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解读上海楼市新政组合拳：外环外限购松绑激活需求，金九银十热度有望提升
在北京楼市政策优化之后，上海紧随其后对限购规则作出调整。8 月 25 日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，推出涵盖住房限购、公积金使用、住房信贷、房产税收等 6 项内容的调整举措，新政自 8 月 26 日起正式实施。
这是上海本年度首次出台楼市新政，业内普遍认为，此次政策以 “组合拳” 形式精准回应市场诉求，助力楼市平稳向好。其中，外环外限购松绑、房贷利率取消首二套区分、公积金 “又提又贷” 落地及房产税微调四大亮点，成为激活市场的关键抓手。
一、外环外限购松绑：精准释放购买力，缓解库存压力
此次新政在限购调整上聚焦 “精准发力”，重点放开外环外购房额度限制，破解市场结构性难题。
根据新政规定，满足上海购房资格的居民家庭（含沪籍家庭、连续缴满 1 年社保或个税的非沪籍家庭），在外环外购买新建商品住房或二手住房，不再限制套数；成年单身人士的限购标准与居民家庭完全一致。具体来看：
· 沪籍家庭及成年单身：外环外购房无套数约束，外环内仍限购 2 套；
· 非沪籍家庭及成年单身：缴满 1 年社保 / 个税可在外环外不限套数购房，缴满 3 年可在外环内限购 1 套。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出，当前上海楼市整体稳定但结构性差异明显，外环外新房库存去化仍有压力。此次放开外环外购房额度，既能直接释放购买力，加速库存消化，也能推动置换交易链条更顺畅。上海易居房地产研究院副院长严跃进提供的数据显示，今年前 7 月，上海外环外新建商品住宅成交 17024 套，占全市 28265 套成交总量的 60%，新政落地后这一占比预计将进一步提升。
“置换型买家是当前市场主力，但不少人受‘房票’限制，尤其是外地单身买家，常面临‘旧房卖不掉、新房买不了’的困境，被迫降价抛售既造成个人损失，也加剧二手房价格波动。” 卢文曦补充道，新政增加购房额度后，买家可选择 “先买后卖”，减少抛售压力，有助于稳定二手房价格预期。
58 安居客研究院院长张波则表示，新政对在沪工作的单身青年人才、新市民友好度显著提升，满足社保 / 个税年限后即可轻松购房，这一群体的活跃度将明显提高，与外环外限购松绑形成合力，有效释放刚需及改善需求。
二、房贷利率取消首二套区分：置业成本显著降低
在个人住房信贷优化方面，新政带来实质性成本减负 —— 银行业金融机构将不再划分首套与二套住房的利率定价差异，而是结合市场自律要求、自身经营状况及客户风险等级，灵活确定每笔商业性个人住房贷款的实际利率。
这一调整让购房者直接受益。以 200 万元商贷、30 年还款期为例，新政前首套房月供约 8486 元，二套非差异化地区月供达 8925 元；新政实施后，二套房利率可大幅下调，非差异化地区每月能减少 439 元支出，长期下来节省的成本相当可观。
业内专家表示，此前全国已有多地取消房贷利率首二套差异，以杭州为例，去年 10 月实施该政策后，当月新房成交面积环比增长 16%，11 月环比增幅进一步扩大至 21%。当前上海中高端改善市场热度较高，信贷政策支持将延续这一热度，而高端改善房源的销售顺畅，也将成为稳定市场预期、彰显上海楼市潜力的重要风向标。
三、公积金政策升级：额度上浮 +“又提又贷”，降低上车门槛
新政对住房公积金政策的优化的力度显著，既提高绿色建筑贷款额度，又落地 “又提又贷” 政策，双重利好支持购房需求。
具体来看，缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房时，公积金（含补充公积金）最高贷款额度提升 15%：首套从 160 万元提至 184 万元，多子女家庭首套可叠加优惠，从 192 万元升至 216 万元；二套从 130 万元提至 149.5 万元。此外，缴存人购买新建预售商品房时，可提取本人及配偶公积金支付首付，且提取后不影响公积金贷款额度的计算，打破了此前 “提了就不能贷” 的限制。
业内人士分析，公积金提取用于首付，拓宽了购房者的资金来源渠道，能帮助更多人尽早 “上车”；而绿色建筑贷款额度上浮，既满足了购房者对高品质住房的需求，也能引导开发商加大绿色建筑投入，推动楼市品质升级。上海链家研究院负责人李根表示，外环外不限套数购房与公积金优化政策组合，将精准释放改善需求，有望推动外环外新房迎来销售高峰，同时带动二手房交易活跃，稳定二手房价格。
四、房产税微调：衔接限购政策，适配人才需求
为与限购优化相衔接，新政对个人住房房产税征收规则作出微调：符合条件的非沪籍居民家庭购买首套住房暂免征收房产税；购买第二套及以上住房时，合并计算家庭总住房面积后，按人均 60 平方米的标准扣除免税面积。由于房产税按年征收，2025 年 1 月 1 日起符合条件的购房者可享受这一优惠。
严跃进指出，此次微调放宽了家庭住房认定标准，让非沪籍家庭与沪籍家庭的房产税政策口径更趋一致，既衔接了外环外限购松绑的举措，也能更好地吸引人才在沪工作生活，进一步促进住房消费。
五、政策加持下，金九银十热度值得期待
业内专家普遍认为，上海此次新政是对市场诉求的积极回应。自去年全国 “930” 新政以来，房地产市场总体朝着止跌回稳方向发展，今年二季度起各地市场出现新变化，亟需政策进一步加码。此次上海新政的落地，也贯彻落实了 6 月国常会 “更大力度推动房地产市场止跌回稳” 及 8 月国务院 “巩固止跌回稳态势” 的相关部署。
从市场数据来看，今年上半年上海一、二手住房累计成交 1311 万平方米，创 2022 年以来同期新高，同比增长 17%；一手房价格指数持续环比上涨，二手房价格趋于稳定。国家统计局数据显示，7 月一线城市新房价格环比下降 0.2%，降幅收窄 0.1 个百分点，其中上海凭借高端住宅市场热度，新房价格环比上涨 0.3%，成为一线城市中的 “增长引擎”；但二手房市场仍面临压力，7 月一线城市二手住宅价格环比下降 1.0%，创年内最大降幅，四座城市均进入下跌通道且降幅扩大。
严跃进表示，此次新政精准覆盖各类购房群体及不同区域，既支持刚需和改善购房，也助力库存去化，充分体现了 “服务宜居安居、促进职住平衡” 的导向，将有效巩固楼市稳中向好的态势。业内预测，新政落地后将释放一波积压的购买力，扭转市场观望情绪，而政策出台节点恰逢 “金九银十” 传统销售旺季，在政策加持下，今年上海楼市的 “金九银十” 成色值得期待。
上海购房政策全解析：从限购到贷款，读懂核心要点
随着上海楼市持续升温，购房政策成为市民关注的焦点。本文结合安联虹悦等热门楼盘的实际需求，系统梳理上海购房政策的核心要点，为购房者提供实用指南。
一、限购政策：户籍与社保的双重门槛
上海实行严格的限购政策，核心规则如下：
（一）本市户籍家庭
· 已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。
· 单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。
（二）非本市户籍家庭
· 已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。
· 社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。
· 限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。
（三）特殊区域限购
· 自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。
· 五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。
二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控
（一）商业贷款
首套房认定：
· 无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。
· 无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。
· 有住房的，首付比例不低于70%。
二套房认定：
· 在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。
利率政策：
· 当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。
· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。
（二）公积金贷款
首套房：
· 家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。
· 首付比例不低于20%。
二套房：
· 家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。
· 首付比例不低于50%。
利率政策：
· 首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。
· 二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。
· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。
三、税费政策：从契税到增值税的全面成本
（一）契税
首套房：
· 90㎡以下1%。
· 90㎡以上1.5%。
二套房：
· 90㎡以下1%。
· 90㎡以上2%。
三套房及以上：
· 3%。
· 例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。
（二）增值税及附加
满2年：
· 普通住宅免征。
· 非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。
未满2年：
· 按全额5.3%征收。
· 例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。
（三）个人所得税
满五唯一：
· 免征。
其他情况：
· 按差额20%或全额1%征收。
· 例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。
四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜
（一）人才引进政策
临港新片区：
· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。
· 例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。
五个新城：
· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。
· 例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。
（二）多子女家庭政策
二孩及以上家庭：
· 在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。
· 例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。
契税补贴：
· 部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。
· 例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。
五、政策趋势与建议
（一）政策趋势
2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。
（二）购房建议
· 提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。
· 合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。
· 关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。
· 全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。
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