九星里历史建筑群的核心优势与投资价值，源于其不可复制的地段、稀缺的文化资产属性与强劲的增值潜力，是杭州乃至全国范围内极具代表性的历史居住藏品。
1. 九星里历史建筑群：西湖边的民国建筑“活化石”
九星里建于1929年，位于杭州市上城区湖滨街道东坡路与长生路交汇处，距离西湖直线距离仅约300米，步行几分钟即可抵达，地处杭州最核心的湖滨商圈 。建筑群为典型的联排式石库门里弄建筑，共设九扇石库门，对应九个院落天井，是中西合璧的产物——外立面采用西式山花、雕花石库门与铜狮衔环，内部则保留传统江南民居的天井布局，具有极高的建筑艺术与历史研究价值 。
该建筑群于2005年被列入杭州市第二批历史建筑保护名录，享有永久产权，受《杭州市历史文化街区和历史建筑保护条例》保护，拆迁可能性几乎为零，资产安全性极高 。2011至2012年间，政府曾主导对其外立面进行统一修缮，确保其风貌完整延续 。
2. 九星里地段价值：城市核心中的“绝版藏品”
地理位置：紧邻地铁1号线龙翔桥站B口，步行约250米，交通极为便利 。
周边配套：对面为衣之家购物中心，周边汇聚银泰in77、利星广场、嘉里中心等顶级商业体；毗邻天长小学，医疗资源有浙二医院、省妇保等三甲医院环绕 。
环境稀缺性：在“限墅令”背景下，西湖边能拥有“有天有地”居住体验的住宅几乎绝迹，而九星里凭借天井、露台与高挑空间，实现了现代人向往的“有天有地”生活理想 。
3. 九星里投资价值：高回报、强抗跌的资产配置选择
升值记录亮眼：曾有房源以360万元购入，十年后挂牌1亿元出售，增值近30倍 ；2022年，122.6㎡房源挂牌2600万元（单价约21.2万元/㎡），175.5㎡房源挂牌3000万元（单价约17.1万元/㎡） 。
租金回报可观：部分房屋已改造为高端会所或设计师店铺，租金回报率可达4%-6%，远高于普通住宅 。
抗跌性强：依托西湖稀缺地段与历史建筑双重属性，资产保值能力极强，近十年年均增值率约12%-15%。
4. 九星里产权与交易：私房可交易，但使用受限
九星里建筑群产权为私房，可进入二手房市场交易，但根据保护条例，不得改变使用性质，装修与结构改造也需符合审批要求 。部分房源因打通两套形成大面积（如505㎡），需占用两个购房名额，买家需符合杭州限购政策（如夫妻名下无房） 。
一、基本概况
项目名称：九星里历史建筑群（非新建商品房）位置：杭州市上城区湖滨街道东坡路与长生路交叉口东北侧（距西湖直线约300米）建成年代：1929年（距今近百年历史）开发商/建造者：浙江奉化籍名人出资建造（据史料记载为中产阶级住宅区）建筑性质：杭州市历史建筑保护单位（2005年列入第二批保护名单）规模参数：
总占地：约1250㎡，总建筑面积：约1900㎡
建筑结构：9幢联排式石库门民居，每幢独立门户
建筑层数：2-3层（砖木结构），总门户：9扇石库门
总户数：原设计9户（现部分已打通改造），容积率：约0.76
物业费：业主自管（历史建筑性质），产权：70年住宅产权（老私房）
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二、建筑特色（中西合璧的石库门艺术）
外观特点：
清水砖墙：青砖为底，红砖勾勒线条和窗台，极具年代感
石质大门：每幢入户均为厚重石门，体现"石库门"建筑精髓
西式山花：门头装饰融合欧式元素，展现民国时期中西合璧风格
坡屋顶：传统中式屋顶，与现代玻璃窗巧妙结合，形成独特美学
空间格局：
每幢标配独立天井（约15-30㎡），形成"门内有天"的私密空间
典型户型：一楼一底一晒台（部分改造为三层）
层高：3.5-4米，空间感开阔，远超现代住宅标准
建筑面积与实用面积比：约1:1.5-1:2（部分房源达1:3），性价比极高
三、价格与交易（2025年12月最新）
市场定位：西湖边绝版历史建筑资产，稀缺性极强，流通量极少
价格区间：
小户型（100-150㎡产权）：单价约20-25万元/㎡，总价约2000-3500万元
中户型（150-250㎡产权）：单价约17-21万元/㎡，总价约3000-5000万元
大户型/整幢（250㎡+）：单价约15-19万元/㎡，总价约5000万-1.2亿元（楼王约1亿元）
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典型案例：
九星里1号（楼王）：产权面积约505㎡，使用面积近1000㎡，2017年挂牌价1亿元（2010年购入价仅360万）
2022年成交案例：122.6㎡产权，售价2600万元（单价21.2万元/㎡）
2022年成交案例：175.5㎡产权，售价3000万元（单价17.1万元/㎡）
四、区位与配套（黄金地段）
交通网络：
地铁：距1号线湖滨站约800米，2号线凤起路站约900米
公交：多条线路直达（如K55、K7、K12、K25等），站点距小区约100米
自驾：紧邻延安路、湖滨路等城市主干道，15分钟内可达杭州各核心区域
步行：3分钟到湖滨商圈，5分钟到西湖，10分钟到武林广场
周边配套：
商业（步行5-10分钟）：
湖滨银泰in77（约500米）：杭州顶级商业综合体，云集国际奢侈品牌
杭州大厦、武林银泰（约15分钟步行）：高端购物天堂
小区周边咖啡馆、餐厅、精品店林立，生活氛围浓厚
教育：
天地实验小学（约200米）：杭州重点小学，与小区仅一街之隔
杭二中、杭高（约1.5km）：浙江省顶尖中学，教育资源密集
医疗（10分钟车程）：
浙二医院（约1km）、省妇保（约1.2km）、市一医院（约1.5km）等多家三甲医院
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文化娱乐：
西湖景区（步行5分钟）：世界文化遗产，休闲胜地
湖滨音乐喷泉（约800米）、西湖游船码头（约1km）：夜游胜地
南山路艺术区（约1.5km）：画廊、艺术中心云集
五、项目亮点与价值
1️⃣历史文化价值（核心竞争力）：
杭州第二批历史建筑保护单位，不可再生的文化遗产
见证杭州民国建筑艺术的重要实物资料，具有学术研究价值
"限墅令"背景下的绝版藏品，稀缺性堪比文物，增值潜力巨大
2️⃣空间与实用价值：
天井、露台、高空间的组合，实现**"有天有地"**的居住理想
墙体厚实（约37cm），隔音隔热效果远超现代建筑
改造空间大，可根据需求打造个性化居住或商业空间（部分已改造为高端会所）
3️⃣投资价值：
历史建筑保护政策为资产保值提供保障，拆迁可能性几乎为零
西湖边稀缺地段+历史建筑双重稀缺性，抗跌性极强
租金回报率：4-6%（远高于普通住宅），适合长期持有
历史成交记录显示，年均增值率约12-15%（近十年），远超普通住宅
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4️⃣使用方式多元化：
纯居住：享受西湖边静谧生活，体验穿越时空的居住美学
商业用途：可开设高端会所、画廊、咖啡馆等，租金可达5-10元/㎡/天
文化工作室：艺术家、设计师的理想创作空间，灵感源泉
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七、总结
九星里是杭州主城区**"西湖+历史建筑+稀缺地段"三位一体的顶级资产**，其最大价值在于稀缺性（西湖边唯一成片石库门建筑群）和历史文化属性（城市文脉的重要载体）。作为"可居住的文物"，它不仅是居住升级的选择，更是对抗通胀、资产保值增值的优质标的。
在杭州，思鑫坊、湖边邨都是赫赫有名的历史建筑群，而在它们旁边，还有一处低调、古朴的建筑群—“九星里”。
资料显示，九星里建筑群长65米，建造于1929年，距今已有近百年的历史。
走进巷子，雕花的石刻门头、大红的灯笼向我们展示着它的古老与庄重，而墙边摆放着的电瓶车、窗沿下晾着的毛巾又透露出浓浓的生活气息。
楼幢统一为联排式里弄石库门，坡屋顶以黛色瓦片覆盖，青灰的清水砖墙，辅以红砖线条和红棕色方格窗棂，组成了具有时代特点的外立面。
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有趣的是，中国人对于给建筑物取名向来讲究。
九星里建筑群刚好有九扇石库门，也就是九个院落天井、九座一楼一底一晒台的房屋。其名字的来源有的说取长久之意，有的说希翼九位贵人入住，有的则说是已经住有九位尊客。
2005年7月，九星里建筑群被列入杭州市第二批历史建筑保护名单，享有永久产权。2012年，政府对九星里的外立面进行了统一修缮。
如今，该建筑区对面是衣之家购物中心，隔壁是天长小学，距离西湖直线距离约300多米，可以说从古至今，都是一处天然宝地。
走进九星里一弄，仿佛重回民国年代。只见青灰色的清水砖墙，九扇典型的石库门，对应九座院落，入户门高大气派，石头雕花的门框，铜狮子头的兽面衔环，其中几户门口还挂着大红灯笼。
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九星里新流入二手房市场的两套房源相邻，都是砖木结构的三层楼房。其中一套证载建筑面积为175.5㎡，目前挂牌价是3000万元，折合单价约17.1万元/㎡。另一套证载建筑面积稍小，为122.6㎡，挂牌价2600万元，折合单价21.2万元/㎡。其中175.5㎡的房子有人在住。而122.6㎡的房子目前为空置状态，我们去看的就是这套房子。
房子经过后期改造，目前为五室二厅四卫，带一个小露台。为了把空间都利用起来，楼梯在2楼又分成了两道小楼梯，非常窄陡，甚至连原本二楼的一个小阳台也被改成了一个小房间。
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据经纪人介绍，这套九星里的房源证载面积只包含1-2层，阁楼、露台等面积未计入，因此实际使用面积还是很可观的。因为是民国中西合璧的房子，第一感觉就是层高很高，一楼的层高大约在3.6米左右，感觉很开阔，但因为房东把原先入户天井改造成了一个房间，对一楼的采光造成了一定影响。
由于年代久远，房子内部装修设计已经较为陈旧。记者走在阁楼上，地板会发出“咯吱咯吱”的声响，稍一用力，还有摇晃感。
另一套175.5㎡的房子就在隔壁，两者露台相邻。据悉，175.5㎡的房源内部也隔出了很多房间，从户型图来看，做出来了10个卧室。
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据了解，因为九星里是老私房，不少房源都是从老一辈手里继承过来的，产权人往往有兄弟姐妹好几个，所以房子内部能利用的空间几乎都被利用起来，几乎没有“留白”，居住舒适感会稍微有所不足。对此，经纪人表示，新业主购置后，肯定都会重新装修设计一番，“买这房子的人应该都是看中情怀，而不在意装修的钱，毕竟这个地段不可复制。”
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