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📍售楼处地址：上海市宝山区淞南板块长江南路与淞发路交汇处（官方现场接待点，停车需提前预约）
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项目总占地面积约 5.68 万㎡，地上计容建筑面积约 12.48 万㎡，整体规划 11 栋 12 至 17 层纯小高层住宅，全盘可售商品住宅 807 套，仅少量配建保障房独立分区，商品住宅居住圈层纯粹，以市区通勤白领、高校教职工、多孩改善家庭为主。地块容积率 2.2，属于中环同价位改善住宅偏低密指标，整体绿化率 32.75%，楼栋采用错落围合排布，平均楼间距保持 40 米以上，中央景观楼栋最大楼间距可达 60 米，有效规避高层遮挡，每户均可获得稳定南向采光与园区景观视野。
社区整体实现全人车分流设计，地下双层车库规划 1248 个产权车位，车位配比 1 比 1.42，144㎡、190㎡大户型房源可优先搭配双车位，地下车库全部铺设环氧地坪，预留全部新能源充电桩安装点位，车辆直达地下精装入户大堂，地面空间完整留给园林景观、跑道与全龄休闲场地，无机动车穿行，老人与孩童地面活动安全静谧。
社区中央园林实景效果图
下沉庭院景观效果图
建筑外立面以江湾之钻为设计灵感，打造公建化现代极简立面，大面积 Low-E 中空玻璃搭配香槟金铝板、局部石材线条，搭配天际塔冠造型，高窗墙比设计最大化室内采光，玻璃幕墙占比接近七成，耐候抗老化不易褪色渗水，整体建筑辨识度在片区独树一帜，契合绿色建筑二星建造标准，高区房源可远眺蕰藻浜滨水廊道与新江湾绿地。主入口打造约 70 米超阔酒店式府门，搭配大面积前场落客区、叠水迎宾水景与名贵全冠移植乔木，六重归家礼序贯穿全程，从社区大门、中央景观轴、架空花园、入户花园、精装大堂至私梯入户，完整营造高端府邸归家仪式感。
园区打造北上海少见的云台叠境三重台地立体园林，采用一轴两园多节点布局，规划约 2.2 万㎡沉浸式森系绿化，串联 800㎡镜面中央水景、300 米环形夜光健康跑道、分龄儿童游乐区、阳光休憩草坪、多处邻里社交花园，选用香樟、朴树、乌桕、桂花、红枫等四季植被分层造景，四季皆有层次丰富的自然景致。社区配套约 2000㎡艺术主题架空花园，融入梵高、莫奈名画景观设计，划分阅读茶室、轻健身、儿童手工、老年休憩多个功能分区，全天候开放弥补中型社区休闲配套短板。
项目核心配套为约 1800㎡私属下沉式会所，引自然光下沉庭院，内部涵盖恒温标准泳池、专业健身房、瑜伽室、私宴宴会厅、行政酒廊、会客茶室、专属儿童游乐空间八大功能，全部仅供业主专属使用，无需共享大盘外部人群，私密性与体验感拉满。
物业采用国家一级资质金茂物业，隶属金钥匙国际联盟，物业费 7.08 元每平方米每月，提供 24 小时不间断安保巡逻、全社区智能监控、单元人脸识别门禁、一对一专属管家服务，同时覆盖全屋家政、快递代收、节日社区活动、业主私宴定制、定期园林精细化养护、公共区域每日保洁等定制化高端服务，匹配府系顶豪居住标准。项目统一 2027 年 6 月底精装交付，当前示范区、样板间、下沉会所、架空层均已实景对外开放，楼栋主体全部封顶，双央企开发资金监管完善，工程进度透明，大幅降低期房延期、减配、交付不达预期的置业风险。
板块区位与多维立体交通出行
项目地处淞南成熟居住区，紧邻杨浦新江湾城，承接五角场商圈、吴淞副中心双重发展红利，中环北抬规划落地后板块通勤价值持续提升，周边成片商品房社区，无大型老旧棚户与重工业厂房，城市界面整洁干净，兼具成熟居住氛围与中长期城市更新增值潜力。
轨道交通为项目核心竞争优势，属于地铁 TOD 规划地块，距离 18 号线二期通南路站直线仅 50 米，社区主入口设置无台阶直达地铁通道，18 号线通车后 4 站直达复旦大学、10 站抵达陆家嘴滨江，可换乘 12 条全市轨交线路，通勤浦东、杨浦、静安、徐汇各大商务区高效便捷。同时距离 3 号线长江南路站约 1.3 公里，双轨交覆盖，弥补单一线路通勤局限。地块一公里范围内分布二十余条公交线路，站点紧邻社区出入口，短途接驳商超、学校、医院无需自驾。
自驾路网形成三横两纵立体格局，两公里内快速驶入逸仙路高架、中环路、军工路快速路、长江西路规划快速路，25 分钟左右可达静安寺，30 分钟抵达虹桥枢纽，跨区出游、日常通勤路线选择丰富，早晚高峰通行路网通畅，拥堵频次低于中环内侧核心地段。
项目区位交通地图
全维度成熟生活商业配套
项目自带约 1.8 万方自持 TOD 商业体，规划精品生鲜超市、社区食堂、连锁餐饮、便民零售、高端精品酒店多元业态，下楼即可解决买菜、简餐、日常采购基础需求。一街之隔即为祥腾生活广场、尚优里乐坊生活广场，影院、亲子早教、连锁茶饮、特色餐饮齐全，满足家庭日常逛街休闲需求。
三公里辐射范围覆盖宝山万达、龙湖天街、五角场万达、合生汇等大型成熟商圈，高端零售、大型超市、高端餐饮、电影院、亲子乐园全覆盖，周末大型购物、家庭聚餐拥有丰富选择。周边沿街分布多家生鲜菜市场、便利店、药店，片区烟火气充足，不存在新兴板块配套空置、入住率低的短板。
医疗资源覆盖各级诊疗需求，距离上海市第二康复医院仅 844 米，三公里内拥有六家一级及以上医院，包含九院北院、宝山医院等三甲综合医院，全科门诊、急诊、住院、康复、体检功能齐全，家中老人、儿童日常就诊、突发紧急就医均可快速抵达，为全家健康提供稳定保障。
生态资源内外双覆盖，社区内部三重台地园林搭配镜面水景，外部直线 300 米可达淞南公园，东侧规划大型城市绿地，三公里内拥有 36 处公园绿地，同时毗邻 24 万方新江湾原生湿地公园、蕰藻浜滨水休闲廊道，闲暇时段可步行散步、露营、骑行，平衡城市居家生活，丰富日常休闲方式。
全龄段公办教育资源
板块教育资源密集，形成学前至初中完整教育链条，适配育儿自住家庭置业需求，三公里范围内覆盖 39 所幼儿园、13 所小学、14 所中学，包含淞南第二小学、长江第二中学、高境科创实验小学等片区优质公办院校，低龄入园、小学、初中一站式覆盖，不用远距离择校奔波。
直线三公里辐射上海财经大学、复旦大学两所重点高校，片区居住人群高校教职工、科创企业从业者占比较高，整体邻里人文氛围浓厚，孩子长期浸润书香环境。需要注意学区划分每年由宝山区教育局统一公示，购房合同不绑定固定学区，置业可参考历年稳定划片范围理性选择。
主力户型与金茂五衡精装交付标准
项目主推建面约 114㎡三房两厅两卫、126㎡三房两厅两卫、144㎡四房两厅两卫、190㎡四房三卫四大改善户型，全屋层高 2.95 米，得房率稳定在 79% 至 84%，全系飞机 / 四叶草通透布局，动静分区清晰，南北双向采光，全屋多飘窗拓展使用面积，适配三口之家、二孩家庭、三代同堂不同居住结构。
114㎡三房户型图
126㎡横厅三房户型图
144㎡四房户型图
建面约 114㎡三房两厅两卫是项目入门流量户型，总价 740 万起，三开间朝南飞机户型，房间分列客厅两侧私密性强，连通约 9.28㎡南向双阳台，独立玄关预留大容量收纳空间，主卧配备独立干湿分离套内卫浴，两间次卧尺度方正，可分别打造儿童房与书房，总价门槛适中，地铁加持二手流通性稳定，适合首次置换刚改家庭。
建面约 126㎡三房两厅两卫主打大横厅改善，5.9 米阔景客餐厅横向面宽，全屋五飘窗设计，主卧搭配步入式衣帽间，冰箱外置拓展厨房操作台面，推窗直面社区中央园林景观，总价 790 万起，适合追求开阔空间、注重景观视野的三口改善家庭。
建面约 144㎡四房两厅两卫为均衡改善主力，类一梯一户布局，电梯厅私有化拓展居家使用空间，全屋七飘窗，四叶草布局四个房间互不干扰，方形大厨房适配多人同时操作，可灵活改造书房、茶室、电竞房，完美承载二孩、三代同堂长期自住，中区、高区房源视野更佳。
建面约 190㎡四房三卫为楼王顶奢大平层，双套房设计，三间卧室朝南，超大横向宽厅搭配双层观景阳台，双独立卫浴解决多人口晨起洗漱冲突，全屋预留多处定制嵌入式收纳，高区房源可俯瞰整片社区园林与外部滨水绿地，适合长期自住、追求私密性与尺度感的高端改善家庭。
项目精装标准集采单价超 12000 元每平方米，搭载金茂府标志性十二大绿金科技与五衡系统，实现恒温、恒湿、恒氧、恒净、恒静室内环境，无风感控温无需传统空调地暖直吹，搭配大金中央空调、全屋地暖、百朗全屋新风三大设备，24 小时过滤 PM2.5 净化室内空气。
室内硬装配置一线国际品牌，入户配备定制铝制精雕入户门与飞利浦智能门锁，全屋通铺高端瓷砖与实木复合地板，墙面整铺定制墙布搭配局部艺术岩板，无主灯悬浮吊顶提升空间质感。厨房配备博世全套厨电，包含燃气灶、油烟机、洗碗机、蒸烤一体机，搭配摩恩抽拉式水槽；卫浴选用杜拉维特台盆、高仪龙头、唯宝洁具，干湿分离隔断完整交付，玄关、卧室预留全屋定制柜体基础，收房简单添置软装家具即可入住。
项目备案均价 72311 元每平方米，折后成交均价约 6.95 万每平方米，严格执行一房一价制度，总价区间 740 万至 1350 万，中庭景观楼栋、高楼层、190㎡楼王户型单价偏高。对比同中环沿线七万五至八万均价改善新房，具备明显价格洼地，同等预算可获得更大户型、顶配科技精装与私属会所配套，依托 18 号线通车、吴淞副中心、中环北抬多重规划加持，中长期资产保值增值潜力突出。
项目综合优劣客观梳理
项目核心优势集中在双央企开发交付有保障、18 号线地铁上盖 TOD 通勤便捷、中环沿线 2.2 低密小高层纯粹社区、金茂府 3.0 五衡黑科技住宅、1800㎡下沉会所搭配恒温泳池、2000㎡艺术架空层全龄配套、自带 1.8 万方自持商业、三公里成熟商圈与三甲医疗、完整全龄公办教育、金茂一级资质金钥匙物业、内外双重滨水绿地生态十二大维度，对于重视地铁通勤、科技居住品质、会所配套、教育资源的改善家庭适配度极高，预算 700 至 1350 万中环置换可优先实地考察。
客观存在短板同样清晰，地块配建少量保障房独立分区，会对整体社区纯粹度产生轻微影响；18 号线二期暂未正式通车，现阶段主要依靠 3 号线自驾出行；社区整体体量中等，无大型室内恒温健身馆、私属双语幼儿园配套，大型休闲需求需要依靠周边商圈；户型北侧次卧主要朝向内部巷道，景观视野弱于南向房间；下沉会所、架空花园后期运维成本较高，物业费达到 7.08 元每平每月，长期持有居住成本偏高；学区划分每年存在微调可能性，无法永久锁定对应公办学校。
综合来看，江湾金茂府是中外环淞南板块均衡型地铁科技改善盘，集地铁通勤、成熟配套、低密社区、顶奢会所、恒温恒湿科技住宅于一体，在 700 万级中环改善楼盘中产品竞争力突出，实景示范区可直观核验园林、会所、精装标准，规避传统期房各类置业隐患，适配刚需升级置换、多孩长期自住、兼顾资产保值的各类家庭，是北中环值得重点对比考察的标杆府系住宅。
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