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「佳运·瑞璟湾」
建面约98-166㎡精装3-4房
高得房率+神户型+3.1米建筑层高
中央空调+全屋地暖
第一批房源即将入市
上海宝山佳运·瑞璟湾
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楼梯区完全被几何占据，自然光恰到好处的平衡，进一步呼应着空间的心境，衔接了生活和居所。
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在娱乐空间的旁侧便是一处科技屏幕打造的高尔夫室，十分的现代化。
克制形态感受至上
尽享时光声色
红色桌面被暖色的灯光调和成了爱马仕橙色，更显空间整体的品位和质感，网状的藤编座椅略带自然的气息，张扬之中有着内敛的氛围。
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混乱的涂鸦打破了常规的束缚，让简约兼具了更多的力量感。
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整个空间以静、雅、柔传达着家的精气神儿，黑白的交错，棱角的柔和，都是家的本色，都是极简的象征。
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佳运瑞璟湾报名通道
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无连廊清一色小高层
「佳运·瑞璟湾」容积率低至1.8，说实话，在上海1.8的容积率已经很低了！
正因如此，市面上大多数房地产开发商喜欢选择“高低配”的方式来开发；
这种开发方式的优势在于能够让社区“长板更长”，但同时也让社区“短板更短”
而「佳运·瑞璟湾」项目却是清一色的小高层，由8栋14F小高层组成。
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效果图，仅供示意
高低配和纯高层区别在哪里？
假如，两块宅地占地均为5万方，双方楼层面积相同的情况下，纯高层，可以做10栋14F小高层；高低配，只能做7栋16F+6栋5F叠加。
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示意图
最终结果就是：
“高低配”的高层部分，不仅总高加上去了，楼间距和社区景观也在大幅度缩小，更重要的是容积率其实也在无形中提高了很多。
软件计算如下：
左侧高层部分占地约2.7万方，总建面约7.2万方，容积率约2.66
右侧高层小区占地5万方不变，总建面约9万方，容积率约1.8
容积率不同，价格相差很多！
这个结论，在今年第一批次土拍中又重新得以印证。
同样为徐泾的两宗宅地，二者容积率相差0.8，房地联动价相差5500元/㎡！
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不仅如此！
由于消防要求，市面上很多超过16F的社区都做了消防连廊
如此一来，开间更小、进深更长、公摊更多、得房率更低！
二者相较，「佳运·瑞璟湾」这类纯高层社区的诸多优点，也就不言而喻了！
楼层低！容积率低！没有连廊！
景观多！楼间距宽！得房率高！
当然，除了建筑的优势之外，业主圈层也更纯粹！
2
从栋距到层高全是高标准
回到产品本身，我们一起看看「佳运·瑞璟湾」有哪些亮点。
楼间距宽！
据悉，项目楼间距达到约30-38米。
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效果图，仅供示意
得房率高！
据悉，项目得房率高达78%以上。
相比市面常规高层约72-75%得房率，项目有约3-6%的优势，无形中多出来的面积，每个平方都是省下的真金白银！
以项目建面约166㎡户型为例，得房率78%，实际使用面积就是129.5㎡；
但是，如果得房率72%，那么想要129.5㎡的实际面积，房子的建筑面积要180㎡！
中间相差的14㎡，等于少花了92万！
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样板房实景图，仅供示意
建筑层高3.1米！
项目建筑层高足足3.1米，比市面常规户型高足足约15公分，即使装完中央空调和地暖也不显压抑！
更高的建筑层高意味着更宽阔的居住空间，也意味着投入更多的建筑成本！
对于业主来说，结合前面的高得房率，项目拓展的是整个空间从平面到垂直，的立体尺度！
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样板房实景图，仅供示意
人车分流！
项目做到完全人车分流，不仅方便行人出行、降低停车压力、无尾气无噪音、公共区域更大；
更重要的是安全！即便我们在上班，也不用为了老人在小区带孩子……
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景观多！
除了容积率和建筑让景观面积更大之外，人车分流也会让公共空间和景观绿化的面积更大！
更多的绿化面积，更容易打造出中心景观。
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效果图，仅供示意
谈到景观设计，佳运置业一直以来都非常注重，在浦东的仁和都市花园中，他们精心挑选各类进口植物，打造了一个令人惊叹的园林花园。
据悉，「佳运·瑞璟湾」在未来也将精选名贵植物，打造出令人眼前一亮的园林景观美景。
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效果图，仅供示意
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神户型大开间短进深
「佳运·瑞璟湾」主力户型是建面约98-102㎡3房2卫，此外还有约123㎡4房2卫、约136㎡4房2卫、约149㎡4房2卫和约166㎡4房3卫。
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效果图，仅供示意
建面约98-102㎡3房2卫
三开间朝南、南北通透、全明户型！
餐客厅相连、入户玄关、U型厨房！
主卧套房、双卫配置、全卧室飘窗！
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我一直认为，好户型不等于好房子，好房子一定要结合尺寸！
得益于项目高得房率，就连项目北向卧室，都有足足约3.15米的开间，主卧的开间更是高达约3.3米！
餐厅的尺度之大，甚至都可以放下圆桌！
不仅如此，项目的阳台也不封闭，无形中又增加的很多使用面积！
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样板房实景图，仅供示意
其它户型均为四开间朝南大面宽设计，四开间朝南也增加了采光面和通透度！
开间更大，进深更短！
尺度方面，非常奢阔！
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约123㎡户型客厅面宽达到约6.2米！
约136㎡户型南向面宽约14.2米！
约166㎡户型南向面宽高达约16.2米！
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样板房效果图，仅供示意
装修方面是社区品质的直接体现，「佳运·瑞璟湾」不仅甄选国内外一线品牌重要的是品质真材实料，注重用料诚意，更加注重人性化细节处理。
每一个角落都能感受到精心设计的质感和舒适度，展现出佳运·瑞璟湾对居民品质生活的追求。
日立（或同档品牌）中央空调、菲斯曼（或同档品牌）地暖；
方太（或同档品牌）的侧吸油烟机、燃气灶、蒸烤一体机，欧派（或同档品牌）橱柜；科勒（或同档品牌）洁具，摩恩（或同档品牌）龙头、淋雨花洒都是交付标准。
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样板房实景图，仅供示意
客厅和主卧都标配悬浮吊顶、无主灯设计，背景墙采用皮革和铝合金拼接，也都是交付的。
厨房拉门采用上轨道设计，地面没有卡槽方便清洗，而这扇门也采用金属镶边，提升质感。
甚至就连踢脚线这种容易被忽视的部位，都使用了极窄边铝合金，真的诚意满满。
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样板房实景图，仅供示意
值得注意的是，装修和买车一样，同样为“Benz”，A级和S级的差距不言而喻，这个道理谁都明白，但是明白和做到又是另外一回事。
佳运置业坚信，只有打造高品质的产品和良好的口碑才能为房企的长足发展奠定基础。
因此，「佳运·瑞璟湾」在装修选材方面，采用的大多都是各大进口、国产品牌的中高端零售款产品。
据了解，「佳运·瑞璟湾」由佳运置业董事长亲自参与产品的打造，这也意味着项目必然具备高标准的品质要求、品质控制、品牌形象。
新房摇号助手
中外环大宁北双轨交
中外环大宁北
论地段，项目位于中外环；论辐射，项目地处大宁北。
更何况项目还占位2035中心城区，掌握上海城区势能！
双轨交南北高架
很多人觉得市区地段没必要提交通，因为市区哪里都有地铁。
其实不然，尽管市区交通很方便，但依旧有能级之差，能级最高的莫过于“两横两纵”四条主动脉1号线+2号线+南北高架+延安高架
项目同时占据“1号线+南北高架”，二者沿线区域“非富即贵”，能级颇高！
1号线，沿线皆为大宁、人民广场、徐家汇、漕河泾、莘庄等TOP商圈；
南北高架，沿线皆为南京路、新天地、陆家嘴、前滩等上海核心CBD！
更重要的是，项目还是一个双轨交新盘，直线距离18号线仅约760米！
佳运·瑞璟湾售楼处：400_998_7894☎️☎️✅✅✅
区位图，仅供示意
教育商业一应俱全
项目周边配套齐全生活便捷，城市界面很强，板块能级也在加速提升！
教育方面，项目西南侧规划建设15班幼儿园、东侧规划建设24班中学。
另外，项目周边有红星幼儿园，共富实验学校(九年一贯制公办)等学校，全龄教育资源，为孩子打造人生高起点！
*新房不承诺学区，最终以教育部门公布为准
商业方面，步行便可达场北商业广场、联华超市、吉买盛等商业配套。
自驾经康宁路共康路可达共康美食一条街、宝山万达和绿地新都会商业广场，周边配套完全能满足日常生活所需。
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效果图，仅供示意
项目南侧连接蕰藻浜滨水绿地（规划中），公园、河流、绿林纵横交错。
作为十四五规划中南北转型的重要组成部分蕰藻浜滨水发展带将带动南大、吴淞两大转型板块，将打造成为集科技要素集聚、创新活力涌动的科创之河。
(规划信息来源:上海市宝山区顾村镇国土空间总体规划2019-2035)
比如：智慧湾科创园，里面有专业的健身房游泳池以及餐饮、网红店等众多设施。
600万级上车中外环
1&18号线双轨交+南北高架
地铁5站直达大宁
「佳运·瑞璟湾」即将入市
建面约98-166㎡精装3-4房
高得房率+神户型+3.1米建筑层高
中央空调+全屋地暖
售楼处、样板房已开放
上海宝山佳运·瑞璟湾
售楼处电话：400_998_7894☎️☎️✅✅✅（预约看房热线）
上海佳运·瑞璟湾官方售楼处电话：拨打400-998-7894即可咨询楼盘详情_房价、户型、周边配套及交通、地址
Shanghai Baoshan Jiayun Ruijing Bay
Sales Office Hotline: 400_998_7894☎️☎️✅✅✅ (Appointment and Viewing Hotline)
Shanghai Jiayun Ruijing Bay Official Sales Office Hotline: Dial 400-998-7894 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.
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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛
上海实行严格的限购政策,核心规则如下:
(一)本市户籍家庭
·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.
·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.
(二)非本市户籍家庭
·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.
·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.
·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.
(三)特殊区域限购
·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.
·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.
二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控
(一)商业贷款
首套房认定:
·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.
·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.
·有住房的,首付比例不低于70%.
二套房认定:
·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.
利率政策:
·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).
·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.
(二)公积金贷款
首套房:
·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.
·首付比例不低于20%.
二套房:
·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.
·首付比例不低于50%.
利率政策:
·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.
·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.
·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.
三、税费政策:从契税到增值税的全面成本
(一)契税
首套房:
·90㎡以下1%.
·90㎡以上1.5%.
二套房:
·90㎡以下1%.
·90㎡以上2%.
三套房及以上:
·3%.
·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.
(二)增值税及附加
满2年:
·普通住宅免征.
·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.
未满2年:
·按全额5.3%征收.
·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.
(三)个人所得税
满五唯一:
·免征.
其他情况:
·按差额20%或全额1%征收.
·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.
四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜
(一)人才引进政策
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·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.
·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.
五个新城:
·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.
·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.
(二)多子女家庭政策
二孩及以上家庭:
·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.
·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.
契税补贴:
·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.
·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.
五、政策趋势与建议
(一)政策趋势
2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.
(二)购房建议
·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.
·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.
·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.
·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.
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