走过2019，来到2020。
回首2019的黄山楼市，总结起来有过万、售罄、维权、地王等这个几个关键词。总体来说，有喜有优。
一方面表现在市场热度持续和地价房价稳中有升的地域性房地产市场，而另一方面也表现出对房屋质量的担忧，维权事件频发。
由于立场不同，看问题的角度不同，信息的对称程度不同，接下来说的话可能很多人会比较扎心，很残酷，但也很现实。
如果你愿意停下来理性思考，或许还会有那么一点点的启发和收获。
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所以，本期聊一聊的房屋质量的敏感话题。
关于房屋质量问题，首先得对房地产开发流程有一个基础的认知。
在房地产的开发过程中，开发商通过参与土地拍卖获取开发的权利，取得地块之后在规划指标内通过设计院出图，再找施工单位建造房子，到达预售条件进行销售到交付的过程，粗暴的说大概这么一个开发流程。
在这一开发流程中，建造的房子并不是开发商本身，而是交给有相关建筑资质的施工单位来完成承建。
开发商则是统筹方，发挥了统筹管理的作用。所以，房屋出现质量问题一方面与施工单位有关，同时也和开发商的监管水平有关。
但从施工单位的建造水准来看，当然，在建造摩天大楼、修建桥梁地铁等这样大型工程的施工单位肯定是世界一流的建造技术。
但在普通住宅商品房的承建工程上，没有那么高的技术含量，施工标准和要求上也低的太多。
因而，从房地产普通商品房的建造水准来看，其施工单位之间的水平也相差不了多少，只能说对于质量监管严格的开发商对质量瑕疵方面的问题把控相对好一些。
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第二，那么房屋质量问题体现在哪些方面？
通常遭受维权更多的是一些户内的问题，比如墙体开裂、空鼓、渗水等这方面的投诉和引发的质量维权。
不可否认，这些方面也是房屋质量问题的一部分，作为业主对于这些肉眼所见的质量问题来维护自己的合法权利也无可厚非。
理性来说，这些方面的问题并非是想象中的严重，通常维权也将这些常见的质量问题放大了许多。
其实房屋真正的质量问题，却体现在隐蔽工程上，是绝大多人不能所见的。
比如房屋的主体结构部分、桩基部分等这些才是房屋的核心质量问题。这些方面出现问题不是靠维修能解决的，而且存在重大的安全隐患。
类似这些隐蔽工程房屋质量的核心部件是怎么进行质量把控的？当然这些问题的出现并不是那么容易，而是由多个部门联合进行质量把控。
这里包含设计院、施工单位、监理单位、开发商的工程人员以及政府的职能部门，在不同的阶段在对这些房屋核心质量上有相关的影像资料记录以及书面资料存档已被查验。
开发商的法定交房也是这些部门联合验收合格后，拿到各方签字盖章的楼盘竣工验收备案表方可进行合法交房。
我们知道，建筑设计、施工，验收等涵盖工程安全的都是终身责任制，而且也有严格的标准规范，几乎没有人敢在这些方面冒险。
有些人会在业主群里咨询一些问题，开发商交付的水电材料能不能用？开发商会不会偷工减料这样的疑问？
如今，在工程材料上偷工减料，只要能稍微有点排名和知名度的开发商几乎都不太可能发生想象的偷工减料。
一是这些建筑材料有国家标准和有强制性的规定，二是开发商从这些方面也真省不了多少钱。
所以，开发商不敢也没有必要在这些硬性规定之内冒着高风险偷工减料节省那微乎其微的成本。
因而，开发商在交付时标配的水电材料肯定是可以使用，这些都是国标产品，只不过是品牌不同罢了。对于布局合不合理、预留的开关插座够不够用则是另一回事，但至少这些材料是达标的。
虽然高房价是城市化的结果，但毕竟开发商是高房价的开发者和销售者，天生就自带招黑体质，当然也出现了很多问题，产生不信任和怀疑也是正常现象。
我们可以怀疑，但不可藐视国家法律。
所以不同开发商之间，房屋的基础建筑质量的差距真的没那么大，至少没有你想象的那么大。
我们可以去看看一些工地，很多不同的在建楼盘其实施工单位可能都是同一家，都是同一家施工单位盖的房子，那么质量差异只是开发商品控管理上细节的差异。
开裂，渗水这些户内房屋质量问题也是开发商交付所面临的通病，从目前来看，从源头上遏制的确也难以实现。
一是房子是手工制品，不是工业生产线的流水产品，很难做到各个细节的模块化，在施工中受天气，气候以及工人水平的差异均有影响。
其二，我国房产销售采用预售制度，一方面开发商势必快速周转来减少管理成本，另一方面在交房时间上对于业主来说2年交付基本上也是极限值，预售商品房从购买到交房，如果超过3年到5年，估计大部分业主没法承受过长的交房周期。
我们从较高院关于商品房买卖合同纠纷案件的司法解释来看，
《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条排名前列款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。
可以看出，法律所规定的质量不符合要求要到不能实现合同目的的程度，因房屋质量问题严重影响正常居住使用在一般情况下较难达到，而会代之以维修、更换等手段，合同继续履行。
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第三，那么开发商之间的房屋质量到底差在哪？
虽然我们说开发商之间的房屋基础质量差异并不是很大，毕竟有标准在约束，但是同样是开发商，在设计审美和开发品质上的确是相差很大。
所以，我更愿意把房屋的质量差距说成楼盘品质的差距更为合理。
因为楼盘品质并没有像房屋建筑部分那样有严格的标准约束，楼盘品质完全取决于开发商的良心和自律。
我们常说的房屋质量问题主要体现在业主户内的一些问题，更多的是工程工艺出现的质量问题，而楼盘品质却体现在业主户内之外的一些公共空间。
比如房屋的外立面、小区的景观环境、入户大堂、风雨连廊、地下车库、物业服务等等这些具有前瞻性设计和影响小区长远居住体验感的配置。
这些不太被关注的品质部分才是开发商之间差距较大的地方，也是节省成本最厉害的地方。
比如，在景观环境上，规划指标上只有一个绿地率的要求，具体怎么种植，用什么的苗木。种植密度多少完全没有要求。前不久网上曝光一个交付小区，全小区的景观居然只有6颗树苗，的确惨目忍睹。
在景观环境上，一些常用的乔木，品种不同，胸径蓬径不同，价格从几百到几万一颗，灌木丛的种植密度一平米几株和一平米几十株，这些差价的差异很大。呈现的感官和品质也的确不一样。
城东某小区景观环境
城东某小区景观环境
还比如，有些小区做出地下地上双精装入户大堂，有些小区入户大堂能省则身。而且精装大堂装到什么程度没有标准，用什么材料的也没有标准，在这些公共部分开发商之间有着很大的差距。
最典型的是外立面的工艺，全干挂石材的外立面和真石漆的立面的造价也完全不同。目前通常主流的做法是一层干挂和真石漆的组合。但是市场也还有采用十几年前的涂料工艺。你说这品质差距有多大？
全干挂立面十年二十年甚至更长时间日久弥新，涂料立面5到8年面目全非。5年过保之后也是靠维修基金来处理。
地下车库可能是最省钱的地方，每平米造价两三千，能不挖就不挖能少挖就少挖，反正未来的小区车位纠纷和开发商无关。
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一个城市居住品质的进步，除了房屋户内的一些质量问题之外，小区的公共区域品质也应该被重视。
当然我不是说房屋户内问题不算问题，也需要开发商有严格的管理体系来减少这些质量瑕疵的出现。
但对于户内之外的没有标准约束的开发商可以自由发挥的这些公共部分，开发商更应该有品质担当。留给城市和业主更有高级感、品质感和舒适感居所。
房屋质量的差距通过后期售后还能得到挽救和处理，但楼盘品质则是开发商交付时有就有，没有的那以后也没有。落后的是永远都追不上的。
户内部分的问题通过维修处理基本上在三五年之后差异不大，但是小区公共部分的品质在三五年后呈现的是血淋淋的差距。
所以有些小区还没交付就觉得产品落后了，有些交付几年的小区走进去会有一种高档感和仪式感。
市中心某小区交付实景
这些差距才是导致一个楼盘整体居住品质的优劣和小区价值的重要体现。十多年来，我们城市房地产市场也一直处于进步和升级，房价也上涨数倍来到1万+的价格，城市的土地也日益稀缺。
作为开发商，应该善待城市稀缺的土地资源，产品升级不能再停留在一些基础的户型优化上，除了提升质量管理水平尽量减少户内质量问题的同时，更多的是要加大从外立面到小区环境等等品质方面这些标准之外的成本投入。
作为消费者，在关心户内质量问题的同时，也更需要放眼户内之外的公共部分的品质要求，有审美品位和判断力来选择高品质的房子。
只有这样，才能真正促进我们城市人居环境品质的提升。
来源：黄山楼市
