来源：樾筑
贵阳楼市周成交榜
据贵州省房协统计数据，2024年10月11日至10月17日，贵阳主城六区住宅网签金额榜单中：
卖断货的观山湖新晋红盘万科都会印象，冲上榜首。
“老熟人”中铁阅山湖，位列第二。
花溪“扛把子”美的国宾府，排名第三。
其后分别是中海映山湖、龙湖舜山府、洋浦觀山玉、建发金融北城、众恒观山云墅、天瀑学府和万科麓山等项目。
上周贵阳楼市的住宅成交量，环比有较大幅度上涨。
国庆黄金周的回暖态势，终于开始在网签数据上有所显现了。
从目前状况来看，贵阳楼市10月回暖，几乎已经板上钉钉。
在榜项目方面，上周的变化其实不大，但依然有几个项目值得一说。
一是周销冠万科都会印象。
其在上周夺魁，充分说明了观山湖核心区，对于市场的强大吸引力。
这能为整个观山东区域的楼市，带来一些正面影响。
同时，万科都会印象也没有走“以价换量”的营销路线，其产品、售价规划，同样非常值得市场学习研究。
二是拿下网签金额第三，销售套数第一的美的国宾府。
虽然是区域“扛把子”，但单周拿下这个销量，确实也很不容易。
我们且不说价格之类的问题，就看花溪市场在整个贵阳楼市里的占比，就能深切地感受到有多不容易。
看起来，美的国宾府已经成为了花溪购房者完全绕不过去的选择了。
三是中海映山湖。
作为一个产品已经略显过时的项目，能在上周榜单上获得不错的排名，一定是有什么吸引人的地方。
仔细探听之后，发现原来是项目新推的商改住楼栋下调了售价，目前整体水平已接近天曜，难怪能获取如此成绩。
四是众恒观山云墅。
这个项目已经在榜好久了，虽然从未冲上过太好的排名，但确实销售状况不错。
其与万科都会印象，已经分别成为了观山东两种不同营销思路的代表，同样值得市场学习研究。
1.龙洞堡核心挂牌宅地
10月14日，据贵阳市公共资源交易中心公告，位于贵州双龙航空港经济区，东邻见龙洞路、西邻太升国际、北邻龙水路的52010220240015号宅地，挂牌入市。
据悉，该地块出让面积5613.81平米，规划用途为居住用地，兼容商业建筑≤6%；
规划指标为1.0≤容积率≤3.1，建筑密度≤24%，35%≤绿地率，建筑限高≤80米；
起始总价为3370万元（折算楼面价不到2000元/平米）。
地块并无特殊配建条件。
这块地非常小，出让面积仅为8亩左右，且还被另一宗大地块所包围。
而包围其的大地块，即为于2021年12月15日出让的SL〔21〕013号地块，也就是大家都熟知的，正威地块。
也正是因为这层关系，我个人认为，本次挂牌该地块，必然与正威地块有所关联。
也许本次的摘地企业，同时也会成为正威地块的接盘企业。
至于正威地块本身，当前实际上是在双龙经济区的平台公司——贵州双龙航空港开发投资（集团）有限公司手上。
随着正威集团暴雷，地块此前也转由绿城旗下企业代建，案名为绿城·桂语云峯。
然而就在项目围挡全面更换之后不久，地块的建设进度又再次停滞。
现在看来，地块项目有再次更换案名的可能。
事实上，从此前绿城·桂语云峯的项目规划效果图看，地块是整体规划的，并非像2021年地块出让时那样，留有缺口。
最后，还是照例看看本次挂牌地块，以及正威地块的区位条件。
从基础面来看，地块就是整个龙洞堡片区区位最核心、配套最完善的，区位优势非常明显。
而由于李端棻学校等的相继落地，地块自然也补全了配套资源方面的最后一块拼图。
也许这么说比较抽象，咱们可以看看地块旁边天瀑学府的销售情况，那叫一个火热。
而这块地的区位条件，从某种程度来看，会比天瀑学府更好。
2.十里河滩旁新项目有望面世
据贵阳市自然资源和规划局公示信息，10月15日，位于十里河滩旁的新项目——花溪凯宏十里河滩·龙凤湾，目前已获建设用地规划许可证，项目有望面世。
据悉，凯宏十里河滩·龙凤湾项目位于花溪区溪北街道办事处上水村，建设规模约47万方。
据了解，该项目与同区位的腾龙湾项目隔河而望，为腾龙湾的“姊妹项目”。
天眼查显示，该项目开发企业贵阳凯林松房地产开发有限公司，与腾龙湾开发企业贵阳凯宏房地产开发有限公司高度关联。
2021年3月前，贵阳凯林松房地产开发有限公司为贵阳凯宏房地产开发有限公司全资控股子公司。
去年12月份，贵阳凯林松房地产开发有限公司以2196元/平米楼面价、约10.31亿元总价，摘得了凯宏十里河滩·龙凤湾项目用地，即G〔23〕106号地块。
区位条件方面，该新项目与腾龙湾保持一致，均可享中曹司双地铁站，同时也可享十里河滩公园生态资源及河景资源。
项目周边商业配套相对略有欠缺，学区资源也称不上太好，但总体能满足业主生活需求。
3.贵安挂牌近30万方宅地
10月17日，据贵阳市公共资源交易中心公告，位于贵安新区马场镇、湖潮乡共5宗宅地挂牌入市，总出让面积近30万方。
其中，52040320240041、52040320240042和52040320240043号地块位于马场镇。
52040320240041号地块实际出让面积84416.36平米，规划用途为城镇住宅用地，兼容商业建筑≤5%；
规划指标为容积率≤2.0，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑限高≤36米；
起始总价为23417.0983万元。
52040320240042号地块实际出让面积37582.61平米，规划用途为城镇住宅用地，兼容商业建筑≤5%；
规划指标为容积率≤2.0，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑限高≤36米；
起始总价为10312.6682万元。
52040320240043号地块实际出让面积83997.31平米，规划用途为城镇住宅用地，兼容商业建筑≤10%；
规划指标为容积率≤1.8，建筑密度≤35%，绿地率≥35%，建筑限高≤24米；
起始总价为21787.2223万元。
三宗地均无特殊配建要求。
以上三宗地均位于贵安新区马场镇的南侧，区位条件基本一致，所以就一块儿说了。
区位方面，三宗地都面临同样的问题：配套不足、交通不便、城市界面不佳，需要时间改善。
从区位条件来看，该三宗地若被摘牌，那么摘地企业大概率会是国企平台。
52011120240229号地块同样位于贵安新区马场镇，实际出让面积69519.49平米，规划用途为城镇住宅用地，兼容商业建筑≤10%；
规划指标为容积率≤1.6，建筑密度≤30%，绿地率≥35%；
起始总价为18653.4696万元。
该地块无特殊配建要求。
虽然同在马场镇，但该地块较上文三宗地，更加接近贵安新区核心，与月亮湖公园的距离在2公里内，同时也临近贵阳环铁湖潮东站。
此外，地块周边的生活配套也更好，周边路网也更丰富，生活便利性更高。
不过，从卫星地图上看，该地块内仍有附着建筑，为临时过渡安置房小区，虽然官方按“净地”挂牌已完成征收工作，但依然需要进行拆除工作。
由此来看，地块仍大概率会被国企平台公司摘得。
52011120240227号地块位于贵安新区湖潮乡，实际出让面积21740.36平米，规划用途为二类城镇住宅用地，兼容商业建筑≤10%；
规划指标为容积率≤2.5，建筑密度≤22%，绿地率≥35%，建筑限高≤54米；
起始总价为8478.7404万元。
该地块无特殊配建要求。
这块地是本次贵安出让宅地中区位最核心、但出让面积最小的。
地块位于融创云湖十里项目北侧，不知道此前是否规划为云湖十里的一部分，区位条件自然也可以参考云湖十里。
周边配套充足、路网丰富，公共交通相对便利，城市界面相对较好，生活便利性高。
在此之外，地块有一个独特优势和一个独特劣势，需要特别说明。
独特优势在于，地块临水，未来若打造项目可以借势。
独特劣势在于，地块临靠铁路，未来需要花成本解决可能产生的噪音问题。
由于地块出让面积较小，个人认为市场化房企拿地的可能性也不大。
4.观山湖核心两宗宅地“面世”
10月16日、17日，据贵阳市自然资源和规划局公示信息，观山组团高新单元GS-12-04-08、GS-12-01-07两宗宅地控规调整。
观山湖核心再迎两宗宅地“面世”。
其中，GS-12-04-08地块位于黔灵山路北侧，湖滨路东侧，原规为商务用地，调规后为住宅用地；
规划用地面积5.38万方，容积率5.0，建筑密度30%，绿地率23%，建筑限高局部>100米，其余≤100米，兼容5%商业建筑，并需配建一所6班幼儿园。
这宗地区位优势明显，荔星中心就位于地块斜对面，周边配套资源完善、路网丰富、交通便利，未来若S2线一期北段能够建设，地块项目还能有地铁盘的概念。
目前地块周边比较缺失的，是配套教育资源，虽然地块东侧规划有一宗教育用地，但何时能够建设、会引入什么资源仍是未知。
另外值得关注的是，地块的综合容积率很高，需规划超高建筑来消化，这无疑也会增加地块的规建难度。
GS-12-01-07地块位于阳关大道北侧，滨湖路西侧，调规后为住宅用地；
规划用地面积5.68万方，容积率2.5，建筑密度22%，绿地率35%，兼容5%商业建筑，并需配建一所6班幼儿园。
这宗地的区位优势，较上个地块更为显著，具体可参考融创玖境臺项目。
周边配套资源齐全、路网丰富、公交便利，与1号线新寨站步行距离仅为600米左右，唯一的弱项，大概就是无法确定的教育资源了。
相对上个地块而言，这个地块的规划指标就“正常”了许多，规划压力不大，更容易打造普适性更高的住宅产品。
需要特别关注的是，以上观山湖核心两宗土地，当前内部都有附着建筑尚未拆除。
总体而言，这两块地都是观山湖核心的好地，不知道本次控规调整公示，是否意味着这两宗地已找到了意向企业。
5.乌当区挂牌一宗宅地
之前漏报道了一宗乌当区挂牌的土地，这里补上。
此前，乌当区挂牌的一宗宅地，宗地编号为52011220240022，位于东风镇乌当村东风大道70号东南约63米；
实际出让面积27951.41平米，规划用途为住宅、商业（≤10%），规划指标为容积率≤3.1，建筑密度≤24%，绿地率≥35%；
起始总价13422万元。
该地块无特殊配建要求。
这块地的区位条件啥的，我就不过多分析了，总之不算太好，但地块项目有地铁盘概念，个人认为国企平台拿下的可能性较大。
6.三马小湾河地块挂牌
10月18日，据贵阳市公共资源交易中心公告，位于云岩区三马片区马王街道办事处的52010320240011号地块，即小湾河地块挂牌入市。
据悉，该地块北至规划道路、南至马王路、西至合肥路延伸段、东临规划地块，实际出让面积20024.58平米；
规划用途为居住用地、兼容商业建筑，规划指标为容积率≤3.5，建筑密度≤22%，绿地率≥35%，建筑限高100米。
地块起始总价为24530.1105万元，计算楼面价约为3500元/平米。
地块无特殊配建要求，但根据相关文件，地块属于高运量公交站点周边800米内新建商住项目，公益性公建配套设施面积不计入容积率，车位可按住宅0.7个/户、商业1个/300平米设置。
前文也写明了，这块地就是原小湾河地块，或者说是小湾河地块的一部分。
2021年底，小湾河地块曾以宗地编号GD〔21〕032的“身份”挂牌入市，挂牌起始楼面价5160元/平米，最终于2022年初终止出让。
此后，官方曾在近两年内多次向企业推介过小湾河地块，但最终都未能找到意向方。
本次地块挂牌，是否意味着地块已找到意向企业，还得等到挂牌截止时才能知晓。
事实上，据我所知，该地块很有可能会由国企平台摘得，后由品牌房企代建，或进行合作开发。
区位方面，小湾河地块的优势还是比较明显的，不仅有地铁盘概念，还靠近观山湖最为成熟的世纪金源商圈，同时由于万科麓山的建成，周边的便利性也远超此前。
因此，就现状来看，结合不太“友善”的3.5容积率，此后地块项目会如何规划，还是非常值得关注的。
