══✦⫸上海闵行【古美阅华】精装住宅⫷✦══
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上海闵行古美阅华售楼处电话/地址：400-8778_334(售楼中心电话）古美阅华营销中心电话/位置：400_877-8334(看房专线）房价优惠折扣，楼盘测评，交房时间，交付标准，周边配套，学区配套，一房一价表，认筹时间，户型图，平面图，高层洋房大平层合院别墅，样板间，房型多样，地铁口距离，区域板块！
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闵行古美热门板块
建面约105-135㎡3-4房
紧邻9/12号线品牌装标
均价8.28万/m²可直接选
总价800万起，样板房线上提前预约
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一房一价
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实拍图
样板间细节抢先看
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古美阅华售楼处电话☎：400-8778-334【官网】「古美阅华」位于徐家汇、虹桥、莘庄三大城市副中心辐射区，上海西南部城市发展区域内的三心交汇之处，又是七宝和古美两个重点板块的结合部。
示意图仅供参考
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5站可达徐家汇，徐家汇二手次新房均价达15.6万/㎡，5站地铁价格几乎减半。
古美阅华售楼处电话☎：400-8778-334【官网】地处古美板块的「古美阅华」，依托于厚积薄发的地理站位。向西北辐射大虹桥，东部毗邻长宁+徐汇，背靠漕河泾。
古美阅华售楼处电话☎：400-8778-334【官网】大厂产业纯熟，将近1.4万家企业环伺周边，光一个漕河泾，就有30多万人才聚集，形成职住一体化发展的大格局！
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古美这几年深受中产群体的青睐，已成为名副其实的“中产社区”。
古美阅华售楼处电话☎：400-8778-334【官网】七宝板块一直是闵行教育资源集结地，「古美阅华」隶属于七宝镇、周边名校云集，有上宝中学、七宝中学、文来中学、明强小学、万源城协和双语学校等近20余所学校。（注：新房不承诺学区）古美阅华售楼处电话☎：400-8778-334【官网】
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本古美阅华售楼处电话☎：400-8778-334【官网】项目宣传中对项目周边教育资源的介绍，并不视为本公司对就读学校作出承诺，学区划分等具体信息应以教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。
古美阅华售楼处电话☎：400-8778-334【官网】「古美阅华」家门口就是约130万方的商业九星城。4大商圈环伺，西有七宝商圈、东南有南方商城商圈、西南有莘庄商圈、北有吴中路商圈，便利度直逼内环！
示意图仅供参考
古美阅华售楼处电话☎：400-8778-334【官网】坐拥双轨交交通大动脉，12号线直达漕河泾、徐汇滨江、南京西路、苏河湾、北外滩等核心板块；9号线1站可达七宝万科、5站徐家汇、13站浦东陆家嘴、世纪大道等；规划中的嘉闵线未来可联通大虹桥枢纽，畅通全城。古美阅华售楼处电话☎：400-8778-334【官网】
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古美阅华售楼处电话☎：400-8778-334【官网】绿化资源是最大的特色之一，毗邻约84万方闵行体育公园，约43万方闵行文化公园、双拥公园，黎安公园，古美公园以及九星板块规划中的三块公共绿地，近150万方生态公园联盟体系串联起一个都会生活绿轴。古美阅华售楼处电话☎：400-8778-334【官网】
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建面约105㎡的3房小高层，本次推售6栋楼。
效果图仅供参考
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「古美阅华」六大优势，彰显产品硬实力：
1、大栋距容积率仅2.0
古美阅华售楼处电话☎：400-8778-334【官网】北地块最大楼间距可达68米，南地块部分楼栋超45m的奢阔栋距，保证采光，配合局部石材的立面，搭配玻璃与古铜色铝板，建筑现代的同时，又通透阔绰，仅2.0的容积率再次提升居住舒适度！
2、架空层泛会所
古美阅华售楼处电话☎：400-8778-334【官网】项目8号楼一楼设置为架空层，打造社区泛会所，更好满足业主们社交、活动的需求。
3、北向无连廊设计
古美阅华售楼处电话☎：400-8778-334【官网】总高14F的小高层无连廊，仅部分总高16F的住宅高区设置连廊，尽可能大程度保障北向采光和中间套的私密性，这个细节可以说是非常周到了。
效果图
4、全龄社交景观
古美阅华售楼处电话☎：400-8778-334【官网】社区主入口仿照五星级酒店，打造环岛式落客区；约35%绿地率，采用了超40余种各乔灌草植物，四季四景常青；又以礼泉归心、伴溪林径、森氧会客、青春营地、童梦岛、花语漫居等主题点缀景观，为全龄业主提供了一个放松、休闲社交一体化的场景。古美阅华售楼处电话☎：400-880-7190✔✔✔
5、多面积赠送、3.05米层高。
古美阅华售楼处电话☎：400-8778-334【官网】「古美阅华」飘窗面积全赠送，阳台赠送一半面积，一方面增大了实用面积；另一方面，3.05米层高带来的高墙窗比，使得整个房间能有大面积的采光和极佳的视野效果，空间阔绰程度可见一斑。古美阅华售楼处电话☎：400-8778-334【官网】
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古美阅华售楼处电话☎：400-8778-334【官网】「古美阅华」从横向和纵向两个维度，扩大空间尺度感，可见其产品的硬实力！
6、低能耗住宅
「古美阅华」是二星级绿色建筑，定位低能耗住宅，节能环保意识已经进入到下一个高Level。古美阅华售楼处电话☎：400-8778-334【官网】
户型设计更是进行了全面的升级！建面约105-135㎡高光奢阔3-4房精控面积，入手门槛友好。
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追光三居
建面约105㎡3房2厅2卫
户型图仅供参考，以最终官方发布为准
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古美阅华售楼处电话☎：400-8778-334【官网】古美阅华售楼处电话☎：400-8778-334【官网】建面约105㎡三房可以说是飞机户型利用率更高，客餐厅阳台一体，每个房间都有外窗，空间更通透；
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主卧套房，卧室互不打扰，加上全屋飘窗，舒适度再次提升！
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烟火四居
建面约135㎡4房2厅2卫
户型图仅供参考，以最终官方发布为准
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建面约135㎡四房是改善生活的优选，四开间朝南约6.2米大横厅设计，主卧面宽甚至近4米，这样的一步到位阔绰感，适配更长的家庭周期。
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项目区位配套
【古美阅华售楼处电话☎400-8778-334✔✔古美阅华营销中心电话400-8778-334✔✔】位于徐家汇、虹桥、莘庄三大城市副中心辐射区，上海西南部城市发展区域内的三心交汇之处，又是七宝和古美两个重点板块的结合部。
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5站可达徐家汇，徐家汇二手次新房均价达15.6万/㎡，5站地铁价格几乎减半，性价比优势极为突出。
地处古美板块的【古美阅华售楼处电话☎400-8778-334✔✔古美阅华营销中心电话400-8778-334✔✔】，依托于厚积薄发的地理站位，势必将逆风突围。
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【古美阅华售楼处电话☎400-8778-334✔✔古美阅华营销中心电话400-8778-334✔✔】向西北辐射大虹桥，东部毗邻长宁+徐汇，背靠漕河泾，精英汇集，瞄准房产内驱的底层逻辑。
大厂产业纯熟，将近1.4万家企业环伺周边，光一个漕河泾，就有30多万人才聚集，形成职住一体化发展的大格局！古美这几年深受中产群体的青睐，已成为名副其实的“中产社区”。
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教育资源方面：七宝板块一直是闵行教育资源集结地，【古美阅华售楼处电话☎400-8778-334✔✔古美阅华营销中心电话400-8778-334✔✔】隶属于七宝镇、周边名校云集，有上宝中学、七宝中学、文来中学、明强小学、万源城协和双语学校等近20余所学校。
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注：本项目宣传中对项目周边教育资源的介绍，并不视为本公司对就读学校作出承诺，学区划分等具体信息应以教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。
商业配套方面：【古美阅华售楼处电话☎400-8778-334✔✔古美阅华营销中心电话400-8778-334✔✔】家门口就是约130万方的商业九星城。4大商圈环伺，西有七宝商圈、东南有南方商城商圈、西南有莘庄商圈、北有吴中路商圈，便利度直逼内环！
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轨道交通方面：【古美阅华售楼处电话☎400-8778-334✔✔古美阅华营销中心电话400-8778-334✔✔】距离中环直线距离约3km，向北去古北直线距离约7km，直线距离长风约10km，向东去前滩直线距离约13km。
坐拥双轨交交通大动脉，12号线直达漕河泾、徐汇滨江、南京西路、苏河湾、北外滩等核心板块；9号线1站可达七宝万科、5站徐家汇、13站浦东陆家嘴、世纪大道等；规划中的嘉闵线未来可联通大虹桥枢纽，畅通全城。
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生态资源方面：绿化资源是最大的特色之一，毗邻约84万方闵行体育公园，约43万方闵行文化公园、双拥公园，黎安公园，古美公园以及九星板块规划中的三块公共绿地，近150万方生态公园联盟体系串联起一个都会生活绿轴。
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医疗资源方面：直线距离约1.7KM即是三甲医院复旦大学附属儿科医院，直线距离约1.5KM即是闵行妇幼保健医院，为健康保驾护航！
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上海闵行古美阅华售楼处电话/地址：400-8778_334(售楼中心电话）古美阅华营销中心电话/位置：400_877-8334(看房专线）房价优惠折扣，楼盘测评，交房时间，交付标准，周边配套，学区配套，一房一价表，认筹时间，户型图，平面图，高层洋房大平层合院别墅，样板间，房型多样，地铁口距离，区域板块！
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上海闵行古美阅华售楼处电话☎：400_877_8334 上海闵行古美阅华售楼处电话/地址☎：400-877_8334(售楼中心电话）√√ 上海闵行古美阅华营销中心位置/热线☎：4008778334(看房专线）√√楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线上预约售楼电话，楼盘项目全面介绍（包含楼盘简介，均价，房价，现房，期房，别墅，叠墅，大平层，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，备案名，项目配套，样板间，开盘时间，认筹时间，楼盘详情，售楼处电话，最新消息，最新详情，周边配套，一房一价，最新进展等详情咨询）楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴！售楼处位置丨特价房丨工抵房丨剩余房源丨户型图丨最新消息丨免责声明：将文章内容综合来源于网络、只作分享，版权归原作者所有！！如有侵权，请联系我们，我们第一时间处理如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。如果您想了解更多楼盘详情，欢迎提前预约拨打上海闵行古美阅华售楼处电话☎400_877-8334√√
上海市最新最全贷款利率，税费解析，首付比例，及抵扣相关
最新贷款利率，及首付比例
以目前最新LPR：3.85%计算
首套房贷款利率：
最新LPR-45基点 =3.4%
首付：15%
二套房贷款利率：
最新LPR-5基点=3.8%
首付：25%
注：
二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山首付20%
二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25基点=3.6%
商住房贷款利率：
最新+60基点=4.55%
公积金首套利率：2.85%（多子女家庭2.55%）
二套利率3.325%
公积金贷款首套首付比例20%
二套首付比例35%（临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山=30%）
公积金首套贷足的前提条件：
基础账户月缴额：1264元
基础账户余额：21667元
补充账户余额：15000元
公积金贷款计算公式：
月缴额÷0.14×4.8×可贷年限
余额X30倍
补充公积金余额X10倍
公积金贷款额度
单人首套80万，家庭160万【含补充】
单人二套65万，家庭130万【含补充】
公积金多子女家庭基础额度上浮20%，最高192万
住宅税费——————
普通住宅定义：
1：五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等
2：单套住房建筑面积在144平方米以下(含144)
满足以上两条属于普通住宅
增值税：【增值税5%，附加税0.3%】
满二年：
普通住宅：免征
非普通住宅：差额÷1.05x0.053
注：差额=税务核定价-原购入价
不满二年
普通住宅：全额（税务核定价）÷1.05x0.053
非普通住宅：全额（税务核定价）÷1.05x0.053
个人所得税：【普宅1%非普宅2% 一手动迁和售后公房均为 1%】
满五唯一：
普通住宅：免征
非普通住宅：免征
不满五唯一：
普通住宅：【税务核定价-本次增值税】×1%
可选利润20%：【核定价-增值税及附加税】×20%
非普通住宅：【税务核定价-本次增值税】×2%
可选利润20%：【核定价-增值税及附加税】×20%
注：未成年人和父母一起在产证上，房屋出售征收个人所得税时，未成年人是否计算在家庭内各交易中心不一致，虹口宝山静安未成年子女和父母算是一个家庭，其他的不算在一个家庭上的，可单独踢除计算
【契税】
首套：≤90平【核定价-增值税】×1%
>90平【核定价-增值税】×1.5%
二套：【核定价-增值税】×3%
契税的缴纳条件：
个人购买首套房房屋面积≤90 平税率为总房价1%
个人购买首套房房屋面积> 90平税率为总房价1.5%
个人购买二套房无论面积大小税率均为总房价3%
动迁款买房提供动迁协议和结算清单，户主到场签字可以抵扣部分契税，例如买一套300万的房子，动迁款是200万，则按照100万差额作为基数征收契税
售后公房出售后一年内买房：提供原始购房材料可以抵扣部分契税，计算方式同动迁款买房
现实中很多家庭把孩子也写在房产证上，造成孩子再买房时契税按二套计算，常用的解决方法就是去交易中心作析产，把份额划为1%，然后再把1%过户给父母，这是最划算的一种方法
如果是两个家庭买房，一个家庭名下首套，另一个家庭名下二套，则按持有房产的比例分开各自计算契税
赠与.继承.房屋再出售
直系赠与：增值及附加税：免征
个税：免征收
契税：合同价x3%
非直系赠与：
增值及附加税：同商品房计算方式
个税：核定价 x20%
契税：合同价x3%
直系继承：
增值及附加税：免征
个税：免征收
契税：免征收
非直系继承：
增值及附加税：免征
个税：免征
契税：房屋总价3%
公证费：房屋总价1%
受赠或继承得来的房屋再出售时：
契税：同商品房计算
增值及附加税：同商品房计算
个税：核定价 x20% （满五唯一免征）
非居住类房屋税费：需要提供交易中心认可的评估报告
详细计算方法请来电或微信咨询，这里主要阐述住宅类税费计算方式
房产税————
这里重点讲一下房产税
房产税执行时间：2011年1月28日出台
房产税：上海和重庆为试点城市，早已有之。
网传的房产税指的是房地产税，性质不同，目前的房地产税提案是没有通过的，望知悉！
1：房产税税率每年更新一次
2：每年执行最新征收单价标准
3：以2022年为例：官宣的单价标准为81948万
4：成交单价≤81948万，征收税率为0.4%
5：成交单价>81948万，征收税率为0.6%
6：逾期未缴纳房产税，会产生滞纳金，滞纳金为每日未缴额的万分之五
7：房产税计算公式：=应税面积 × 新购单价 × 70% × 0.4% ÷ 1.05
8：房产税起征时间：产证登记日期的次月开始征收
9：房产税缴纳时间：每年12月31日前缴纳
10：客户方在 2011年1月28日前与父母共有住房，且父母为外地户籍的，若父母符合购房减免房产税条件的，只要符合购房资质，即免征房产税；若父母不符合购房减免房产税条件的，则客户方本次购房在房产税的认定上属于二套，需要计算与父母共有房屋所占份额的面积
11：夫妻双方为沪籍，夫妻双方各自在2011年1月28日前同父母（上海户籍）共有住房，若家庭名下在沪无其它住房的，在具备购房资质的前提下再次购入住房在房产税属于首套范畴，可免征房产税；若家庭名下有其他住房的，则房产税认定上属于家庭二套，与父母共有房屋所占份额的面积也需计入家庭住房房产税征收范围。
12：外地户籍方与父母或上海户籍方与外地户籍父母在 2011 年 1 月 28 日前在沪共有住房的，且家庭名下没有其他住房的，若父母符合购房减免房产税条件的，在符合购房资质的前提下再次购入住房房产税属于首套范畴，可免征房产税；若父母不符合购房减免房产税条件的，则房产税认定上属于家庭二套，与父母共有房屋所占份额的面积也需计入家庭住房房产税征收范围
特殊客户群体房产税的免征条件
1：在沪军官家庭购房免征房产税
2：在沪就读博士家庭购房免征房产税
3：进站博士后购房免征房产税
公司名义购入的房屋，持有期间仍需按季度缴纳房产税
房产税计算方式可自主选择以下：
计算方式一【自用】：购入的核定价×80%×1.2%
计算方式二【出租】：月租金×12%×月数
房产税征收范围：以家庭人口为基数
1：原有面积+新购面积小于人均60平优惠面积 = 免征
2：原有面积+新购面积大于人均60平优惠面积=只征收应税面积
（例如：夫妻无孩子优惠面积120平，现名下原有面积80平，加新购面积 100平，则100+80-120=60平，60平即为应税面积）
3：原有面积大于人均60平优惠面积=只征收新购住房面积
4：沪籍首套免征
5：外地户籍居住证满三年或积分达到120分=免征
6：外地居住证未满三年需缴纳，满三年后申请免征并退还之前所缴税费
7：外籍在沪（居留许可证）连续满三年且在有效期内，可在报税当日直接申 请免征 （台湾为居留签注,港澳居民暂住证）
8：外籍未满三年需缴纳，满三年后申请免征并退税
9：持有B类证件（海外人才引进）或中国绿卡可直接申请免征
10：2011年1月28日前拥有的房产不计入房产税征收范围
沪籍申请同住人减免房产税的条件：同住人同等优惠面积也是60平
1：同住人为申请人的父母或成年子女
2：同住人为上海户口
3：同住人在上海无居住类产权房
4：同住人和申请人的户口须在同一户口簿或房屋内
5：同住人只能申请一次减免房产税
6：同住人需购房，须先办理同住人撤销手续方可审税
动迁房
售后公房
抵扣税费
动迁款（纯货币补偿，没有分房）首次抵扣契税/破限购所需材料：
需要购房人和至少1位被征收人到场，如果购房人和被征收人同一个人只需要购房人到场即可
提供材料：
1、《动迁协议》原件
2、《结算单》原件（若有）
3、所有被征收人身份证原件
4、其他不到场的被征收人写《委托书》
5、购房人家庭证件（如身份证、结婚证、户口本等）；
6、女方或者男方和父母的关系证明用于剔除限购前共有的房子
7、体现客户户口在被征收房子里的户口簿
一般用动迁款买房抵税时的交易流程：（视交易中心不同略有不同）
审税查限购（买卖双方到场）——>10个工作日后缴税过户（买卖双方到场）——>5个工作日领产证（买家到场）
《动迁款破限购注意事项》
1.动迁的房子为使用权房：使用权的房子需要去动迁组开在册人员证明，过户时所有在册人员都需要到场，签承诺书，承诺这个破限购的名额给这个购房人使用；
2. 动迁的房子为产权房：产权房的房子动迁，只有原本在产证上的产权人可以破限购，过户时在产证上的人需要全部到场，签承诺书，一样承诺破限购名额给到本次购房人，产权房需提前去房屋所在地办理灭失（把原来的房子核销掉）。
3、被征收人明确写明了“亡“字的，可以不用提供任何材料。
4、被征收人中若有人去世了，但没有写明“亡“字的，需要提供死亡证明原件（配偶本人到场带身份证，若配偶也不在世，有继承权的人要到场，若继承权人为多人的，另需要提供家庭内部协议，这个协议在动迁组签过）
5、破限购的情形中若客户分了房子又拿钱的，不能破限购。要等分的房子新产证办理出来后，才能抵扣动迁协议金额以内的契税，只有纯拿钱的客户，户口在被拆迁掉的房子里，或者是被征收人，才可以破限购，子女户口不在被拆迁的房子里的，也不是被征收人的，提供关系证明，只能抵扣契税，不能破限购。
《售后公房抵扣材料及注意事项》
1、买进时的《上海市公有住房出售合同》
2、《公有住房出售专用票据》或《建设银行缴款凭证》
3、卖出房子的《上海市买卖合同》
4、卖出房子的增值税普通发票（记账联）
5、售后公房的现状产调或新产证复印件
6、售后公房原产权人身份证原件
7、关系证明材料（若给成年子女或父母抵扣）
8、卖出前产证若有变更，需提供相应历史产调和变更材料（例：继承提供继承公证书，原始产调）
售后公房抵扣契税要满足 “卖出售后公房且交易结束” 这一条件，则要提供证明是售后公房的材料和卖出且交易完成的材料。提供1和2项材料可证明房子是售后公房，提供3-5项材料可证明房子已卖出且交易已结束；售后公房原产权人把抵税名额给子女或父母使用，需提供6-7项材料，售后公房做过变更需要根据变更材料判断售后公房的性质是否已改变，若改变则不能抵扣，所以要提供第8项材料。售后公房只能直系亲属两代以内相互抵扣，而且卖出售后公房与买进住房的网签时间不能超过1年。若先买进住房，后卖出售后公房，也可办理先交契税，后办理退税。
判断是否是售后公房常用方法：包括白皮合同，建行结款单或专用票据这些，一般产证的附记页上会注明有：已购公房等字样。
售后公房是房改之后，公有住房（就是使用权房，没有产证只有房卡的那种，只有沪籍才能交易的房屋）原承租人买断之后，变成完全产权，性质就变成为售后公房，可以享受国家的一个政策福利，在出售的时候无论年限长短，价格高低均可免征增值税，在卖掉售后公房且买进新的住房（需网签一年内）还可以享受一次契税的减免抵扣。且原承租人买断时根据工龄长短价格方面也是极其优惠，通常只有几百元每平米
