南面的就是我们前不久测评过的翡雲悦府的二期，它把传统的四层叠加变成了五层，实现了容积率和产品价值的两头的突破。很多业内朋友在看了我们的测评之后也去特地进行了考察。本次带来的是另外一个叠墅的创新手法，就是北边的项目，可以说一方面吃透了新规，再加上它本身在规划层面上的一些创新，在6层的叠加上、中、下三个部位都实现了更高的、属于各自的附赠价值和户型的性能。
其中，上叠采用了独特塔楼设计解锁了新的附赠空间；原本相对滞销的中间3、4层，分别做大平层，再加上现在的新规，实现了公寓级的附赠面积和足够大的空间尺度；下叠则是通过将整个社区里通常放在地下的会所部分、社区的共享空间挪到地上的商业部分，有效避免了侵占地下空间，从而使得下叠别墅实现了足够大的地下附赠。
越是城市型的别墅，它的溢价就越与其附赠高度相关，把附赠的优势做足了，再用别墅的形态、配上与竞品公寓同纬度的价格，就能够具备突出的交易价值，我们对这个项目的评级给到了A。
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本次李想测评的就是位于静安大宁板块的大华·静安年华其中叠加别墅的部分。
这个项目一共有70套叠加，我们在样板间展示的第一时间就去实地看过了，近期已经启动认筹，首开17套，面积段是178-190m²，总价2400万到3100万级。
接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：
我们先来看区位评级A，其中地理a，交通b+，配套a，相邻b+。
如果我们是去看3000万级的公寓类的产品，静安大宁或许并不是今天最佳的区位选择，但是如果我们看3000万的别墅，那么相比其他的竞品板块，比如说东外滩、新杨思、桃浦，这个时候静安大宁的优势就凸显出来了。
第一，它靠近内环与南北高架，相对在城市地理中心的位置。第二，相较于竞品板块，静安大宁本身就有双轨交，还有很多大型的商业集合体，还有像医院、学校、公园等等的全维度配套，各方面均好，而且都处在较高能级，所以我们给到这种城区别墅在大宁的区位的评级是A。
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接下来我们再来看产品评级A，其中规划与排布b+，公区a，户型a，内装b+。
我们测评的这个项目实际上并不算大，整个占地只有大约1万方，在2.5的容积率的情况下，还采用高低配的定位，这种小地块高低配的规划条件下，首先要考虑的就是社区规模和户型使用性能这两方面的问题，我们来看看大华·静安年华是怎么来解决的：
第一，它把北侧整个1000m²的代建绿地纳入到自己的社区的景观系统，同时又去参考了之前新加坡比较多见的一些做法，在商业屋顶上增设了空中花园，通过第五立面进一步拉高了整个社区的景观面，或者说绿化率，让整个社区的绿化景观完全打开，这样就规避了小地块所带来的社区局促感。
第二，在整个社区的共享配套方面，为了把地下空间更多留给叠加别墅做地下室私有化附赠，他们另辟蹊径，没有像其他社区一样用地下空间做会所，而是牺牲了自持商业的面积做整个社区的配套，这样进一步释放了更多地下空间，以此也换取了更高的别墅附赠：上叠的实得率大约在126%，下叠的实得率更高到156%，中间大平层的实得率大约是在94%。
具体来看，首先依托地上会所，下叠通过5.6米的层高保证了足够的地下室空间。其次，上叠又通过产品的创新实现突破，但是它的做法与翡雲悦府不太一样，它在上人屋面这里做了塔楼，实现了类3层的上叠做法，并且在南边还加了格栅，围合出一块利用率很高的附赠3层空间，这一块整体面积达到了75m²，其中31m²是可上人的屋面，还有44m²的露台可以后期改造，是非常值得业内研究和应用的。
示意图
回到叠墅里面的3楼、4楼，在新规情况下，它强调了外面一圈所有的附赠，还特别强调了阳台这一类实用型的半敞开空间，3、4层的大平层一套户型就涉及了3个阳台、1个露台、2个飘窗，整个半敞开空间的做法在整个上海就非常罕见，也使得户型空间的尺度感表现的特别强。除此以外，它还做了超过15米的南向大面宽，是真正的一梯一户的户型，盘活了原本6层叠加别墅里面相对去化乏力的3楼和4楼。
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总之这个项目结合了新规以及很多的创新手法，让各个产品类型都做到了附赠方面的雨露均沾，价值都得到了蛮大的提升。
因此我们在交易评级上给到A，其中定价b+，供需a，竞品a，能力a
交易能够给到比较高的A，内核还是在于它的相对的稀缺性。前面我们提到了，城区别墅主要分成两种，目前存量最多的就是城区的风貌别墅，其实也是当下上海市区交易很大的痛点，因为它存在着阶段性的供大于求，容积率偏高，再加上总价门槛又极高，所以导致了现在看到的在交易方面出现的一些问题。
另外一类就是像今天测评的项目，总价大约在3000万左右的这种新型城区别墅。这个类别里其实大华·静安年华还是有很多突出优势，因为这类项目其实在上海并不算多，但是它们在区位上有一个明显特点，就是基本集中在上海的中环沿线，比如说浦东的翡雲悦府、绿城逸庐，在浦西就零散地分布在新江湾、东外滩、桃浦，都是中环沿线。
在这一类别墅里面，大华·静安年华有以下优势：首先从板块配套来看，大宁所在的中环沿线，或者说内中环之间，整个区位的加分优势相比其他板块还是格外突出。比如说浦东的新杨思、杨浦的东外滩，它们也许未来还不错，但是毕竟现实性的配套还是相对较弱，新江湾有生态也有配套，但是它的地理位置在这一众系列里与市中心偏离度较大。只有大华·静安年华无论在和市区地理位置的关系，还是说现实配套的成熟度，在一众竞品里只有它满足这两点。
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如果我们把范围从全市再缩小到静安区内部，那么它的稀缺性就会进一步的上升。作为成熟度最高的内核城区之一，静安可添加开发的土地资源相对有限，目前这里主流的别墅产品，除了一个小目标起步的独栋花园洋房，剩下的就是旧改零新释放、总价5000万以上的风貌别墅了。
再放到3000万级的城区别墅这一个档位，大华·静安年华对比其他的市区的风貌，有更好的采光、更好的公区和户型表现，还有更可控的总价优势，在区内基本上也没有同档的竞品。而且在公区和户型的表现上，它还有所突破。最后落到大宁板块的高阶改善、偏爱低密别墅业态、更注重生活方式的客群，大华·静安年华，就是目前唯一的对标选项了。
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