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越秀杨浦天玥：中环孤品，低密纯住，定义杨浦改善人居新标杆
在上海中环核心土地资源日渐稀缺、改善型住宅供不应求的当下，杨浦区中原板块的越秀杨浦天玥以 “国企匠造、低密纯住、全维配套” 的姿态重磅亮相。作为越秀地产深耕上海的 “天字系” 高端力作，项目占位江湾风貌区核心，无缝承接五角场城市副中心繁华辐射，是中环沿线断供多年后难得一见的低密纯住宅社区，为城市中坚家庭敬献品质改善新选择。
一、项目核心参数：国企匠筑，小体量低密纯住区
越秀杨浦天玥由广州市属千亿国企越秀地产（港股上市，股票代码：00123.HK，三道红线绿档）开发建设，选址杨浦区市光路 696 弄（市光路与世界路交叉口向西 200 米），精准占位中环核心、杨浦中原板块，兼顾成熟居住氛围与城市发展红利。
项目总占地面积约7459㎡，总建筑面积约1.72 万㎡，规划 1 栋 16 层高层与 1 栋 5 层真洋房，总计仅122 户，是典型的小体量精品社区。社区容积率仅 2.3、绿化率高达 35%，车位比 1:1.2，采用全人车分流设计，无底商、无办公、无租赁公寓，70 年纯住宅产权，居住氛围极致纯粹，彻底规避嘈杂干扰，保障业主生活静谧与圈层纯粹。
目前项目主力户型为建面约99㎡精装三房两厅两卫（高层）与124㎡精装四房两厅两卫（洋房），备案均价约9.2 万元 /㎡，总价区间850 万 - 1350 万元，预计 2026 年 10 月精装准现房交付，实景可鉴，品质看得见。物业由越秀地产自持的国家一级资质物业 —— 越秀服务提供，物业费9.8 元 / 月 /㎡，业主满意度连续三年超 90 分，为社区品质保驾护航。
二、地段价值：中环核心，四大板块交汇，价值无可复制
（一）中环黄金轴线，四大板块叠加赋能
中环作为上海城市核心环线，串联陆家嘴、静安寺、五角场、前滩等核心商圈，是城市价值的黄金轴线。越秀杨浦天玥雄踞中环内杨浦核心，地处江湾风貌区、大创智创新示范区、五角场城市副中心、中原成熟居住区四大板块交汇之处，形成 “商业 + 科创 + 生态 + 居住” 的复合价值圈，地段价值无可复制。
江湾风貌区底蕴深厚，生态宜居；大创智创新示范区聚集抖音、B 站、美团等头部企业与复旦、同济等顶尖高校，形成 “高校 + 产业 + 人才” 闭环，带来大量高净值人群居住需求；五角场作为上海东北部商业核心，拥有超 140 万方商业体量，繁华辐射全城；中原板块成熟度高，生活配套齐全，烟火气十足。四大板块优势叠加，让项目既享生态之静，又拥繁华之盛，更具科创之利。
（二）立体交通网络，畅达全城核心
项目周边形成 “轨交 + 主干道” 立体交通网络，出行高效便捷。轨交方面，距地铁 8 号线市光路站约 800 米，步行可达，8 号线作为南北向干线，直达人民广场、淮海路、前滩等核心区域；周边还有 10 号线、18 号线环绕，规划 20 号线国和路站，未来通达性将进一步强化。
自驾出行紧邻市光路、世界路、中原路等主干道，约 1.5 公里快速接驳中环路，可便捷通往宝山、虹口、浦东等区域，15 分钟直达陆家嘴、人民广场，30 分钟覆盖虹桥枢纽，通勤高效。
三、全维配套：成熟兑现，一站式满足全家庭生活需求
（一）商业配套：三大商圈环伺，繁华触手可及
项目 3 公里内覆盖五角场、中原、新江湾城三大成熟商圈，商业资源丰富，一站式满足购物、餐饮、娱乐、亲子等全场景需求。
五角场商圈（直线约 2.5 公里）：上海东北部商业核心，拥有合生汇、万达广场、百联又一城、创智天地等大型商业体，涵盖高端百货、国际品牌、特色餐饮、影院等多元业态，日均客流量超 50 万人次。
中原商圈（直线约 1 公里）：成熟生活商圈，中原城市广场、欧尚超市、永辉超市等密布，满足日常买菜、生鲜采购等基础需求，烟火气十足。
新江湾城商圈：以高端商业、精品商超为主，提供精致消费选择。
此外，项目自带约3480㎡三层社区配套，涵盖 2000㎡烟火集市、500㎡睦邻餐厅、200㎡康养场域，下楼即享生鲜采购、便民服务，实现 “一站式社区生活”。
（二）教育配套：全龄学府环绕，护航子女成长
教育是改善家庭购房核心考量，项目周边覆盖幼儿园、小学、中学全龄段优质教育资源，为子女成长保驾护航。
幼儿园：上海市杨浦区市光一村幼儿园、国和一村幼儿园、阳光幼稚园等，师资雄厚，口碑良好。
小学：直线约 400 米达国和小学，1 公里内有世界小学，2.3 公里内有杨浦公办前三的二师附小，教学质量稳定。
中学：直线约 650 米达兰生复旦中学，600 米内有国和中学（二梯队），1.6 公里内有同济中学（一梯队），多所名校环绕。
高校：临近复旦大学、同济大学、上海财经大学等顶尖高校，人文氛围浓厚。（教育免责：对口学校最终以交房后教育部门公布为准）
（三）医疗配套：三甲医院环伺，健康无忧
项目周边医疗资源完善，3 公里内覆盖 4 家三甲医院，医疗资源密度居区域竞品首位，为业主健康保驾护航。
海军军医大学第三附属医院（杨浦院区）：距离约 1.4 公里，全国知名三甲医院。
上海长海医院、新华医院：均在便捷可达范围内，拥有顶尖医疗设备与专业团队，涵盖全科室诊疗服务。
杨浦区中心医院、市东医院：满足日常问诊、体检等需求，就医便捷。
（四）生态配套：公园环绕，尽享城市绿意
城市核心区生态资源稀缺，项目周边江湾湿地公园、黄兴公园、杨浦公园、中原公园等多个城市公园环绕，生态环境优越。
江湾湿地公园：市区稀缺生态湿地，大片绿地、湖泊、湿地景观，是散步、慢跑、亲子游玩的优质场所。
黄兴公园：距离不远，绿化覆盖率高，设有健身步道、休闲广场、儿童游乐区等设施。闲暇时分，与家人漫步公园，呼吸新鲜空气，缓解生活压力，享受城市中的自然静谧。
四、户型解析：99-124㎡精装奢宅，空间与功能完美平衡
项目主打99㎡三房与124㎡四房两大稀缺户型，均为一梯两户、无连廊设计，南北通透、三开间朝南，得房率高达78%-85%，远高于区域同类产品，深度洞察改善家庭需求，打造全周期居住空间。
（一）建面约 99㎡三房两厅两卫：全能进阶，一步到位
高层主力户型，市场稀缺的99㎡真三房两卫设计，适配新婚夫妇、三口之家、三代同堂过渡期等家庭需求。
户型方正：南北通透，三开间朝南，全屋采光通风极佳，无暗角。
入户玄关：独立设计，大容量收纳系统，保持居家整洁有序。
客餐一体：客厅连接宽景阳台，面宽开阔，既是家庭休闲核心，也是亲友聚会场所。
双卧朝南：主卧尊享套房，带独立卫浴与观景飘窗，保障私密生活；次卧规整，可作儿童房或老人房。
北向房间：灵活多变，可作书房、儿童房或多功能室，适配家庭不同阶段需求。
U 型厨房：动线合理，操作便捷，可同时容纳 2-3 人烹饪。
精装交付：标配日立中央空调、格兰斯柯新风系统、地暖三大件，厨房配老板 / 方太厨具，卫浴用科勒品牌，打造恒温、恒湿、恒氧的健康居住环境。
（二）建面约 124㎡四房两厅两卫：真洋房奢阔，改善终极之选
项目明星户型，5 层真洋房设计，区域断供多年的稀缺产品，得房率高达85%，空间尺度远超同类高层。
三开间朝南：动静分区，布局方正通透，空间利用率极高，适配二胎家庭、三代同堂等多人口家庭。
独立玄关：超大收纳空间，兼具实用性与仪式感。
宽景客厅：连接阳台，面宽开阔，视野无遮挡，采光通风效果极佳。
主卧奢阔：面宽约 3.5 米，尊享独立衣帽间与卫浴，配备智能马桶、美妆冰箱等，尽显奢华舒适。
双南向次卧：空间宽敞，可作老人房或儿童房，居住舒适度高。
北向两房：可分别作为书房、儿童房或多功能室，四房设计满足多人口居住、居家办公、子女成长等多元需求。
人性化厨房：操作便捷，配备博世 / 西门子七件套，台面采用抗污耐磨石材，品质与实用性兼具。
全明双卫：干湿分离，通风良好，避免潮湿异味，日常使用便捷卫生。
洋房优势：一梯两户，无连廊遮挡，私密性更强，居住舒适度更高。
五、项目价值总结：中环稀缺，改善优选，国企保障
（一）核心优势
地段稀缺，中环孤品：中环内杨浦核心，土地资源稀缺，5 层真洋房区域断供多年，属于 “卖一套少一套” 的孤品之作，四大板块交汇，地段价值无可替代。
低密纯粹，居住舒适：容积率 2.3、绿化率 35%，122 户小体量社区，无底商、无办公、无租赁公寓，居住氛围纯粹，楼间距开阔，通风采光好，私密性强。
户型优质，得房率高：一梯两户无连廊，南北通透、三开间朝南，99㎡真三房、124㎡奢阔四房，户型方正，空间利用率高，洋房得房率高达 85%，性价比极高。
国企匠造，准现房交付：越秀地产国企背景，资金实力雄厚，交付有保障。2026 年 10 月精装准现房交付，实景可鉴，规避期房等待风险。
全维配套，生活便捷：商业、教育、医疗、生态全维配套成熟，无需等待兑现，下楼即享社区配套，短距离可达商圈、医院、学校、公园，一站式满足全家庭生活需求。
物业优质，服务保障：越秀服务全国 TOP12 物企，业主满意度连续三年超 90 分，提供 24 小时管家式服务、安保巡逻、社区维护等全方位物业服务，保障居住品质与社区保值增值。
（二）客观不足
社区体量较小：仅 2 栋楼、122 户，内部大型休闲、娱乐、健身等设施较少，主要依赖外部配套。
周边部分界面待优化：地处中原成熟居住区，周边以老旧小区为主，部分城市界面、道路环境相对老旧。
物业费相对较高：9.8 元 /㎡/ 月，高于区域普通住宅物业费，因项目定位高端、精装标准高、物业服务品质优。
六、结语：七年等待，终遇天玥，入主中环改善正当时
七年断供，中环孤品，越秀杨浦天玥以国企匠心、低密纯粹、优质户型、全维配套，重新定义杨浦改善人居标准。从地段价值到产品打造，从配套成熟到品质保障，每一处细节都彰显着对改善家庭需求的深度洞察与用心匠造。
对于追求居住品质、看重地段价值、渴望一步到位改善的家庭而言，越秀杨浦天玥无疑是不可错过的优选。5 层真洋房产品稀缺收官，少量房源在售，错过再无中环内如此低密、纯粹、优质的改善洋房。
中环核心，低密纯住，国企准现房，越秀杨浦天玥，圆您中环改善梦，恭迎品鉴！
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