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中环旁│双轨交│2000㎡会所
双国企匠造精奢美学住区
上外附属九年一贯制落地桃浦
「象屿交控·中环云悦府」
建面约87-155㎡3-4房热销中
象屿地产－综合型城市服务运营商
象屿地产集团成立于1993年，是厦门市属国有企业、《财富》世界500强象屿集团的全资子公司。公司聚焦地产开发、商业运营、物业服务、工程代建四大业务领域，以住宅开发为核心，涵盖商业、旧改、长租、养老等丰富业态。秉持“构筑幸福人生“的品牌理念”，致力于打造受人尊敬的综合型城市服务运营商。公司连续多年获评“中国房地产百强企业”、“中国房地产开发稳健经营10强”、“中国华东房地产品牌价值TOP10”。
3+X战略布局，构筑幸福人居蓝图
象屿地产深耕长三角、海西、成渝核心都市圈，业务版图覆盖福建、上海、江苏、浙江、重庆、天津、河北等区域，形成“3+x”战略布局。自2005年就已进入上海，近20年成熟开发经验，成功打造了象屿大宁悦府、虹桥悦府、公园悦府、滨江悦府、虹桥嘉悦府、上海年华、蟠龙府、公园1872等经典项目。
浙江交控-－浙江省住宅产业领军企业
浙江省交投控股集团有限公司是浙江省交通投资集团有限公司全资子公司，是省交通集团土地资源整合和投资经营平台。公司创始于上世纪90年代。经营范围涵括地产开发、商业运营、资产管理、物业服务、商贸流通、酒店经营等领域业务。公司曾荣获中国房地产品牌企业、国家AAA级信誉单位、浙江省住宅产业领军企业、浙江省房地产品牌10强等称号，公司“十三五”期间年均利润总额近10亿元，已成为具备持续均衡发展能力、较高行业影响力的浙江省属国有房产企业第一品牌。
浙江交控布局长三角18座城市，开发类别涉及城市片区综合开发、大型生活社区、精工别墅、城市综合体、超甲级写字楼等多种业态。代表作品主要有：杭州明珠国际商务中心、临安桃李春风、杭州翡翠城、杭州晓庐、上海浙铁长风中心、嘉兴丽江半岛、舟山荷风晓庐等。
美学五感之——「颜值感」建筑美学
整体建筑立面一二层基座部分为石材，三层及以上主体部分以玻璃+铝板幕墙为主。光感幕墙、立体边框、晶体塔冠，建筑整体效果现代精致，契合当代艺术美学。
美学五感之——「仪式感」5重归家体验
第一重：星级酒店式入户门庭，礼遇归家的第一眼；
第二重：入口仪式水景内聚外放，礼仪尊贵，彰显都市盛宴辉宏气势；
第三重：中庭花园水岛层叠，景墙错落，槭树青红间季节流转的温情脉脉展现；
第四重：后场廊园两侧采用金属格栅与景墙融合打造，于细微处见真章、低调处见奢华；
第五重：下沉庭院打造一体式景观，墙面流水至地面，结合水中花池营造出纯粹的自然之境。
美学五感之——「沉浸感」步步为景
社区内部景观设计理念以双轴、一环、一会所、三进、多花园的景观结构来布局整个社区空间。
双轴：南北归家轴&归家礼序轴，链接水苑、会所、会客厅等重要景观节点，层层递进。
一环：森林活力环将具有场景化、沉浸式的多个主题活动空间场地进行串联。
三进：尊享水苑-入户门庭仪式水景；下沉会所-私享品质生活；社区会客厅（约20m²）-度假式摩登私享泛会所。
多花园：沿归家轴线设计了悠闲童梦花园·、静谧私语花园、精致乐享花园、邻里会客花园、活力健身花园等。花园种植了像金桂、红梅、晚樱、榔榆等植被，常绿与落叶植物组合搭配，三季有花，四季有景。
美学五感之——「精致感」匠心精装品质
公区部分—星级酒店都会风融入每一个细节，例如入户单元的门厅设计、电梯厅的色彩搭配以及门牌号、室号展示等。地上地下入户大堂以及所有的公区电梯门厅，都采用了品质精装配置。高品质地库空间，爱车有“家”，尊享优雅。
户内部分—户型精装修交付，包含像品质社区三大标配“中央空调地暖两联供、新风系统”， 超低能耗设计，使得整个居住体感更加的健康、节能、舒适。（交付品牌具体以网签合同附件为准）
美学五感之——「愉悦感」活力邻里时光
让有趣的灵魂在此相遇，让美好润养生活的点滴，中环云悦府为业主打造了一方层峰私属社交场域，生活由此分界。
社区会所—约2000平左右的地下会所，功能包含：恒温泳池、会客厅、健身房、瑜伽室、棋牌室、儿童乐园等，未来不出小区就可以满足休闲娱乐运动的需求。
儿童乐园—约150平的全龄段儿童乐园，属于孩子们奇幻探险之旅家门口就能实现。
环形跑道—约600m的环形漫步跑道，设有休息区、体能补给站、洗手池等，让业主尽情感受跑步的乐趣。
美学架空层—四大架空层分区空间，后期会设计打造为共享娱乐空间，供业主亲子互动、会客谈天、分享交流等。
架空层楼栋分布：9幢、10 幢、11 幢、12 幢。
基础信息
开发商：象屿地产、浙江交控
占地面积：约3.4万㎡
地上建筑面积：约8.9万㎡
总户数：867户（765套住宅+102套保障房）
联动价：79000元/㎡
产品类别：高层（16F-25F）
容积率：2.5
绿化率：约35%
车位数量：918个
车位配比：1：1.2
象屿物业 创造至美生活
象屿物业成立于2007年，目前已布局厦门、上海、福州、重庆、江苏、天津六大核心城市。以客户为中心，秉承“创造至美生活”的品牌理念，以“十大暖心服务”体系，“小象幸福家+”社区增值服务体系，以管家式服务理念打造人性化服务，为客户提供美好的服务体验。象屿地产每年开展家园生长计划，通过社区微更新，不断为业主改善居住环境。每年为象屿社区举办全国幸福邻里节，通过小象艺术节、小象学堂、小象集市、小象家庭日、小象嘉年华、小象公益等打造充满人文关怀的社区文化。
物业特色服务包含：双管家服务/快递上门/定期外墙清洗/便民物品借用/乔迁、新婚祝福等；有偿服务包含：厨房、卫生间深度清洁、木质及皮质家具的清洁及保养、专业玻璃清洁、木地板打蜡，石材保养、地毯清洁、室内虫控、室内消毒、居家除螨、室内租摆服务、宠物喂养、送医、文件打印/复印、会所洽谈会务服务、机票/酒店预定服务等。
项目直线距离中环仅约1.5KM，区位优势得天独厚，近享“黄金腰带”资源配套。
中内环一直都是上海的土地价值高地，整体发展速度快，规划落地性强，内环衔接两大城市中心（陆家嘴、人民广场），中环连接四大城市副中心（真如、五角场、张江、前滩）；上海发展脚步一直都是沿着黄浦江及环线从内向外逐步发展；目前上海内环的开发已经接近饱和，接下来的十年中环一定会成为上海发展的中坚力量。
高新产业 万亿经济带丨静安市北高新区、杨浦大创智创新发展示范园区、浦东张江高科园区、闵行紫竹国家高新技术开发区、徐汇漕河泾经济技术开发区；
重点高校 高质人文地丨宝山大学城（上海大学、行知学院）、杨浦大学城（复旦、同济、财大）、闵行大学城（交大、华东师大、华理等）；
繁华商圈 高阶烟火气丨五角场商圈（合生汇、百联、万达、苏宁、金岛）、前滩商圈（太古里、晶耀前滩、博荟广场等）、浦西中环商圈（百联西郊、高岛屋、尚嘉中心、来福士、龙之梦、上生·新所）
桃浦智创城 市中心再造芯
桃浦智创城板块，总体规划437万方，是目前上海中心城区现存不可多得、可成片开发的”黄金宝地“。以中央绿地为轴，依托政策优势，构建功能组团，推动产业集群发展、区域规划落地，打造全新的上海市中心国际社区。（数据来源：桃浦智创城 官方网站&上海普陀公众号）
普陀区政府将全力把桃浦智创城打造成“上海科创中心重要承载区”，“中心城区转型示范区”，“普陀高质量发展新的增长极”。（信息来源：上海普陀）
产业集群发展
规划商办体量约207万方，超过197万方的前滩、126万方的新天地，再加上76万方的科创板块，区域后续的发展绝对值得期待。
目前普陀区政府大力支持稳步兑现规划，桃浦中央绿地、中以（上海）创新园、智创TOP产城综合体、国华康养中心都在紧锣密鼓地建设中。
功能组团构建
区域内规划打造国际街区，四大主题街区、商务办公、产业研发、商住、文化创意等功能配套正在完善。
交通配套
自驾│三横四纵的立体式道路交通网络
三横：沪嘉高速、京沪高速、中环高架；
四纵：中环高架、外环高速、南北高架、逸仙路高架。
可以通达南翔印象城以及大宁商圈和五角场商圈，静安商圈、新天地商圈、虹桥商务区，陆家嘴商圈，；通过中环线可满足上海各大城市中心都市生活圈。
轨交│15/11/26号线 脉连科创大走廊
15号线：祁安路1、2号口直线距离约500米；距离古浪路地铁站直线距离约700米左右。
11号线：两公里内可达11号线祁连山路
26号线：中环超级大环线（规划中），嫁接15号线古浪路站以及11号线祁连山路，通车之后从本项目可达中环各个板块商圈，未来项目会实现三轨环绕轨道交通路网。
商业配套
桃浦智创城核心区，规划209万方上海中心城区最大商办体量，超越前滩！
规划建设和引入智创TOP产城综合体、国华康养中心、睿创上海研究中心、桃浦科创服务中心、中以创新园等高智产业集群。除了商业办公209万方、还包括品质住宅社区110万方、科研设计76万方，其他配套34万方。（数据来源：桃浦智创城 官方网站）
同时地块距离南大智慧城直线距离约1.5km左右，规划有TOD、双子地标不能公楼、科创中心等大量商办，将显著带动地块周边的发展。
周边目前有建面约5000㎡桃浦星品荟社区型商业以满足日常生活需求，引入了餐饮、休闲、健身、教育等多种业态品牌。另外，桃浦智创TOP园内的桃浦湾“TOP ONE”作为新晋商业体，总商业面积约2.5万方。
大型商业体东侧直线距离约3km左右的宝山日月光；直线距离约5km范围内还有中海环宇城、高商领域、大融城、红星美凯龙、宜家等大型商业。
未来祁安路上盖还有约3万方TOD规划！届时吃喝玩乐一站式服务一步到位。
教育资源
12月5日，普陀区人民政府与上海外国语大学签署合作办学协议，共同开启区校合作新篇章。双方此次计划于桃浦智创城核心区内，共建一所九年一贯制学校——上外附属桃李未来实验学校（暂定名），进一步推动普陀基础教育提质扩优，优化重点地区教育资源配置。
约1km范围内文达学校、上海外国语大学附属普陀实验学校、上海古浪博士娃幼儿园等。（新房不承诺对口学校，以后期主管部门划分为准）
医疗资源
约2km范围内有三级专科上海德济医院、天佑医院。
生态环境
大小公园环伺，绿意视野四时不同
桃浦中央绿地
桃浦智创城占地100万㎡的中央绿地，直线距离项目约1.8公里（信息来源于百度地图），是目前上海市中心最大的开放式城市公园。总体面积相当于一个半的大宁灵石公园、或者3个长风公园连在一起。目前1800平的国际标准真冰冰场已对外开放，未来还会有十个主题运动场所亮相，如滑冰场、游泳馆、篮球馆、击剑馆、滑板公园、健身房、儿童游乐场体适能综合馆、运动品牌展示区等。在这里可以找到属于自己的运动天地、来一场自然生态的亲子之旅、感受“慢生活”的乐趣。
桃浦河公园（暂定名）
紧邻项目的桃浦西路东侧，直线距离约300米（信息来源于百度地图），桃浦河公园近期已经开始招标待建很快就可以完成交付使用，未来生活休闲步行可达的一处好选择。
High-end luxury residences can serve as investment products
高档豪华住宅可成为投资品
Cracking down on real estate speculation and restricting investment behavior are the main focuses of decision-makers' regulation. However, scholars believe that in the future, high-end luxury residences can be used as investment housing.
打击房地产投机，限制投资行为是决策者调控的主要着力点，但学者认为未来，高档豪华住宅可以作为投资性住房。
On December 7, 2011, at the "Third China Real Estate Forum and 2011 China Real Estate Annual Red List", the impact of the large-scale construction of affordable housing on the market was reflected in the fact that ordinary residential properties, including affordable housing and small and medium-sized ordinary commercial housing, will gradually be de-invested and return to their use value, forming a cost-driven price. This has also become a consensus.
2011年12月7日，在“第三届地产中国论坛暨2011中国房地产年度红榜”上，保障房的大规模建设对市场的影响，表现在包括保障房住房、中小户型普通商品房在内的普通住宅将慢慢去投资化，向使用价值回归，形成以成本主导的价格，这也已形成共识。
He pointed out that based on the experience of European and American countries, the prices of ordinary residences do not deviate too much from the cost. However, currently, housing prices in China are far higher than the cost. To ensure the housing rights of the common people, "even investment is no longer necessary."
他指出，欧美国家的经验看，普通住宅价格不会偏离成本太多，但目前国内住房价格远高于成本，为了保证老百姓住房权利，“连投资这块也觉得不需要了”。
He believes that appropriate investment behavior should still be maintained, and a large number of apartments and high-end luxury residences can be used as investment housing. "Even in the residential market, there should be an internal relationship of coordinated development."
他认为，适当的投资行为仍应保留，大量公寓、高档豪华住宅可以作为投资性的住房，“即使是住宅市场，也应该有一个协调发展的内部关系”。
In addition, enterprises engaged in the production of ordinary residential properties need to adjust their mindset. "It is no longer easy to find the high profit models of the past."
此外，做普通住宅的企业要调整好心态，“再难寻找过去高的利润模式了”。
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Putuo Central new plate is here!
普陀中环新盘来了！
"Xiangyu Traffic Control · Central Yun Yuet House"
「象屿交控·中环云悦府」
The building surface is about 99-135㎡ for 3-4 rooms
建面约99-135㎡3-4房
Line 15 Gulang Road Station, Qi 'an Road subway station
15号线古浪路站、祁安路地铁站
Central Park + Taopu Technology Innovation City + Qi 'an Road TOD complex surrounded
中央公园+桃浦科创城+祁安路TOD综合体环绕
Total price 7 million -13 million yuan Yun Yue House Sales Office, Central tel: ☎ : 400-9939-964✔✔
总价700万-1300万中环云悦府售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
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Sales Office of Yunyue Mansion, Putuo Central, Shanghai Tel: ☎ : 400-9939-964✔✔✔
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Schematic drawing
示意图
Taopu, where this project is located, is a combination of ecology and scientific innovation.
本项目所处的桃浦，是生态和科创的结合。
Taopu Central Green is a central ecological park covering an area of about one million square meters!
桃浦中央绿地是占地面积约百万方的中央生态公园！
It is also a large open public green space in the central city.
也是中心城区较大开放式公共绿地。
Equivalent to 1.5 times Daning green space!
相当于1.5倍的大宁绿地！
Equivalent to 3 times the Changfeng Park!
相当于3倍的长风公园！
Five times the size of Zhongshan Park.
相当于5倍的中山公园。
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Baiwan Square Park not only brings a "healthy and comfortable lifestyle", but also will give "Xiangyu Traffic Control Central Yun Yue Mansion" again "value"!
百万方公园带来的不仅仅是“健康舒适的生活方式”，同时也将会给「象屿交控中环云悦府」再度“赋值”！
For example, New Jiangwan, Senlan, Biyun, etc., can prove that under the gathering of large urban green space + high-end residential areas, the quality of new homes will be greatly improved.
比如新江湾、森兰、碧云等等，都能佐证在大片的城市绿地+高端住宅区的聚集下，新房的品质将大大提升。
And here is not only ecological excellence, the reason why it is called "smart city", in the industry is no choice!
而且在这里并不仅仅是生态优秀，之所以叫“智创城”，在产业上更是没得挑！
Taopu Zhichuang City plans a core area of about 4.2 square kilometers, extending about 3.7 square kilometers of expansion area, positioning to build a leading modern urban area in the northwest central city of Shanghai, and strive to become a demonstration area of transformation and upgrading of Shanghai central city!
桃浦智创城规划约4.2平方公里核心区，延伸约3.7平方公里拓展区，定位打造上海西北中心城区具有引领性的现代化城区，力争成为上海中心城区转型升级示范区！
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Not only that, the project is about 1.5 kilometers away from Nanda Smart City.
不仅如此，项目离南大智慧城距离约1.5千米。
In the future, NTU will build an above-ground city (a science and innovation city integrating industry and city:
未来南大将构建地上之城（产城融合的科创城：
It is a landmark of NTU city integrating office, commerce and ecology. At present, the landmark building of NTU Twin Towers has been completed and put into use), the underground city (1.9 million square commercial city integrating subway stations, commerce, transportation, civil defense and ecology), and the cloud City (building a smart digital city that is accurate and intelligent and foreseeing the future).
集办公、商业、生态为一体的南大城市地标，目前地标建筑南大双子塔楼已竣工投入使用）、地下之城（190万方集地铁站、商业、交通、人防、生态一体的商业城）、云端之城（打造精准智能、预见未来的智慧型数字城市建设）。
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In the next ten years, NTU Smart City plans to form several hundred billion industrial clusters, build a new benchmark of ecological, intelligent and livable integration of industry and city, and will certainly drive the development of the sector.
未来十年，南大智慧城计划形成若干千亿级产业集群，构筑生态、智慧、宜居的产城融合新标杆，也必定会带动板块发展能级。
The two major industries will be Xiangyu control Central Yun Yue Mansion around, the future gathered in this social elite is not a small number, purchasing power only increased, in the spring breeze of the New Deal, this is the tuyence period of real estate in Central, after seeing the surrounding traffic, business, education, medical care is more exciting.
两大产业将象屿交控中环云悦府围绕，未来聚集于此的社会精英不在少数，购买力只增不减，在新政的春风下，此时正是置业中环的风口期，看过周边的交通、商业、教育、医疗后更是心动。
Moreover, it has to be mentioned that Yunyue House in Xiangyu Traffic Control Central is a pure subway project.
而且，不得不提的是象屿交控中环云悦府是纯正的地铁项目。
Rail traffic is the lifeline of the real estate, Xiangyu Traffic control Central Yunyue Mansion has a line 15 double station within a linear distance of about 700 meters.
轨交是楼盘的生命线，象屿交控中环云悦府直线距离约700米范围内拥有15号线双站点。
Importantly, the project is also surrounded by Line 26 (planned) and the mature Line 11.
重要的是项目周边还有26号线（规划）和成熟的11号线。
Line 26 (in planning) is the Central Super Circle Line.
26号线（规划中）是中环超级大环线。
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If you travel by car, three horizontal four vertical three-dimensional transportation network:
如果自驾出行，三横四纵立体交通网：
Three horizontal: Shanghai-Jia Expressway, Beijing-Shanghai Expressway, Central Elevated.
三横：沪嘉高速、京沪高速、中环高架。
Four vertical lines: Central Viaduct, Outer Ring Highway, North and South Viaduct, Yi Xian Road Viaduct.
四纵：中环高架、外环高速、南北高架、逸仙路高架。
Commercially, the TOD of Line 15 Qi 'an Road subway station is in full swing and is expected to be completed in 24 years.
商业上，15号线祁安路地铁站的TOD正在如火如荼的建设中，预计24年竣工。
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It is positioned as a community-type commercial complex integrating family living, life shopping, entertainment, catering, leisure, fitness, children's training and recreation, community center and other multiple formats.
定位为集家庭居住、生活购物、娱乐、餐饮美食、休闲、健身、儿童培训及游乐、社区中心等多重业态为一体的社区型商业综合体。
Wait until the project is delivered, is fully enjoy the doorstep business!
等到项目交付，是完全可以享受到的家门口商业！
At present, there are mature Shangyoumat shopping center, Taopu Star products are around the project.
而且目前还有成熟的尚优玛特购物中心、桃浦星品荟都在项目的周边。
Medical facilities: Deji Hospital is within walking distance to meet daily medical needs, as well as Shanghai Tongji Hospital (Third Grade) and Putuo Branch of Traditional Chinese Medicine Hospital.
医疗配套上：德济医院步行可达可满足日常医疗需求，还有上海市同济医院（三甲）、中医院普陀分院。
In Taopu, what has been rolled on the product can no longer be rolled!
而在桃浦，在产品上已经卷的不能再卷！
The same is true of Yun Yuet House in Xiangyu Traffic Control Central.
象屿交控中环云悦府也是如此。
1. The facade of solo ingenuity:
1、独居匠心的外立面：
The base part of the first and second floors of the overall building facade is stone, and the main part of the third and above floors is mainly glass + aluminum curtain wall. The facades of these two materials are commonly seen in middle and high-end projects.
整体建筑立面一二层基座部分为石材，三层及以上主体部分以玻璃+铝板幕墙为主，这两种材质的外立面常见于中高端项目。
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光感幕墙、立体边框、晶体塔冠，建筑整体效果契合当代艺术美学，让业主在还未进入小区的那一刻起就充斥着满满的精致感。
2、社区景观：
象屿交控中环云悦府景观设计理念上以双轴、一环、一会所、三进、多花园的景观结构来布局整个社区空间。
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Dual axis: north-south homecoming axis & Homecoming ritual axis, linking water garden, clubhouse, meeting room and other important landscape nodes, layer by layer.
双轴：南北归家轴&归家礼序轴，链接水苑、会所、会客厅等重要景观节点，层层递进。
The first ring: The forest vitality ring connects several thematic activity Spaces with scenes and immersion.
一环：森林活力环将具有场景化、沉浸式的多个主题活动空间场地进行串联。
Three steps: Enjoy the water garden - entrance gate ceremony water scene sinking club;
三进：尊享水苑-入户门庭仪式水景下沉会所；
About 20m2 community meeting room resort style private pan-club.
约20m2社区会客厅度假式私享泛会所。
Multi-garden: Along the axis of returning home, we have designed a leisurely children's dream garden, a quiet whispering garden, a delicate enjoying garden, a neighborhood meeting garden, and a vigorous fitness garden.
多花园：沿归家轴线设计了悠闲童梦花园·、静谧私语花园、精致乐享花园、邻里会客花园、活力健身花园等。
And the choice of green plants, such as in the garden planted like golden laurel, red plum, evening cherry, elm and other vegetation, evergreen and deciduous plants combination, can do three seasons have flowers, four seasons have the scene, the cost is higher at the same time also makes each season is different scenery.
而且绿植的选择上，比如在多花园里种植了像金桂、红梅、晚樱、榔榆等植被，常绿与落叶植物组合搭配，能够做到三季有花，四季有景，成本更高的同时也使得每一个季节都是不同的景色。
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3、更懂购房者的户型：
建面约87㎡3房2厅1卫户型图：
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户型方正通透，全明格局，三开间朝南！麻雀虽小五脏俱全，虽然面积不大，但是好户型的优点一个也不少！
建面约99㎡3房2厅2卫户型图：
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建面约135㎡4房2厅2卫户型图：
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High-end luxury residences can serve as investment products
高档豪华住宅可成为投资品
Cracking down on real estate speculation and restricting investment behavior are the main focuses of decision-makers' regulation. However, scholars believe that in the future, high-end luxury residences can be used as investment housing.
打击房地产投机，限制投资行为是决策者调控的主要着力点，但学者认为未来，高档豪华住宅可以作为投资性住房。
On December 7, 2011, at the "Third China Real Estate Forum and 2011 China Real Estate Annual Red List", the impact of the large-scale construction of affordable housing on the market was reflected in the fact that ordinary residential properties, including affordable housing and small and medium-sized ordinary commercial housing, will gradually be de-invested and return to their use value, forming a cost-driven price. This has also become a consensus.
2011年12月7日，在“第三届地产中国论坛暨2011中国房地产年度红榜”上，保障房的大规模建设对市场的影响，表现在包括保障房住房、中小户型普通商品房在内的普通住宅将慢慢去投资化，向使用价值回归，形成以成本主导的价格，这也已形成共识。
He pointed out that based on the experience of European and American countries, the prices of ordinary residences do not deviate too much from the cost. However, currently, housing prices in China are far higher than the cost. To ensure the housing rights of the common people, "even investment is no longer necessary."
他指出，欧美国家的经验看，普通住宅价格不会偏离成本太多，但目前国内住房价格远高于成本，为了保证老百姓住房权利，“连投资这块也觉得不需要了”。
He believes that appropriate investment behavior should still be maintained, and a large number of apartments and high-end luxury residences can be used as investment housing. "Even in the residential market, there should be an internal relationship of coordinated development."
他认为，适当的投资行为仍应保留，大量公寓、高档豪华住宅可以作为投资性的住房，“即使是住宅市场，也应该有一个协调发展的内部关系”。
In addition, enterprises engaged in the production of ordinary residential properties need to adjust their mindset. "It is no longer easy to find the high profit models of the past."
此外，做普通住宅的企业要调整好心态，“再难寻找过去高的利润模式了”。
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一、房地产相关概念
(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:
1、 单纯的土地;
2、 单纯的建筑物;
3、 土地与建筑物结合的房产;
(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:
1、 一级市场(土地市场);
2、 二级市场(房地产增量房市场);
3、 三级市场(房地产存量房市场);
(三) 土地及土地所有权:
1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.
2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;
3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.
(四) 土地使用权获取方式:
1、 土地使用权出让:
指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;
土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；
国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.
2、 土地使用权划拨:
指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;
以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;
下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;
城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;
(五) 建筑概念
1、 建筑:建筑物和构筑物的总称;
2、 狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;
3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观;
适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;
经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;
美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;
(六) 物业概念
1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;
各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;
二、房屋建筑常识
1、 容积率:
总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;
容积率=建筑总面积÷用地面积;
一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;
2、 建筑密度:
项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;
3、 绿化率:
指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;
4、 绿地率:
描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;
5、 层高:
住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.
6、 净高:
指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;
7、 进深:
指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;
8、 开间:
指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;
9、 建筑面积:
指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;
10、公摊面积:
指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;
11、使用面积:
它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;
12、占地面积:
建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;
13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);
14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;
15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;
16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积;
17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;
18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;
19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等;
20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;
21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;
22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实用率;
23、地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2;
24、半地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2;
25、阳台:
供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;
26、平台:
供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分;
27、标准层:
指平面布置相同的住宅楼层;
28、中间层:
底层和最高住户入口层之间的中间楼层.
三、房地产行业术语:
（一）室内设施:
1、 四气:暖气、煤气、热水器、空调;
2、 全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);
(二)装修分类:
1、 毛 坯:水泥地、水泥墙;
2、 简 装 修:地砖、白墙;
3、 中 装 修:大地砖、木地板;
4、 精 装 修:木地板、包门、包窗;
5、 豪华装修:装修前卫、用料讲究;
(三)户型及面积:
1、 一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-60平米;
2、 二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:70-100平米;
3、 三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:110-150平米;
4、 越层:房屋使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;
5、 错层:房屋内地面错落的房型;
(四) 楼层及朝向:
1、 楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;
优劣:
楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;
高层楼中楼层较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;
2、 朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;
高层板楼与多层楼的朝向相似;
高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;
四、房地产特性:
(一) 不可移动性;
(二) 独一无二性;
(三) 寿命长久性;
(四) 数量有限性;
(五) 用途多样性;
(六) 相互影响性;
(七) 受政策\市场影响大;
(八) 标的高;
(九) 变现慢;
(十)保值增值性;
五、房屋分类及详解:
(一) 按住宅层数划分:
1、 低层:层数为1-3层;
2、 多层:层数为4-6层;
3、 中高层:层数为7-9层;
4、 高层:10层以上;
(二) 按使用性质划分:
1、 生产性建筑;厂房、车间等；
2、 非生产性建筑;
居住建筑:如住宅等;
公共建筑:如办公、文体、交通等;
