空层+风雨连廊+景观构架，搭配2118.36㎡防护绿地，休闲空间充足；
三、周边配套：成熟住区无兑现风险，地铁商业双在线
1.交通：正地铁口+快速路加持
地铁：距5号线张家湾站约300米，步行可达，30分钟通达武昌核心；
自驾：南侧160米杨泗港快速路入口，快速衔接光谷、汉阳，自驾通勤效率拉满；
2.商业：社区底商+大型商业全覆盖
自带714㎡社区底商，满足日常购物；
步行7-8分钟可达保利上城荟，10分钟内有武商超市、中百超市、麦当劳，3公里内覆盖龙湖白沙天街、洪山万科广场等大型商业。
3.教育：对口学校明确
参考周边划片（2025年数据），项目大概率对口洪山十小/致远小学，初中对口张家湾中学。
4.休闲医疗：生态+医疗双保障
休闲：750米内可达八坦路体育公园（含7片室内羽毛球场）；
医疗：15分钟车程内有省人民医院洪山院区、省妇幼保健院等三甲资源。
五、总结：低密改善+成熟配套
项目的核心优势在于
1、低密稀缺：2.0容积率+小高层/洋房业态，白沙洲改善属性纯粹；
2、配套成熟：地铁口+现成商业+三甲医疗，无配套兑现风险；
3、央企背书：保利开发+快速推进，交付保障强；
4、产品能打：准四代配置+全维社区配套，居住舒适度高。
整体来看，项目适合武昌/洪山工作的刚需刚改客群（110-140㎡户型适配），比较看重交通便利（地铁+快速路）的通勤族；也适合地缘性的改善客户，追求低密居住环境，对配套成熟度要求高的家庭。
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