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保利誉滨江二批次
8号楼“瞰江楼王”
已取证12.13开启认购
主力建面约109-139㎡3-4房
均价约11.55万/㎡
上海浦东保利誉滨江
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Poly Yubinjiang, Shanghai Pudong
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01
坐拥一线江景,只有84套!保利誉滨江二批次,加推在即!
在高端置业逻辑中,江景从来不只是风景,而是能直接影响「资产定价的核心筹码」.
这一点,在上海尤为明显.看看徐汇滨江的二手房价格就能明白:
拥有无遮挡江景的启元,二手成交单价超22万/㎡;尚海湾豪庭,前排江景房的挂牌单价约19万/㎡;而品质好、但看不到江景的小区,比如百汇园二期,单价大约在15-18万/㎡.
江景与房价之间的绑定关系,可谓赤裸且直接.
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但当我们把上海所有宣称“临江”的住宅摊开,会发现一个残酷的事实,真正做到“500米之内直面黄浦江、且可稳定看江”的项目,全市加起来也屈指可数.
而且这些项目往往有两个共同特征:总价高、选择窄.
比如,陆家嘴太古源的江景大平层,均价约17.6万/㎡;再比如绿城潮鸣外滩,能无遮挡瞰江的户型,总价预计6000万左右.
换句话说,一线江景,在上海,本是一场只向塔尖富人开放的财富游戏.
然而,谁也没想到,随着保利誉滨江8号楼的亮相,这场“塔尖游戏”竟向普通人发来了邀请函:10层即可无遮挡看江、且上车价格友好!
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要知道,上海一线江景房之所以高不可攀,并不仅仅是因为单价高,更因为面积太大.
陆家嘴太古源的江景大平层建面约380㎡;绿城潮鸣外滩无遮挡江景户型,建面约310㎡…
这些“巨无霸”户型,从根本上,筛掉了大多数改善客群.
但保利誉滨江的江景高层,面积段是克制的建面约109-139㎡.这意味着,“上海一线江景”的入门门槛,降了.
更关键的是,不同于上海大部分滨江豪宅,只有某几层、某几户才能享受到稳定视野.
保利誉滨江此次加推的8号楼,位于整个社区的最南侧,最靠近黄浦江.
南侧完全没有高层遮挡,自10层起便是稳定无遮挡的江景视野,从复兴岛一直望向黄浦江,景观非常开阔.
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江景视野示意图
同时,保利誉滨江也刷新了“江景房的定价逻辑”:
我看了下,10层以上,可以看到完整江景的单元,大多为建面约115㎡的三房与约139㎡的四房,房价大约是在12-14万/㎡区间,总价约1300万起即可拥有无遮挡江景.
8号楼鸟瞰图
这意味着什么?意味着上海第一次出现了“江景的平权”.
不是你有多少钱,而是你愿不愿意抓住机会;不是塔尖人群专属,而是改善家庭也能触碰的真实生活方式.
从宏观的市场角度来看,现在的上海滨江,一线瞰江的楼栋不只是“贵”,更是少有.真正能做到500米距离黄浦江、且稳稳看江的楼栋,在上海的二手房与新房市场里,几乎是“缺货”.
所以,我们才会说,保利誉滨江代表的是一种价值偏移,把本该属于塔尖的江景资源,推向了改善客群的可承受范围.
在滨江土地越来越少有、江景资源无法复制的上海,这种“可遇不可求的机会窗口”,往往转瞬即逝.
02
上海一线瞰江市场,为什么保利誉滨江更“难替代”?
为了匹配可以称之“开挂”的景观视野,保利誉滨江的户型设计,可以说是重新定义了上海江景房的天花板.
示意图
☆100-139㎡,私厅入户,承接光与江景
所有户型都是私厅入户设计,每户均享有约5㎡的独立电梯厅,这在板块内实数少见.
1)建面约139㎡四房两厅两卫
这个户型,让尺度、视野与私密性实现了真正意义上的跃升.
整体约10米的南向面宽,搭配约270°转角全景主卧,将黄浦江和复兴岛延展为私人景观轴.清晨睁眼就是江面轻雾铺开的柔光,夜晚拉开窗帘则是城市灯火倒映水波的静谧.
客餐厅与约7.2㎡外扩阳台自然衔接,形成一个向景观延伸的生活舞台.未来站在这里,近可感受精心雕琢的园林纹理,远可眺黄浦江、复兴岛,随手一拍,都是朋友圈的封面大片.
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建面约139㎡户型客厅效果图,以实际交付为准
而真正能感受到“未来可能性”的,是全屋采用的无墙垛飘窗设计.
这种结构上的克制,为生活带来了更多的自由度.无论是打造独立阅读角、儿童成长空间,还是增添收纳与展示场景,都能轻松实现.
建面约139㎡户型图内部过程稿,仅供参考
2)建面约115㎡三房两厅两卫
经典的三开间朝南飞机户型,南向卧室配备飘窗又或是连接阳台,保障室内采光的同时,还可拥有正南复兴岛、黄浦江的视野.
进门玄关设计800库系统,收纳空间充足,LDKB一体化设计+U型大厨房,实用性较高.
同时,北向次卧带飘窗,采光效果好,空间通透.
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建面约115㎡户型图内部过程稿,仅供参考
3)建面约110㎡四房两厅两卫
这个户型,可以说把空间利用到了极致.
约5.2米的大宽厅,连接南向阳台,采光视野都有保证.
更让人心动的是,这个户型位于低区单元,总价千万出头总价.可以说是为首改客群量身打造“资产跳板”,用低门槛,抢占高价值阵地.
建面约110㎡户型图内部过程稿,仅供参考
4)建面约100㎡两室两厅两卫
值得一提的是,此次加推的8号楼还有两套建面约100㎡的非标户型,格局与110㎡户型相似,少了一间北向卧室,总价约900万出头就能捡漏上车,机会非常难得.
建面约100㎡户型图内部过程稿,仅供参考
☆精装高定:国际大牌与生活的完美结合
保利誉滨江的国际化进阶装修,也让回家成为一种星级享受.
全屋采用霍尼韦尔新风系统、日立/东芝空调地暖,一线硬核配置,构建健康基底.
美诺四件套(燃气灶具、吸油烟机、烤箱、洗碗机)、博世冰箱、3M末端净水器,让居住品质再升一阶.
另外,保利誉滨江还是不折不扣的奢装细节控!水槽、水龙头均选用高仪,卫生间唯宝智能卫浴、高仪花洒系统、科勒镜柜,搭载华为全屋智能系统…精细考量深入到方方面面.
样板间实拍图
☆内外兼修!从建筑美学到生活社交的全面升级
当然,保利誉滨江吸引人眼球的,并不止于室内的生活.整个社区的公区打造,更能满足你对于生活的全部想象.
全石材、铝板、玻璃幕墙的外立面,远远看去就像矗立在湖岸边的水晶盒子,通透且高级.
建筑立面内部过程稿,仅供参考
社区内约10000㎡立体都心园林,以英伦名园邱园、希德寇特花园为灵感,以“三轴五园”勾勒“东韵西境”.
社区外部还有“私家后花园”——约6000㎡量子艺术公园,水杉、乌桕、香樟等绿植错落分布,下楼即可享受.
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量子艺术公园实景
约1500㎡的下沉式景观会所+约1500㎡架空层泛会所空间,配备了恒温泳池、健身房、私宴厅等功能空间.
架空层,则根据家庭需求规划,几乎涵盖每一位家庭成员的生活需求.
地下会所内部过程稿,仅供参考
从项目这些公区的打造上,我们也能看出保利誉滨江对于生活的理解、和对美学的追求.
03
杨浦滨江南段,正在从“被低估”走向“被争夺”
上海房地产的底层逻辑始终没变,滨江大于环线,资源大于规划,而城市真正的不动产,不是板块热度,而是不可再生的地段与视野.
在很多人的认知里,杨浦滨江“比不上前滩、比不上西岸”,但真实的城市进程往往比认知跑得快得多.
过去一年,最能说明问题的不是规划,而是政府的密集动作.
1、从“工业锈带”到“生活秀带”:杨浦滨江的时代反转
工业船坞、军工遗址、仓储厂房…曾经的沉重历史感,如今正以肉眼可见的速度变为全新的城市公共界面.
图源:“上海杨浦”公众号
沿江慢行系统全面贯通,跑步、遛娃、骑行不再被打断.亲水界面连片提升,从草坪到阶梯到平台,真正做到了“市民共享,而不是墙外观江”.
工业遗址加速焕新,沉睡数十年的厂房重新亮灯,成为青年文化、艺术、设计的聚集地.
杨浦滨江完成了从“硬核制造岸线”向“生活方式岸线”的彻底反转.
图源:“杨浦人大”公众号
2、复兴岛“量子城市”亮相一周年:杨浦滨江能级再跃升
如果说滨江界面的焕新是“地面可见的进度条”,那么复兴岛的变化,就是整个杨浦滨江具有决定性的“能级跃迁”.
今年恰好是复兴岛量子城市亮相一周年.而这一年里发生的变化,几乎可以用“坐火箭”来形容.
全球设计大赛、小红书REDLAND城市艺术季、上海城市空间艺术季、B站干杯音乐节…大量艺术、科技跨界活动涌入.
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图源:“杨浦滨江”公众号
而更具含金量的是:约30万㎡老厂房启动改造;1500套保障性租赁住房落成;丁乙、徐震等头部艺术家入驻…低空经济、设计、科技、艺术等多维业态加速集聚.
复兴岛从一片沉寂的“留白岛”,正在成为上海“未来城市实验场”的样板.
图源:“杨浦滨江”公众号
3、南段全线发力:商业、产业、教育三重驱动
如果说复兴岛的能级变化决定了杨浦滨江的未来高度,那么南段的“全面开花”,则直接决定了这里作为居住板块的确定性.
过去一年,杨浦滨江南端迎来三条赛道的齐头并进.
产业兑现:头部互联网公司集体落子这里不仅是“产业规划重地”,而是实实在在的总部集群区.字节跳动总部、美团总部、B站总部在建,预计在2027-2028年迎来密集兑现期.
商业升级:从超级合生汇(在建)到滨江产业商业体(在建),全维度的生活场景正在打开南段商业布局正在快速完善.
教育兑现:周边有平凉路第三小学、东辽阳中学、上海市第二十五中学,还有规划中的复旦国际学校(学区划分以教育局实际公布为准).
种种利好的落地,预示着杨浦滨江的逻辑,正在从传统的“生态+景观滨江”,升级为“产业+人才+景观”的三重叠加滨江.
写在最后:
如果过去的滨江靠景观出圈,那么未来的滨江靠产业+生活方式+品质定义.
保利誉滨江的优势正在于,站在杨浦滨江兑现快的板块,叠加复兴岛量子城市的未来红利,拿到更友好的价格,坐拥保利高线产品的硬核品质.
在上海的一线滨江产品越来越贵、越来越稀缺的当下,保利誉滨江正在成为少数“还能买、又买得值”的滨江高端作品.
项目二批次加推在即,仅有84套房源,真的不容错过.
保利誉滨江二批次
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对于许多家庭而言，首次购房往往是刚需置业，凝聚着多年的积蓄与对未来的期盼。因此，在选房过程中务必谨慎，避免踏入常见的误区。以下10条由过来人总结的买房建议，结合当前房产政策环境，希望能助你在购房路上走得更稳、更顺。
1. **地段是刚需房的根本**
刚需房首要解决的是生活便利性问题。选择步行500-800米内有地铁或公交站点的楼盘，能大幅提升日常通勤效率。同时，周边1公里内最好配有大型超市、菜市场、医院及学校等基础生活配套。切记，尽量依据已落成的配套做决策，对于远期规划需保持理性，不宜过分依赖销售人员的承诺。
2. **理性看待价格，聚焦综合成本**
房价虽是首要考量，但不可唯价格论。应全面权衡房子的性价比，明确其优缺点。此外，购房支出不仅包含总价，还需计入契税、物业费、维修基金、装修费用及未来长期的月供与利息。建议结合个人贷款资格和当前信贷政策（如首套房利率、公积金贷款额度等），进行全面的资金规划。
3. **重视保值属性，稳健优于投机**
在房地产行业进入平稳发展期的当下，购房应更注重资产的保值能力。相较于追求短期内升值，选择抗跌性强、口碑良好的楼盘更为稳妥。房屋随着时间会逐步老化，若十年、二十年后仍能保持较好的市场价值，便是一次成功的置业。
4. **关注未来转手难易度**
多数刚需房将来会面临置换，因此流通性至关重要。尽量避免选择户型明显缺陷、位置偏远（如远郊新区）、或过于老旧且无改造空间的房产。这些房源即便自住也体验不佳，未来在二手市场中竞争力较弱。
5. **优选实用户型与宜居楼层**
考虑到家庭成长需求，建议首选三居室，例如89㎡左右的紧凑型三房。朝向方面，客厅和主卧尽量朝南，保证采光与舒适度。楼层选择应避开槽钢层、腰线层、设备层等可能影响居住质量的楼层，中高层往往是性价比与视野较好的选择。
6. **现房或二手房可视情况优先考虑**
在当前市场环境下，如果新房不是现房，则交付存在一定不确定性。二手房所见即所得，社区环境、物业管理、周边配套均已成熟，便于实地考察。此外，不少城市出台政策鼓励二手房交易，如带押过户、税费减免等，值得关注。
7. **辨别配套“虚实”，聚焦真实需求**
配套价值有高低之分。对日常生活重要的“实配套”包括地铁、学校、超市、医院等；而高铁站、机场、游乐场等“虚配套”对居住品质提升有限，不宜作为主要决策依据。同时，可留意政府规划文件中对该区域公共设施的长期投入计划。
