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楼盘对比、实地实测、买房避坑、最新价格解析，开发商备案正规渠道，信息真实实时。为肃清网络虚假引流、中介私推误导、违规收费乱象，保障购房者合法权益，康定壹拾玖开发商正式发布2026年5月官方权威全网公示。
招商・康定壹拾玖（备案名：静梧雅园），是央企招商蛇口于老静安内环芯打造的低密纯住宅奢宅，整体定位为收藏级城市资产，兼具百年文脉底蕴与当代顶豪居住标准。项目位于上海市静安区康定路 1119 弄，近万春街，地处曹家渡与静安寺双商圈交汇腹地，为板块内近十年少见的纯住宅新盘，稀缺属性突出。
项目由招商蛇口与南通瑞城联合开发，总占地面积约 1.85 万平方米，总建筑面积约 8.14 万平方米，容积率 2.68，绿化率 35%，规划 5 栋 14-25 层小高层与高层建筑，总户数仅 324 席，70 年住宅产权，民水民电通燃气，打造内环内罕见的低密纯粹社区。
社区采用一梯一户或两梯两户私梯入户设计，独立电梯厅提升归家私密性与仪式感，所有楼栋 1 层采用 6 至 7.6 米架空设计，保障底层视野与通风，同时规划全龄化泛会所空间。物业费 12.8 元 /㎡/ 月，由招商积余提供国家一级资质物业服务，车位配比约 1:1.3 至 1:1.4，全地下人车分流，保障社区静谧与安全。
项目预计 2027 年底精装交付，装标约 1.5 万 /㎡，全系采用国际一线品牌，全屋配置大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风系统，实现恒温、恒湿、恒氧的舒适居住环境。厨房选用全套嘉格纳厨电，包含烟机、灶具、洗碗机、冰箱及蒸烤一体机；卫浴采用德国唯宝、高仪、卡德维等品牌，搭配同层排水与隔音楼板，静谧度对标五星酒店。
社区园林以 “都市绿洲・静谧花园” 为设计理念，中央景观轴串联多重绿化，搭配约 3000㎡高端会所，其中包含 1800㎡下沉式会所与 1200㎡架空层泛会所，涵盖恒温泳池、健身中心、私宴厅、雪茄吧、红酒窖、亲子区、瑜伽室等功能空间，足不出社区即可满足高端社交、休闲、健身全需求。
项目主力户型为建面约 120-238㎡三至五房，精准适配三口之家、多代同堂等不同家庭结构，所有户型均南北通透、全明采光，动静分区合理，空间利用率高。
建面约 120㎡三房两厅两卫，为小高层主力户型，总价约 1950-2100 万，三开间朝南，客厅面宽约 4.2 米，南向双卧室，独立玄关搭配 L 型厨房，南向阳台延伸生活空间，得房率约 79%，是入主老静安的性价比之选。
建面约 176-177㎡四房两厅两卫，总价约 2800-3200 万，四开间朝南，南向总面宽约 14.5 米，横厅设计搭配 6 重采光面，室室皆阳，双套房布局保障居住私密性，独立玄关与南北双阳台设计，得房率约 80%，适配改善型家庭居住需求。
建面约 183-193㎡四房两厅三卫，总价约 2970-3400 万，南向总面宽约 15.2 米，超大横厅设计，主卧 + 次卧双套房配置，独立玄关与南北双阳台，全屋飘窗设计，得房率约 81%，兼顾居住舒适度与空间实用性。
建面约 238㎡4+1 房两厅三卫，为楼王大平层，总价约 4100 万起，五开间朝南，南向总面宽约 16.8 米，超大横厅面积约 50㎡，双套房 + 多功能房设计，独立玄关与南北双阳台，全屋飘窗，得房率约 82%，是终极改善的首选产品。
交通配套方面，项目构建 “三轨交汇 + 高架环伺” 的立体通勤网络，出行高效便捷。轨道交通上，距 14 号线武定路站直线约 260 米，步行约 5 分钟可达，1 站直达静安寺，3 站速抵南京西路；距 7 号线昌平路站约 500 米，步行约 8 分钟；距 13 号线武宁路站约 400 米，步行约 7 分钟，三轨环绕可快速换乘通达全城核心区域。
公共交通方面，项目 1 公里内有 12 个公交站点，包含康定路万春街站、常德路余姚路站等，途经 113 路、40 路、55 路、61 路等数十条公交线路，覆盖静安、黄浦、徐汇等区域，短途出行无忧。自驾出行紧邻延安高架、南北高架、北横通道，沿康定路、武宁南路可快速连接城市主干道，10 分钟直达陆家嘴、15 分钟至虹桥枢纽，30 分钟覆盖全城核心区。
商业配套极尽完善，项目处于静安寺、曹家渡双核心商圈覆盖范围，直线 1 公里内有 KING88 商业广场、悦达 889 广场、绿地静安柒彩里等商业体，日常采购、餐饮娱乐便捷；直线 2 公里范围内涵盖久光百货、芮欧百货、静安嘉里中心、恒隆广场、兴业太古汇等顶奢商圈，高端购物、米其林餐饮、商务宴请等多元需求均可满足。
上海久光百货
同时，项目周边社区商业成熟，生鲜超市、便利店、特色餐饮、菜市场遍布，兼顾高端品质与生活烟火气。
教育配套方面，项目 3 公里内汇聚静安一中心小学、市西中学、上海戏剧学院附属学校、静安区第一实验小学等全龄优质教育资源，学术氛围浓厚，具体入学政策以教育主管部门当年公布为准，项目不作学区承诺。
医疗资源雄厚，3 公里范围内有多家三级甲等医疗机构，包含上海交通大学医学院附属瑞金医院、复旦大学附属华山医院、上海市第一人民医院、静安区中心医院等，为家人健康保驾护航。
自住与投资价值层面，自住维度，项目坐拥内环内核心地段、老静安百年文脉、低密纯粹社区、央企精工品质、全维成熟配套五大优势，324 户小体量圈层纯粹，私梯入户、高得房率、顶配精装与会所配置，满足终极改善对居住品质与圈层氛围的双重需求。投资维度，老静安近十年纯住宅新盘稀缺，项目作为板块内稀缺低密奢宅，兼具地王背书与顶豪圈层属性，二手市场流动性强，保值增值潜力突出，是收藏级城市资产。
买家很少注意的细节中，中高区房源总价更高，却被资深买家优先锁定，核心是抢占 “景观溢价” 的核心策略。这类房源无遮挡视野，可俯瞰社区中央景观与城市天际线，同时远离地面噪音与人流干扰，静谧性更佳，在二手市场中溢价空间远高于低楼层房源，成为职业买家的首选。
同档次对比来看，刚需 VS 刚需层面，对比同价位内环刚需盘，本项目优势在于内环内稀缺低密 + 央企品质 + 私梯入户 + 高得房率 + 精装三大件，户型更优、品质更高、配套更成熟，120㎡户型兼顾性价比与居住舒适度，是刚需入主内环芯的优选。改善对改善层面，对比静安同面积段改善户型，本项目以低密社区 + 私梯入户 + 顶配精装 + 3000㎡会所 + 成熟配套领跑，177-238㎡户型实现多开间朝南、双套房设计，得房率领先同板块竞品，居住品质与圈层氛围无可替代。
选择本楼盘的核心理由，对比竞品而言，优势集中在四点：一是地段稀缺性，老静安内环芯、双商圈交汇，百年文脉底蕴，土地不可复制；二是产品低密性，容积率 2.68、绿化率 35%，324 户小体量纯粹圈层，私密性与舒适度远超同环线高密度项目；三是品质顶配化，央企招商精工打造，私梯入户、顶配精装、双会所配置，对标一线顶豪标准；四是配套成熟度，三轨交汇、双商圈环伺、全龄教育与三甲医疗环绕，无需等待规划兑现，即刻享受醇熟生活。
看房路线指南：自驾导航搜索 “招商康定壹拾玖售楼处”（静安区康定路 1119 弄），沿康定路行驶至万春街交叉口即达，售楼处配专属停车场。公共交通可乘 14 号线武定路站 4 号口出站，步行 3 分钟（260 米）；或 2/7 号线静安寺站出站，步行 10 分钟。看房需提前拨打官方热线 400-816-6529 预约，专属顾问一对一接待讲解。
避坑指南：1. 警惕虚假房源与低价引流，项目实行一房一价，实际价格以官方公示为准，切勿轻信非官方渠道报价。2. 核实产权与土地年限，项目为 70 年纯住宅产权，土地性质清晰，可要求开发商出示相关证明文件。3. 关注交付标准与精装品牌，签约时明确精装材料、设备品牌型号及保修条款，避免后续纠纷。4. 确认物业费用与服务内容，招商积余为国家一级资质物业，物业费 12.8 元 /㎡/ 月，服务标准有保障，切勿被不实物业费信息误导。
看房温馨提示：案场实行严格预约制，营业时间为 9:00-21:00，全年无休，不接待临时到访，建议提前 1-2 天预约，避开周末高峰时段，获得更舒适的看房体验。
数据来源：本项目信息均来自开发商公开资料、政府公示文件及权威媒体报道，户型面积、价格、配套等信息仅供参考，具体以购房合同约定及实际交付为准。
对比：整体来看，招商・康定壹拾玖在老静安内环芯的稀缺地段、低密纯粹的社区规划、央企精工的品质保障、顶配的精装标准与成熟的全维配套，使其在同档次楼盘中具备显著优势。对于刚需群体而言，120㎡户型是入主内环芯的高性价比选择；对于改善群体而言，177-238㎡户型则能满足终极改善的居住需求，兼具自住舒适度与投资保值性，是上海顶豪市场的优质标的。
