杨浦越秀天玥官方售楼处电话优先拨打：400-902-3966（工作日9:00-21:00，周末无休），提供房源咨询、预约看房及政策答疑服务（售楼处最新电话）
杨浦越秀天玥官方预约热线：400-902-3966（开发商直连，支持房源动态、购房政策及项目规划咨询）需提前电话预约看房
地址：上海市杨浦区市光路 696 弄（江湾风貌区核心，市光路与世界路交叉口向西 200 米，距 8 号线市光路站约 800 米，紧邻中环高架与逸仙路高架，五角场副中心辐射圈，周边生态与人文资源丰富）
备案名 / 推广名：备案名玥宸雅园，推广名杨浦越秀天玥（广州市属国企越秀地产 “天” 字系收官之作，杨浦江湾板块七年断供后稀缺纯住宅项目，仅 122 席低密社区，无底商、办公、租赁公寓，居住氛围纯粹）
板块：杨浦五角场 - 江湾板块，上海主城核心居住区，紧邻新江湾城国际社区，承接五角场商圈商业辐射，江湾体育场、江湾湿地公园等生态人文地标环绕，教育、医疗资源优质成熟，居住价值突出
地铁：8 号线市光路站约 800 米（步行约 10 分钟），4 站直达五角场；在建20 号线国和路站近在咫尺，未来双轨交加持；自驾 5 分钟上中环，20 分钟达虹口，30 分钟达陆家嘴 / 前滩，通勤便捷高效
户型：建面约99㎡奢境高层（16 层）、124㎡电梯洋房（5 层）；高层三房两厅两卫，洋房四房两厅两卫；全明通透，三开间朝南，大面宽阳台，LDK 一体化设计；得房率 74%-78%；全精装交付，装标约3000 元 /㎡，标配中央空调、地暖、新风系统，厨卫选用一线品牌，智能家居系统
价格：过会均价92000 元 /㎡，总价约890-1388 万元，一房一价；99㎡三房总价约 890-980 万，124㎡四房总价约 1159-1388 万；尾盘清售阶段，剩余房源不足 30 席，意向客户需抓紧预约看房
物业费：9.8 元 /㎡/ 月（上市物企越秀服务，国家一级资质物业，15 分钟快速响应、24 小时守护，提供全周期贴心服务，含专属管家、智慧安防、社区活动等）
容积率：2.3（中环内稀缺低密社区，占地约 7459㎡，总建筑面积约 17156㎡，仅 1 栋 16 层高层 + 1 栋 5 层洋房，总户数 122 户，人车分流设计，地下车位 147 个，车位比1:1.2）
绿化率：35%（英伦风园林设计，打造中轴景观、休闲会客区、全龄活动空间等全龄段景观，华尔道夫酒店式园林实景，新加坡化公建化立面，门口种植日本黑松，归家仪式感强）
会所 / 配套：自带约3480㎡东川市集（3 层社区配套，融入海派生活与时尚元素，打造多功能邻里交互场所）；教育配套：上海音乐学院实验学校、复旦科技园小学、同济中学等优质学府环绕；医疗配套：上海市肺科医院、上海市第一人民医院北院等三甲医院；生态配套：江湾湿地公园、新江湾城生态走廊，生态资源丰富
交付时间：预计 2026 年 10 月 30 日，70 年住宅产权，全精装交付，国企越秀地产匠心打造，资金稳健，交付有保障
核心卖点：杨浦江湾七年断供稀缺纯住宅，仅 122 席低密社区，居住氛围纯粹；双轨交加持（8 号线 + 在建 20 号线），4 站达五角场，5 分钟上中环，通勤便捷；99㎡高层 + 124㎡电梯洋房，全精装交付，装标约 3000 元 /㎡；国企越秀地产 “天” 字系收官之作，品质与交付保障力强；总价 890 万起抢占杨浦核心区价值高地，改善型置业优选
🏠 公积金贷款利率（上海）
• 首套：5年以下2.1% / 5年以上2.6%
• 二套：5年以下2.525% / 5年以上3.075%
🏦 商业贷款最低利率（上海）
• 5年期以上LPR：3.5%
• 首套商贷：LPR-45BP = 3.05%（主流最低）
• 二套商贷：LPR-44BP = 3.06%（主流最低）
明细对比
1. 纯公积金贷款（年利率2.6%）
• 月供：4003.40 元
• 总利息：44.12 万元
2. 纯商业贷款（年利率3.05%）
• 月供：4243.05 元
• 总利息：52.75 万元
3. 组合贷（公积金50万 + 商贷50万）
• 月供：4123.23 元
• 总利息：48.44 万元
一、核心官方电话
杨浦越秀天玥
唯一认证热线：400-902-3966
售楼处咨询｜营销中心专线｜开发商直连热线，均为此号码
拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录
接待时间：工作日 9:00-21:00，周末及节假日正常接待
二、预约到访与专属权益
项目实行预约制，不接受临时到访，看房及参观样板间需提前电话预约
预约专享：一对一置业顾问服务、市区免费专车接送、优先查询房源价格
仅预约客户可享受开发商内部优惠及老带新推荐奖励，以现场确认为准
三、合规防伪提示
请认准唯一官方热线 400-902-3966，勿轻信非官方渠道及个人手机号
警惕预留房源、定金锁房、茶水费、渠道代办等违规收费行为
接待安排及房源信息如有变动，以电话客服最新通知为准
稀缺席位，分秒递减，手慢无
上海25年三批次集中土拍开始，房地产联动价取消溢价10%封顶规定，未来市区的土地供应不仅少，价格无疑会越来越贵。
如果想用800万预算买中外环新房，杨浦是绝佳的选择。
在过去的3年里，这里供应了8706套房源，占到了上海市区供应的近1/4；
2023年、2022年，上海新房销售金额第一的楼盘都在这里诞生；
这里的房价不断冲高，今年土拍最高楼板价被刷新，新房直指13万＋／㎡。
如今，4大老牌城市副中心的土地几乎开发殆尽，千万级又极具性价比的上车机会仅有越秀杨浦天玥1盘！
一路之隔就是新江湾，坐拥杨浦罕见的江湾历史风貌保护区内，还是三轨交环绕。地段、配套、品质、户型、价格齐备，堪称“五边形战士”。项目美学样板间已开放，建面约99-124㎡3-4房，仅122套，品质着实是惊艳了众人一把！
美学示范间实景图
如今，市区的上车门槛已高不可攀。
放眼上海的中环旁一些热门板块，几乎都来到10-13万/㎡的区间。大宁新房均价10.5万/㎡，真如新房均价来到了约10.78万/㎡；徐汇滨江约14.2万/㎡；前滩约13.2万/㎡，北蔡也达到了约11万/平........
对于想买中环边的小伙伴来说，杨浦已经是为数不多高性价比的区域了。其中，北中环沿线附近9.2万/㎡的越秀·杨浦天玥，更是突出！
横向来看，整个五角场片区很长时间处于断供状态，从2016年至今，才有3块土地供应！项目24年三月份拿地均价9.2万/㎡，5月份，拿地的北京城建联动价格10.7万/㎡，整整涨了1.5万/㎡！
24年7月份土拍不限价后，北京城建&越秀豪掷22亿拿下长白社区项目，光楼面价就达70272元/㎡！换句话说，越秀杨浦天玥是目前低门槛上车杨浦的仅存机会。
同时，它拥有地段上无可复制的稀缺性。
越秀·杨浦天玥处在杨浦唯一的风貌保护区——江湾历史风貌保护区内。很好地保存了本土的历史底色，兼具丰厚的文化底蕴，可遇不可求！
上海的风貌保护区多以优先保护为主，很难有新的住宅土地供应，像市区里的风貌低密别墅，动辄20-30万一平米起步，让人望而却步。项目打造的洋房住区，毗邻共享五角场商圈繁华，同时兼顾江湾湿地的优质宜居生态环境。
历史底蕴+生态+繁华商圈，这样的居住体验怎么能让人不心动？
2024年，是新房卷品质的一年，从公区卷到车库到实景示范区，切切实实让购房者眼前一亮。
此次越秀杨浦天玥做了五大亮点，从已经开放的样板间，就能体会到项目满满的质感。
美学示范间实景图，仅供参考
效果图，仅供参考
① 奢华风格外立面
外立面上，参考了新加坡的豪宅如nassim road的立面设计，采用大面玻璃，增加金属格栅+铝材搭配，融合学府灰高级配色，呈现学府灰与玫瑰金辉映的宝格丽高奢风格。
② 高定公区品质
为了给业主一个完美的归家仪式感，项目设计了长约35m宽，约5.1m高奢阔门头，且有名贵黑松迎客。酒店式入户大堂的营造，精选雪山飞狐奢石，高山流水奢石、星白奢石等奢材。
车库幻影星空顶设计。整个社区实现人、车、非机动车分流，美观又实用。
③ 英伦花园景观+儿童户内外活动区
社区景观上，南侧中轴线预留了花园会客厅，北侧中轴线营造疏朗有致的主题花园空间，还有法布尔探索花园（全龄探索乐园），包括在2#的下面的架空层配置室内儿童主体活动场地，给到孩子充分的户外室内探索空间。
④ 烟火市集
项目自带建筑面积约3480㎡潮流烟火市集。东川新民坊将构建了一个雅俗共赏的混合业态体系，汇集多品类的宝藏品牌，带来全天候的市集体验，营造家门口的精致烟火气。
效果图，仅供参考
⑤ 建筑面积约99-124㎡三到四房
在产品打造上，也是精工匠造。项目推出122席建面约99-124㎡三到四房，全部是经典的飞机户型+南向大面宽+南北通透，整体的舒适性和隐私性强。
户型图，仅供参考
从电梯厅开始就显露出归家仪式感，采用雪山飞狐奢石门仪，还有定制的金属门牌。
建面约99平米3-2-2飞机三开间朝南户型，动静分区，南北通透，南向面宽约9.5m，采光和通风条件十分优越！
定制的铸铝钢木复合门，四合一智能门锁，还有美学收纳玄关柜，大大增加了储物空间。
餐客厨一体化设计，进一步放大了空间感，层高约3m，客厅的建筑面宽约3.4m，整个餐客厅建筑面积约22㎡，包括中央空调、地暖和新风三大件都贴心配齐，餐厅区域的餐边柜也是交付标准。
美学示范间实景图，仅供参考
厨房采用 U 字型设计，石英石台面，比人造石台面更耐热、耐压。同时标配厨房七件套包括（油烟机/灶台/洗碗机/蒸烤一体机/冰箱等），还有末端净水器和凉霸。
美学示范间实景图，仅供参考
主卧套房式设计，约3.2m的主卧面宽，包括独立的卫浴和飘窗，演绎宽裕尺度。主卫中含大牌恒温花洒、洁具，魔镜内含美妆冰箱：高清镜面，恒温冷藏。
美学示范间实景图，仅供参考
北向书房，空间十分宽裕。后期可以根据家庭需求进行改造。
三个房间均可用作卧室，两卫设计+大连通阳台，可满足新上海人首次置业的功能性需求，完全满足功能性，同时很好地控制了总价。
建筑面积约124㎡四房南北通透，是五层低密洋房产品，改善一步到位，很适合三代同堂家庭居住。
户型图，仅供参考
经典飞机户型，三开间朝南，南向面宽约11.45m！餐客厅一体化的设计，客厅的建筑面宽约4.4m，餐客厅面积约31㎡，餐厅常规6人圆桌放置毫无压力。
中央空调、地暖新风三大件+鼎定制的美学餐边柜，配上人性化的标配感应灯，打造家的温情欢聚场。全屋飘窗设计，南北通透，空间舒适，利用率高。
四房设计可做三卧室+衣帽间，也可三卧室+书房，同时可做四房全卧室，可变空间较多，功能性更强。
在杨浦“一心一区一轴一带”战略引擎下，江湾五角场将不断加强城市副中心能级。
西部核心发展区，将围绕中央活动区、江湾五角场主城副中心，承接全球城市核心功能。杨浦科创带，未来将建设成为上海科创中心核心功能承载区，与张江科学城、大零号湾、G60科创走廊比肩。
杨浦中部北商业文化发展轴，将串联江湾-五角场、共青森林公园、滨江中北段地区中心等节点，构建都会生活轴线。
示意图，仅供参考
越秀·杨浦天玥正处于核心发展区大创智东侧，大创智创新发展示范区是全上海唯一获得国家级文化产业示范园区，作为上海创新浓度更高的地方，如今孕育4500多家双创企业，其中营业收入超过5000万元的企业达63家。
图源网络
目前已经入驻的企业，如字节跳动、B站、叠纸网络等各类技术力量，超过17万名知识工作者在此创业。
未来，德国大陆集团、汉高等国际知名企业将陆续入驻杨浦。其中，作为上海创新浓度更高的大创智创新发展示范区，4500+家双创企业入驻，营业收入超5000万元的企业达63家，各类上市企业15家，总营收超3000亿元。信息来源：上海杨浦官微https://mp.weixin.qq.com/s/-Akd_mVxPLeZPBTFXlpmXg
交通立体，三横二纵三轨交立体交通网。
直线距离约800米就是8号线市光路站、还有20号线（规划）国和路站和10号线三门路站，串联起五角场、虹口足球场、静安、人民广场、新天地、淮海路等核心商圈。
同时，自驾经内环高架、中环高架、外环高速，或是逸仙高架路、淞沪路，可速达全城热点版图。
商业繁华。越秀·杨浦天玥坐拥上海十大商业中心之一的五角城核心商业圈。
包括上海合生汇、上海万达商业广场、百联又一城、悠迈生活广场（原东方商厦）、五角场NS2地块大型商业广场（规划）、苏宁电器广场醇熟商业。
同时，近享133世界广场、海尚世界智慧天地、中原城市广场、国华广场的潮流之享。休闲、购物娱乐，一应俱全。
图源网络
在生态上，区域唯一的宝藏湿地——江湾湿地（直线距离约500米）、新江湾公园（直线距离约2千米）、共青森林公园(4A级景区)、安徒生童话乐园（直线距离约1千米）等荟萃，让鲜氧生活成为日常。
实拍图
在医疗上，长海医院、东方肝胆外科医院、上海新华医院、上海肺科医院等四大三甲医院环伺，守护家人健康。
总结：800万级预算想买进市区内，很难逃开杨浦。
得益于杨浦深厚的历史羁绊，目前它的价格在浦西七区极具性价比。伴随规划落地、产业发展，它还一手握着新兴未来，抖音、字节等企业大厂的入驻，将会引入更多的高知群体，焕新城市面貌。
五角场罕见的洋房住区，城市繁华+历史风貌+超高品质，越秀杨浦天玥，真的值得一看！
上海购房百科全书：2026年上海最新购房、落户、税费与补贴政策全指南
2025年下半年以来，上海市在房地产领域推出了一系列优化调整政策，涉及限购、贷款、税费、落户等多个关键环节。
不论是首次置业的新上海人，还是希望改善居住条件的老市民，面对这些交织在一起的政策，都可能感到无从下手。
想在安家的路上少走弯路？这份结合了最新官方政策的“购房百科全书”，或许能为你点亮一盏灯。
目录前瞻
一，核心新政
二，限购政策
三，交易税费
四，贷款细节
五，房产税
六，上海落户
七，产权变更
八，补贴政策
核心新政
近期三大关键调整
近期政策主要围绕三个核心文件展开，了解它们是你规划购房的第一步：
1.限购与贷款调整（2025年8月26日起施行）
核心文件是《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》。新政的最大亮点是大幅放宽了外环外区域的限购，并对公积金贷款额度、商业贷款利率定价机制进行了优化。
2.交易税费简化（2024年12月1日起施行）
根据国家部委公告，上海取消了执行多年的“普通住房”与“非普通住房”标准。这一变化直接影响增值税、个人所得税的计算，使得税费规则更加统一和简化。
3.人才落户政策更新（2025年12月1日起施行）
上海市政府印发了新版的《上海市引进人才申办本市常住户口办法》和《持有〈上海市居住证〉人员申办本市常住户口办法》。新办法对人才引进和“居转户”的条件与流程进行了明确。
限购政策
外环外购房不再受限
2025年8月的调整，对上海的限购格局进行了重要重塑，区域成为新的分界线。
本市户籍家庭
外环外区域：不限购。
外环内区域：限购2套住房。
非本市户籍家庭
外环外区域：在本市连续缴纳社保或个税满1年及以上，即可不限套数。
外环内区域：需在本市连续缴纳社保或个税满3年及以上，限购1套住房。
重要提示：政策中的“居民家庭”包括成年单身人士。关于限购的具体业务，可拨打行业服务热线咨询。
交易税费
一买一卖，成本几何？
取消“普宅”标准后，二手房交易的税费计算变得更为清晰。以下是你需要了解的关键税种和最新规则。
个人出售住房主要税费
增值税及附加
持有满2年：免征。
持有不足2年：按全部售价的5%缴纳增值税。附加税（城市维护建设税等）目前减半征收。
个人所得税
“满五唯一”：即持有满5年且是家庭唯一住房，免征。
其他情况：通常按转让所得的20%或核定征收（按转让收入的1%）计算。
个人购买住房主要税费
契税：税率根据家庭住房套数和面积确定。
首套房：面积≤140㎡，税率1%；面积>140㎡，税率1.5%。
二套房：面积≤140㎡，税率1%；面积>140㎡，税率2%。
实用工具：个人住房房产税缴纳、不动产信息查询等，均可在“随申办市民云”APP上便捷办理。
贷款双通道
公积金与商业贷款政策
购房资金的重要支持，主要来自公积金和商业贷款两大渠道。
公积金贷款
利率（2025年5月8日起）
首套房：5年以下(含)年利率2.1%，5年以上2.6%。
二套房：5年以下(含)年利率2.525%，5年以上3.075%。
额度
基础额度：首套最高184万元，二套最高149.5万元。
上浮额度：购买二星级及以上新建绿色建筑住房，最高额度可再上浮15%。多子女家庭购买首套绿色建筑，最高可贷216万元。
提取新政：支持提取公积金支付新建预售商品住房的首付款，且提取后不影响公积金贷款额度计算（即“又提又贷”）。
商业贷款
首套二套的认定（同现有政策）：
1.名下无房认定为首套，有房认定为二套
2.客户限购政策之前或未成年之前于父母共有的均可剔除2套
3.多子女家庭名下已有两套房贷再还且利率均为首套的，第三套利率按照二套计算，其余均按首套计算
4.非多子女家庭购买第三套住房的限贷。
5.动迁款破限购商贷限贷。
二套的首付比例及利率：
1.首套15%，贷款金额500万以下的，利率为Ipr-45bp=3.05%，超过5成且金额大于500万的，利率为Ipr-40bp=3.1%
2.二套25%，贷款金额小于合同价5成或贷款金额500万以下的，利率为Ipr-41bp=3.09%，超过5成且金额大于500万的，利率为Ipr-36bp=3.14%
上海五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）的商业贷款利率执行情况如下：
首套住房商业贷款：目前执行利率为5年期LPR减45个基点，即3.05%。
二套住房商业贷款：执行利率为5年期LPR减25个基点，即3.25%。需注意，自2025年8月26日起，上海商业房贷利率政策调整，银行可根据客户风险状况等因素合理确定具体利率水平，实际执行利率可能因银行和客户情况略有差异。
关于存量房利率的调整
1.已经过户但尚未放款的客户，签署变更协议，直接按照新政策执行
2.已经放款的存量房客户，自己可在手机银行或联系贷款银行变更利率，首套无变动，二套可lpr-14bp=3.36%
银行贷款利率定价机制已优化，不再区分首套和二套住房。具体利率水平由各银行根据市场利率自律机制、自身经营和客户风险状况确定。
房产税
哪些人需要缴？怎么减免？
上海的房产税主要针对新购住房。2025年的新政，显著减轻了非本市户籍家庭的税负。
征税对象
本市居民家庭新购的第二套及以上住房，以及非本市居民家庭新购的住房。
关键减免政策（2025年1月1日起执行）
首套房：符合条件的非本市户籍家庭，其家庭第一套住房暂免征收。
二套及以上：家庭人均住房面积≤60㎡的部分免税；超出部分征税。
优惠条件：购房人需持有本市居住证满3年并在沪工作生活。居住证未满3年的，可先缴税，待满3年后申请退还已缴税款。
如何办理：符合条件但已缴税的纳税人，可向住房所在地税务机关申请重新认定并办理退税。
上海落户
人才引进与居转户
获得上海户籍，意味着购房资格自动解决。主要有“人才引进”和“居转户”两大途径，新办法已于2025年12月施行。
人才引进直接落户
适用对象：本市用人单位引进的紧缺急需国内优秀人才。
主要类别：包括高层次人才、重点产业紧缺急需人才、高技能人才、市场化创新创业人才等。
区域特权：注册在浦东新区、临港新片区的用人单位，可由该区域自主审批。
居转户
基本条件（需同时满足）
持有《上海市居住证》累计满7年。
持证期间按规定缴纳社保满7年。
持证期间依法在沪缴纳个人所得税。
在本市被评聘为中级及以上专业技术职务或技师以上职业资格，且社保缴费基数达到一定市场标准。
激励条件（满足可缩短年限或放宽要求）
社保缴费基数达标：最近4年内累计36个月社保缴费基数达到上年度本市平均工资2倍，可不受职称限制。
区域优惠：在临港新片区、张江科学城、五个新城等重点区域工作，可享受更短的落户年限要求。
产权变更
赠与、继承与交易清单
除了买卖，房屋产权的转移还有赠与和继承等方式，其成本和流程各不相同。
赠与
主要费用：受赠方需缴纳3%的契税。双方可能涉及印花税。直系亲属间的赠与，通常免征增值税和个人所得税。
公证成本：办理赠与合同公证，费用按受益份额的面积计算，标准为每平方米80元；证明单方赠与的，减半收取。
继承
主要特点：法定继承人继承房产，免征增值税、个人所得税和契税，成本较低。
公证成本：办理继承权公证，费用同样按面积计算，标准为每平方米80元。
二手房交易流程核心清单
1.资格核验：通过“一网通办”或各区交易中心进行购房人资质审核。
2.签约：签订《上海市房地产买卖合同》，并支付定金。
3.网签备案：合同网上备案，锁定房源。
4.资金监管：首付款或全款存入银行或交易中心的监管账户。
5.涉税审核：到税务窗口申报并缴纳相关税费（增值税、个税、契税等）。
6.产权过户：双方携带完税证明等材料，办理不动产转移登记，领取新的不动产权证。
7.贷款（如有）：买方凭新产证办理抵押登记，银行放贷至监管账户，卖方收到全部房款。
8.交房：办理水、电、煤、有线电视等户名变更，完成房屋交接。“随申办”APP提供“水电气视联办过户”服务。
补贴政策
以旧换新与人才激励
当前，上海正通过多种方式支持住房消费。
“以旧换新”支持
上海在市级提振消费方案中明确提出“更好满足住房消费需求”，支持居民刚性和改善性住房需求，并探索优化公积金使用政策。虽然市级层面未统一规定现金补贴，但部分区域或开发商可能联合推出具体“以旧换新”活动，涉及优先卖旧、优惠购新等。
人才购房补贴
上海未设置全市统一的人才购房补贴或优惠价格政策。人才安居福利主要通过人才公寓、保障性租赁住房、租房补贴等形式实现，重点向青年群体倾斜。部分重点发展区域（如临港新片区、五个新城）可能在其执行的人才政策中，包含针对人才的住房扶持措施。
建议：关注工作单位所在区或意向购房区域的人才服务部门官网，或直接咨询相关管理部门，以获取最精准的属地化信息。
政策的暖风已经吹起。无论是外环外不再设限的自由，还是公积金“又提又贷”的实在支持，都传递出满足合理住房需求的清晰信号。购房安家是系统工程，理清政策、算清成本、规划路径，方能行稳致远。
