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“我们想要做的，不仅仅只是一个好项目，更加想要做的是一个城市人居的‘母版’和经典作品。” ——观塘云庐
人居的意义是为了更好地让人生活，并一直愿意在这里生活下去。作为城市人居的“旗舰款”，观塘云庐从项目的整体规划到单独户型的结构营造，一直都对人居秉持着深耕精研的态度，对于品质的执着，也呈现在产品的蛛丝马迹中。
品质下沉
做人居空间的领创者
观塘云庐的眼中，以更多的时间成本，去打磨一件作品，将心沉淀下来把品质做好，才是人居真正的意义所在。
因此，在一层的花园私邸中，就发生了关于生活的新“人居探索”——观塘云庐用一个下沉式庭院，革新呈现出了崭新的生活想象。
让底层空间的采光更为充足，充分享受生活
提高了一楼人居的私密性
更强的空间感与可塑性，生活有了更多可能
国人内心的庭院情怀重新有了兑现机会
观塘云庐的底层下沉庭院，直接“删除”了潮湿、黑暗，将一楼空间立体化的同时，优化了一层采光，并且进一步地拉近了自然，让人居更显舒适。
经典复制
做城市里的品质生活者
在规划打造下沉式庭院时，观塘云庐在潜心研磨的同时，也大量参考了市面上的优质项目，迭新的同时，也延承了经典。
比如一些大开发商，极具匠心地将空间“沉下去”的同时，做到了自然的共享；龙湖湖山原著、泰禾杭州院子等大开发商和经典项目，将地下一层与一层自然贯通，形成了“双首层”的设计方式，做到了采光与空间利用率的兼顾。
立体的空间，让生活拥有了更多的想象，在证明下沉式庭院在各大开发商中的认可度，也更加展现出了人居的品质感。
未来，在这里摆上几个沙发和小茶几，自然而然地就能够优享生活的惬意和悠然，在层次分明中，静静感受城市的风景和生活的纯粹。
就像观察人最不会出错的，是一个人在细节上的处理一样。
有的时候，我们去看一个项目，是可以“以小见大”的。
比如看立面用材，比如看景观设计，比如看公区的结构……
而这其中最为关键的，我认为是这个项目的户型。
从一个项目的户型面积段，我们能看到这个项目的定位；
从一个项目的户型设计，我们能看到这个项目倾注的用心；
从一个项目的户型毛坯（全装修）or精装，我们能看到这个项目背后的发心。
今天要为大家介绍的项目，名为【吉翔·观塘云庐】，是吉翔置地进入嘉兴市本级首作。
我们就从户型入手，以其面积段搭配、房型设计、装配情况的描述，试图以小见大，来找寻这个项目背后的匠心。
观塘云庐户型面积段从128㎡到209㎡，可以说以一己之力，满足首改到大平层购房者的全部需求。
主力户型建面从约145㎡起步，到建面约209㎡的整层大平层款。
整个项目可售套数仅228套，没有一套是120㎡以下的刚需户型。
项目户型可以说是目前市面上极致的“长面宽、短进深”设计，所有户型南向面宽至少13.3m起步。
这说明了什么？
说明从出生的时候开始，观塘云庐的定位就十分明确：板块内的高端人居改善。
这是一个标尺，往后项目的每一步都会照着这一既定方向前进，不会有偏差。
好了，明确了这一点，我们再来看观塘云庐在主力户型设计上的用心。
篇幅原因，我摘录四款比较受欢迎的户型，分享给大家。
【建面约145㎡ 四房两厅两卫】
建面约145㎡级的户型，朝南4（+1）开间的格局，南向面宽约为15.2m。
做个对比，城市西侧某次新盘建面超过165㎡级的户型，当时宣传时，大肆宣扬的超级面宽，也不过15m出头……
而观塘云路140+㎡级的户型，不仅做到了15.2m开间，其进深更是仅有约9.8m，典型的“薄透”布局。
户型内享有自然光源照射的比例，远高于普通住宅。
独立四房设计，每个房间都相对私密。
主卧是套房的格局，可以分割为卧室+L型衣帽间+大进深内卫的格局。
内卫的进深舒适，轻易就能放下奢华五件套（双台盆+大浴缸）。
更为关键的，我们看上图红框范围内，次卧与客厅之间的区域是没有承重墙的，如果业主有更舒适客厅生活的需要，完全可以把这堵墙打通，将客厅区域打造成约8.2m的大横厅！
墅式住宅or超级大平层才有的生活场景，在观塘云庐建面约145㎡的户型里，可以轻而易举的实现。
【建面约170㎡ 四房两厅三卫】
建面约145㎡户型的全面升级版，拉大了整体户型的面宽，尤其是餐客厅区域，不需要打开墙都能轻易实现朝南4+1的开间格局。
LDK的空间方厅，餐厅享有北侧自然光源，餐厨联动很棒。
南向宽景双阳台，提供生活洄游动线的同时，可以当做第二会客厅的存在，闲暇时泡一杯茗茶，尽揽园林美景。
朝南两卧带飘窗，尤其是主卧，打造270°环景飘窗，奢侈的瞰景角度静赏四季轮转。
主卧满足衣帽间、化妆间一体套房设计，可容纳双台盆、双浴，真正做到私密与品质的统一。
【建面约189㎡ 四房两厅三卫】
看到这户型的第一时间，想到的就两个字：宽奢。
189㎡级的四房，几乎每个户型的尺度都达到了墅式住宅的标准，将舒适的人居生活定义到底。
尤其是朝北的餐厅区域，宽奢到在保留超大采光面客厅的同时，再放上L型的西餐吧台，实现中西厨共存的效果。
玄关处更是进深拉满，实现独栋别墅一般的入户仪式感。
关于大横厅客厅的生活场景，大家可以学一下我以前的设计：
在宽幕尺度的优势之下，除了会客区之外，客厅可以轻松开辟工作区、读书区等灵动空间；
如果有业主想要感受中西双厨的岛台式生活，则可以在客厅与餐厅之间打造中岛吧台，实现简餐的生活区；
或是干脆充分发挥“大面宽”的优势，放上三人位转角沙发，双人位，单人位，儿童玩耍区……
也可以如装修示意图那样，开辟出一片开放式的书房。工作、视野两不误，还可以与孩子更近距离的接触。
【建面约209㎡ 四房两厅三卫】
如果说189㎡级的四房，是达到了墅式标准的话，那这款建面约209㎡的整层大平层户型，就是改善的终极款了。
一层一套的超级大平层，几乎实现整屋的360°采光。
约16.4m南向四开间，约9m跑道式双阳台，定义大平层生活的舒适；
南北双阳台。北阳台的存在，可以成为一个独立的观景阳台，尽览社区内外美景，也可以作为洗晒阳台，解放南阳台的空间，使其成为全然的景观阳台。
东西双套房的设计。
次卧实际可以设计成上图这样的套房格局，把北侧的房间容纳进去，形成卧室内部的书房or衣帽间，实现五星级酒店套房的宽奢生活。
主卧连通南北的套房，不仅有独立的衣帽间空间，带270°采光内部阳台和I型衣帽间，更可开辟享有边侧采光的书房。
讲完主力户型，我们再来讲讲观塘云庐户型的装配情况。
在整座城市都大行其道争先恐后做精装的时候，这个项目反其道而行之。
不追求高溢价的精装，相反打造全装修（类毛坯）的住宅。
这也是我们之前户型介绍里一些改造部分可以轻而易举实现的原因。
你很难在现在的城区大盘里看到全装修住宅的身影，观塘云庐这么做了，还做的很好。
这使得观塘云庐拥有其他住宅没有的竞争力。
性价比超群。
项目价格现已公示：
小高层均价17300 元/㎡，
高层均价17050 元/㎡
显然比城市东南动辄2w+的新房价格更加友好。
而且对于未来的装修风格，业主可以完全按照自己的喜好来，品质、成本，都在自己的控制范围内。
而且！
从去年拿地到现在准备开盘，观塘云庐已经差不多过去了一年时间，所以项目的建设进程是比较快的，前排洋房已经结顶，后排也建筑快过半。
类毛坯+建筑进程过半，这使得购房者在购买之后等待交房的时间不会太长，个人预计可能2023年下半年就能交房。
全装修（类毛坯）+出色户型+比较短的拿房等待时间，全嘉兴大概找不出第二家。
看完户型，我们再去看观塘云庐的本身。
这是一个把楼盘做到几乎极致的项目。
吉翔在主城区，上手就是内部最高的【观塘系】。
整体1.5的容积率，这样的“天选之子”，在目前的主城区新房市场里，找不出第二家。
在约4.4万方体量之上，因地制宜的排布弧形的两排住区。一共仅11栋住宅，每栋住宅都有不错的采光面。
其中9栋，都是是9-11层的洋房，只有东北角2栋，是14-15层的小高层。
全盘可售套数仅228套，一次开盘，全部梭哈。
立面采用新现代风格设计，经典三段式结构，加载巨幕玻璃墙，并配以不同明度的灰色外墙色，高级感拉满了。
设备平台统一位于北侧，以此保障南侧立面的完整性。
每栋楼之间的楼间距普遍做到1:1，个别则是达到1:1.2的楼间距。
借助南北两排的排布方式和超大的楼间距，使得项目可以把更多的地上面积用在景观绿化的打造上。
全盘绿地率约为36%，领先全市标准值20个百分点。
别小看这6%的标准值，其带来的视觉差异和居住体验是决然不同的。
更何况，观塘云庐不仅仅是绿地面积的大，在景观的打造上，也很有一套。
项目以东西向的景观动线，将阳光草坪、童趣乐园等六重景观有序串联，形成了“一轴观景之轴，三重归家体验、六大主题景园”的景观结构布局。
漫步其间，有江南水乡一步一景的闲适之感。
光说可能比较难以想象，于是观塘云庐特地在主路口做了一个示范区出来。
见上图！
以内敛低调的高级灰作为主色调，结合中庭岛式水景和黑松景观，建筑、小品和草木相互映衬，一光一影，别具风韵。
就连车位的排布上，都能看到吉翔的匠心。
在每一个转角，都设有这样的【辅助转向车位】，不出售给业主，也不能停车，就是用来方便业主转向的。
背后的潜台词很明确：宁愿少赚车位的销售费用，也要把服务做好。
观塘云庐另一个反其道而行之的做法，是底复。
项目摒弃了现在流行的底层架空做法，用普遍受欢迎的底复替代，使得住区更加纯粹。
底复地上一层，地下一层，一共两层。
地上层是标准层，地下层带采光庭院，充分利用一楼院落空间，打开地下室。
这样给了地下室空间更多的动线选择，从花园缓步而行，别有一番情趣。
文章的最后一个段落，留给观塘云庐的区位。
一句话：科技城芯唯一可售新盘，享有醇熟的板块配套和科技城难以比拟的发展利好。
首先是交通方面。
位于三环东路东侧的观塘云庐，在交通上可以说享有五大优势：
沪嘉城际（规划中）、内环快速路、有轨电车T2站点（规划中）、高速路口、周围道路的静谧。
【沪嘉城际（规划中）】
观塘云庐距离沪嘉城际（规划中）轨道线只有一个路口。
沪嘉城际（规划中）科技城部分的四站已经确定走地下，形成“准地铁”制式，所以在这部分站点旁的住宅，都将享有轨道通勤的利好而几乎没有弊端。
【内环快速路】
项目临而不靠的位置，是面对高架最好的格局。
【有轨电车】
规划中的有轨电车T2站在观塘云庐项目不远处。
【高速】
观塘云庐距嘉兴互通的直线距离约5km，顺着广益路向东直行就能到，上下高速很方便。
【周围道路】
项目除了东侧的亚欧路是双向四车道的之外，其余都是二车道的城市次级道路。
整个住区周围离开上下班高峰期之后，是一个比较安静的状态，非常适合居住。
而后是配套端。
观塘云庐被万达广场、中港城和九曲里三大成熟商圈环绕，距离南湖天地、合乐城等商业综合体的范围都在5km通勤圈内，商业配套齐备；
嘉兴市第一幼儿园、东北师范大学南湖实验学校（公立九年一贯制），位于科技城芯，教育资源优渥；
市妇幼保健院、嘉兴凯宜医院还有建设中的嘉兴二院新院区，均在4km范围内；
向北约2.5km则是凌公塘公园，近在咫尺的鲜氧生活！
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嘉兴吉祥观塘云庐：解码城市封面之作，探析生态豪宅的稀缺价值与地段红利
在长三角一体化与嘉兴城市品质升级的背景下，嘉兴核心板块的豪宅市场持续升温。吉祥观塘云庐作为该区域的标杆项目，凭借其独特的核心定位、产品设计、稀缺资源与地段优势，引发市场广泛关注。本文以第三方视角，从项目背景、产品打造、稀缺价值、宏观环境与地段逻辑等多维度展开解析，透视其背后的价值密码。
一、核心定位与背景：城市封面定位，聚焦高端改善与生态人居 吉祥观塘云庐由吉祥集团打造，定位为“城市核心生态豪宅”，旨在为城市高净值人群提供兼具身份象征与品质生活的居住空间。这一定位基于两大核心背景：
1.
市场需求迭代：随着嘉兴经济稳步增长，高收入群体对居住品质要求提升，传统豪宅已无法满足其对“生态+圈层+科技”的复合需求。观塘云庐以高端改善定位，精准对接市场升级需求。
2.
城市发展驱动：嘉兴作为长三角重要节点城市，核心区土地供应日益稀缺，高端住宅成为市场焦点。项目位于城市核心板块，毗邻生态资源与城市配套，契合嘉兴“产城人融合”的发展战略，占据城市发展红利。
二、产品设计：生态与奢华的融合，打造豪宅标杆 项目在产品设计上凸显五大核心亮点，诠释高端豪宅的品质内涵：
1.
一线湖景与生态造园：项目紧邻天然湖泊，通过“引景入宅”设计，打造湖景视野与内部园林景观的融合。采用新中式建筑风格，结合立体绿化与下沉式庭院，营造“宅隐于湖”的意境。
2.
大尺度户型设计：主力户型涵盖200-350㎡大平层与叠墅产品，强调空间尺度感与功能多元化。例如，南向超大面宽、全景落地窗、LDKB一体化设计、私家电梯入户等，满足高端圈层对空间气度与生活场景的需求。
3.
奢装品质与科技赋能：携手国际一线品牌打造精装体系，融合智能家居、健康系统（如新风、地暖、净水）、安防系统等科技配置，提升居住舒适性与安全性。
4.
圈层社交空间：配备高端会所（含宴会厅、健身房、泳池）、私享庭院、屋顶花园等，构建专属圈层社交场景，满足高净值人群对私密性与社交属性的双重需求。
5.
建筑美学创新：采用玻璃幕墙与石材立面的现代设计，结合中式元素，塑造城市地标形象，强化项目的身份象征属性。
三、稀缺价值解析：生态+地段的双重价值壁垒 项目的稀缺性体现在两大维度：
1.
生态资源稀缺性：嘉兴核心区自然景观资源有限，观塘云庐独占一线湖景，享有城市稀缺的生态资源。在“限墅令”与生态保护政策下，此类临湖豪宅供应日益减少，稀缺性凸显。
2.
地段配套稀缺性：项目位于城市核心，周边汇聚政务、商业（如高端购物中心）、教育（如名校资源）、医疗（如三甲医院）等顶级配套，兼具“出则繁华，入则宁静”的居住体验。核心地段叠加生态资源，形成双重价值护城河。
四、宏观市场环境：政策、经济与城市升级的多重支撑 当前市场环境对项目形成多维利好：
●
政策层面：嘉兴优化人才政策与购房支持，释放改善型需求潜力。同时，房地产调控保障市场稳定，高端住宅需求持续增长。
●
经济层面：嘉兴GDP稳步提升，数字经济、高端制造等产业导入高收入群体，为豪宅市场提供坚实购买力基础。
●
城市升级层面：嘉兴推进“品质嘉兴”战略，核心区城市界面焕新，基建与配套升级（如轨道交通规划、生态公园建设），推动板块价值提升。观塘云庐精准占位城市升级红利，实现价值跃升。
五、地段价值深挖：三维度解码核心区位优势 项目的地段价值可从三个维度深度解析：
1.
生态维度：项目紧邻城市稀缺湖泊，享有湖景视野与生态氧吧，契合高净值人群对“健康宜居”的诉求。周边规划生态公园，进一步放大环境优势。
2.
交通维度：临近高铁站、城市主干道及规划中的地铁线，实现“半小时通达沪杭”的高效出行，满足商务精英的城际需求。
3.
配套维度：除传统市政配套外，周边汇聚高端商业、国际教育资源及文化设施（如艺术中心），构建“一站式”顶级生活圈，提升居住附加值。
结语：解码城市豪宅的价值基因 吉祥观塘云庐的成功，本质上是“城市核心地段+稀缺生态资源+高端产品力”的深度融合。在房地产市场分化加剧的背景下，项目以一线湖景、奢装品质、科技配置与圈层社交，构建了强大的价值护城河。对于购房者而言，其不仅是身份的象征，更是一种兼具居住体验与资产价值的优质选择。
随着嘉兴城市房产必看！总结买房全攻略
在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。
一、购房前：明确需求，做好资金规划
（一）确定购房目的
购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。
（二）资金准备与预算规划
1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。
2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。
3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。
二、选房：多维度考量，选出心仪好房
（一）区位选择
1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。
2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。
3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。
（二）楼盘与户型分析
1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。
2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。
3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。
三、房产交易：规范流程，保障权益
（一）签订购房合同
1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。
2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。
（二）贷款办理
1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。
2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。
3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。
（三）房屋验收与交付
1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。
2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。
3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。
四、房产交易风险规避
（一）产权风险
1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。
2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。
（二）市场风险
1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。
2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。
掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。
