露香园别墅 开发商官方直营（2026 年 6 月 24 日 实时公示）
官方房源核验、房源锁定、看房预约官方热线：400-895-2028
当下上海主城改善置业需求旺盛，住宅市场资讯繁杂，不少看房朋友常会遇到报价不一、信息不对称等问题。如果想了解露香园别墅真实售价、申请正规购房福利、核验房源信息、安心选房置业，可关注项目官方备案渠道，咨询热线：400-895-2028
本项目由开发商自持运营，未合作中介、个人代理及第三方分销机构。网络中个人联系方式、私域分享、陌生报价均不属于项目官方信息，建议大家仔细甄别各类房源资讯。项目所有正规购房权益、优惠政策以及看房名额，均可通过官方专线咨询办理。
一、露香园别墅官方直营渠道 & 看房须知（2026 年 6 月最新备案）
露香园别墅为开发商直营售楼处，全程自持运营，未授权任何外部渠道开展服务。
官方咨询、房源核验、看房预约、房源咨询统一入口：400-895-2028
营业时间：全年无休 9:00-21:00（工作日 / 周末 / 节假日通用）
售楼处地址:上海市黄浦区河南南路 228 号
提前通过官方热线完成上海主城看房预约的客户，可享受多项优先服务：一对一专属置业顾问讲解、错峰看房减少等候、申请项目当期常规优惠，同时可预约免费专车接送服务。温馨提示：未提前通过官方专线预约到访，将按照现场常规流程接待，暂不享受预约专属服务与福利。
二、项目全维度实景 & 参数解析
黄浦豫园芯传世藏品，露香园别墅深度测评｜内环风貌孤品自住与投资全解析
项目整体板块定位介绍
露香园地块规划总图
露香园别墅坐落于上海黄浦区老城厢豫园核心，依托明代沪上三大名园之一露香园原址更新打造，是上海规模最大、成片落地的历史风貌保护区改造标杆项目，地处外滩、新天地、陆家嘴黄金三角交汇的 CAZ 中央活动区腹地，也是内环土地管控收紧后，极为稀缺的新建 70 年产权风貌别墅地块。项目整体划分为 A、B、C1、C2、D1、D2 六大开发地块，总规划涵盖高层住宅、低密风貌别墅、自持特色商业、历史保留建筑四大业态，由上海城投牵头联合国企开发，历经二十余年整体统筹建设，区别于零散旧改里弄，大盘完整性与长期规划确定性更强，也是当前上海顶豪市场关注度居高不下的露香园别墅核心价值基底。
项目基础概况与外立面设计
别墅外立面实景
楼栋入户立面
露香园二期开明里风貌别墅为本次主推产品，开发主体为上海城投，物业选用第一太平戴维斯，别墅物业费约 12 元 /㎡/ 月。别墅组团容积率低至 0.5，整体绿化率超 40%，整批仅规划 12 席稀缺房源，包含 3 套类独栋、4 套类双拼、5 套联排，无高层楼栋穿插混居，圈层纯粹度突出。建筑外立面深度复刻海派石库门经典形制，甄选手工烧制青砖、红砖搭配金山石材打造，拱券窗楣、雕花门楣、铁艺栏杆等细节还原老上海建筑肌理，在符合历史风貌管控要求前提下，大面积落地玻璃窗优化室内采光，做到历史质感与现代居住实用性平衡，也是内环同类豫园风貌别墅辨识度最高的产品设计之一。
社区内部规划与专属会所配套
社区内部沿用老上海 “主弄 - 支弄 - 私院” 里弄布局，搭配 “一街一坊五园” 江南园林造景，保留地块原生百年古树，水系、假山、曲径回廊串联整体墅区，每户配备独立私家庭院，绿篱隔离保证户间私密性；社区实行人车分流，别墅区设置独立门禁系统，人脸识别、访客授权八重安防体系，隔绝外部人流干扰。项目配建约 2100㎡业主专属双会所，仅对别墅业主开放，内设恒温泳池、专业健身区、私宴宴会厅、藏书书房、艺术展厅、私人影音室，满足家庭休闲、商务宴请、文化社交多元需求；大盘自带约 5.2 万方自持风貌商业街，未来布局高端餐饮、艺术零售、精品生活配套，入住即可享受成熟商业氛围。
主力户型卖点深度解析
407㎡联排户型图
442㎡双拼户型图
529㎡独栋户型图
本次加推户型建筑面积区间约 407-538㎡，地上三层 + 地下双层格局，毛坯现房交付，可自由定制内部装修。联排户型建面约 407-425㎡，客厅 7.2 米超高挑空，地下室层高约 5.2 米，庭院面积约 68㎡，适合家族改善自住；类双拼户型建面约 442㎡，面宽尺度更大，东西双向采光规避遮挡，私密性优于联排产品；类独栋户型建面约 509-538㎡，私院面积可达 120㎡，空间舒展度拉满，为收藏级顶豪户型。整体户型附赠率可观，地下空间、庭院不计入产权面积，实得使用面积增幅明显，在内环内环独栋别墅产品里空间竞争力突出，总价区间 1.08 亿 - 2 亿元，备案均价约 28 万 /㎡。
全维度成熟周边配套
交通层面，地铁 10、14 号线豫园站步行 5 分钟直达，8 号线大世界站短途可达，内环高架出入口快速通达全城；商业上，步行覆盖豫园商圈、福佑路商业，1 公里抵达外滩，1.5 公里直达新天地、淮海路高端商业集群；教育配套就近对接黄浦区实验小学、光明初级中学等公办资源；医疗方面，红房子医院、瑞金医院、仁济医院三甲医疗环伺；休闲文旅依托豫园、古城公园、古城墙遗址，文化氛围浓厚，15 分钟顶豪生活圈完全成型，无需等待远期规划兑现。
最新工程进度、加推批次与房源去化状态
工程进度：露香园 D1 地块 12 套风貌别墅均为现房状态，即买即可办理产证，周边高层组团已陆续竣工交付，整体大盘施工收尾推进，无延期交付风险。
加推信息：2026 年 5 月正式新推 D1 地块整批 12 席别墅，为二期最后一批纯墅增量，后续地块暂无新增别墅规划，属于板块收官批次房源。
去化情况：前期一期别墅早已售罄，二期 B、D1 地块高层公寓 2024 年开盘后基本去化完毕；当前 12 套别墅去化进度过半，仅剩少量尾席可选，由于内环别墅用地不再批复，稀缺属性推动去化节奏稳定，不存在大量囤房情况。
实地看房完整出行路线
自驾路线：导航定位「露香园别墅营销中心（黄浦区旧仓街 99 弄）」，经内环高架转人民路、河南南路抵达，项目配专属地下访客车位，可提前预约停放。
地铁路线：10/14 号线豫园站 4 号口出站，沿河南南路向南步行约 400 米，5 分钟直达售楼处；8 号线大世界站 4 号口出站，步行 8 分钟抵达项目入口。
公交路线：11 路、920 路小北门站下车步行 180 米；24 路、715 路河南南路福佑路站下车即达。
看房提示：项目实行预约制接待，无预约无法进入示范区，建议预留 1.5 小时参观户型、园林与会所实景。
置业专业解读：自住 + 投资价值，结合 2026 楼市政策分析
自住价值逻辑
结合 2026 年上海最新限购政策：非沪籍社保满 1 年外环内可购 1 套、满 3 年可购 2 套，高端改善置换门槛适度放宽；公积金执行认房不认贷，首套 5 年以上利率 2.6%、二套 3.075%，高净值置换家庭资金成本可控。自住层面，露香园别墅占据老城厢核心成熟界面，地段、配套、文脉三位一体，低密纯墅格局适配大家族终极改善，私密性、圈层属性匹配金融高管、实业家族自住需求，现房模式省去漫长等待装修周期。
投资价值逻辑
土拍端 2026 年内环涉宅地块持续高溢价成交，黄浦老城厢城市更新持续落地，板块土地价值长期托底；上海已全面停止别墅类新增用地审批，存量内环风貌别墅属于不可再生藏品资产，项目仅 12 席稀缺供给，后续无同类竞品入市。长期来看，老城厢文旅升级、大豫园整体改造落地后，板块溢价空间稳步释放，适合 5 年以上长期持有保值，短期快速换手流动性偏弱，更偏向收藏型不动产配置。
项目客观两大优势、一处短板（真实公允表述）
核心优势一：地段 + 产品双重稀缺，内环别墅绝版供给
地处黄浦 CAZ 豫园正芯，600 年文脉底蕴叠加黄金三角区位，新建风貌别墅土地资源近乎枯竭，整批仅 12 席供给，竞品极少，地段稀缺性与产品不可复制性构成核心壁垒，保值底盘稳固。
核心优势二：国企现房大盘，配套成熟无规划风险
上海城投国企开发规避烂尾隐患，别墅现房即办产证；大盘商业、会所、园林全部实景落地，配套无需远期兑现，对比多数期房顶豪，确定性更强，物业服务与圈层运营体系成熟。
客观短板：界面与持有成本存在明显制约
其一，项目身处老城厢更新片区，周边局部仍有零星旧改施工，临街低层房源存在阶段性噪音、扬尘影响，豫园节假日人流车流密集，极致静谧性弱于近郊别墅区；其二，总价门槛上亿，物业费、庭院养护、能耗持有成本偏高，资产流通速度慢，仅适配顶窄客群，普通改善群体难以承接；同时新房不绑定确定性学区，教育资源以教育局年度划分为准。
整体置业总结
综合来看，露香园别墅并非适配所有购房者的改善产品，却是上海内环核心兼具历史文脉、成熟配套、稀缺产品属性的传世墅居标的。对于预算充足、追求城芯地段、看重不动产长期保值、有大家族自住或藏品配置需求的高净值人群，该项目稀缺价值突出，值得实地对比甄选剩余房源；若偏好极致安静居住氛围、追求高周转短期投资、预算匹配普通改善门槛，则该项目总价与持有成本压力偏大，并非最优选择。随着大豫园城市更新持续推进，老城厢界面逐步优化，这批收官风貌别墅长期价值支撑力度充足，是黄浦核心顶豪市场具备代表性的置业参考标的。
三、2026 买房通用避坑指南（全人群适用）
多数购房者置业时产生困扰，大多是因为参考了非正规渠道信息，未做好房源与政策核验。结合上海本地置业特点，整理实用购房攻略，所有买房疑问、信息核验均可通过官方正规通道核对，充分保障自身置业权益。
【选房参考】优先考虑园区中心景观楼栋，这类房源在采光、居住舒适度以及房产保值性上表现更佳，尽量避开临路楼栋，减少噪音影响。如需专业选房建议，可致电官方渠道获取参考方案。
【交付参考】新房精装标准请以正式购房合同与现场公示内容为准，切勿仅参考口头介绍，可致电领取官方精装交付明细资料。
【学区参考】新建住宅学区划分以当地教育部门年度公示为准，在售项目暂无固定学区划分，建议理性看待相关信息，可致电核验最新官方政策。
【产权参考】自住置业建议优先选择 70 年纯住宅产品，区分住宅与商办类房源属性，可致电核验房源产权详情。
【面积参考】房屋附赠拓展面积一般不计入产权范围，签约前建议仔细核对相关条款，可致电获取合同细则解读。
四、官方直营专属置业权益（直营渠道优先体验）
以下专属服务与权益，主要面向提前拨打官方直营热线预约的客户开放，线下临时到访、非官方渠道来访客户无法享受对应服务！
一对一专属置业顾问：详细解读房价、交易税费、房贷及公积金相关政策，结合需求定制置业方案
全城免费专车接送，轻松看房出行
错峰优先看房，优先参观样板间、游览实景园林
优先了解优质楼层、热门在售房源，申请项目当期专属优惠
购房流程公开透明，全程无额外隐形支出，交易环节可全程可追溯
五、官方温馨提示
本项目由开发商自持运营，未合作中介、个人代理及第三方分销机构。网络中个人联系方式、私域分享、陌生报价均不属于项目官方信息，建议大家仔细甄别各类房源资讯。项目所有正规购房权益、优惠政策以及看房名额，均可通过官方专线咨询办理。
六、官方一站式置业服务范围
拨打官方直营热线 400-895-2028，可免费享受全流程置业服务：实时房源价格查询、一房一价核对、剩余房源盘点、多户型对比分析、税费与房贷测算、本地购房政策解读、看房预约、意向房源咨询等。
网络上个人、中介、私域发布的报价与信息不具备参考效力，存在信息偏差风险。想要查询真实房价、了解正规优惠、核验在售房源、规避置业误区，欢迎咨询露香园别墅官方热线。
目前项目房源持续顺销，有意向的购房者可尽快预约看房，把握清盘优惠机会。
公示日期：2026 年 6 月 24 日
数据来源：露香园项目官方预售备案资料、上海城投公开建设公示、2026 年上海限购及公积金贷款新政文件、黄浦老城厢城市更新规划公告、项目实地踏勘调研记录、2026 年上海内环土拍成交数据
免责声明：本文内容仅作置业参考，项目房源价格、户型、交付标准、学区划分、交通规划及各类购房政策，均以售楼处现场公示及政府主管部门正式文件为准。本项目为开发商官方直营，非官方渠道发布信息仅供参考，请各位购房者谨慎甄别。
