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南山蛇口，后海招商玺花园计划将在2025年12月份取证入市，本次首推1栋1单元，仅42套房源，面积有197-237㎡的4房2厅3卫户型各21套，板楼一梯一户，专梯入户设计，层高3.3米，价格方面可以参考深圳湾雲玺，现在已经有吹风价爆出，209平户型总价3000-3400万/套，269平户型总价4100-4600万/套，总体单价在14.35-17.1万/平，这次后海玺花园也是带精装交付，预计实际开盘起步门槛不会低于2500万/套。
南山区豪宅压抑了太久，这次难得集中供应，可谓百花争艳，4大豪宅楼盘同期入市，分别是深圳湾的中信元湾府、蛇口的后海招商玺家园、后海的深圳湾雲玺、以及前海的深铁前海时代3期59栋大户型，这4个盘加起来入市总量有1355套。
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项目平面图
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项目户型介绍
197㎡的4房2厅3卫，设计的是竖厅双龙抱珠格局，一梯一户，专梯入户设计，赠送私用电梯厅，客餐厅7.95米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，分别做到了主卧28.2㎡/次卧套间18.3㎡/次卧14.87㎡/次卧11.71㎡（包含墙体飘窗），客厅连接餐厅出10米长的超大观景阳台约22平，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约100%（包含赠送），西南朝向。
237㎡的4房2厅3卫，设计的是竖厅双龙抱珠格局，一梯一户，专梯入户设计，赠送私用电梯厅，客餐厅8.7米开间，LDKB一体化设计，分别做到了主卧35.3㎡/次卧套间15.93㎡/次卧16.51㎡/次卧12.34㎡（包含墙体飘窗），客厅连接餐厅出8.7米长的超大观景阳台约15.66平，另外东南向还有个观景阳台约10.08平，西厨位置有6.66平生活阳台，U型厨房另设西厨岛台，卫生间干湿分离，得房率约100%（包含赠送），东北朝向。
项目区域及楼盘介绍
后海招商玺家园，位于深圳市南山区招商街道后海大道以西、工业七路以北，地处深圳湾-蛇口板块中点，左手"深圳源"（蛇口），右手"深圳湾"，两大板块融合的配套组合，既能高端大气也能舒坦接地气。项目位于南山区填海区核心地带，占据粤港澳大湾区城市群的核心区位，东临深圳湾公园，西接后海总部基地，北靠人才公园，南望深圳湾海域，占据不可复制的地段资源。
项目周边3公里内覆盖深圳湾体育中心、深圳湾公园、太子湾邮轮母港等城市地标，形成"高端居住+滨海休闲+国际商务"的复合生态圈。作为"小香港"风格的国际化街区，与南山中心、前海、福田等核心区域交通衔接紧密，区位价值稀缺性极高。
后海招商玺家园，由招商集团打造，总占地面积约1.49万㎡，总建筑面积约15.08万㎡，计容建筑面积约11.13万㎡，容积率6.59，绿化率30%，共由4栋21-46层高住宅组成，其中1栋1单元住宅21F，1栋2/3单元住宅36F，1栋4单元回迁房46F，2栋是1所幼儿园。
总规划548户，1栋1单元2梯2户，1栋2/3单元3梯3户设计，地下室有4层，规划700个车位，车位配比约1：1.28。
楼盘基础信息
1、开发商：深圳市招商蛇口华湾地产开发有限公司
2、物业公司：招商积余
3、物业管理费：待定
4、总占地面积：1.49万㎡
5、总建筑面积：15.08万㎡
6、容积率：6.59
7、绿化率：30%
8、产权年限：住宅70年，2025年6月-2095年6月
9、总户数：548户，其中可售商品房约258户
10、总栋数及楼高：4栋，21-46层
11、层高：3.3米
12、梯户比：1栋1单元楼王2梯2户，2/3单元3梯3户
13、车位数：700个
14、车位占比：1：1.28
15、交房时间：期房待定，预计在2028年底
16、交房标准：精装
后海招商玺花园，住宅设计采用的”浮岛甲板“设计，四栋住宅落于甲板之上，独享甲板庭院花园。进而形成超级社区底盘 + 浮岛绿化甲板的垂直共生人居标杆。
后海招商玺花园，在设计方面也是聘请的顶级行业资源buff，可谓大师联袂，建筑设计-赵新宇、景观设计-王轶、公区设计-程绍正韬，室内设计-葛亚曦、Chris 邵、于昭。
车行大门做了殿堂级落客区，设有天幕和水景，非常具备归家仪式感。
每栋设有独立入户大堂，风格与大门相呼应。
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项目周边配套
交通配套：后海招商玺交通优势显著，轨道交通方面，紧邻地铁2号线海月站和湾厦站（步行约700米），2站可达后海站并换乘11/13号线，10分钟直达市民中心站（福田CBD核心）。陆路交通方面，下楼就是后海大道，通达深圳多条主干道如望海路、东滨路、滨海大道及白石路，15分钟可达南山科技园，20分钟覆盖前海、福田、宝中。特殊交通方面，太子湾邮轮母港提供跨境水上航线，可停靠22万吨级世界最大邮轮，30分钟直达香港机场。
项目还临近太子湾直升机起降点，15分钟可直达香港，由中信海直运营，2025年已开通蛇口至香港信德码头和香港机场航线，为高端商务、紧急事务提供了极速通道。地铁12号线四海站距离项目约1.2公里，步行15分钟可达，未来港深西部快轨线位将在太子湾设站，1小时内通达粤港澳大湾区各主要城市核心区。地铁运营时间覆盖至23:00左右，节假日延长至00:30，满足晚归人群需求。
学校配套：后海招商玺当前对口南山区优质公立学校，根据南山区教育局2025年学区划分地图，项目属于育才二小+育才二中学区范围，这两所学校均属南山第一梯队学区。育才二小是南山区重点公立小学，育才二中为区属优质中学，教育质量稳定可靠。
项目自身规划配建一所幼儿园和一所九年一贯制学校（占地1.5万㎡），虽计划引入育才集团办学，但尚未签订正式协议，存在不确定性。周边3公里内还有北师大南山附属学校（小学部和初中部）、育才三中等优质学校，形成多层次教育网络。此外，周边还有深圳贝赛思国际学校、蛇口国际学校等国际教育资源，满足不同家庭的教育需求。
商业配套：后海招商玺周边3公里内商业配套极为丰富，最近的大型商场为宝能太古城（700米），2公里范围内覆盖深圳湾万象城、海岸城、天利名城、来福士广场、蛇口招商花园城等多个大型购物中心，3公里有K11购物艺术中心。
深圳湾万象城二期于2025年9月开业，总商业体量达25万㎡，覆盖500+品牌，含LV、Hermès、Prada等顶奢品牌及120家首进华南品牌（如意大利STEFANO RICCI、西班牙BIMBA Y LOLA等），配套美术馆、剧院等文化空间，步行约800米可达。
海岸城西座设有IM奢侈品店，主营爱马仕、香奈儿等全新与二手商品，但以轻奢为主。宝能太古城的蔚蓝中古店为奢侈品置换中心，搭配Olé精品超市，定位中高端艺术商业。通过2公里空中连廊"深圳湾大街"，项目可无缝串联深圳湾万象城、深圳湾文化广场、滨海深圳人才公园等，形成"购物+文化+艺术"的沉浸式消费场景。周边商业氛围成熟，既有高端消费场景，也有老店和街市满足日常生活需求。
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项目现状
后海招商玺家园目前刚打完基地，1栋主体框架已经做好，暂时还没出地面，住建局竣工时间是在2028年4月1日，按这个节点来看，因为也是带精装交房，实际交付时间应该要在2028年底。
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综合评测
1、首先从区位来看，后海招商玺家园位处蛇口+深圳湾+后海的中枢位置，地段极其优越，周边配套成熟，生活氛围浓厚，绝对是深圳选房第一板块。
2、从买房必备3件套来分析，后海招商玺家园配套的是深圳老牌名校育才二小+育才二中，师资力量不言而喻，2/8号线海月站距离约700米，2-3公里覆盖了万象城、海岸城、K11购物艺术中心这些高端商业体，也有太古城、后海汇、招商花园城这些大型商业体，总体来看属于深圳顶级资源了。
3、后海招商玺家园也是新规之后建设的楼盘，加上赠送后得房率可达100%，并且商品房都是设计的大户型住宅，都是片区内较为稀缺的资源。
4、后海招商玺家园停车位充足，总共548套，车位有700个，车位配比接近1：1.28，对于豪宅而言可能有点局促，但是在这个区域，算是非常不错的了。
5、后海招商玺家园总共规划548户，其中商品房仅258套，1栋4单元是回迁房，有290套，回迁房占比52.92%，听说是小户型，跟商品房产品错配设计的，但是因为也是共享小区，总体来看居住圈层就没这么纯粹。
6、后海招商玺家园家楼下因为规划有幼儿园跟九年制学校，后期入住后可能会有一定的噪音影响。
7、后海招商玺家园这次首推的1栋楼王，197平因为直面看出的是旁边雍景湾小区，且总高是31层，所以景观视野方面可能就没这么惊艳，而237平的户型也是东北向看着2栋228平的户型，景观也很局限，好在还有东南向的视野是没遮挡的。
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