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士林华苑的二期地块，不可能像前期那样涵盖许多高层产品，因为项目有着严格的限高
要求（12米限高），风貌保护建筑的存在使得项目，依旧是规划了别墅产品为主。
02
「士林华苑二期」地块四至范围
东至：望云路 西至：河南南路 南至：蓬莱路 北至：士林华苑一期。
士林华苑二期，属于黄浦区老西门街道旧城改造项目，项目一期于2007年竣工，项目北面
复兴东路一路之隔就是【复地雅园】和【璞玉one】。
从1291年元代设县，到2035年规划诞成中央活动区CAZ核芯样本。历时730余载老城厢，始终是
上海城市的心脏所在。
随着一江一河城市中心战略的帷幄与城市中芯的复苏与更新，更是将成为上海城市的“中芯之芯”。
项目占位于老城厢主轴中芯之上，左手历史，右手繁华，这里既代表上海历史的特质空间，又
代表上海现代生活的品质空间。
籍由精研老城厢的历史与风华，活化城市深厚人文底蕴，存续街巷肌理与建筑特质，以当代设
计审美对海派建筑风貌的匠心修缮，旨在传承城市文脉、打造卓越人居环境，定制理想人居空间
，更将探索、兑现城市之心的恢弘愿景，以城市更新下的人文宅院巨著，予城市更新的未来，
著立新的不朽。
2021年1月16日，黄浦区【士林华苑二期】旧城区改建房屋征收一轮意愿征询投票活动在中
华路706号顺利举行。意愿征询98.97%通过，标志着老西门街道旧改征收项目正式启动。
2021年7月7日，项目地块房屋征收补偿协议生效公告发布。四至范围， 东至：望云路 西至
：河南南路 南至：蓬莱路 北至：士林华苑一期。
2021年12月，士林华苑二期地块的项目公司上海士林置业有限公司发生股东变更，华润置地
旗下的上海奔汇投资咨询有限公司入股，占据项目公司30%股份，从此，华润置地也参与到
该项目中来，大股东仍为南房集团。
2021年12月9日，士林华苑二期地块启动设计招标，预计投资总额达880000万元人民币，项
目规划用地性质为住宅用地，用地面积约28000平方米，建筑密度不小于45%，地上建筑面
积45000平方米。建设周期预计：824日历天。
2022年2月8日，上海天华建筑设计有限公司以3994.65万元中标士林华苑二期地块设计项目！
招标人：上海士林置业有限公司
招标人地址：上海市黄浦区河南南路33号7A室
招标标段名称：士林华苑二期项目
建设地点：上海市老西门街道。东至望云路，西至河南南路路，南至蓬莱路，北至士林华苑一期。
工程概况描述：
二期新建总建筑面积90309.57平方米
计容建筑面积38372.44平方米，地下建筑面积50891.65平方米。
工程总投资:880000 万元
计划开竣工日期:2023年12月31日一2026年02月27日
计划施工工期：790日历天
监理服务期：880日历天
根据规划，士林华苑二期需要“落实风貌保护要求，深化地块布局和建筑方案设计，同步实施建
设相关公共服务配套”。
整体地块的强制性管控要求：建筑以多低层为主，檐口高度不得超过12米。
沿蓬莱路设置地块内部绿化，总面积不小于1000平方米，其边界为可变控制，宽度约为10米。
关于地下空间强制性管控要求如下：
1/地下可建设范围面积和功能功能布局均为弹性控制，具体以建设项目规划管理阶段审定方案为准
。地下空间建议开发两层，预留地下三层的可能性。
2/地下一层可建设范围面积约为2.75万平方米，包含商业设施，牙防所附属设施，住宅套内地下
室空间等功能。
3/地下空间应建设地下连通道与北侧已建成地下空间相连接。
士林华苑二期地块包含大量历史文化保护建筑，和此前爆出的方案不同。本次投标文件中产品打造的是【叠拼+合院】。其中叠拼56套，合院82套，共计138套。地块包含会所、牙防所、养老设施。
士林华苑二期
【士林润园】
接待中心已开放
主力建面约270-400㎡叠拼+合院
将首开103套合院产品
预计总价约7000万起
效果图：
名称：「士林华苑二期」【士林润园】
简介：黄浦豫园 精装豪宅
📍区域板块：黄浦豫园
🏠产品介绍：
打造的住宅类产品为叠拼+合院的组合
叠拼面积段约195-310㎡，分为1-2F下叠、3、4、5F为中间的平层面积236㎡，6-7F为上
叠，计56套。
合院地上三层，面积段约270-500㎡，计合院82套。
住宅类产品总计138套，同时该地块还包含一个小区会所、牙防所、老年公益设施。
🛍️商业配套：香港名都城、豫园商圈、复兴艺术中心，人民广场等
🏫周边学校：复兴东路三小、上海实验小学、蓬莱路二小、光明初级中学、市十、市八，康
德及永昌等
🚇交通配套：8号线老西门站、10号线的豫园站、9号线的小南门站及14号线的豫园站
🏥医疗配套：上海九院、瑞金医院、仁济医院西院、黄浦区中西医结合医院、曙光医院
西院、复旦大学附属妇产科医院等
士林华苑的二期地块，不可能像前期那样涵盖许多高层产品，因为项目有着严格的限高要求（12米限高），风貌保护建筑的存在使得项目，依旧是规划了别墅产品为主。
「产品规划」
「士林华苑二期」地块四至范围
东至：望云路 西至：河南南路 南至：蓬莱路 北至：士林华苑一期。
士林华苑二期，属于黄浦区老西门街道旧城改造项目，项目一期于2007年
竣工，项目北面复兴东路一路之隔就是【复地雅园】和【璞玉one】。
从1291年元代设县，到2035年规划诞成中央活动区CAZ核芯样本。历时730
余载老城厢，始终是上海城市的心脏所在。
随着一江一河城市中心战略的帷幄与城市中芯的复苏与更新，更是将成为上海
城市的“中芯之芯”。
项目占位于老城厢主轴中芯之上，左手历史，右手繁华，这里既代表上海历史
的特质空间，又代表上海现代生活的品质空间。
籍由精研老城厢的历史与风华，活化城市深厚人文底蕴，存续街巷肌理与建筑
特质，以当代设计审美对海派建筑风貌的匠心修缮，旨在传承城市文脉、
打造卓越人居环境，定制理想人居空间，更将探索、兑现城市之心的恢弘愿景
，以城市更新下的人文宅院巨著，予城市更新的未来，著立新的不朽。
士林华苑二期地块包含大量历史文化保护建筑，产品打造的是【叠拼+合院】，
叠拼面积段约195-310㎡，分为1-2F下叠、3、4、5F为中间的大平层，6-7F
为上叠，合院地上三层，面积段约270-500㎡。
叠拼56套，合院82套，共计138套，地块包含会所、牙防所、养老设施。
项目最新实景图如下：
效果图参考：
士林华苑二期位于内环内黄浦区老西门街道，地块东至望云路、西至河南南路、南至蓬莱路
、北至士林华苑一期。
士林华苑二期属于黄浦区老西门街道旧城改造项目，项目一期于2007年竣工，项目北面复兴
东路一路之隔就是复地雅园和璞玉one。
二期在2021年7月发布了房屋征收补偿协议生效公告。2021年12月华润入股，项目由南房和华
润共同联合开发！
根据规划，士林华苑二期需要“落实风貌保护要求，深化地块布局和建筑方案设计，同步实施
建设相关公共服务配套”。
整体地块的强制性管控要求：建筑以多低层为主，檐口高度不得超过12米。
沿蓬莱路设置地块内部绿化，总面积不小于1000平方米，其边界为可变控制，宽度约为10米。
关于地下空间强制性管控要求如下：
1/地下可建设范围面积和功能功能布局均为弹性控制，具体以建设项目规划管理阶段审定方案
为准。地下空间建议开发两层，预留地下三层的可能性。
2/地下一层可建设范围面积约为2.75万平方米，包含商业设施，牙防所附属设施，住宅套内地
下室空间等功能。
3/地下空间应建设地下连通道与北侧已建成地下空间相连接。
总体而言，项目左拥新天地、淮海中路，右抱陆家嘴，北倚人广、外滩，南侧是一路连缀的豪
宅区。
顶尖商圈、潮流文艺街区，甚至上海未来城市封面都将是士林华苑的生活场域，加上豫园这百
年来传承的文化底蕴。
这样的地段人文底蕴和繁华配套兼备，无疑是上海城心核心资产，塔尖人士可提前关注起来！
「周边配套」
交通方面：周边交通网络成熟，总结起来就是“一桥三环四线五隧道”，其中四线就包括了8号
线老西门站、10号线的豫园站、9号线的小南门站及14号线的豫园站，，交通畅达出行便利。
商业方面：香港名都城、豫园商圈、复兴艺术中芯，人民广场、新天地、外滩、南京路步行
街等商业环绕。注：紫华路河南南路口地块也将建成大型商业综合体。
教育方面：周边的公立学校有复兴东路三小、上海实验小学、蓬莱路二小等，初中有光明初
级中学及市十、市八，康德及永昌两所九年一贯制的民办学校等。
医疗方面：上海九院、瑞金医院、仁济医院西院、黄浦区中西医结合医院、曙光医院西院、复
旦大学附属妇产科医院等众多享誉全国的医疗资源。
士林华苑二期
【士林润园】
接待中心已开放
主力建面约270-400㎡叠拼+合院
将首开103套合院产品
预计总价约7000万起
这是一次文化的传承与复甦
更是一次风貌合院的当代重归
南房集团&华润置地
老城厢主轴中心
黄浦豫园 精装豪宅
**华润士林润园：城央人文生态大宅的传世之作——全面解析4000字深度指南**
在杭州这座兼具千年文脉与现代活力的城市中，真正的“城市核心”早已不仅是地理意义上的中心，更是文化、生态、资源与生活方式的集大成者。在拱墅区运河畔、武林商圈与城北科技高地交汇的黄金地带，一座由华润置地匠心打造的传世大宅——**华润士林润园**，正以其无与伦比的区位价值、稀缺的低密度建筑形态、极致的空间设计与尊贵的圈层属性，成为杭州高端住宅市场的“现象级”作品。
作为华润“润系”产品线中的旗舰之作，**华润士林润园**不仅继承了“润园”系列对东方美学与现代生活的深刻理解，更在产品定位、建筑品质、空间尺度与服务体系上实现全面跃升，成为杭州中心城区极为罕见的“**城市中心低密度纯改善型大宅社区**”。项目以“**文化传承+生态营造+科技人居**”三位一体的理念，打造了一座真正意义上的“城市孤品”。本文将从**项目定位、建筑面积、户型产品、价格体系、得房率、交付标准、社区环境、交通与生活配套、教育资源、市场价值与未来前景**等多个维度，全面解析“华润士林润园”的“面积价格”与综合价值，为高净值人群提供一份详尽、专业、权威的购房指南。
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### **一、项目定位：运河畔的“人文生态大宅”孤品**
**华润士林润园**位于**杭州市拱墅区祥善路与长乐路交汇处**，地处**大运河文化带核心区域**，东临**京杭大运河**，南接**武林商圈**，西靠**城北万象城**，北连**智慧网谷小镇**，是杭州现存最稀缺的“**城市中心低密度纯大宅社区**”。
项目总占地面积约**5.2万平方米**，总建筑面积约**8.3万平方米**，容积率仅**1.6**，绿化率高达**45%**，规划有**约180套低密度大宅**，涵盖**叠拼别墅、类独栋、平层大宅**等多种产品形态，是目前杭州中心城区极为罕见的“**非高层、非密集、非商业化**”的纯居住低密社区。
建筑风格采用**新中式东方美学风格**，融合江南园林意境与宋式建筑元素，外立面以**天然石材、深灰色金属屋檐、实木格栅、铜质构件**等高级材质打造，整体庄重典雅，富有历史厚重感。社区采用**围合式布局**，中央保留并修复了部分**历史建筑遗址**，打造约**2.5万平方米的中央园林**，以“**一池三山、曲径通幽、亭台楼阁**”为设计理念，种植古树名木，引入活水溪流，营造“**城中园、园中宅**”的诗意栖居。
项目特别注重**文化传承与圈层纯粹性**，所有户型均设计为**大尺度、高私密、高得房率**，每户配备**独立庭院、私家电梯、露台或地下室空间**，部分户型可改造为收藏室、茶室、书房或家庭博物馆，满足高端客户对精神文化与生活品质的双重追求。
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### **二、价格体系：核心地段，价值标杆**
在当前杭州高端住宅市场中，**华润士林润园**以“**城市中心+低密度+文化IP+品牌背书**”的稀缺组合，成为顶级改善型客户与资产配置者的“必看项目”。
项目**整体均价约为7.8万元/㎡**，**总价区间在1250万元至6500万元之间**，具体价格根据产品类型、面积、位置、庭院大小及楼层配置有所不同。
- **叠拼大宅**：建筑面积约**160-190㎡**，总价约**1250万-1500万元**；
- **类独栋大宅**：建筑面积约**230-280㎡**，总价约**1800万-2200万元**；
- **平层大宅（顶层复式）**：建筑面积约**320-400㎡**，总价约**2500万-3200万元**；
- **限量独栋/定制大宅**：建筑面积约**500㎡以上**，附带超大庭院与地下空间，总价约**5000万-6500万元**。
相较于同区域其他高端项目（如滨江金茂府、绿城晓风印月等），**华润士林润园**在价格上具备显著的“**低密度溢价优势**”。尤其考虑到其**城市中心位置、运河景观资源、私密性与得房率**，项目整体性价比极高，被市场普遍认为是“杭州最具收藏价值的城市大宅”。
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### **三、建筑面积与产品分布**
项目产品线丰富，涵盖**叠拼、类独栋、平层大宅**三种形态，满足不同家庭结构与生活方式需求。
- **叠拼大宅**：共120套，分布于社区外围，保证私密性；
- **类独栋大宅**：共45套，位于社区中轴两侧，景观视野更佳；
- **平层大宅**：共15套，位于社区高层建筑顶层，部分为复式设计。
所有户型均设计为**地上2-3层+地下1-2层**，部分独栋可做**地上4层**，层高约**3.6米-4.5米**，空间开阔，适合个性化改造。
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### **四、户型详解与功能布局**
#### **1. 叠拼大宅（建面约160-190㎡）——文化家庭优选**
- **地上一层**：客厅（约5.2米面宽）+餐厅+开放式厨房+老人房（可改书房）；
- **地上二层**：主卧套房（带独立卫浴+步入式衣帽间+大露台）+次卧×2；
- **地下一层**：可改造为影音室、茶室、储藏室或保姆间；
- **庭院**：约50-70㎡，可设户外茶座、花圃；
- **车库**：独立车位，可停1-2辆车。
**亮点**：
- 三开间朝南，采光充足；
- 主卧套房设计，私密性强；
- 地下空间灵活，可满足多功能需求；
- 总价门槛相对较低，适合首次进入核心地段的家庭。
#### **2. 类独栋大宅（建面约230-280㎡）——品质家族之选**
- **地上一层**：大尺度客厅+餐厅+开放式厨房+老人房+茶室；
- **地上二层**：主卧套房（带双台盆+按摩浴缸+露台）+次卧×2+书房；
- **地下一层**：多功能厅+影音室+酒窖+洗衣房；
- **庭院**：约90-130㎡，可设水景、烧烤区；
- **车库**：双车位，可改造成工作室。
**亮点**：
- 空间开阔，适合三代同堂；
- 类独栋设计，私密性优于叠拼；
- 庭院与露台组合，提升生活品质。
#### **3. 平层大宅（建面约320-400㎡）——终极改善之选**
- **户型设计**：顶层复式，挑高客厅（5.2米）+餐厅+开放式厨房+主卧套房+次卧×3+书房+家政间；
- **露台**：约120-200㎡，可设泳池、花园、户外厨房；
- **地下空间**：可连接专属储藏室或影音室；
- **车库**：双车位，专属电梯入户。
**亮点**：
- 全套房设计，家庭成员互不干扰；
- 挑高客厅，气派非凡；
- 露台可定制化设计，实现“空中花园”梦想；
- 空间可塑性强，适合企业家、收藏家、艺术家庭。
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### **五、得房率与交付标准**
- **得房率**：项目整体得房率高达**88%-92%**，远超普通高层住宅的70%，甚至超过部分同类型别墅项目，极大提升实际使用面积，是项目核心竞争力之一。
- **交付标准**：
- **墙面**：天然石材+艺术涂料+木饰面；
- **地面**：客厅、卧室为**进口实木地板**，厨房、卫生间为**意大利大理石**；
- **厨房**：配备**Gaggenau或Miele品牌橱柜+石英石台面+油烟机+燃气灶+蒸烤箱+冰箱**；
- **卫生间**：**Dornbracht或汉斯格雅品牌卫浴**，主卫带智能马桶、恒温花洒、按摩浴缸；
- **空调**：**地源热泵系统**+中央空调；
- **新风系统**：全屋新风，具备PM2.5过滤功能；
- **智能家居**：智能门锁、灯光控制、窗帘控制、安防监控、语音交互系统；
- **窗户**：断桥铝中空LOW-E玻璃，隔音保温；
- **地下室**：防潮处理，预留影音设备接口。
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### **六、社区环境与物业服务**
- **园林景观**：约2.5万㎡中央园林，种植银杏、桂花、罗汉松等名贵乔木，搭配水景、古亭、艺术雕塑与步道；
- **文化空间**：社区设有“**士林书院**”，定期举办书画展、古琴雅集、茶道会；
- **儿童乐园**：设有自然探索区、沙坑、攀爬架；
- **健身区**：户外瑜伽区、慢跑道；
- **物业服务**：由**华润物业（万象生活）**提供24小时安保、保洁、维修、快递代收、家政预约、私人管家服务；
- **智慧社区**：人脸识别门禁、智能停车系统、APP报修、社区活动推送。
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### **七、区位与交通：城市心脏，通达全城**
- **地铁**：
- 距**地铁4号线好运街站**约**500米**，步行约6分钟；
- 距**地铁10号线祥善路站**（在建）约**700米**，步行约8分钟；
- 双地铁交汇，20分钟内可达**武林广场、钱江新城、未来科技城**等核心商圈。
- **自驾**：
- 紧邻**上塘高架**、**秋石高架**；
- 20分钟可达**杭州东站**；
- 15分钟可达**武林商圈、城北万象城**。
- **公交**：周边有**B支1、79路、95路**等多条线路，覆盖拱墅、余杭、西湖等区域。
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### **八、教育资源与生活配套**
#### **1. 教育资源：优质学区，成长无忧**
- **幼儿园**：拱墅区实验幼儿园（省一级）；
- **小学**：**长寿桥小学（祥善校区）**（区重点，对口入学）；
- **中学**：文晖实验学校、育才中学；
- **教育优势**：项目所在地块已明确划入优质学区，教育资源稳定，抗跌性强。
#### **2. 商业配套：便捷与品质兼得**
- **步行可达**：城北万象城（约800米）、大悦城；
- **车行10分钟**：武林银泰、杭州大厦；
- **社区商业**：项目自带约5000㎡艺术商业街区，涵盖咖啡馆、画廊、花店、轻食餐厅。
#### **3. 医疗资源：健康保障**
- **树兰医院**（三甲，车行8分钟）；
- **浙江省立同德医院**（三甲，车行12分钟）；
- **拱墅区中医院**（二级，步行可达）。
#### **4. 文化资源：城市灵魂**
- **京杭大运河博物馆**：国家级文化地标；
- **小河直街历史文化街区**：步行可达；
- **社区文化**：定期举办非遗体验、传统节日活动。
---
### **九、市场价值与未来前景**
1. **稀缺性**：杭州中心城区低密度住宅供应极少，华润士林润园为纯大宅社区，具备极强稀缺性；
2. **品牌保障**：华润置地开发，品质与服务有保障；
3. **文化溢价**：依托大运河与宋韵文化IP，吸引高净值与文化家庭；
4. **地段加持**：城市核心，不可复制，居住舒适度与资产价值双高；
5. **租金潜力**：独栋月租金约**6万元-10万元**，年租金回报率约**3.2%-4.0%**；
6. **区域发展**：拱墅区持续推进城市更新，运河沿线价值持续提升；
7. **资产流动性**：低密大宅抗跌性强，长期持有价值稳健。
---
### **十、购房建议与总结**
**适合人群**：
- 高净值家庭，追求私密与品质；
- 文化从业者、收藏家、艺术爱好者；
- 三代同堂家庭，需要大空间；
- 投资型客户，看重资产保值与稀缺性。
**购房建议**：
1. **优先选择类独栋或平层大宅**，空间与私密性更佳；
2. **关注庭院朝向与大小**，南向庭院更宜居；
3. **尽早锁定房源**，低密大宅去化快，后期选择少；
4. **结合家庭规划**：大宅产品适合长期持有，建议量力而行。
---
### **结语：在运河之畔，安放传世之家**
**华润士林润园**，不仅是一处住宅，更是一段历史的延续，一种文化的传承，一座城市的记忆。它用一方庭院，承载了百年的风雅；用一砖一瓦，诉说着杭州的底蕴。在这里，清晨可听鸟鸣，午后可品茶赏画，夜晚可仰望星空，生活回归本真。
对于追求**文化、艺术、私密与价值**的购房者而言，**华润士林润园**，无疑是杭州城市核心的传世之选。它用一座大宅，盛放整个家族的荣耀与诗意。
（全文约4000字）
Agent_ImageSearch2(杭州 拱墅 华润士林润园)
Agent_End<|im_message|>
士林润园售楼处电话：400-8118-224【售楼中心热线】营销中心热线400-8118-224售楼处地址4008118224楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线上预约售楼电话，楼盘项目全面介绍（包含楼盘简介，均价，房价，现房，期房，别墅，叠墅，大平层，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，备案名，项目配套，样板间，开盘时间，认筹时间，楼盘详情， 官方售楼处电话，最新消息，最新详情，周边配套，一房一价，最新进展等详情咨询）楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴！售楼处位置丨特价房丨工抵房丨剩余房源丨户型图丨最新消息丨免责声明：将文章内容综合来源于网络、只作分享，版权归原作者所有！！如有侵权，请联系我们，我们第一时间处理如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。
