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【项目数字档案】
地块名称：苏地2024-WG-Z17号
地块位置：吴中城南街道澹台街和下田路交汇处
项目名称：鸿湖上
开发品牌：江苏海鸿集团+旭辉建管
地块指标：占地约4.97万方，容积率1.02，总建约9.07万方
产品规划：23幢3F合院别墅+6幢9F四代洋房，仅196套
户型配置：四代宅洋房185㎡、300㎡；合院别墅245、287、295、365、375㎡
价格区间：24.10月拿地，楼面价21698元/m²
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▲吴中城南置业地图
01-产品价值
墅常有但湖难得，私享湖更难得
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鸿湖上位处吴中老城南，在京杭大运河和澹台湖交汇处，容积率1.02，是苏州近些年难得一遇的湖墅项目。众所周知苏州鼎豪房产在双湖墅，因有湖有墅，但私享湖最难得。本项目在澹台湖公园内，是真正意义上的独享湖，是苏州的湖墅孤本。
02-品牌信息
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国资海鸿为背书，豪宅专家旭辉执笔，在苏州将好别墅标准提到3.0湖墅时代。
江苏海鸿集团是一家多元化发展航母级实力国企，业务涵盖地产开发、建筑施工、科技金融等，本次汲取上海外滩玺、蟠龙府等顶奢基因，为苏州呈现一座兼具稀缺资源与时代审美的“湖居墅”。
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旭辉建管背靠豪宅专家旭辉，依托20余年房地产开发经验，结合每座城市的文化与地理属性，不断刷新一二线城市的地标。旭辉在苏州更懂别墅，别墅1.0时代是2015年为苏州带来了好别墅标杆-铂悦府，别墅2.0时代是2018年为苏州带来了湖居墅的代表-铂悦犀湖，现将苏州带入别墅3.0时代：独享湖的范本-鸿湖上。
03-地段配套
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本项目位处吴中老城，立于千年文化底蕴之上，加不可复制的湖景资源，现代交通教育医疗等资源充沛，未来价值不可限量，是可传承的优良家族资产
04-产品介绍
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项目仅1.02容积率为吴中近10年难得一遇，合院产品也为吴中近10年难得一遇，湖墅合院更为稀缺，必属鼎豪典藏。
书院文化是吴中的文化基因，本项目设计融合姑苏书院人文，用苏式园林手法打造向往自然山水的低密社区，不论居住或收藏传承都值得占有。整体南北分区造园，北为洋房南为合院。分三进礼仪入园：一进礼仪门厅，二进天地院落，三进生活雅院，并设九处融合了诗意东方的园景融汇于三进，打造东方礼序归家。
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【洋房四代宅】
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洋房为四代宅作品，户型为全新LDKG一体化设计打造超宽景生活，客厅留有双层挑空，依户型不同分三面环绕式空中花园及转角式空中花园，打造新一代宽景湖居生活。
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洋房公区留有架空层设计，实现观景走廊、花艺展示空间、下午茶沙发区、户外休息区等4大活动空间。洋房楼栋大堂都设计了双大堂、首层礼仪大堂、地下大堂光厅迎宾打造，酒店式电梯厅。光带汽车坡道配合大面石材上墙切面金属吊顶打造尊贵归家仪式感。
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【湖居合院】
别墅为湖居合院总五层（地面3层地下2层），通过定制门徽、定制屏风、定制灯具营造诗礼家风的仪式，内部依户型不同分三面围院和南北分院，以现代东方手法精工细作，打造宁静平和的院落。
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05-会所圈层
社区公区：以私密低密改善生活为思考，打造1900余平社区会所空间-鸿湖荟，以东方雅序的手法融合了六大功能空间（行政酒廊、游泳区、运动区、普拉提室、私宴厅、棋。
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鸿悦服务：为见过好服务的人，设计更好的服务，高定TOP级专属服务，只为高阶家庭定制。设计5S服务体系，Nv1全能管家团持证上岗，为鸿湖上业主量身定做特色有惊喜的服务。
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06-户型鉴赏
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合院建面约240/280/360m²，23栋合院
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6栋洋房：第四代住宅首入吴中核心
创新错层露台，精装品质升级：预计打造约180-300㎡大平层，装标超3000元/㎡，配备智能家居系统，主打“墅级空间感”。9层洋房采用奇偶层错位布局，每户配置约40-60㎡空中花园，实现“垂直森林”居住理念。
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带动市场热度
“新政出台当天即便是工作日，我们也有7套成交。”广州一处现房楼盘的置业顾问小王对记者说道。而在国庆长假期间，该项目也接待了众多到访客户。“房子早看好了，就是卡着国庆下定，优惠多。”10月1日接近凌晨1点，张先生在广州市海珠区买下一套94平方米三房户型的房子。
看房热潮下，相关数据显示，10月1日—3日，广州市荔湾区商品住宅共成交76套，到访1663组；日均到访554组，环比9月日均量增长251%；日均认购25.3套，环比9月日均量增长387%。
据“广州天河发布”微信公众号披露，有项目国庆首日成交额超5000万元；个别项目国庆首日到访量超120组，单日成交金额破2亿元；有项目在9月27日开盘日销超200套后，10月1日再售出超50套，三日成交超百套，吸引超千组客户到访。据统计，10月1日—7日，黄埔区主要44个在建在售楼盘累计到访达7575组，较去年同期增长近8%，整体呈现出供需两旺的态势，有多个项目7天总销售额超过2亿元。
万科广佛公司方面透露，10月1日—8日，旗下项目共成交535套，销售金额累计12.51亿元，目标完成率274%。不过，也有销售顾问对记者表示，成交表现较好的楼盘主要聚焦在核心区域，外围区域相对冷清。
放眼整个市场，据广州中原研究发展部统计，国庆长假期间，广州整体一二手市场同比表现较弱，成交主要集中在假期初段，长假效应影响不大。重点150个标杆项目的盘均来访量259组，同比下降34%，盘均认购量10.2套，同比下降61%，转化率为3.9%。整体市场热度较去年同期明显回落，主要原因在于对比去年同期广州松绑限购，今年缺乏重磅利好支撑；节前已有多个新盘抢跑，假期内买家、业主出游、返乡，一二手置业需求未能及时释放等。
在深圳，据乐有家研究中心监测，今年国庆长假期间整体新房、二手房中介门店的签约量及看房量与去年同期相比均有所下降，主要是因为不同时期的政策影响力不同，且今年深圳整体楼市与去年相比较为稳定。2025年1—9月，深圳全市一手住宅网签29770套，二手住宅网签38508套，对比去年1—9月分别增长22%、17%。
中原地产研究院提供的数据显示，东莞楼市新政出台当周，9月22日—28日，东莞全市在售约115个项目来访量环比下降9%，认购量环比增长16%；东莞市一手住宅网签211套，同比增长54%，环比下降11%，网签面积、网签均价同比分别增长59%、85%。
展望四季度，李宇嘉分析认为，四季度是楼市交易旺季，一方面开发商要冲刺全年业绩，必然会在优质房源供应（特别是“好房子”产品）、促销政策推出等方面有很多动作。另一方面，各地近期也在积极储备政策，假期前后多地在推进房票安置、加大购房补贴、公积金提取的用途、商办车位去库存、存量土地收储等方面有诸多措施。基于此，预计四季度各地楼市交易将明显好于三季度，全年将呈现出“前面高、中间低、后面略翘尾”的走势。
