克而瑞数据监测显示，截止2026年6月广州商品住宅库存较过去两年有边际性修复，但各区规模存在明显的分化。
例如增城区、黄埔区、番禺区商品住宅库存面积高居十一区前三，累计占比接近50%，去化周期均超过24个月。
再来看三区上半年的成交表现，克而瑞数据监测显示，增城区以59.42万㎡成交面积位列第一，黄埔区以52.33万㎡位列第二，番禺区以48.25万㎡位列第三。
按照季度划分，克而瑞数据监测显示，在过去的二季度，得益于“穗八条”的充分释放下，三区商品住宅成交规模环比一季度有不同程度的回温，但在总量上， 黄埔区商品住宅面积规模高于另外两区。
同样是享受到政策红利释放，为什么黄埔区能尝到“啖头汤”？
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黄埔二季度楼市的"合力突围”
扒开时间轴可见，黄埔区二季度商品住宅成交规模不仅跑赢其他区，还创下了近两年黄埔区商品住宅库存规模最高的季度。
成交规模创新高的其中原因之一在于供应的走高。从走势图可见，在2025年二季度黄埔区大规模取证面积接近40万㎡后，随后项目取证积极性肉眼可见的下降，黄埔区商品住宅供求比整体回落至“供不应求”的状态；在2026年二季度为更好满足购房者的需求，全区商品中新增供应面积再回温超30万㎡。
供应的增加一定程度上能带动需求的进一步释放， 按照月度划分，克而瑞数据监测显示，4-5月黄埔区商品住宅成交面积均超过10万㎡，同比、环比均实现大幅度上涨。
不过到了6月，或许是在年中购房旺季、叠加政策利好的带动下，广州各区纷纷开启“抢客”模式，相较之下，黄埔区的购房优势不够明显，导致了当月成交面积仅有9.67万㎡。
这一市场特征反映穗八条及公积金新政对需求端的有效传导；但环比看5月见顶、6月季末回落，呈脉冲式修复特征；供应端4月集中放量、6月大幅收缩，供求关系边际改善。
另一方面，二手房的回温也在一定程度上为新房带来了一定程度的购买力。
克而瑞数据监测显示，2026年二季度黄埔区二手房成交面积17.89万㎡，环比增长15%，同比增长14%。
不仅如此，从二手房与新房的占比占比变化情况来看，克而瑞数据监测显示，2026年二季度黄埔区商品住宅成交占比达到了63%，仅次于2025年四季度。
这也从侧面反映出了二手房成交占比的回落，购房意愿转向正在发生发生变化。
除上述两个关键因素外，房票置换也在一定程度上推动新房成交规模回暖。
据@黄埔发布消息，截止今年4月，全区已通过房票认购商品房7631套、建筑面积77万㎡、使用专项借款131亿元；累计核发房票5159张、70亿元，每年节省临迁费近2亿元；累计房票网签3117套、建筑面积31万㎡，总购房金额54亿元。2026年第一季度，黄埔区房票网签面积占全市商品房网签面积的10%。
由上述可见，2026年二季度黄埔区商品住宅成交规模创下阶段性新高，并非偶然——供应端的集中放量打开了窗口，政策端的持续传导托住了底，二手房置换与房票安置则为需求端再添一把火。四股力量叠加共振，共同将区域市场推上了一个新的热度台阶。
那么，在这波需求的集中释放中，究竟是哪些项目成为了推动市场回温的主要动力？
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区域项目表现
克而瑞数据监测显示，二季度黄埔区新建商品住宅成交金额TOP10项目高度集中于旧黄埔与科学城板块。中建玖合·未来方洲以11.02亿元居首，成交287套、成交面积26831㎡、成交均价41082元/㎡；中建海丝城9.32亿元次之；万科黄埔新城7.40亿元位列第三。
定性研判，TOP10项目中旧黄埔板块占7个、科学城板块占2个，反映黄埔成交主力集中于主城改善片区；成交均价呈现明显分化，从万科黄埔新城的25910元/㎡到富力南驰·富颐都荟的44579元/㎡，价格带跨度大，改善型与刚需型产品并存，结构性分化持续固化。
来源：克而瑞广佛区域
