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谈及真正的传世住宅，风貌别墅是绕不开的话题。
比起市中心的高层和洋房产品，风貌别墅集聚着上海大部分的历史文化资源，拥有百年海派精神的传承和底蕴，属于终极产品形态，它，才是真正穿越周期的压舱石资产。
但上海的风貌别墅有两大特点：
一是地段都极致核心，当90%的别墅供应被挤压至非核心城区时，风貌别墅却占据城央寸土寸金的地段；
二是总价高昂，动辄半个小目标起步。静安、黄浦、虹口风貌住宅更普遍6000万起步，上不封顶。
图片自制，仅供参考，后期如有变动，以政府批文及证照等记载内容为准。
难道这注定是顶豪圈层的游戏？
答案是：未必！位于杨浦滨江内环内的「興華里」递来一张珍贵入场券，2000万级的总价撕开了一道口子！
众所周知，别墅类产品的设计语言就是私人占有，有天有地有院落，所有的生活场景都在自家院墙内发生。
比起市中心的大平层，「興華里」推出的建面约130-154㎡海派联排墅，享四层立体空间（地上三层+地下一层），有地下室、花园、露台，主力附赠面积达约76㎡+，真正承载二胎家庭、三代同堂的生活！
同时，项目直线约800米黄浦江，这里大厂总部集群，年轻的高净值人群集聚，能享受滨江悠闲、新颖潮流的生活方式，实现地段、历史、圈层、产品四重价值的完美统一。
在上海，2000万级，也许是一套城央约130-140㎡的入门级产品，但是「興華里」的出现，给了生活的另一种答案！
1 杨浦滨江CAZ
地段，永远是城市核心资产的第一要义。
CAZ是“上海市中心的中心”，寸土寸金。「興華里」所占据的，正是杨浦滨江CAZ核芯，直线距离黄浦江仅约800米，承载着都市的浓厚历史与磅礴的未来想象！
1、滨江CAZ 迈入4.0时代，兑现迎来爆发期
上海的发展沿着“一江一河”的脉络展开，「興華里」所在的这段滨江，是最为精华的部分。在今年3月全域被纳入核心滨江段，承载 “新质秀岸段” 的重担，独揽黄浦江核心段唯一的科创研发功能，定调世界级科创中心。
从1.0的外滩金融中心，到2.0的陆家嘴金融中心，再到3.0的北外滩商务中心，到如今的滨江4.0时代杨浦滨江：一座座新式、前卫、动感的建筑拔地而起！
杨浦滨江南段详控规划示意图，图片均源于网络，仅供参考，后期如有变动，以政府批文及证照等记载内容为准。
产业上看，据悉中交滨江广场已竣工。中节能、美团预计2025年竣工。字节跳动、哔哩哔哩、滨江创智中心则预计于2026年竣工。
这些大厂在拿地时是有特别条款的，约定了在1年内引入超30家规模100亿以上的头部企业，这样的保障让杨浦滨江的产业能快速兑现，整体产业规模预计超3000亿元，短期预计导入至少20万人口！
「興華里」旁边就是约22万方开发总部『中节能·上海首座』，带约2万方国际商业！届时，高净值菁英人群集聚，将是板块最为扎实的人口底盘。
中节能上海首座、美团上海科技中心/杨浦滨江创智中心、哔哩哔哩新时代产业园（施工进度实景-未来效果图）图片均源于网络，仅供参考，后期如有变动，以政府批文及证照等记载内容为准。
2、与黄浦江的直线距离仅约800米，享国际滨水生活！
坐落于滨江地段的风貌别墅几乎都在杨浦区，十分稀缺，而「興華里」是其中仅有的2000万级项目！业主在这里，享受到的是一线滨水生活，到江边散步、休闲、骑行，欣赏艺术展。
周边还有东方渔人码头、百联滨江等商圈，平凉公园、江浦公园等生态绿境，以及世界技能博物馆、绿之丘、自来水科技馆等文教资源，无比丰富！
杨浦滨江、东方渔人码头实景图，图片均源于网络，仅供参考，后期如有变动，以政府批文及证照等记载内容为准。
交通上，项目直线距离12号线宁国路站约900米，1站江浦公园站换乘18号线，3站北外滩来福士；直线距离18号线平凉路站约900米，5站世纪汇广场、6站陆家嘴。
自驾道路桥隧纵横，项目可通过大连路隧道、江浦路隧道、杨浦大桥、新建路隧道、北横通道等便捷来往浦东。因此，陆家嘴的客群可以高度关注。
图片均源于网络，仅供参考，后期如有变动，以政府批文及证照等记载内容为准。
「興華里」，作为容积率仅约1.6的低密历史风貌住宅，更加匹配菁英人群的居住调性！
环顾上海目前已知的风貌产品，呈现出两个特点：起步面积大，总价段高。
黄浦区供应面积段大概是在220㎡起步，总价6000万级至1亿；静安、虹口在200㎡起步，5000万级是主流；杨浦区也几乎在160㎡起步，便宜的也要在3500万朝上了！
「興華里」，建面约130-154㎡海派联排别墅，2000万级的总价，放眼整个上海市都是万里挑一，可见其臻稀程度！
与此同时，随着土拍市场的升温，高层产品的价格在直线拉升！
今年四批次土拍，杨浦区N090602单元L4-02地块出让，最终成交楼面价80199元/㎡，溢价率约26.3%，测算下来预期价格约13万/㎡左右。
今天五批次土拍，杨浦区C090101单元01C5-02地块出让，最终成交楼面价95530元/㎡，溢价率31%，测算下来预期价格超14万/㎡。
刚有六批次土拍引爆市场，徐汇、虹口北外滩、静安地王频出。今年七批次土拍，杨浦滨江的想象空间更上一层楼！此背景下，2000万级预算想买一个大平层，单价越贵，能买到的面积空间也在遭受挤压。
图片均源于网络，仅供参考，后期如有变动，以政府批文及证照等记载内容为准。
以14万的单价算，在上海核心区能买到的高层产品约140-150㎡，得房率75-78%左右，即使加上飘窗和阳台等10-15㎡的附赠面积，最后是在115-135㎡区间；
「興華里」建面约130㎡的J户型联排别墅为例，加上地下室、花园、露台，附赠面积达到约76㎡+，使用面积约206㎡+！而建面约154㎡（H户型）的产品，更是附赠了惊人的约87㎡+，使用面积约240㎡+，算下来价格甚至比平层还便宜！
在此基础上，联排别墅的居住体验和普通高层产品并不是一个level！
高净值人群，对于居住环境最深刻的一点要求就是“私密性”。联排别墅拥有地上三层，每层更加独立的房间布局，超私密性体验，以及独立庭院和地下室车库独立入户等等......切切实实保障了业主的居住隐私与归家仪式感。
如此一对比，杨浦滨江的前瞻性站位+历史风貌的终极居住形态+2000万级可遇不可求的总价段，是不是觉得「興華里」“香爆了”？
回归产品，「興華里」此次推出的建面约130-154㎡的风貌联排别墅，套数稀缺，仅有30席！这意味着错过这批，往后可能再也遇不到2000万级的风貌别墅了。
比起高层，联排别墅的居住特点，就是静谧、宽适，通透。
项目整体约1.6的超低容积率，通过"总弄-支弄-门楣-院落"的递进式空间序列，再现"围而不隔，疏而不透"的里弄智慧。
立面采用青灰色砖片、浅色水刷石为主，保留历史建筑原有的肌理、双坡屋面形式、青砖红线的经典配色等，精准复刻花园里弄的时代风貌。
“一街、两园、四巷”景观节点，将摩登复古气息嵌入每个细节之中，所见之处，无不凸显海派优雅风情。
一街：繁华街为功能型景观中轴，尊享出入归迎礼仪；人行出入口的传统红砖元素、金属格栅装饰、复古拼花的石英砖营造归家氛围。
两园：园内将打造摩登景观会客厅、架空层共享空间、海派美学花园、儿童活动空间、健身空间以及康养花园，满足了全年龄段业主的日常生活所需。
四巷：位于风貌别墅区内的思南巷、新乐巷、安福巷、余庆巷，重现复古人文里弄风情。
户型设计上，上下四层空间+超多附赠面积，有天有地，将居住的体验感拉满！
户型图，仅供参考
作为项目的主力面积段，这个户型的面宽达到约5.6m，进深约7.8m！地上一层是会客空间，宽敞明亮，外面带有一个南向的院子，院子附赠面积约16㎡（含采光窗面积约2.5㎡），闲暇时栽花种草，围炉煮茶，静享惬意时光。
二层可做双孩房或孩子+老人房，全部南向，实现采光平权。北向的灵动空间也可以做书房。
三层尺度阔绰，一整层都是主卧，尺度感MAX！可安排衣帽间+书房+浴缸+双台盆主卫的超级套房充满尊崇感。此外，三层还带有约3㎡的星空露台，闲暇之余聊天喝咖啡，都是极为舒服的！
最后是地下室，俗话说“有地下室的别墅才是真正的别墅”。项目是南北双采光窗设计，避免了地下室阴暗潮湿的通病，很好地放大空间感和采光感，在功能使用上，健身区、舞蹈室、钢琴房、SPA区，甚至私人酒窖、雪茄室，根据业主的喜好随意设计。
整整上下四层的空间，分层而居，大家庭井然有序！
户型图，仅供参考
建面约154㎡的H户型，尺度更进阶！面宽更是达到了约6.5m（K户型面宽约8.7米），院子附赠面积约19㎡（K户型花园附赠面积24.5㎡），地下室附赠约65㎡，露台附赠约3㎡（K户型约6.5㎡），整体附赠面积达到了约87㎡（K户型附赠面积约95㎡）。
一层约3.4米层高及南向采用大面积落地玻璃，宽敞明亮，非常适合三代同堂及二胎家庭生活。
最后，项目在私密性上也做了精心设计。首先是院子，「興華里」的院子采用独门独户，高约1.9米的实体墙设计，厚重笃实，很好地保证业主的私密性。
南北双入户设计，南侧大门为主人及宾客专属通道，北侧入户门直通小区巷道，专为家政人员打造独立动线，让主宾出入与日常服务互不干扰。同时，项目的车库直接连接地下室，停车即入户，门后面还有一个小空间，可以当作玄关柜，放置收纳。
这样的隐私保障，出则繁华，入则静谧。归家后即是独属于业主的一方天地。
写在最后：每一座都是上海藏品级别墅，天然具有稀缺、昂贵的属性，是能穿越周期的恒贵资产。买在「興華里」，就是用平层价格上车滨江CAZ风貌别墅的绝版机会，未来不可估量！
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房产必看！总结买房全攻略
在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。
一、购房前：明确需求，做好资金规划
（一）确定购房目的
购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。
（二）资金准备与预算规划
1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。
2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。
3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。
二、选房：多维度考量，选出心仪好房
（一）区位选择
1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。
2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。
3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。
（二）楼盘与户型分析
1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。
2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。
3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。
三、房产交易：规范流程，保障权益
（一）签订购房合同
1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。
2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。
（二）贷款办理
1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。
2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。
3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。
（三）房屋验收与交付
1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。
2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。
3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。
四、房产交易风险规避
（一）产权风险
1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。
2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。
（二）市场风险
1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。
2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。
掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。
