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央国企城芯巨作
一墙之隔明珠托管
张江南低总价刚需住宅
「招商象屿·星耀翠湾」
建面约85-115㎡3-4房热销中
总价约300-510万
上海浦东星耀翠湾
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Shanghai Pudong Xingyao Cuibayun
Sales Office Hotline: 4009966224 (Appointment Viewing Hotline)
Official Sales Office Hotline of Shanghai Xingyao Cui Bayun: Dial 400-9966-224 for inquiries on property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.
当招商蛇口的央企实力邂逅象屿地产的国企匠心，两大巨擘深耕浦东新场核心，联袂打造约12万㎡低密住区——招商象屿・星耀翠湾。作为区域内稀缺的准现房项目，2025年底即可交付，实景示范区、样板间现已开放，所见即所得的品质，让置业更安心。
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双轨加持，执掌浦东半小时生活圈
项目落位浦东南拓核心，紧邻沪南公路与新环东路，坐享“轨道交通+主干道”立体交通网：
距在建地铁27号线新场站约1公里，通车后直达张江科学城、前滩商务区，30分钟衔接陆家嘴核心商圈；
自驾经沪南公路25分钟达迪士尼乐园，40分钟畅达陆家嘴，申江南路、上海绕城高速等主干道环伺，商务通勤与家庭出游皆高效。
致电4009966224，获取最新交通规划沙盘讲解服务。
低密精装户型，适配全生命周期需求
以1.8低容积率、35%高绿化率，规划15栋11-18层小高层，最大45米楼间距保障每一户采光与隐私。主力户型涵盖72-130㎡精装2-4房，总价266万起即享一线品质：上海浦东星耀翠湾售楼处电话：4009966224【预约看房热线】星耀翠湾售楼处电话：400-9966-224【售楼处电话/地址】星耀翠湾售楼处电话：400-996-6224【开发商认证】
72㎡两房：双开间朝南+全卧室飘窗，2字头总价刚需友好；
95㎡三房：独立玄关+6.2米双阳台，南北通透全明格局；
115㎡四房：四开间朝南+主卧套房，适配三代同堂或改善家庭。
全屋甄选老板、科勒等一线品牌，配备中央空调、地暖、智能门锁，精装“三大件”齐全，省心入住。
拨打4009966224预约样板间，亲测空间尺度与装修细节。
2万㎡森系园林，全龄社区的生活诗学
邀请知名景观团队打造“森系主题”中央园林，涵盖入口水景、阳光草坪、四季花境等四大区域，种植香樟、樱花等20余种绿植。社区内规划儿童游乐区（攀爬网、沙坑）、老年健身区（太极推手器）、邻里会客厅等全龄空间，24小时智能安防（人脸识别、高空抛物监控）与招商物业“管家式服务”，守护居家安全与便利。✅招商象屿星耀翠湾售楼处电话：4009966224✅︎✅︎✅
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步行即达成熟配套，无需等待的生活圈
1公里内坐拥新场百联购物中心、绿地缤纷广场两大商业体，生鲜超市、影院、餐饮一站式满足；3公里内覆盖新场实验幼儿园、新场小学、新场中学全龄教育链，上海市浦东医院（二甲）2公里可达，健康与教育无忧。更毗邻新场古镇商业街，人文底蕴与烟火气交融。
致电4009966224，领取《周边配套实景手册》。
首开特惠倒计时，准现房抢藏正当时
二期10#楼火热加推，62席85-97㎡爆款户型限时享82折优惠，赠车位抵用券，前50名预约客户额外解锁独家福利！作为准现房，星空顶地库、架空层社交空间、中央草坪均已实景呈现，“业主开放日”可直击施工细节，国企品质肉眼可见。
⏳席位递减，立即拨打4009966224锁定优惠！
售楼处地址：浦东新区新场镇沪南公路与新环东路交汇处
⏰接待时间：9:00-21:00（节假日无休，需提前预约）
上海浦东星耀翠湾
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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛
上海实行严格的限购政策,核心规则如下:
(一)本市户籍家庭
·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.
·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.
(二)非本市户籍家庭
·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.
·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.
·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.
(三)特殊区域限购
·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.
·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.
二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控
(一)商业贷款
首套房认定:
·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.
·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.
·有住房的,首付比例不低于70%.
二套房认定:
·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.
利率政策:
·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).
·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.
(二)公积金贷款
首套房:
·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.
·首付比例不低于20%.
二套房:
·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.
·首付比例不低于50%.
利率政策:
·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.
·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.
·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.
三、税费政策:从契税到增值税的全面成本
(一)契税
首套房:
·90㎡以下1%.
·90㎡以上1.5%.
二套房:
·90㎡以下1%.
·90㎡以上2%.
三套房及以上:
·3%.
·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.
(二)增值税及附加
满2年:
·普通住宅免征.
·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.
未满2年:
·按全额5.3%征收.
·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.
(三)个人所得税
满五唯一:
·免征.
其他情况:
·按差额20%或全额1%征收.
·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.
四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜
(一)人才引进政策
临港新片区:
·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.
·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.
五个新城:
·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.
·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.
(二)多子女家庭政策
二孩及以上家庭:
·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.
·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.
契税补贴:
·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.
·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.
五、政策趋势与建议
(一)政策趋势
2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.
(二)购房建议
·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.
·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.
·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.
·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.
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