🔥桐安里🔥
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售价3200万起！杨浦滨江「桐安里」直接认购！少量在售建面约185-305㎡风貌别墅，样板间已开放！附线上预约通道！
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杨浦滨江又迎风貌别墅
招商平凉路项目定名
「桐安里」
总价约4300万起！仅70席位
还自带约800㎡健身会所
目前“样板间”已开放
预约看房安排
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桐安里
时间之外，历史之间
内环滨江新复古主义当代精致风貌墅
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招商蛇口于上海打造的第二座风貌作品、城市更新的里程碑级作品，择址杨浦内环滨江CAZ中央活动区，将里弄风貌与公馆规制创新融合，还原since1930黄金时代的人文历史底蕴与优雅风潮，撰写当代精致风貌墅的史诗。
『荟萃高端科创人才形成全球创新型产业聚集地』
美团上海科技中心、哗哩哗哩新世代产业园，抖音集团上海滨江中心、中国节能·上海首座等企业集群；汇聚复旦、同济等10所高校、100多家科研院所、7家国家级大学科技园力争到2025年集聚3000家以上创新型企业，产业规模超过3000亿元。
『立体交通枢纽，直抵城市核心区』
地铁交通：距离18号线平凉路站直线距离约400M、12号线江浦公园站直线距离约500M，通过换乘可实现6站抵达陆家嘴、5站抵达外滩、3站直达北外滩。
自驾交通：多条隧道通达浦东，自驾快速抵达陆家嘴、外滩；周家嘴路地下在建的北横通道，连接长宁区、普陀区、静安区、虹口区、杨浦区的城市快速路
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『醇熟商业林立，近享百万方商业』
百联滨江购物中心、东方渔人码头国际中心、LCM置汇旭辉广场、北外滩来福士等，醇熟商圈范围，繁华在此汇集。
『一江五园在侧，与自然和谐共生』
杨浦滨江沿岸，平凉公园、江浦公园、杨浦公园、波阳公园、复兴岛公园，享受都芯自然佳境。
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『六大医疗资源，健康生活全护航』
复旦大学附属妇产科医院（三甲）、上海交通大学附属新华医院（三甲）、上海市第一康复医院、杨浦区中医院、杨浦区中心医院、上海市浦东新区公利医院，近享无忧医疗配套。
免责：市政配套信息，包含交通，商业和医疗等数据，均来源于官方网站，仅供参考，不排除因政府规划、政策规定及出卖人未能控制的原因而发生变化，本资料旨在提供相关信息，不代表着出卖人对此作出要约或承诺。
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项目名称：桐安里
项目地址：杨浦区惠民路777弄
总户数：70户
建筑层数：1-4层
产品类型：里弄风貌别墅
交付标准：联排毛坯+叠加装修
产权年限：70年
容积率：约1.35
户型面积：约185.235.305平
拿地时间：2023年
交房时间：预计2026年12月底
项目四至：西至光明集团地块、东至许昌路、北至济宁路、南至惠民路。
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『海上花园』文艺巷弄里的优雅秘境
自然掩映的诗意归家路，移步换景赏四季更替之美；专属定制石库门精神徽章、艺术奢石点缀，以大师审美定义生活的品位；莫奈花房与时光花园，在绿境中与老友新邻笑谈人生，构建巷弄繁花里。
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奢享天性，让优雅入微/入心
桐安里悉心关注您与家人的需求，提供多元定制空间服务与专属管家“一站式”服务。打造高品质家庭专享服务。
【样板间】
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招商桐安里（上海杨浦）优缺点全解析
核心速览：项目最大优势在于内环滨江CAZ核心+地铁18/12号线双轨交+1.35超低容积率纯墅区+海派风貌建筑+国企开发保障，赠送面积大、私密性强、圈层纯粹；主要短板集中在高总价高门槛、周边界面待更新、开发周期长、风貌建筑维护成本高、毛坯交付需额外投入、部分户型采光/噪音问题。
一、核心优势（亮点）
1.地段与稀缺性：内环滨江CAZ，黄金三角核心
杨浦内环滨江绝版位置：距外滩约2.5公里、陆家嘴约3公里、北外滩约2公里，形成"黄金三角"，15分钟车程可达三大核心商务区
CAZ中央活动区加持：作为杨浦滨江"中央别墅区"核心，是上海"一江一河"战略的核心承载区，产业集聚（美团、B站等）
土地供应断层：板块近十年无新增宅地，低密别墅供应稀缺，内环内容积率低于1.5的住宅用地近10年仅成交3块
历史肌理保留：保留约1.47万㎡历史建筑，融合石库门、ArtDeco等五种风格，"原拆原建"打造海派文化地标
2.低密与产品：纯墅社区，藏品级稀缺
1.35超低容积率：绿化率38%，建筑密度仅25%，内环内罕见纯别墅社区，无高层/洋房干扰，私密性极强
仅70席稀缺房源：联排为主，建面约185-305㎡，独门独户，赠送大面积地下室（约6.6米层高可隔两层）、花园、露台
海派风貌建筑：融合海派石库门、ArtDeco及文艺复兴元素，"手风琴式"扇形转角搭配清水砖墙与红砖，文化底蕴深厚
高规格配置：地源热泵、全屋净水系统、智能安防，预留智能家居接口，可定制私人影院、酒窖等功能空间
3.交通与配套：双轨交+全维顶配，便捷生活
双地铁环绕：距18号线平凉路站约400米（步行5分钟）、12号线江浦公园站约500米，6站达陆家嘴、5站达外滩、3站达北外滩
立体交通网络：多条隧道通达浦东，自驾快速抵达核心商圈；周家嘴路地下北横通道连接长宁、普陀等区域
全龄教育资源：周边3km内覆盖56所幼儿园、38所小学、32所中学，包括市东中学（百年市重点）、控江中学等名校
三甲医疗保障：临近复旦大学附属妇产科医院（红房子）、上海交通大学医学院附属新华医院两所三甲医院
商业配套多元：2公里内有滨江天街、合生汇等大型商业，长阳创谷、大学路等特色街区，满足全业态需求
4.开发与物业：国企背书，品质与服务保障
招商蛇口国企开发：不用担心烂尾风险，交房时间和工程质量有保障
高端物业服务：引入中海旗下"玖系"物业，提供24小时礼宾、双季草坪养护等专属服务，智能安防系统全覆盖
圈层纯粹：纯别墅社区，业主均为高净值人群，社交圈层优质，居住氛围安静私密
二、主要劣势（短板）
1.价格与门槛：高总价高投入，受众极窄
总价区间约2880-6450万：单价约19万/㎡，在杨浦板块属于高位，上车门槛极高，仅能满足少数高净值人群
毛坯交付额外投入：虽预留智能家居接口，但需自行装修，高端装修成本至少500-1000万，总投入进一步增加
持有成本高：风貌别墅维护成本远高于普通住宅，清水砖墙、红砖立面、铜门等材质需要定期专业保养
2.周边与环境：界面待更新，开发周期长
城市界面待改善：杨浦滨江正处于建设阶段，周边有较多工地，卡车通行频繁，灰尘噪音较大，居住体验暂时受影响
开发周期较长：项目计划2024-2027年间逐步建设完成，等待入住周期长，区域价值完全兑现需时间
配套兑现风险：杨浦滨江CAZ规划虽前景广阔，但科创产业导入、配套建设进度若不及预期，可能影响项目价值支撑
3.户型与居住：部分设计缺陷，影响舒适度
部分户型采光受限：联排中间户可能存在侧向采光不足问题，部分北向房间采光较差
噪音干扰：靠近平凉路、江浦公园路的房源可能受车流噪音影响，对睡眠敏感人群不友好
空间利用率不均：赠送的地下室虽面积大，但通风采光不如地上空间，部分区域实用性受限
4.政策与限制：风貌保护约束，装修改造受限
风貌建筑管控严格：外立面、结构等不可随意改动，装修设计需符合历史风貌保护要求，个性化改造空间有限
车位配比不足：纯别墅社区每户至少需2个车位，但项目车位配比约1:1.8，部分家庭可能面临停车压力
三、综合评价与购买建议
招商桐安里是上海内环滨江CAZ核心区稀缺的海派风貌纯墅项目，适合追求市中心低密生活、看重历史文化底蕴与资产保值增值的高净值人群。
