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西郊云庐
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长宁区土地供应一直非常稀缺，近5年来新增宅地出让仅4幅！
2024年至今，上海土拍热度不断上涨，更是地王频现。
去年12月30日，长宁区中环地块（长宁区W040602单元F1-09地块）出让成交，溢价率约24.53%，楼板价88495元/㎡，未来售价可能达13万+/㎡。
目前，长宁区待上市的新建商品住宅项目，同时还受房地联动价限制的仅剩1个：新长宁集团程家桥项目「西郊云庐」
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内中环长宁天山板块
2号线威宁路站直线距离约800米
「西郊云庐」
建面约101-220㎡3-4房，小高层，带私人会所
房地联动价11.8万元/㎡
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基本信息
西郊云庐售楼处电话☎：400-998-9694 项目位于中外环间（近外环），距离地铁10号线动物园站出入口约1公里。
项目地处虹桥路历史风貌区，紧邻上海动物园、市文物保护建筑沙逊别墅，周边以低密住宅区为主，整体居住环境非常不错。
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该项目拟建设7栋11-13层小高层住宅，规划292户，用地面积17986.5㎡，容积率2.0，地上总建筑面积39600㎡，其中，商品住宅总建筑面积33921.01㎡。
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值此门牌 | 纯正西郊，气韵与底蕴，无法速成
· 更低密的绿意时光：2.0容积率/绿化率35%
西郊云庐售楼处电话☎：400-998-9694 · 更纯粹的邻里圈层：商品房总户数251，精致与私密的邻里圈
· 更显赫的门牌：与历史为邻，时代风华流传，正待续写新的故事庄园制式 | 六重国宾礼序，营造高贵的静穆
· 台前幕后：五分钟浓荫庄园式大道，触动心灵的角色切换
· 国宾门庭：心旷之场、神韵之度，仪式在步履间自然推动
· 摩登前厅：归家与入户间的礼序转场，品位空间内的层层递进
· 自然沉浸：移步异景的四季景观，归家之前，与自然对谈，与风景对望
西郊云庐售楼处电话☎：400-998-9694 · 格调大堂：每栋私享典雅大堂，风范始终相随和融
· 礼序车道：石材与金属，以恰好的比例，兼顾品质与品格公馆谧园 | 宏观着眼、微观着手，细致笔触的反复推敲
· 无界视野：阶梯式布局，礼台式观景，层层自然瞰景
· 私谧场域：舒展栋距与错落空间的排布，每一秒诗意阑珊
· 洄游花园：浸润西郊优雅，围合生活的圈子建筑之美 | 新古典主义美学建筑，精神、技艺、时间的共献
西郊云庐售楼处电话☎：400-998-9694 · 立面风格：三段式勾勒，重温黄金的时代
· 建筑表情：棱角分明的硬朗线条，透过时间的经典勾勒经典细节：取义海派经典元素，笔挺与曲线的优雅融合（古铜拱券 坡屋顶形制 沙逊别墅玻璃花窗 半圆形的拱形门窗）· 典雅色系：饱和度与融合度的刚好比例，深浅交融，温润沉稳
· 多重奢材：金属×石材×铝板，辅以仿石漆，反复推敲拿捏后的质感与观感并重雅奢精装 | 精装品牌严选，让品质入微入心
甄选世界知名品牌，以尖端技术诠释品质，雕琢更舒适的生活，严选全球前沿技术与高标品质系统，将创新科技与精工标准融入空间肌理，以技术为笔，以品质为纲，让居住成为超越时代的体验。
西郊云庐售楼处电话☎：400-998-9694 采用天氟地水两联供系统，实现四季如春的舒适体感
搭载国际一线空调技术方案，以超静音运行与智能控制重塑人居标准
配备精工家电及卫浴系统，以百年制造底蕴成就耐用美学
西郊云庐售楼处电话☎：400-998-9694 推售信息
据悉，西郊云庐 主推建面约101-220㎡3-4房，共计251套房源，房地联动价11.8万元/㎡！
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目前开放的是建面约101㎡3房和约169㎡3房两个样板间，直接来看101㎡现场实拍。
入户铸铝门采用了摩根的五重智能门锁——机械，人脸识别，刷卡，密码和掌静脉，即伸出手掌不用接触就能快速解锁。
西郊云庐售楼处电话☎：400-998-9694 相比传统的指纹锁，掌静脉解锁不用担心会受到光线或者手掌有汗水磨损等影响。而且掌静脉毛细血管纹路特征，具有唯一性且不可复制，安全性更高。
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外观上，外部门把手金属镶边搭配绿色奢石，门内部的把手上还镶嵌了施华洛世奇水晶，算是一个小小的惊喜，开发商在打造装标上注重功能性的同时也不忘美观性。
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进入室内，这块大屏幕吸引了独家君。这是西郊云庐配置的霍尼韦尔智能家居系统，TA就像家里的“中控平台”，除了操作智能家居等基本功能外，还可以实时监测室内的空气质量、含氧量、湿度，当达到一定的数值后，会自动启动对应模式调整，真正做到了科技系统“无感化”运行。
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厨房配置美诺四件套（两眼灶+油烟机+洗碗机+蒸烤一体机），进口利勃海尔冰箱，橱柜门板采用的也是豪宅御用的威乃达，配置末端净水、凉霸；约169㎡大户型在此基础上升级了中西双厨带岛台，美诺三眼灶，标准双开门冰箱，净水升级成为软水。
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整体层高做到了约3米（大户型层高约3.15米），客厅面宽约3.5米，弧形吊顶。
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主卧独立套房，带全明卫生间，主卧床头软包也是交付的。卫生间除了高仪、杜拉维特等品牌外，淋浴屏是国产高端品牌玫瑰岛，细节上增设了电热毛巾架，大户型的主卫还有卡德维浴缸。
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北房间借助飘窗可作为完整卧室使用，吊顶比较有特色，做成了海浪状的。
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项目门窗均采用德系诺托定制系统门窗，搭配航空级密封条，四玻两腔结构的超白玻，隔音效果会更好。
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西郊云庐的隔音性是一大亮点，除了诺托的系统窗，采用亨斯迈泰络优材料对楼板和纵向进行隔声处理；使用同层排水、声博士螺旋排水管等技术和材料，尽可能的降低噪音对楼上楼下的影响，努力向新国标中的“好房子”靠拢！
“好房子”住宅标准👇
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周边配套
西郊云庐售楼处电话☎：400-998-9694 源起虹桥路 贵在西郊
1901年，虹桥路肇兴西郊，世界各地的冒险家、本土的达官贵人，皆择址虹桥路并兴建私家别墅，用一个个门牌，将显赫深藏。虹桥路上，一面是西郊的贵脉，一面是丰盛的都心气韵，精致的生活集萃叠加高规格资源礼遇，起笔面向未来的新生潜力。
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跨一步，长宁的国际与繁荣
当“上海2035城市总体规划”成为时代的新高度，长宁，作为上海CAZ版图中，除一江一河外，唯一的中心城区，立身CAZ中央活动区价值屋脊之上，向瞬息变幻的时代展露屹立的恒久姿态。
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退一步，低密的静谧与安宁
长宁区绿化覆盖率达到了34.15%，人均公共绿地面积达7.6平方米，均位居中心城区第一。而西郊云庐所在的西郊板块-程家桥街道辖区绿化覆盖率达43.37%，百年树龄的苍翠名木55棵，均占长宁区第一，包含约74万㎡上海动物园、约8万㎡西郊宾馆浓荫，营造推门见绿的宜居谧境。
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交通方面：项目位于上海外环内，距离地铁10号线上海动物园站约900米。
自驾上，紧贴着外环高架，往南有延安高架，旁边就是虹桥国际机场。从实探来看，周边被高架立交包围，处于高架旁，噪音问题不可避免。
商业方面：周边3公里有西郊百联、福缘湾等商业。
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医疗方面：周边3公里内包括上海申德医院、上海交通大学医学院附属同仁医院等多个大型医院。
生态休闲：项目周边有上海动物园，外环生态绿道推窗即见。
1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。
2、房地产的三种存在形态：
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体
3、房地产的特征：
a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；
b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；
c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；
d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；
4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。
5、房屋分类：
a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；
b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；
c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；
6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。
7、土地分类：
a、开发利用：生地和熟地；
b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；
c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；
8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：
a、土地开发；
b、房屋建设、维修、管理；
c、土地使用权的有偿划拔、转让；
d、房屋所有权的买卖、租赁；
e、房地产抵押贷款；
f、房地产市场；
9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
土地使用获得的方式：
划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；
10、房地产市场：
a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；
b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；
c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；
房地产市场结构善一览表：
市场称谓
一级市场
二级市场
三级市场
称谓
土地使用权出让市场
土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等
土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等
市场主体
政府、开发企业（投资者）
开发企业、业主
业主
市场客体
国有土地使用权
增量商品房
存量商品房、已售旧公房、私房
交易方式
拍卖、招标、协议
出售、出租等
买卖、租赁、交换等
11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。
12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。
地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；
地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；
抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；
租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；
13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。
1）土地使用权出让年限：
a、居住用地70年；
b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
c、商业、旅游、娱乐用地40年；
PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；
2）土地使用年限到期后如何处理：
a、国家有权无条件的收回该土地；
b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；
c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。
PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；
14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。
商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。
15、商品房的预售制度：五证二书
五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、
〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉
二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。
17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。
18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5%的营业税，为了控制炒房）
19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）
20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）
21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。
22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。
23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。
24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。
25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。
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