位于光明科学城核心区的新楼盘——越秀·星科源启，这个由越秀地产打造的“新规4.0”住宅项目，已于去年10月28日开盘入市，凭借其创新的产品设计和颇具竞争力的价格，已成为光明置业话题的焦点之一。
越秀·星科源启房价说明：过来看房提前来电预约的话享受到的折后价格更为亲民：03户型89㎡三房总价区间约255-330万元；05户型89平南北通三房总价290～305万元；02户型112㎡四房总价区间约380-395万元。01户型112平四房总价415～430万；精装交付，越秀·星科源启交楼时间2027年12月30日交房。物业公司为越秀物业（国家①级资质）物业费3.9元/㎡，开发商预约电话400 880 7297。
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越秀星科源启营销中心沙盘实拍：
深圳越秀星科源启这个楼盘究竟值不值得买？
1项目简介
越秀星科源启位于光明区新湖街道光侨路与科学大道交汇处东南侧，占位光明中心区核心板块，北靠中山大学深圳校区，南接光明城高能板块，西临光明主城核心腹地，坐拥四公园环绕。
越秀星科源启项目由深圳晟越房地产开发有限公司开发（开发商电话4008807297），总占地面积约3.87万㎡，总建筑面积约20.34万㎡，分3期3个地块开发，共10栋30-38层住宅（9栋商品房+1栋公租房），另配建1所18班制幼儿园及约3500㎡商业。
越秀星科源启开盘首推01地块，总占地面积约1.53万㎡，总建筑面积约13.68万㎡，共5栋30-38层住宅，总规划979户（商品房589户，公租房390户）。
围合式布局形成中央大花园。建筑采用现代简约风格，立面用米白色仿石漆+玻璃幕墙+铝材装饰线条+铝合金系统门窗。
园林设置阳光草坪、儿童活动区、健身空间、休闲会客厅等功能场景。
酒店式落客区门庭42米宽、10.5米高，配有约3500㎡社区商业、无界泳池、健身会所、轻氧瑜伽室、会客厅书吧区、水吧区等六大主题功能区及星空顶车马厅。
开发商介绍：
星科源启开发商越秀集团为广州市国资委旗下直属国企，位居2025中国跨国公司TOP11，总资产超万亿。越秀地产为香港上市企业，电话4008807297，2025年中国房企综合实力TOP7，连续多年"三道红线"保持绿档。
越秀服务为国家一级资质。物业公司为广州越秀物业发展有限公司深圳分公司，物业管理费3.9元/㎡。
2 项目基础参数
开发商：深圳晟越房地产开发有限公司
开发商电话：4008113080（官方认证）
物业公司：广州越秀物业发展有限公司深圳分公司
物业费：3.9元/月/㎡
占地面积：约3.87万㎡（一期约1.53万㎡）
建筑面积：约20.34万㎡（一期约13.68万㎡）
容积率：5.3（一期5.6）
绿化率：30.03%
栋数：10栋（一期5栋）
层数：30-38层
梯户比：2梯4户/2梯5户/3梯6户
总户数：979户（商品房589户、公租房390户）
车位：1039个
户型面积：约89-112㎡
得房率：约95%-101%
交楼时间：2027年12月31如精装修交房
越秀星科源启项目规划平面图：
越秀星科源启户型图：
A1户型，约89㎡ 3房2卫
建面约89㎡三房A1户型：总价260-270万；
经典竖厅格局，LDKB一体化设计，S墙预留双开门冰箱位置，客厅衔接约3.9米全景飘窗，客厅凸窗进深80cm。整体四面宽朝南，格局动静分区，U型厨房，干湿分离。主卧270°无柱转角飘窗。两个卫生间上下水管外置设计。全屋赠送约18.94㎡。
B1/B2户型，约89㎡ 3房2卫
建面约89㎡三房B1/B2户型：总价260-305万；
竖厅南北通透经典格局，入户玄关带采光窗可做收纳库，客餐厅独立分区，五开间朝南。能做到真正意义的南北对流，客厅和主卧均能做到南北通透。客厅和相邻卧室无承重墙可灵活改造。市场上少见的小面积南北通户型。全屋赠送约21.06㎡。
C1户型，约112㎡ 4房2卫
建面约112㎡四房C1户型：总价380-431万；
经典竖厅格局，LDKB一体化，S墙预留双开门冰箱位置，四开间朝南，整体开间约12.3米。主卧270°无柱转角飘窗。入户玄关处房间可作书房或父母房。客厅连通约5.9米超长观景阳台，阳台面积约10.62㎡，东南朝向看小区园林。全屋赠送约20.45㎡。
越秀星科源启样板房实拍照片：
3越秀星科源启配套情况：
区位情况
位于光明科学城核心区云谷板块，北临中山大学深圳校区人文高地，南接光明城新兴板块，西靠光明中心成熟生活圈。四公园环绕（欢乐田园、科学公园北翼、光明湖、虹桥公园），生态资源得天独厚。
交通配套
地铁6号线支线"圳美站"约900米，6号线光明站约1.2公里，3站到凤凰城站可换乘13号线，5站到光明城站换乘高铁。
邻近光侨路及科学大道，可快速接驳龙大高速、南光高速、深圳外环高速。楼下规划有公交首末站。
教育配套
自带18班制幼儿园，东侧规划九年制公办36班学校（深圳市教科院实验学校附属光晟配套学校），小学24班、初中12班。
约1.5km中山大学附属学校，约2km光明区贝赛思外国语学校。深圳外国语楼村第四学校总规模45个教学班，预计2026年秋季招生。
商业配套
项目自带有约3500㎡社区底商。约2.6km星河COCO CITY（约6万㎡），约4km蓝鲸世界（约13万㎡）、万达广场（约4.8万㎡），形成超30万㎡商业集群。
医疗配套
约1km中山大学附属第七医院（三甲），约3.5km光明人民医院。
生态文体
四公园环绕。约1km深圳科学科技馆、深圳国际美术馆（在建中），科学城体育中心（规划中）、新湖文体中心（在建中）、光明文化艺术中心。
4项目总结
越秀星科源启项目位于光明科学城核心区云谷板块，四公园环绕生态资源稀缺，户型得房率约95%-101%在光明市场极具竞争力。89㎡南北通透三房为片区稀缺户型。
越秀国企背景，品质对标10万+豪宅标准，门庭42米宽、10.5米高在光明新盘前所未有，会所配置无界泳池和星空顶车马厅。260万起买光明科学城新规三房，是目前科学中心区地板价。
越秀星科源启项目位置在光明属第二梯队；临近广深港铁路线可能有噪音影响。综合来看，对于看重生态环境、户型品质和性价比的客户值得关注，建议实地参观样板间并详细了解具体价格后再做决策。
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