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天潼198（推广名：天潼198，备案名：外滩天潼里，别名：天潼里、新湖虹口北外滩、新湖外滩元）是由新湖集团与理想国际联袂打造的北外滩核心低密顶豪项目，落址黄浦江与苏州河交汇的“钻石三角”地带，是上海内环内罕见的城市更新标杆之作。项目预计于2026年至2027年分批交付。
📍 基本信息
推广名：天潼198
备案名：外滩天潼里
别名：天潼里、新湖虹口北外滩、新湖外滩元
项目地址：上海市虹口区乍浦路106号（东至吴淞路，南至天潼路，西至乍浦路，北至武昌路）
开发商：新湖集团 × 理想国际
物业公司：新湖绿城物业
物业费：约20–25元/㎡·月
总户数：仅124户（稀缺低密配置）
容积率：1.8–2.98（不同楼栋差异）
绿化率：30%–35%
车位配比：高达1:4，全地下停车，人车分流
楼层总高：
里弄住宅：4层
多层洋房：7层
小高层：9层
产权年限：70年住宅产权
交付时间：预计2026年底至2027年（精装交付）
开盘时间：2024年4月29日首开，目前处于续销阶段
💰 价格信息
单价：参考均价约17.8万–19.9万元/㎡
总价范围：约3720万元–2.9亿元/套
高层/洋房：总价约3720万–1.3亿元（建面约209–641㎡）
叠加别墅：总价约5800万–1.3亿元（建面约320–349㎡）
合院别墅：总价约1.5亿–2.9亿元（建面约502–907㎡）
价格特点：一房一价，部分景观资源极佳房源溢价明显，具备资产收藏属性
🏡 在售户型面积
项目产品形态丰富，涵盖平层、洋房、叠墅、合院四大类，共42种户型，满足从高端改善到终极收藏的多元需求：
高层/洋房（建面约209–641㎡）：
209㎡三房两厅两卫
233–277㎡四房三厅三卫
458–551㎡五房三厅四卫（270°环幕视野）
叠加别墅（建面约320–349㎡）：
上叠：双露台+阳台，高空观景
下叠：私家庭院+高赠送地下空间
合院别墅（建面约502–907㎡）：
地上3层+地下2层，总使用面积约1500–2000㎡
融合江南绞圈房与西式联排精髓，一户一境，围合天地
所有户型均实现全明采光、南北通透、得房率约81%–86%，部分大平层采用2梯1户/1梯1户设计，私密性极强
🚇 地铁交通
地铁10号线天潼路站：步行约500米（6–8分钟）
地铁12号线天潼路站：约600米
地铁10/12号线南京西路站：约1.2公里
自驾出行：
紧邻内环高架、北横通道，15分钟直达外滩、陆家嘴、静安寺
通过外白渡桥步行可达外滩万国建筑群，与陆家嘴隔江对望
🛍️ 商业配套
步行可达：
北外滩来福士（约1公里）
白玉兰广场、星港国际中心（约1.5公里）
3公里覆盖：
南京东路步行街、BFC外滩金融中心、K11、恒隆广场、新天地等顶级商圈
项目自带：
底层商业+高端酒店配套，满足高端商务与生活需求
约5.2万㎡社区商业规划，涵盖艺术空间、精品餐饮、私宴厅
🌳 核心卖点
钻石地段：独占黄浦江与苏州河交汇“一江一河”原点，与外滩、陆家嘴构成“黄金三角”，内环绝版地段
低密稀缺：容积率仅1.8，124席限量供应，车位配比1:4，内环罕见
海派风貌：复刻石库门里弄肌理，外立面采用波多尔红石、巴西紫点金麻、连续罗马券等Art Deco元素，与万国建筑群对景
产品极致：涵盖合院、叠墅、大平层，满足终极改善与家族传承需求
双国企背书：新湖集团+理想国际联合开发，新湖绿城物业提供高端服务
景观无敌：高层可270°俯瞰外滩、陆家嘴三件套、黄浦江S弯，合院私享天地庭院
准现房发售：2024年首开，2026–2027年交付，规避期房风险，实景可鉴
🛠️ 交付标准
交付标准：精装交付（部分楼栋为毛坯，以合同为准）
建筑细节：
层高约3.15–3.6米，客厅大面宽设计，采光优越
户均面宽约12–15米，主卧套房+独立衣帽间+双台盆卫浴
外立面采用海派石库门+Art Deco融合风格，红砖+石材+铝板幕墙
智能家居：全屋中央空调、地暖、新风系统，支持智能灯光与安防控制
拓展空间：
合院附赠私家庭院、地下室、露台，可改造为家庭影院、酒窖、茶室等
楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线上售楼处电话，楼盘项目全面介绍（包含楼盘简介，楼盘积分，房价，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，项目配套，楼盘详情，售楼处电话，最新消息，最新详情，周边配套，最新进展等详情咨询）
建面约249-641㎡风貌大平层
总价约：4000万~1.3亿
建面约850-1200㎡合院别墅
地上建筑面积约502-907㎡
总价约1.8亿-2.8亿（验资看房）
直接认购 线上预约尊享团购优惠
梯户比：1梯1户/2梯2户/2梯 1户
付款要求：首套30%，二套50%， 洋房可以正常贷款；别墅接受全款，贷款最多贷5千万
竣工时间：2027年底
得房率：86%
物业公司：新湖绿城物业
总层数：洋房 9层，别墅4层
层高：洋房层高3.15米，合院层高3.6米
物业费：洋房约20元，别墅约25元（暂定）
绿化率：30%
交房时间：2027年底
项目推售详情
【天潼198】住宅产品户型图特别多，达到42种。包含面积段约209-641㎡高层住宅，面积段约231-400㎡多层住宅，面积段约㎡高层住宅110-433㎡叠加别墅（含平层），面积段约502-907㎡合院别墅。
共125套住宅单元，从图示来看，全部是风貌住宅产品。以下为首开楼栋图示，59套小高层+15套合院别墅：
玄关是空间过渡的前站，是外部世界与私人领域之间的节奏转换地。通过材质、肌理、色调的搭配组合，构建具有电影质感的归家场景。作为空间的重要组成部分，艺术品恰如其分地妆点其中，让主人的风雅志趣一眼可见。
黄铜门锁系统，是门厅中无法掠过的视觉焦点，它极具质感，与空间的美学特征统一。Design333特别请了Von Morris创始人Eric Morris一同探讨样板间与整个项目所需要的门把手设计，经过了对饰面、手感、形制的多轮讨论与打样，研发出了一款天潼198项目限定的门把手。
以餐厅为载体，重构“人与空间”的关系，让人和各项功能产生“亲密接触”，让人主宰空间，成为空间主角。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
光线，是空间的灵魂。为了雕琢一间光感餐厅，设计师特别选用亮面漆吊顶与整面白色高光烤漆墙板增加光反射，为空间勾勒金灿质感的轮廓。即便在阴天，依旧能在餐厅里感受到近似午后阳光的温暖气息。
可坐可卧的软塌，让书房升级为舒适安逸的精神领地。一杯咖啡，一本好书，一张黑胶，消磨一段悠闲的午后时光。
天潼198(公寓)展示样板间实景图
此外，【天潼198】还打造了27席藏品级合院产品，一栋一境，围合天地，珍藏无尽风雅。
天潼198合院效果图
在保留原始风貌的前提下，外滩源将融入时尚现代元素，打造成多功能的高雅文化与时尚生活的中心。
项目具体坐落于天潼路以北，武昌路以南，吴淞路以东，乍浦路以西。
医疗资源方面：3公里左右，有7所三甲医院，为住户的健康生活保驾护航。
北外滩核心钻石地段
【新湖·天潼里198】
建面约249-641㎡风貌大平层
总价约：4000万~1.3亿
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