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招商・康定壹拾玖（完整项目 + 样板间讲解稿）
一、项目基础档案
基础信息
项目名称：康定壹拾玖
地址：静安区康定路 1119 弄，曹家渡核心，内环内老静安梧桐片区
开发商：招商蛇口，内环纯改善精装大平层作品
社区规划：5 栋小高层，总户数 324 户，无保障房混居；容积率 2.68，绿化率 35%，人车分流，车位比 1:1.22
梯户配置：全部一梯一户，独立电梯前厅私享；层高 3.15 米
交付时间：2027 年 12 月精装交付
备案均价：17.18 万 /㎡，一房一价
物业：招商积余，高端酒店式服务
社区配套：约 3000㎡下沉会所，包含恒温泳池、健身房、私宴厅、书吧；全楼栋架空层泛会所，中央景观园林
地段配套
交通：11 号线江苏路站、13 号线武宁路站双轨交汇，步行 800 米；自驾 5 分钟抵达静安寺，10 分钟直达南京西路商圈。
商业：近久光百货、芮欧百货、环球港、曹家渡商圈，商业配套全部成熟落地。
环境：静安老城厢梧桐街区，低密度居住氛围，城市界面安静纯粹。
教育医疗：静安优质公立学区；静安区中心医院、华山医院就近覆盖。
总价与户型梯队
建面 120-124㎡三房（入门款）：总价 1950 万 —2100 万，得房率约 78%
建面 183㎡四房（主力平层）：总价 2900 万 —3300 万，常态化样板间
建面 193㎡四房（爆款主力）：总价 3150 万 —3480 万，得房率高达 83%，赠送飘窗极多
建面 238㎡4+1 房（楼王端户）：总价 4200 万 —4500 万，双套房大平层
精装交付标准
暖通：大金中央空调 + 全屋地暖 + 霍尼韦尔新风 + 全屋净水系统
厨电：嘉格纳全套厨电 + 嵌入式利勃海尔冰箱，定制实木橱柜
卫浴：杜拉维特洁具 + 高仪五金；主卫四分离，双台盆 + 独立浴缸，石材铺贴
硬装：天然石材地面 + 三层中空 Low-E 落地窗；人脸识别铸铝子母门；全屋玄关柜体精装交付，华为全屋智能中控
二、实景样板间（实体楼栋开放）
1、入门户型：建面约 123㎡三房两厅两卫（日常开放）
户型格局
一梯一户，独立电梯厅形成外玄关，隐私性拉满
四开间朝南，南向面宽近 13 米，南北通透；LDK 一体化客餐厅，搭配 1.7 米进深大阳台
双南卧 + 北次卧，主卧独立套房，带 270° 转角飘窗；双卫全明干湿分离
全屋大面积飘窗不计产权，额外赠送面积约 13.7㎡，几乎多出一间小卧室
空间亮点
零过道浪费，户型方正，动静严格分区；
三面采光，全天日照充足，告别中间户阴暗；
独立家政阳台，生活与观景分区，三口之家、首改首选。
2、主力主推：建面约 193㎡四房两厅三卫（重点接待样板间）
户型格局
私梯入户，独立前厅可做入户收纳
南北通透大通厅，客餐厅总面积超 70㎡，双面采光带观景飘窗
格局：双南套房 + 双北次卧，四房四角分布，私密性极强
主卧行政套房近 40㎡，双面 270° 采光，双步入式衣帽间 + 四分离主卫；全屋厨卫、卧室全部带飘窗，赠送面积高达 20.7㎡，同面积段使用率内环第一梯队
预留独立家政间，主佣动线相互分离。
核心优势
得房率 83%，远超同价位大多数大平层；
两间南向卧室全部做成套房，二胎家庭、三代同堂互不打扰；
3.15 米层高，精装吊顶无压抑，高区俯瞰整片梧桐街区城市景观。
3、进阶户型：建面约 183㎡四房三卫（性价比备选）
户型布局和 193㎡高度同源，仅面宽小幅缩减；同样双南套房 + 南北双阳台，全屋全明飘窗；总价门槛更低，预算有限客户优选，精装配置保持同一顶配标准。
4、楼王端户：建面约 238㎡ 4+1 房两厅四卫（预约专场）
格局亮点
南北双面采光，客餐厅总面积突破 80㎡，南北双大阳台，通透感拉满
双南向主卧套房，两间卧室都带独立卫浴 + 衣帽间；多出一间独立书房，可做茶室、儿童游乐房，做到五房功能
全屋飘窗全覆盖，270° 环幕观景；独立储物间 + 保姆家政区，大宅动线完整
楼栋位于社区中央，无建筑遮挡，视野直面静安老城风貌。
三、看房预约规则
接待制度：实名制预约看房，不接待临时散客。
验资门槛
123㎡三房：300 万资产证明
183㎡、193㎡主力四房：600 万资产证明
238㎡楼王户型：1000 万资产证明
开放状态：123㎡、193㎡两套样板间每日正常开放；238㎡楼王仅一对一专场接待。
实景进度：会所、中央园林实景已呈现，样板间均在实体楼内。
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