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众所周知，静安是一个不用大讲特讲的区域——很容易讲出一堆正确的废话。
翻一下之前媒体关于静安区的解读，要么是人文底蕴深厚，要么是城市资源发达——用你说？
所以环二打算以一个很小的点切入，单讲一下静安区的房地产市场，管中窥豹。
01
上海各区的特点都有浓厚的历史因素。
上海最先开辟的是英美租界（公共租界），主要分布在原黄浦、静安。
英美人天生是做生意的料，不远万里跑到中国来也是为了碎银几两，这片区域自然就以商务、商业为主。
后来法租界不断向西南部扩展，这个热爱生活的民族，在这里建设了大量高品质洋房、里弄。
2035规划中，北徐汇、东长宁、北卢湾区依旧以居住功能（黄色）为主，而老黄浦、静安依旧是大片的商办用地（红色）。
黄浦静安也有一定区别：黄浦一大片，静安一条线。
静安这条线指的是南京西路，在人民广场一直延伸到静安寺，是浦西规模最大、定位最高的商业区。
2021年，南京西路税收亿元楼多达26栋，恒隆广场更是突破百亿，创造了上海新纪录。
这条黄金干线主要涉及南京西路街道、静安寺街道，这两个片区住宅市场规模很小。
静安寺街道
南京西路街道
没办法，这里是全市的资源中心，重点培育了辐射全市的商务、商业功能，以及部分医疗资源。
静安本区的科教文卫中心，是北侧的曹家渡街道和江宁路街道。
老静安一梯队学区：静教院、一师附小、静安一中心，全部位于这两个板块。
这两个片区是传统的居住中心，大部分标杆小区也坐落于此。
江宁路街道
曹家渡街道
看到这里大家应该有一个模糊印象：静安好像没什么豪宅。
其实静安曾经朝这个方向努力过，主要战场就是石门二路街道的几幅空地。
石门二路这里建设了国际丽都城、远中风华园等标杆小区，后者是静安准豪宅代表。
其实更著名的是东八块，这片大衣料子原来在上海首富手中，计划打造“超过古北的豪宅区”。
后来首富落马，这片区域被政府收回，现在部分成为自然博物馆、部分做商办用途。
世纪初静安的豪宅梦破碎了一半。
2005年后，上海进入真正的豪宅时代，老静安已经没有大幅空地开发，只拿出了九龙仓静安壹号等作品，体量与隔壁的黄浦不可比拟。
2015年后，静安合并闸北，才迎来了新的房地产时代。
02
两区合并之前，闸北绝对的中心是不夜城，即天目西路街道。
这里上世纪80年代就在开发，立志打造上海十大商圈。2000年基本建成时也不负众望，十几栋商办大楼壮观亮丽，三个标杆商场人流如织。
来自十多个国家的跨国企业以及大量外省市驻沪机构在这里落足，形成北上海名副其实的商务中心。
与静安合并之后，不夜城的地位变得尴尬起来：城市功能与南京西路高度重合。
在老静安的虹吸之下，不夜城每况愈下，直到2020年代表性商业太平洋百货倒闭。
两区合并真正受益的是两个板块：大宁与苏河湾。
大宁背后市北高新，这个园区打造的是全球化的科创中心，与老静安形成错位竞争。
2015年后，静安出钱、闸北出地，市北的发展走上了快车道。与市北一街之隔的是大宁居住区，自然受益匪浅。
其实在合并之前，大宁已经是闸北楼市新贵。
世纪初的闸北大致是一个三明治模型：只有中间的工厂区易于动迁。
所以在这里修建了北上海最大的湿地公园，试图打造闸北新的宜居片区。
十几年的发展，大宁各方面资源几乎都达到顶级。
教育有闸北实验小学、大宁国际小学、风华中学；医疗有第十人民医院；商业有大宁音乐广场、久光。
两区合并后，大宁环境优质、房龄新、社区品质高的优势凸显出来，吸收了不少市区改善客群。
不过大宁已经进入开发尾声，静安又将目光投向了苏州河两岸。
相比于黄浦江，苏州河更像是上海的母亲河，然而长期没有得到有效开发。
苏州河最好的景观段位于普陀长寿路一带，这里河湾众多，又地处内环。
不过由于开发过早，做了一堆住宅小区草草了事。
闸北并入静安后，苏州河迎来新的开发阶段。
苏河湾定位中央活动区，既承接市区外溢商务需求，又承担了顶级居住区的功能。
这里的华侨城苏河湾，一直是静安区房价天花板（花园洋房除外）。
更重要的是，苏州河的开发重构了不夜城商圈。不夜城原来的中心是上海站，北广场南广场同期开发。
现在的不夜城商圈，中心已经转移到苏州河，北广场没落之路不可避免。
或者说不夜城时代已经过去，这里已经纳入苏河湾片区。
近几年苏河湾持续开发，北站街道近乎全部旧改，成为静安区又一新贵。
铁路北侧的宝山路街道也在进行旧改。万科一直在这里深耕，后来收购了中兴路壹号50%股权，联合打造标杆项目。
不过区域开发力度明显不如北站街道，大量老旧小区无法拆迁。
静安对闸北的带动作用是全方位的，即使没有太多自然禀赋的共和新路街道也进入新一轮开发，谈家桥区域旧改已经在有效推动。
再向北的彭浦镇、彭浦新村街道，目前还没动静。闸北需要优化的地方太多，再有钱也需要一步一步来。
03
如上所述，两区合并后各个片区迅速找到了自己新的定位。
苏州河北岸的发展目标是与老静安融为一体，共同构成新的市级公共活动中心。
静安区的商业中心由一条线变为两条线，夹在其中的正是江宁路、曹家渡、石门二路三个居住区。
石门二路：与南京西路无缝衔接，将来也是静安最好的居住区之一。
江宁路：静安科教文卫中心，正在大面积更新，前景广阔。
曹家渡：三区交界，公共资源、居住水平均不如江宁路。
另一个发展中心是市北+大宁，一个是市区产业的补充，一个是市区居住的补充。
大宁与苏河湾之间的广阔区域，短期不会有太大发展，资源被虹吸后反而沦为发展的成本。
这片区域的另一个痛点是，几乎是轨交真空。
老静安地铁线路发达，7平方公里地面上分布着2号、7号、12号、13号四条线路，密度令人咋舌。
原闸北内环区域地铁同样发达，尤其是汉中路这里，竟然可以做到三轨交汇。
然而出了内环，就只有1号线一柱擎天。1号线承担着宝山客流，进入闸北后趟趟爆满。
自驾也面临同样的尴尬：进出市区与宝山共用南北高架，一到高峰期就堵成停车场。
交通问题导致静安各个片区资源互动困难，不少市区客流因为通勤放弃大宁。
想想隔壁的黄浦区，合并卢湾、南市后迅速融为一体，无论自驾还是地铁，都不会有任何隔阂。
其实普通人根本就分不清哪里是南市区、哪里是卢湾区。
这个问题将来会有一定缓解，20号线穿过闸北腹地，1号线北端终于有了换乘线。
20号线沿广中路而建，重点服务的依旧是大宁和沿线的商务区。
19号线只是擦肩而过，只在彭浦边缘设了一站，影响不大。
所以原闸北的大片土地，很难像南市区一样借助静安登上市级舞台。
能够与静安融为一体的，只能是苏州河一线。大宁+市北的组合，上限是次级中心中的佼佼者。
静安的另一个问题是，错过了豪宅时代。
前面提到过，因为历史原因2015年前静安没有修建大量豪宅：实在是没有大片空地。
2015年合并闸北，有钱有地，然而很快就出了限价令、很快就加强了70/90政策。
想想之前的豪宅市场，汤臣一品破20万，中粮海景壹号破25万，绿城黄浦湾破30万，不断刷新我们三观。
各色别墅争奇斗艳，要么是几千平的大花园，要么是高达几百万的奢华装修。
2016年后这些新闻销声匿迹，绿地海珀外滩能批到14.2万已经是价格极限。
尽管苏州河沿线开发力度可观，除了原先就动工的华侨城苏河湾，再也没有一线豪宅。
安康苑不是，龙盛不是，近期的仁恒也不是。
可以说上海已经失去了豪宅成长的土壤，除非将来限价放开。
另一个大的背景是，上海的中轴线是黄浦江，苏州河开发力度再强，也达不到黄浦江两岸的高度。
实际上认真开发苏州河的只有静安，黄浦江却是杨浦、虹口、黄浦、徐汇、浦东共建。
所以将来上海市区豪宅格局是一片、一线：旧租界内的部分区域、黄浦江两岸。
这两个片区的光芒，毫无保留的给到了黄浦，静安只能失之交臂。
当然CAZ区域越来越接近铁板一块，老静安顶级的公共资源与黄浦新兴豪宅有机结合，共同构成了上海最好的居住社区。
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Arc de Triomphe Building No.428, Tianmu Middle Road, Jing 'an District, Shanghai
凯旋门大厦上海市静安区天目中路428号
Project selling point
项目卖点
Location advantage:
区位优势：
Jing 'an District - inner ring - never night city plate
静安区-内环内-不夜城板块
Transportation advantages:
交通优势：
1/2/8/12/13 Line 5 intersection, convenient transportation
1/2/8/12/13号线五轨交汇，交通便捷
Product advantages:
产品优势：
Gas, full of life
通燃气，充满生活气息
Square apartment, comfortable home
户型方正，居家舒适
2 stairs 4 households, private independent space
2梯4户，私密独立空间
Jing 'an District - inner ring - never night city plate
静安区-内环内-不夜城板块
Project details
项目详情
Project name: Triumphal Arch Building
项目名称：凯旋门大厦
Developer: Shanghai Golden Horse Real Estate Development Co., LTD
开发商：上海金马房地产发展有限公司
Property Company: Shanghai Excellent Property Management
物业公司：上海卓越物业管理
Company acquisition time: 1996
公司拿地时间：1996年
Building height: 3.1 meters
建筑层高：3.1米
Completion date: 1998
竣工时间：1998年
Total height: 22 floors
总高：22层
Delivery standard: decoration delivery
交房标准：装修交付
Ladder ratio: 2 ladder 4 households
梯户比：2梯4户
Unit price: 568 million/square
单价：56800万/平
Availability rate: 75%
得房率：75%
Area for sale: 169 square meters
在售面积：169平
Deposit - Down payment: 500,000
定金-首付：50万
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Decoration standard: 5000 yuan/square
装修标准：5000元/平
Parking: Number of seats on the ground: 30
车位：地上车位数：30
Number of underground car seats: 40
地下车位数：40
Delivery time: existing room/payment delivery
交房时间：现房/款清交付
Fees: Water 5.5 yuan/ton electricity 1.2/ h
各项费用：水5.5元/吨电1.2/度
Property Fee: 5.5 yuan/per month
物业费：5.5元/平/月
Parking fee: 800 yuan/month
停车费：800元/月
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Peripheral support
周边配套
Transportation facilities:
交通配套：
Track interchange: 700 meters walk from Line 1 subway station, Line 2, Line 8, Line 12, Line 13
轨交：1号线地铁站步行700米、 2号8号12号13号线皆可到达
By car: Drive 2 minutes to the inner loop line, 5 minutes to Tianmu Middle Road North-South elevated, 10 minutes to Yan 'an elevated
自驾：开车2分钟路程即可上内环线、5分钟到天目中路立交南北高架、10分钟到延安高架
Bus: 817 road, 930 road, 18 road, etc
公交：817路、930路、18路等
Commercial facilities: Industrial Taiku Hui, Kerry Never Night City Shopping Center, Carrefour, Lianhua and other supermarkets, Mayflower Life Plaza, Huanlong shopping Mall, Daning International Business Plaza, New Shangtie Shopping Mall, Shengyuan Life Plaza and other living facilities are very complete
商业配套：兴业太古汇、嘉里不夜城购物中心、家乐福、联华等超市 五月花生活广场、环龙商场、大宁国际商业广场、新上铁商场、盛源生活广场等生活配套非常齐全
Medical facilities: Shanghai Changzheng Hospital, Shanghai 61 Children's Hospital, Shanghai United Family Hospital, Shanghai North Railway Station Hospital, Shanghai First People's Hospital
医疗配套：上海长征医院、上海六一儿童医院、上海和睦家医院、上海市北站医院、上海市第一人民医院
Education facilities: Shanghai Xiangdong Middle School, Jing 'an School affiliated to Shanghai Drama Academy, Fenghua Kindergarten, Shibei Middle School
教育配套 ：上海市向东中学、上海戏剧学院附属静安学校、风华幼儿园、市北中学
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户型图
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01 | 客 厅
晨起，万物向阳生长；日落，一切归于沉寂。更替间，时间与空间交织于此，将时光放慢静赏眼前美景。充足的自然光线悠悠地洒进屋内，轻柔而恬逸、温暖且安适，感受宽广尺度和身体的舒展释然。
光影迁移变换，令人全方位地感知四时的流转、生活的律动光景。融入空间质感，摒弃过于繁杂形式，回归最本真的模样。
02 | 餐 厅
有人说，幸福的秘诀就在于：既要看到世界上的奇珍异宝，又要永远不忘记勺里的两滴油。开放式的餐厨区餐岛结合。一边制作美食，且边吃边聊，体味烟火生活气息。
03 | 走廊
每一寸墙面都仿佛被细软的晨光轻抚，不再是冰冷的建筑，变得温润如玉，触感从砂绒工艺中蜕变，细腻得如同初春的嫩叶，深秋的羊绒，给予每一个不经意的碰触以非凡的感官享受。
04 | 卧室
在私密而温馨的卧室空间里，卡米兰艺术漆以其独有的魅力，营造出一个梦幻般的休憩港湾。墙面不再是简单的背景，而是一幅缓缓展开的画卷，珠光质感细腻地捕捉每一缕光线，如同月光轻洒海面，波光粼粼，为夜晚添上一抹温柔的诗意。
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1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。
2、房地产的三种存在形态：
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体
3、房地产的特征：
a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；
b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；
c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；
d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；
4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。
5、房屋分类：
a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；
b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；
c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；
6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。
7、土地分类：
a、开发利用：生地和熟地；
b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；
c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；
8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：
a、土地开发；
b、房屋建设、维修、管理；
c、土地使用权的有偿划拔、转让；
d、房屋所有权的买卖、租赁；
e、房地产抵押贷款；
f、房地产市场；
9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
土地使用获得的方式：
划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；
10、房地产市场：
a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；
b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；
c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；
房地产市场结构善一览表：
市场称谓
一级市场
二级市场
三级市场
称谓
土地使用权出让市场
土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等
土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等
市场主体
政府、开发企业（投资者）
开发企业、业主
业主
市场客体
国有土地使用权
增量商品房
存量商品房、已售旧公房、私房
交易方式
拍卖、招标、协议
出售、出租等
买卖、租赁、交换等
11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。
12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。
地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；
地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；
抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；
租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；
13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。
1）土地使用权出让年限：
a、居住用地70年；
b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
c、商业、旅游、娱乐用地40年；
PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；
2）土地使用年限到期后如何处理：
a、国家有权无条件的收回该土地；
b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；
c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。
PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；
14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。
商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。
15、商品房的预售制度：五证二书
五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、
〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉
二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。
17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。
18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）
19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）
20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）
21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。
22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。
23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。
24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。
25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。
26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。
27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。
28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。
29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。
30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。
31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。
32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。
33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。
34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。
35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。
36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。
37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。
38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。
39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。
40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。
41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；
42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。
43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。
44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。
45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。
46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。
47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。
48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。
49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。
包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；
二、建筑基础知识：
1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。
2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。
3、占地面积：红线范围内的面积。
4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。
6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。
7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。
公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积／套内建筑面积之和。
8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。
9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。
10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
套内建筑面积＝套内使用面积／标准层的使用面积系数
11、容积率：总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）
12、建筑密度：基底面积之和／总占地面积＊100％
13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
公式：植被垂直面积／占地面积＊100％
14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30％，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。
绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率
15、得房率：套内建筑面积／套建筑面积（销售面积）之比
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
套建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
16、开间：住宅房子的横向宽度。进深：住宅的实际长度。
17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。
18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。
19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。
20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。
21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。
22、错层：房内高度不一至，一米以内分离。
23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。
24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。
25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。
钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下
26、土地计量单位：
1平方公里＝100万平方米（km2）1公顷＝1万平方米（hm2）
1公顷＝15亩1亩＝667平方米
27、住宅的楼层划分的规定：
低层住宅为：1-3层多层住宅为：4-6层中高层住宅：7-9层
高层住宅为：10-30层超高层住宅为：40层以上
三、房地产开发相关知识：
1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
2、土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。
3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。
4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。
5、房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。
6、能源系统：包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。
7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。
8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。
11、土地所有权：指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。
法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。
经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。
四、其它内容须知：
1、办理银行按揭合同需出示：
1）个人身份证及复印件各3份，结婚证或流动人口未婚证明；
2）首期购房款（不低于30％，二次购房者首付不低于40％）购房人已付购房款收据原件及复印件；
3）购房者或配偶单位的工资收入证明；
4）与开发商签订的购房合同；
5）开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款；
6）个人住房借款合同，借款借据；
7）委托银行扣收购房房款协议书；
8）住房抵押承诺书；
9）贷款申请书。
2、办理银行按揭需交的费用：
1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；
2）抵押费，贷款额3‰（交房地产局）；
3）律师见证费，贷款额1.8‰（交律师事务所）；
4）备案登记手续费，每份合同20元（交房地产局）；
5）印花税，每份合同10元（交房地产局）；
6）按揭资料费，每份合同40元（交银行）；
3、公积金提取条件：符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额。
1）职工购买、建造、翻修、大修自住住房；
2）职工离、退休时；
3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
4）户口迁出所在的市、县或者出境定居的；
5）偿还购房贷款本息的；
6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。
4、公积金贷款是有限额规定的：
1）贷款额不能超过25万元的最高上限；
2）贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍；
3）贷款额不能超出总房款的70％；
5、预售房的条件：
1）土地出让金已缴清，取得国有土地使用证；
2）取得建设用地规划许可证；
3）投入工程总建设资金达到20％以上（不含土地出让金）；
4）施工进度已明确，交房日期已明确；
5）竣工验收前；
五、附加内容（房地产营销培训基础知识）：
1、房地产销售行业：
它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。
2、有正确的价值观：价值观---信念---期望---态度---行动目标
3、行动过程：执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划
4、忌语：大概不能肯定的语言
五声四语：迎客声---称呼声---致谢声---送客声
反对四语：蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语
5、建筑面积必须高于2.2米（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；
6、朝向：一般以客厅阳台的朝向为准。
7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。
分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80％，价格高；次级商圈：拥有客户占20％；
边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。
8、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。
IRS：商业饱和度
C：主要客户指数
RE：每一个顾客平均购买量
RF：商圈内的经营面积
IRS＝（C＊RE）／RF
9、严重影响房地产价格因素：
1）价格组成＝土地成本价格＋建安成本＋利润＋管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律法规）；
2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；
3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；
4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；
5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积消费群体多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。
10、递名片技巧：
1）当你与客户谈判时，客户感兴趣时，你递上名片客户对你印象深，认知度；
2）当客户快要起身时，递上名片，你的客户会准确记住，认知你；
11、递资料准确时间：
1）当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请他了解；
2）当你递名片时，一起递给他；
3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；
12、市场调查目的，其实反映市场现状：
1）了解竞争楼盘；
2）了解消费需求；
3）了解消费行情；
4）为策划、销售提供依据
具体调查内容：
a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电
梯、空调、水电表）、装修、物业管理、经营时间；
b）配套调查：内部配套、周边环境配套、功能配套；
c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；
具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；
具体调查对象：市场、商城、专业街、步行街、专卖点
具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）
13、风水与房地产营销：南向房间特征（通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉）。
风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）
14、建筑颜色：红色---象征权利、富贵、尊严、红色镇邪。
15、使用率＝实用面积／建筑面积
小高层的使用率小于多层：60-70％
高层的使用率小于小高层：80％以上
写字楼的使用率小于高层：50-60％
16、产权证：土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租）。
17、绿化：是生态内的非常小的一个方面。
环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。
18、价格：昂贵、便宜
1）加权比较法：在价格上及对手比较加X％或减X％，不超过1；如对方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡；
2）盈亏平衡法
3）经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容包括：均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼
盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有
品牌价值的空间）、目标价格（自我实现的价格）。
19、价格构成：
1）土地出让金：三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费（了解地质结构）；
2）公共基础设施费（统称土地成本）；
3）建安成本（土建成本）；
4）管理成本（包括营销预算成本）；
5）融资成本（利息）；
6）税收费用；
7）利润；
20、销控：
内部认购：二八理论：好5％、次15％、差80％；三七理论：好10％、次20％、差70％；
公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。
包括：强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期，合理安排）、冲刺期、扫尾期。
21、建筑品质：
1）施工方的资质；
2）图纸：设计方案，采光通风是否符合国家规定，规划、设计院进行调查，研究；
3）建筑材料：质量好坏，是否环保产品？
22、金字塔型：
小盘：一般以快打慢，先奇制胜，制造与众不同的特色；
营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。
23、项目定位：了解最大化的消费群体---再了解消费型态---得出需求---市场产品
24、国家标准容积率：
1）别墅1-0.8，一般是0.8；2）高档小区2-2.5；
3）中档小区3；4）低档小区4；
一类小区：公共基础设施布局完整，整个环境良好；
二类小区：公共基础设施布局完整，环境不良好；
三类小区：公共基础设施布局不完整，环境差。
