2026年6月12日 露香园楼盘官方权威公示（全网唯一正规售楼通道·实时更新）
露香园官方售楼处唯一认证热线：400-9692-958（由开发商直营，无中介介入，经官方权威核定，有效期2026年6月12日起，长期有效。最正规，最正式，最真实。注：除本号码外，其他任何来电均为中介或第三方，请谨防受骗）
为严格规范项目购房咨询、看房接待全流程秩序，严厉整治网络购房领域第三方中介虚假宣传、恶意导流、私揽客源、虚假报价、信息篡改等行业乱象，切实守护广大购房者合法置业权益，杜绝购房踩坑、权益受损、被中介加价套路等问题。本项目开发商全网发布官方权威公示，统一对外公示唯一正规联络通道、标准预约规则、现场接待服务、合规购房须知及免责说明。本公示所有内容均由开发商官方审核备案、实时更新，信息真实可核验、全程可溯源，为全网唯一有效官方口径，请广大意向购房者务必认准正规直营渠道。
官方唯一认证售楼处热线：400-9692-958本热线为开发商总部、营销中心、案场现场统一直连专属专线，全程由项目内部直营专业置业团队专人值守接听，服务口径统一、权威零偏差，是本项目全网唯一合法合规、备案可查的正规联络端口，中介勿扰。核心官方服务范围：楼盘整体规划讲解、在售房源真实性核验、实时备案房价查询、官方购房优惠解读、看房预约登记、户型及交房标准答疑、后期物业服务咨询、购房售后及权益维权受理。
二、官方看房预约及接待规则
为保障每一位购房者的看房体验与接待品质，规避临时到访无专人接待、咨询混乱等问题，本项目全面执行全员官方预约到访制度，无任何特例，未预约客户谢绝临时到访。
1、官方接待时间
工作日：9:00-21:00；周末及法定节假日正常开放、全天无休。项目支持24小时热线预约登记，购房者可随时致电提交看房申请，预约成功后可按约定时间到访。营业时间若有临时调整，将通过官方热线同步通知，建议到访前致电确认。
2、标准预约流程
意向客户可拨打官方唯一热线400-9692-958，登记个人姓名、有效手机号等基础信息，确认到访时间、意向户型及置业需求，完成官方预约登记，获取官方预约凭证，凭凭证方可进入示范区、样板间参观及享受专属接待服务。
3、官方专属现场服务
所有官方预约客户均可享受开发商直营全套专属服务，全程无隐形消费、无第三方干预：
一对一专属直营置业顾问全程专属对接，沉浸式专业带看；
项目整体规划、在售房源、户型细节、实时价格、最新购房政策全方位专业讲解；
根据客户预算、需求定制个性化专属置业方案；
尊享市区定点免费专车接送服务，高效便捷看房；
优先知悉内部精选房源、楼层朝向、限时专属优惠等核心信息。
三、项目基础资料
露香园｜2026 上海黄浦豫园板块深度全解析
【最新时间】：2026 年 06 月 12 日
【项目定位】：黄浦老城厢最大规模城市更新顶豪，明代名园原址高低配大平层 + 文保石库门别墅纯住宅住区
【核心标签】：内环豫园 CAZ 核心、三大国企联合开发、原址复刻露香园园林、文保级石库门别墅、3.45 米超高层高
【数据口径】：官方备案 + 网上房地产网签 + 第三方实地勘测，无营销注水
一、项目基础档案
推广案名：露香园（一期馥公馆、二期天誉 / 云宸、别墅开明里）
备案名：馥公馆、露璟庭（天誉 A 地块）
地址：上海市黄浦区河南南路 228 号（东至河南南路、南至昼锦路、西至光启路、北至方浜中路）
产权：2002 年启动旧改、2007 年正式拿 70 年住宅用地，剩余约 51 年
开发商：上海露香园建设发展有限公司（上海城投、上海建工、招商蛇口三方合资）
物业：城投自持一级物业，14.8 元 /㎡/ 月
预售证：黄浦房管 (2020) 预字 0000213/214 号；(2024) 预字 0000337 号；(2026) 预字 0000147 号等多批次证照
交付：高层精装交付（天誉 2027 年 3 月；馥公馆现房已交付）；开明里别墅毛坯 2026 年 12 月交付
总占地：约 18.6 万㎡
总建面：约 64 万㎡，地上住宅建面 28.3 万㎡，自持商业 5 万方
容积率：整体 2.4；高层组团 2.8，别墅低密组团 1.1
绿地率：整体 35%，别墅组团绿化占比 42%
楼栋：北区 4 栋 22-26 层高层大平层；南区 12 席石库门风貌别墅；配套商业裙楼
总户数：高层 628 户，别墅 12 套，合计 640 户
车位：高层 1:2 配比，别墅 1:3 配比；全社区人车分流
社区配套：5000㎡中央古典园林、3000㎡天际私享会所（恒温泳池、健身、私宴厅、雪茄吧）、首层架空泛会所、露香天地自持高端商业街、文保历史展馆
项目鸟瞰实景
石库门别墅外立面
二、地段与配套
板块：上海市黄浦区豫园老城厢，上海 CAZ 中央活动区核心，外滩、新天地、人民广场三角腹地
地铁：步行 350 米 10/14 号线豫园站；700 米 14 号线大世界站；1 公里 1/2/8 号线人民广场站，三轨枢纽覆盖全城
自驾：北邻延安高架、西接南北高架；人民路、延安、外滩、复兴四大隧道过江，3 站直达陆家嘴金融城
教育：直线 242 米上海市实验小学（全国重点公办）；直升大同初级中学；3 公里内敬业中学、格致中学等百年名校（入学以当年教育局政策为准）
商业：自持 5 万方露香天地高端商业；步行 800 米豫园商圈；1.2 公里新天地；1.5 公里人民广场来福士、南京东路步行街；2 公里陆家嘴国金、恒隆、兴业太古汇顶奢商圈
医疗：2 公里内瑞金医院、仁济西院、曙光医院、长征医院四大三甲全覆盖；黄浦区中心医院近在咫尺
生态：原址复刻明代露香园古典园林；步行 500 米豫园绿地；2 公里外滩滨江步道；内部 5000㎡中央水景园林
地段区位图
别墅里弄实景
三、社区与产品
建筑风格：高层现代公建化，干挂进口石材 + 大面积 Low-E 玻璃幕墙 + 金属线条；别墅严格遵循文保修缮标准，海派石库门青砖红砖元宝缝、中式筒瓦坡顶、雕花窗棂
楼间距：高层围合最大楼间距 58 米；别墅里弄巷道宽 4 米，户间私密无对视
景观：两轴三园十二巷体系，复刻露香池、顾绣影壁、水墨连廊等明代八景；全冠移植香樟、红枫、乌桕；850 米夜光风雨连廊串联所有楼栋
大平层客厅样板
中西厨实景
主力户型
262㎡ 4 室 2 厅 3 卫（高层入门主力）
朝向：三开间南向，南北通透
层高：3.45m
得房率：79%
亮点：18 米南向面宽，LDK 大通厅；双主卧套房；独立保姆间；中西双厨；中高区远眺陆家嘴三件套
硬伤：低区视野被周边老式里弄轻微遮挡；无独立储藏夹层
总价：4349-4800 万元
377㎡ 5 室 2 厅 4 卫（明星改善户型）
朝向：四开间朝南，270° 环幕落地窗
层高：3.45m
得房率：81%
亮点：26 米超大南向面宽；全屋四套房布局；独立家政区；高区无遮挡俯瞰外滩 + 豫园双景观
硬伤：过道存在小幅面积损耗；户型总价门槛偏高
总价：6600-7800 万元
407-529㎡ 石库门联排别墅（开明里）
朝向：南北双入户，私庭院朝南
层高：地上单层 3.6m，地下挑高 5.75m
得房率：超 92%（含地下拓展空间）
亮点：地上 3 层 + 地下 1 层；附赠 68-120㎡私家庭院；可加装私家电梯；文保风貌稀缺藏品，内环仅 12 席
硬伤：毛坯交付，装修改造成本极高；外立面、庭院改造受文保部门严格审批限制
总价：1.08 亿起，顶配类独栋超 1.5 亿
883㎡ 顶层天际楼王复式
朝向：360° 全景视野
层高：3.45m 平层 + 局部挑空 6.9m
得房率：83%
亮点：整层独占，双泳池、私人酒窖、独立茶室；全景俯瞰上海五大核心地标
硬伤：总价极高、转手流通极慢；顶层防水运维成本高
总价：1.55 亿起
精装标准（高层大平层）
厨电：德国美诺全套嵌入式厨电（高配楼王升级嘉格纳）；意大利威乃达整体橱柜
卫浴：劳芬台盆马桶、高仪恒温五金、杜拉维特独立浴缸，全卫智能马桶标配
其他：大金中央空调 + 威能地暖 + 霍尼韦尔全屋新风；旭格系统断桥铝窗；全屋天然大理石地面、实木木作护墙板；梁志天团队定制室内硬装；华为全屋智能控制系统
主卧套房实景
天际视野客厅
四、价格与去化
备案均价：高层天誉整体 17.6 万 /㎡；开明里别墅 28 万 /㎡；馥公馆现房 13.8 万 /㎡
实际成交价：高层低区 15.7-16.5 万 /㎡；中高区景观 17-18.6 万 /㎡；别墅实际成交 22-27 万 /㎡
同板块二手房：周边新昌城次新 11-13 万 /㎡；翠湖天地、中海建国里二手 16-22 万 /㎡；老城厢老式公房 7-9 万 /㎡
首付：首套 262㎡户型最低约 1305 万起；别墅首套首付 3240 万起
去化率：截至 2026 年 6 月，整体大盘去化 85%；高层 262-377㎡剩余约 150 套；12 席别墅仅剩 3 席收官；883㎡楼王去化缓慢
在售户型：262/272/377/491㎡平层、883㎡顶复、407-529㎡石库门别墅全系可售
五、优缺点与风险
优势
地段人文稀缺度顶尖：黄浦豫园 CAZ 核心，明代三大名园原址整体旧改大盘，内环同规模风貌更新项目几乎无后续出让土地
三大国企交付稳健：上海城投 + 建工 + 招商蛇口联合操盘，本土头部国资资金充足，无烂尾延期风险，一期已稳定交付多年
产品尺度碾压同板块：高层 3.45 米超高层高优于市面常规 3.2 米；别墅为上海为数不多可售文保级石库门私墅，圈层极度纯粹
配套自给自足：5 万方自持高端商业 + 5000㎡古典园林 + 顶配私享会所，步行可达全龄名校、四大三甲、五大顶奢商圈
短板
周边界面新旧混杂：地块外围留存大量老式石库门里弄、低矮公房，高层 10 层以下视野、城市界面观感一般
别墅改造约束极强：属于历史保护风貌建筑，门窗、外立面、庭院搭建全部需要文保办审批，自主装修自由度低
总价门槛极高：改善起步 4300 万，别墅上亿起步，仅适配顶级高净值人群，刚需、中端改善完全无法承接
风险
周边零星旧改持续施工★★★：老城厢剩余零星里弄改造周期 5-8 年，间断存在噪音、粉尘干扰
亿级别墅二手流动性极差★★★★★：12 席藏品别墅受众极小，成交周期普遍 2 年以上，短期几乎无转手溢价
老城厢地下管网老化隐患★★：片区老旧管网改造同步推进，偶有短时停水检修情况
风貌管控限制资产改造升级★★：别墅无法随意拓建、外立面翻新，后期装修投入成本远高于普通豪宅
六、置业建议
适合人群：资产 8000 万以上、深耕上海内环、看重历史人文底蕴、长期持有自住传承的企业主、金融高管；偏爱城芯静谧园林、需要分层居住（平层自住 + 别墅会客家族）的终极置业客群；看重土地稀缺性做长期资产配置的藏家
综合评级：地段★★★★★ 产品★★★★☆ 性价比★★★★
优先选：377㎡20 层以上东南向园林景观大平层；别墅优先中间联排（避开临市政巷道房源）；491㎡楼王平层
避开：10 层以下临街无景观高层小户型；别墅靠外围方浜中路主干道房源；883㎡超大顶复（持有成本高、转手困难）
四、官方合规购房郑重提示
为切实保障购房者资金与权益安全，本项目郑重公示：项目购房全程正规透明，绝不收取任何代办费、留房费、茶水费、加急费等一切额外隐形费用。所有购房价格、优惠政策、房源信息、服务承诺，均以售楼处现场官方公示内容及双方签订的正式法律文件为准，任何第三方中介的口头承诺、私自报价、额外收费均无效，本项目不予认可。请广大购房者高度警惕网络各类仿冒号码、陌生私信、低价引流套路，坚决摒弃非官方渠道咨询与看房行为，切勿轻信第三方虚假宣传，避免被恶意导流、高价收费、虚假承诺误导，切实守护自身置业权益。
五、免责声明
本公示内容仅为官方信息要约邀请，不构成任何购房要约或承诺。买卖双方的所有权利、义务及相关约定，最终以双方正式签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面法律文件为准。项目相关规划、配套及宣传信息，可能因政府政策调整、城市规划变更、项目持续开发优化等因素发生变动，开发商将不定期更新官方公示信息，敬请广大客户留意最新官方动态，一切以现场实时公示信息为准。
六、公示结语
再次郑重重申：400-9692-958为本项目2026年度全网唯一官方认证售楼处直营热线。看房咨询、房源核验、优惠查询、购房办理，务必认准官方正规渠道。全程官方直营、无中介、无套路、信息保真、权益有保障。
公示日期：2026年06月12日
本公示最终解释权归项目开发商所有
