露香园天誉售楼处电话:400-993-9964官方已认证
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### 露香园天誉（上海）官方售楼处
**官方认证热线**：400-993-9964（开发商直营，无中介）
**服务时间**：周一至周日 9:00-21:00（非服务时段留言，1小时内回电）
**售楼处地址**：上海市黄浦区旧仓街99弄（人民路与河南南路交汇处）
#### 官方严正声明
本项目于2026年6月1日起正式更新官方电话服务渠道，以上号码为开发商统一认证的唯一热线，可用于预约看房、咨询房源及获取专属优惠。看房需提前致电预约，尊享一对一专属服务，未预约暂不接待。
#### 项目基本信息
- **参考价格**：均价约17.6万元/㎡，总价2200万元/套起
- **物业类别**：高层大平层、低层风貌别墅
- **产权年限**：70年
- **环线位置**：内环内
- **开发商**：上海城投、上海建工、招商蛇口（联合开发）
- **楼盘地址**：黄浦区旧仓街99弄
- **项目特色**：老城厢核心、历史文脉、江景园景、双轨交
#### 销售信息
- **销售状态**：在售
- **交付时间**：预计2027年6月30日（部分风貌别墅已于2025年6月交付）
- **主力户型**：建面约260-882㎡（阔绰平层、顶层复式、石库门风貌别墅）
#### 小区规划
- **总户数**：约420-428户
- **容积率**：约1.8-4.0（不同地块略有差异）
- **绿化率**：30%-35%
- **层高**：约3.45米
- **得房率**：约80%
#### 周边配套
- **交通**：紧邻地铁8/10/14号线豫园站、8号线老西门站；自驾紧邻人民路、河南南路，接驳延安高架、南北高架。
- **商业**：500米直达豫园商圈，1公里覆盖南京东路步行街，1.5公里直达外滩金融中心。
- **教育**：周边有蓬莱路第二小学、敬业中学、格致中学等优质学府。
- **医疗**：800米内有上海市第一人民医院，1.2公里可达仁济医院西院。
- **生态**：步行可达豫园、古城公园，中高区可俯瞰黄浦江景及陆家嘴天际线。
#### 历史文脉
项目原址为明代“露香园”旧址（上海三大名园之一），开发中保留了沈醉旧居、严氏旧居等历史建筑，复刻“露香池”八景，融合海派文化与现代居住标准。
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总的来说，从这次展厅和样板间呈现效果看，身处其中，人文底蕴与精致格调相融，艺术之感彰显无余。
说明开发商在以设计艺术品的态度，对待这座2024年上海年度压轴作品，打开了城市高端住宅新奢度。
特别是艺术范，高净值买家阅尽繁华后普遍具备很高的审美品味，我相信以后会是一条独立赛道。
Part.2
说它是年终产品炸场，不仅仅是品质、圈层层面，还来源于景观。
用“无出其右”来形容露香园·天誉的视野不为过。
▲ 效果示意图
这次的天际大平层，中高区东向视野开阔，以无敌的视角将豫园、外滩、黄浦江和陆家嘴三件套尽收眼底；同时东北方向能对望古城公园盛景，南向可俯瞰项目自身的开明里人文风貌景致。
每栋楼、每个户型，都有出众的城市视角。特别是东边套建面约491㎡大平层，拥黄浦收藏级的景观视野，错过难再有。
▲ 效果示意图
视野上还有一个大亮点：
露香园二期共配备约5万方高定商场+街区商业，其中天誉拥有约2.7万方商业
以“艺荟”（Galleria）为商业定位，打造独具艺术气息的精致文艺书店、知名艺术家主理的美术馆、集现代艺术与跨界体验于一身的展演空间、潮流时尚的精品家居、精致融合的生活市集、疗愈禅修的精神SPA，以高附加值商品销售和私人高端定制服务为主，打造融合轻餐饮、休闲、娱乐的商业旗舰，将人文与艺术彻底融入天誉的日常生活之中。
其中3-4层为“空中会所”，涵盖酒廊、星光泳池、健身等功能，将引入高端俱乐部运营模式，带来具有露香园特色的圈层服务体验。
▲ 效果示意图
特别4层屋顶规划有1500㎡屋顶花园式入户层，业主在私享空中花园的同时，还可眺望陆家嘴城市天际线。
这一配置别出心裁，在顶豪市场也颇为少见，可作为高净值人群户外的第二会客厅，面子、里子拉满。
### 露香园·天誉：黄浦老城厢的传世恒产，上海城市更新的孤本范本
在寸土寸金的上海内环，真正的顶级资产往往不仅占据核心地段，更承载着不可复制的历史文脉。位于黄浦区老城厢核心腹地的**露香园·天誉**，正是这样一座“孤品”。作为上海首个成片式城市更新项目的收官之作，项目由**上海城投、上海建工、招商蛇口**三大国企巨头联袂巨献，历经二十余载沉淀，将明代露香园的历史底蕴与当代国际都会的奢华生活完美融合，为塔尖圈层打造了一处“大隐于市”的天际人文大宅。
#### 绝版地段：执掌城市命脉的“中心之心”
项目雄踞黄浦区旧仓街99弄（人民路与河南南路交汇处），地处外滩、陆家嘴、北外滩“黄金三角”的几何中心。向西紧邻新天地时尚圈，向东直抵大豫园文化片区，2公里半径内囊括淮海路、人民广场等顶级商圈，是上海真正的“城市原点”。
- **立体交通**：紧邻地铁8/10/14号线豫园站及8号线老西门站，坐拥人民路、河南南路主干道，无缝接驳延安高架与南北高架，快速通达全城。
- **顶配资源**：周边3公里内汇聚瑞金医院、仁济医院等顶级医疗资源，以及蓬莱路二小、格致中学等优质学府；更有豫园、古城公园环绕，坐拥繁华与静谧的双重生活场域。
#### 极致产品：大师执笔的“天字系”巅峰
作为露香园最高端的“天字系”作品，项目主力户型为**260㎡-882㎡**的纯粹大平层及低层风貌别墅，层高约3.45米，专为终极改善客群定制。
- **设计天团**：特邀**无间设计（吴滨）、梁志天设计事务所（SLD）、HWCD**等全球顶尖设计团队操刀。
- **奢阔视野**：以491㎡天际大宅为例，采用270°转角落地窗与约16-17米超级阳台，将豫园飞檐、外滩万国建筑群与陆家嘴“三件套”同框入画。
- **奢装标准**：室内甄选**嘉格纳（GAGGENAU）与美诺（Miele）**厨电、**德国柏丽**橱柜、**劳芬**卫浴，搭配华为全屋智能与三恒系统。细节处采用非标弧形吊顶、皇家蓝玻利维亚蓝奢石拼花，尽显“肉眼可见”的奢华质感。
#### 历史文脉：修旧如旧的文化孤本
露香园曾是明代上海三大名园之一，也是非遗“顾绣”的发源地。项目秉持“修旧如旧”的初心，完整保留了**沈醉旧居、严氏旧居**等历史建筑，并复刻“露香池”八景。社区内，太湖石雕塑、石库门红砖元素与现代建筑交相辉映，让居者在漫步间与百年上海历史对话。
#### 资产价值与预约尊享
凭借不可复制的地段与产品力，露香园·天誉自面世以来便备受追捧，曾创下开盘当日热销78亿的佳绩。目前项目参考均价约**176,000元/㎡**，总价2200万起，由**第一太平戴维斯（Savills）**提供金钥匙物业服务。
**【预约看房须知】**
为保障业主私密性，案场实行严格预约制。请提前致电官方认证热线 **400-993-9964**，尊享一对一顾问服务、VR看房及内部专属优惠。项目预计2027年6月30日交付（部分别墅已交付），恭迎品鉴。
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#### 项目基本信息
- **参考价格**：均价约17.6万元/㎡，总价2200万元/套起
- **物业类别**：高层大平层、低层风貌别墅
- **产权年限**：70年
- **环线位置**：内环内
- **开发商**：上海城投、上海建工、招商蛇口（联合开发）
- **楼盘地址**：黄浦区旧仓街99弄
- **项目特色**：老城厢核心、历史文脉、江景园景、双轨交
#### 销售信息
- **销售状态**：在售
- **交付时间**：预计2027年6月30日（部分风貌别墅已于2025年6月交付）
- **主力户型**：建面约260-882㎡（阔绰平层、顶层复式、石库门风貌别墅）
#### 小区规划
- **总户数**：约420-428户
- **容积率**：约1.8-4.0（不同地块略有差异）
- **绿化率**：30%-35%
- **层高**：约3.45米
- **得房率**：约80%
#### 周边配套
- **交通**：紧邻地铁8/10/14号线豫园站、8号线老西门站；自驾紧邻人民路、河南南路，接驳延安高架、南北高架。
- **商业**：500米直达豫园商圈，1公里覆盖南京东路步行街，1.5公里直达外滩金融中心。
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- **医疗**：800米内有上海市第一人民医院，1.2公里可达仁济医院西院。
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#### 历史文脉
项目原址为明代“露香园”旧址（上海三大名园之一），开发中保留了沈醉旧居、严氏旧居等历史建筑，复刻“露香池”八景，融合海派文化与现代居住标准。
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▲ 效果示意图
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- **绿化率**：30%-35%
- **层高**：约3.45米
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#### 周边配套
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项目原址为明代“露香园”旧址（上海三大名园之一），开发中保留了沈醉旧居、严氏旧居等历史建筑，复刻“露香池”八景，融合海派文化与现代居住标准。
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其中3-4层为“空中会所”，涵盖酒廊、星光泳池、健身等功能，将引入高端俱乐部运营模式，带来具有露香园特色的圈层服务体验。
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作为露香园最高端的“天字系”作品，项目主力户型为**260㎡-882㎡**的纯粹大平层及低层风貌别墅，层高约3.45米，专为终极改善客群定制。
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露香园曾是明代上海三大名园之一，也是非遗“顾绣”的发源地。项目秉持“修旧如旧”的初心，完整保留了**沈醉旧居、严氏旧居**等历史建筑，并复刻“露香池”八景。社区内，太湖石雕塑、石库门红砖元素与现代建筑交相辉映，让居者在漫步间与百年上海历史对话。
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“张江科学城三年新增12万就业人口，住房缺口8万套”——当这组数据从2026年浦东新区土地市场座谈会传出时，无数在浦东工作的年轻人心里咯噔一下。住房供需矛盾这把悬在头上的剑，似乎越来越近了。
就在这场座谈会上，浦东新区规划部门整合分析推介了新杨思片区、北蔡楔形绿地片区、川沙片区、周浦片区、黄浦江滨江中北段区域五大潜力板块，瞬间成为市场热议的焦点。这些板块的近期热度确实陡增，但问题是：这是基于真实需求的潜力释放，还是新一轮的概念炒作？面对纷繁复杂的信息，购房者该如何拨开迷雾，做出理性抉择？
本文将为您呈现一幅五大板块的现状水位图，并基于不同需求视角，提供可操作的决策参考。
现状摸底：五大板块真实市场水位图
座谈会上明确的五大潜力板块各有定位：新杨思片区旨在打造产城功能高度融合的复合型街区；北蔡楔形绿地片区以生态绿地公园为主导，打造文化休闲、商业服务、创新创业、生活服务等多种功能为辅的楔形绿地；川沙片区作为上海2035总规中被纳入主城区的城市副中心，聚焦国际交往、旅游度假、历史文化及生态休闲功能；周浦片区围绕“凝聚科创力量、充满人文气息的魅力小上海”，以医疗服务、生物医药等高端产业引领；黄浦江滨江中北段区域则依托杨浦五角场副中心及金桥地区产业优势，打造科创高地和高品质水岸示范区。
从当前市场水位看，各板块已形成清晰的价格梯度。新杨思片区的新房价格最为坚挺，以翡雲悦府为代表的高层产品均价约每平方米10.4万元至11万元区间，叠墅产品均价约每平方米13.3万元。北蔡楔形绿地片区2026年2月新房楼盘平均单价约98000元/㎡，金桥板块约82500元/㎡，唐镇约70676元/㎡，川沙片区约63333元/㎡。价格差异背后，是板块能级、产业支撑和配套成熟的直观反映。
供应结构方面，各板块呈现出不同特点。新杨思片区以高品质改善型产品为主，华润、中能建、越秀新杨思项目预计将推建面约120-140㎡高层&叠拼170-220㎡，整盘均价可能约12.8万/㎡。北蔡楔形绿地正在加快建设中，C11-01和C11-05地块已完成出让，规划生态居住社区内已有两幅居住用地完成出让。川沙片区作为城市副中心，可开发土地相对充裕，但价格处于五大板块的洼地区域。
户型供应也反映出市场需求导向。以张江科学城为例，数据显示张江科学城核心区当前住宅供需比仅为0.7，每100套需求对应70套供应，其中100-110㎡三房的缺口尤为突出，供需比低至0.5。这种结构性失衡导致北蔡板块近半年100-110㎡三房均价上涨6.2%。
需求对位指南：找到你的“本命板块”
浦东核心产业区刚需客（张江、金桥、陆家嘴工作者）
对于在浦东核心产业区工作的刚需客群，通勤时间是首要考量因素。调查显示，张江科学城200家高新技术企业的抽样调查中，30-40岁核心员工中，72%将“通勤时间≤30分钟”列为购房首要条件。
北蔡楔形绿地片区到张江药谷、集成电路设计园等产业核心区的通勤时间控制在20分钟内，同时享受楔形绿地的生态红利，这种匹配度使其在张江人才中颇受欢迎。新杨思片区距6/13号线东明路站700米，并有规划26号线加持，8分钟可直达陆家嘴，但价格门槛相对较高。
从总价匹配度看，川沙片区63333元/㎡的均价和北蔡楔形绿地片区相对适中的价格，更符合300-600万刚需预算。以川沙片区为例，64000元/㎡左右的单价，购买90平方米房源总价约576万元，配合2026年2月26日起正式施行的“沪七条”政策——首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，实际首付门槛大幅降低。
改善型家庭
改善型家庭应聚焦低密度社区、高绿化率、优质学区或景观资源相对突出的板块和项目。北蔡楔形绿地作为上海2035总规明确的中心城10片楔形绿地之一，生态底色突出，与张江一路之隔，计划打造公园之城典范，天然迎合高净值人群的居住偏好。
新杨思片区规划打造约3.5公顷的中央公园以及约40万平方米的漫步式商业街区，采用“DoublePOD”开发模式，营造生态、商业与人居和谐共生的高品质活力中心。翡雲悦府项目高达35%以上的绿化率，通过“一轴两带五园”的景观体系落地，社区内部还规划了约2000平方米的下沉式高端会所，恒温泳池、私教健身房、私宴厅等设施一应俱全。
改善型家庭需要特别关注产品力要素，包括户型设计、装标、开发商品牌、物业服务等。新杨思片区的多个项目装修标准不低于5000元/㎡，公共服务设施配套相对完善。
投资者视角
投资者需超越自住思维，重点关注各板块土地出让节奏、规划能级的官方定调、重大产业/基建项目的落地时间表。2026年3月30日的座谈会上，川沙等片区的部分土地已在市场上形成“多元竞争”的抢手态势，象屿地产集团2025年就参与过川沙、曹路地块的出让，印证了浦东土地市场受企业看好。
关键风险点在于规划从蓝图到现实的周期。虽然21号线东延伸工程预计2027年建成投用，将成为浦东新区重要的南北向交通走廊，但建设进度、配套落地时间仍存在不确定性。黄浦江滨江中北段作为上海主城区未来20年战略空间，规划宏大，但从“超大产区”向“超级街区”转型需要时间沉淀。
投资者需评估资金占用成本与回报周期，警惕“画饼”风险。新杨思片区的土地市场热度高涨——华润、中能建、越秀于2025年11月27日七批次土拍中以78.97亿元摘得新杨思项目地块，成交楼面价74426元/㎡，溢价率40.37%。但如此高的土地成本能否被市场消化，仍需观察。
2026年浦东购房新逻辑：看懂趋势，把握关键
逻辑一：产业是房价最硬的“底盘”
“产业强带动房市旺”在浦东体现得尤为明显。张江科学城作为浦东的“科创引擎”，截至2025年7月已汇聚科创板上市公司49.9万名从业人员，集成电路产业规模占上海全市的65%。这种产业集聚效应直接催生了对高品质住宅的刚性需求。
五大板块背后的核心产业规划各有侧重：新杨思片区以体验型生活服务和创新型生产服务为主导；川沙片区依托国际旅游度假区的文旅资源；周浦片区承接张江科学城科创资源外溢，以医疗服务、生物医药等高端产业引领；黄浦江滨江中北段依托杨浦五角场副中心及金桥地区产业优势，打造科创高地。产业规划的质量和落地速度，直接决定了板块的人口导入潜力和住房需求强度。
逻辑二：政策环境的影响与边界
2026年2月26日起正式施行的“沪七条”政策对浦东市场产生了直接影响。政策从限购松绑、公积金优化、房产税微调三大维度精准发力：非沪籍居民购买外环外住房的社保或个税年限调整为连续缴纳满1年及以上；首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%；增值税征免年限从5年调整为2年。
这些政策降低了浦东购房门槛，特别是对在浦东工作的非沪籍刚需群体形成实质性利好。但政策的影响有边界——它主要作用于需求端释放，无法改变各板块自身的产业基础、配套成熟度和供应结构。政策红利需要与板块基本面结合，才能转化为真实的购买力。
三大决策要点总结
看地铁：优先选择已明确规划且有明确开工/通车时间节点的轨道交通站点周边（1公里内）。21号线一期工程作为一条南北向径向市区线，串联国际旅游度假区、张江科学城、金桥出口加工区三大重点功能区，预计2027年建成投用。机场联络线建成后，从北蔡楔形绿地到虹桥枢纽的时间将从当前的45分钟缩短至22分钟，戴德梁行测算显示，上海轨道交通通勤时间每缩短10分钟，周边住宅价格可提升3%-5%。
看产业落地速度：关注板块内龙头企业的实际入驻进度、研发办公楼的建成与使用率。张江科学城的人工智能创新小镇已集聚垂类应用等各类企业近500家，机器人谷集聚整机企业近30家、零部件企业近80家，这种人形机器人整机出货超过5600台的产业落地速度，才是板块价值的硬支撑。
看商业开业计划：核实大型商业综合体、社区商业的动工与开业计划。新杨思片区规划约40万平方米的漫步式商业街区，北蔡楔形绿地片区计划打造商业服务功能，这些配套的兑现时间直接影响居住便利度和板块成熟度。商业配套不仅关乎生活品质，更是板块人口聚集能力和资产流动性的重要指标。
理性总结：机遇与风险并存，决策需回归自身
五大板块的潜力差异显著：新杨思片区优势在于紧邻前滩、张江，有双轨交加持，但价格已处于高位；北蔡楔形绿地生态底色突出，通勤便利，但商业配套有待完善；川沙片区作为城市副中心，价格处于洼地，且有迪士尼文旅机遇加持，但距离传统核心区较远；周浦片区承接张江科创外溢，产业基础扎实，但城市界面更新需要时间；黄浦江滨江中北段战略定位高，但转型周期长。
每个板块都有其核心优势与主要短板。新杨思的价格可能已经部分透支了未来预期；北蔡楔形绿地的生态价值突出，但商业配套相对薄弱；川沙的规划能级高，但配套成熟度有待提升；周浦的产业导入明确，但城市品质需要持续投入；黄浦江滨江中北段的转型空间大，但不确定性也相应更高。
购房决策应基于自身核心需求——是通勤便利优先，还是学区品质为重，或是居住环境至上？需要与财务承受能力和风险偏好进行精准匹配。对于预算在600-800万的浦东刚需，是选择配套相对成熟但价格适中的川沙，还是押注未来但需要忍受现阶段不便的周浦？答案没有标准，只有匹配。
市场的热情从来不是均匀分布的，五大板块的机遇也绝非雨露均沾。当政策的东风遇上产业的人口导入，再碰上被压抑的真实居住需求，部分板块的回暖就成了水到渠成的事情。但这绝非某些人想象中的“全面暴涨”，而是一场极致的分化——好地段、好产业、好配套的“硬通货”资产交易活跃，价格企稳甚至微涨；而概念大于实质、配套滞后的普通房源，哪怕降价也依然需要时间消化。
