2月24日，一则题为“海南实施‘两个暂停’新举措加快房地产去库存”的新闻，“刷遍”了海南房地产媒体的头条，也在业内引起热议。记者通过采访发现，海南房地产业内人士普遍认为，新举措预计对海南房价的影响不大，但会间接促进房地产的销售，长远来看，将推动海南房地产业向高端方向发展。
两个暂停是什么？
2月23日，海南省政府办公厅下发《海南省政府关于加强房地产市场调控的通知》(下称《通知》)，《通知》指出，为了加强房地产市场调控，积极消化房地产库存，即日起实行“两个暂停”等房地产调控新举措。
两个暂停，即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅(含酒店式公寓)及产权式酒店用地审批(包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批)，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。
海南省2015年1-12月房屋待售面积情况。图表来自《2015年海南省房地产开发投资运行情况简析》
2015年海南房屋待售面积1316.04万㎡ 住宅占比超8成去库存压力较大
业内人士指出，去库存和调结构是此次新举措的用意所在。
那么，海南目前房地产库存量为多少，结构如何呢？
海南省统计局发布的《2015年海南省房地产开发投资运行情况简析》显示，2015年，海南省房屋竣工面积1065.86万平方米，同比下降11.5%；全省房地产开发企业房屋新开工面积1644.72万平方米，增长3.9%；全省房地产开发企业房屋施工面积8316.98万平方米，增长10.1%。房地产销售方面，2015年，国家及省委省政府利好政策频发，刺激了市场需求的释放，全年海南省房屋销售保持平稳增长态势，1-12月，全省房屋销售面积1052.28万平方米，增长4.8%，销售额982.75亿元，增长5.1%。
在现房销售大幅好转作用下，全省房屋待售面积增速回落，2015年1-12月，全省房屋待售面积1316.04万平方米，增长37.7%，增幅比前11个月有所回落。
然而，统计数据显示，海南1年内房屋待售面积为401.07万平方米，增长41.9%，增速上升了1.6个百分点；1-3年及3年以上待售面积为723.58万平方米，增长30.2%，增速回落了5.2个百分点，去库存的压力仍较大。
另一方面，海南房地产结构如何呢？海南省房地产业协会秘书长王静认为：“海南房地产还处于比较低级的阶段，产品简单，附加值低，就是提供一个住所而已。”
这个观点也在《2015年海南省房地产开发投资运行情况简析》中得到印证，数据显示，2015年全省住宅待售面积占总量的84.1%，1年之后的占比也为84.1%，1-3年(含)住宅待售面积占比为86.6%，住宅面积占比均为8成以上，成为海南房地产业的“大壁江山”。
业内人士：“两个暂停”会促进房地产销售 预计对房价影响不大
那么，新举措对于去库存、调结构将起到什么样的作用，又会否对房价产生影响呢？
“短期来说，我认为‘两个暂停’不会对海南房价产生太大的影响，等到去化、调控达到一定效果时，海南房价才会出现变化。”海口翡翠水城小区的置业顾问林琳认为。
“执行‘两个暂停’意味着以后纯住宅的产品会越来越少，而海南房产的自然优势是长期保持下去的，因此就算房价不一定有变化，但是对于刺激购房者出手会是一个利好。”北京鸿坤地产集团海南区域公司总经理欧立志认为。
海南省房地产业协会秘书长王静也认为，海南房价不会因为新举措的出台就有太大变化。在她看来，一个政策的出台，对刚需群体的影响会明显一些，而海南房地产是以改善型为主，对改善性需求的群体来说，购房者对宏观经济形势的判断才是其首要考虑的因素，如果后续形势判断向好的话，出手可能会坚决一些，而区域政策反而是其次考虑的因素。
“不过，新举措理论上会促进房屋的销售。”王静认为，因为，随着措施的执行，存量会消化，对于有置业意向的人群来说，以后不一定会有低附加值、纯住宅的产品，选择的余地会变少，所以会间接促进房地产的销售，达到去存量的效果。
专家：新政策旨在“倒逼”海南房地产朝高端方向发展
“但是，我认为，新政策发出的不是这种信号，不是说建得少了，大家赶快来买，不买就没了。”相比“去库存”而言，王静认为“调结构”才是新措施更为长远、更为重要的目的所在。
《通知》指出，要“丰富产品类型，推动房地产朝高端方向发展。积极发展与国际旅游岛产业发展方向相符的房地产业，促进房地产业与旅游、文体、教育、健康、医疗等产业相融合、跨界发展。”
“海南作为中国少有一个热带海岛，资源具有稀缺性，我还是希望优质资源能够打造出更多高品质、高附加值的房地产产品，而不是现在低附加值的纯住宅产品。”王静说。
以健康医疗地产为例，其实现在的市场需求很大，但是目标群体对目前海南提供的产品满意度不高，所以，不能完全吸引这部分人来海南消费，“因此，新举措也是在引导海南房地产业提高服务水平，向多元化、丰富化的方向发展。”王静说。
眼下，恐怕包括各市县、各房产企业都要回过头来审视一下原来的方案和投资策略，甚至消费者的习惯也需要一个培育过程。
“尽管效果的显现需要一个过程，但我认为新措施是一个高瞻远瞩的策略。也许会影响到一部分企业的利益，但是这种利益的牺牲对海南来说是非常值得的。磨刀不误砍柴工，将来我们海南房地产也一定是要朝这个方向发展的。”王静还说，眼下正值国家提出探索街区化发展，海南房地产业正好在这样的契机下做出先行先试。
的确，对于已经有所觉悟的房地产企业来说，正在谋划产品转型的行动与此次海南房地产业的新措施不谋而合，“海南地产去化的量这么大，同质化产品一拥而上，对于实现利润是很大的冲击，所以我们谋划转型是明智的。”北京鸿坤地产集团海南区域公司总经理欧立志说。
消化库存不力将问责市县主要负责人
另据南国都市报报道：《海南省政府关于加强房地产市场调控的通知》提出，生态环境是海南房地产业发展的基础和根本，要加强生态环境保护，完善基础设施和公共服务设施配套，加强市场监管和服务，强化小区物业管理，优化人居环境，提高房地产产品附加价值和亩产效益，实现价值和价格相匹配。鼓励企业积极创新促销方式，加大促销力度，提升促销效果，大力消化存量商品住宅。
通知强调，各市县政府要高度重视稳定房地产市场工作，切实履行房地产市场调控主体责任。对履行房地产市场调控、消化库存主体责任不力、效果不明显的市县，省政府将对市县政府主要负责人和分管负责人进行约谈和问责。
政策反响
新政出台，市民担心房价涨，个别楼盘取消优惠，研究机构认为：
开发商应顺应新政 “去库存”才能共赢
南国都市报2月24日讯(记者党朝峰)23日，我省出台房地产新政，实行“两个暂停”。记者从省住建厅了解到，截至去年底，全省商品房库存量约为4100万平方米，消化期约为50个月，其中商品住宅库存消化期约45个月，均明显高于全国平均水平。
对于新政，市民最担心的是开发商将借此机会涨价，“暂停了商品房的新建审批，开发商会不会将现在剩下还没卖出去的房源提价销售?”尤其是在微信朋友圈，“两个暂停”被广泛转发，网友担心房价因此而上涨。
记者走访海口部分楼盘和房产中介发现，新政在市场引起了巨大反响。位于海口西海岸的一处商品房，已经取消了特价房的销售。而一些房产中介公司，则鼓吹房产资源有限，房价将要上涨。
不过，大部分开发商在接受采访时则认为目前房产市场发展正常，且目标是为了“去库存”，并不会因为“两个暂停”就随意涨价。
据海南中原策略中心研究发现，海南库存量对比每年1000万㎡左右的去化面积，供求两端的巨大差距，使得库存压力将在很长一段时间内处于高位，即使现在完全停止土地审批，市场局面也不会在短期发生大的改变。开发商不能单纯的依靠政策的支持，更应该顺应时势，只有这样才能取得一个共赢的局面。
