来源：江门日报
近日，市自然资源局发布江门市区（蓬江、江海、新会）2020年度土地供应计划，引起了高度关注。在本次供应计划中，商住用地约111万平方米，其供应量与2019年相比减少了约63万平方米，甚至低于2018年的140万平方米。据业内人士解读，从近年土地成交面积看，2020年市区商住用地计划供应约111万平方米属于适中范围，其中蓬江区商住用地中的三大地块最受瞩目，今年将成为房企争夺的“主战场”。
A 新会区工业用地多，蓬江、江海两区公共配套多
2020年度市区国有建设用地计划供应总量约577万平方米，低于2019年度，其中，商服用地约43万平方米，工业用地约305万平方米，商住用地约111万平方米，公共管理与公共服务用地约119万平方米。
从区域来看，新会区计划供应土地面积较大，约225万平方米，这也是新会第二年计划供应土地面积较大，其中商服用地约21万平方米，工业用地约177万平方米，商住用地约27万平方米，公共管理与公共服务用地6670平方米。不难看出，新会区今年的土地供应计划中，工业用地占大头，占据计划供地总量的78.7%，也是该区连续两年工业用地面积约超13万平方米。
“港珠澳大桥、江湛铁路正式通车，中开高速、江门大道和珠西综合交通枢纽江门站加快建设，投资吸引力和产业承载力持续提升，新会正处在多重区域发展布局叠加、多项交通基础设施交汇、多个产业发展平台集聚的重大机遇期。供应用地面积是根据市场供需来制定的，连续两年供应用地面积位居市区排名前列，恰好说明新会需求量充足，发展势头迅猛。”裕隆基地产副总经理李艳芳说。
博富控股战略品牌部高级副总监谭华驹告诉记者，这两年，是新会区建设提速的两年，各项重大工程项目上马并高歌猛进。随着江深工业园的逐步落地，新会区各项大型招商引资也陆续实现落地，在工业用地的层面有着较大的需求。未来枢纽站的开通，相信会给新会区乃至江门都会带来新的发展机遇，增加工业用地的供给也是大势所趋。
蓬江区、江海区与新会区的情况类似，工业用地同样占据计划供应总量的较高比例，但与新会不同的是，蓬江、江海两区的公共管理与公共服务用地同样占据很大的比例，其中江海区今年公共管理与公共服务用地面积甚至超过工业用地面积，比2019年大幅提升。而作为2020年计划供地面积较大的新会区，200多万平方米地中公共管理与公共服务用地仅占6670平方米，比2019年大幅减少。
对此，谭华驹表示，近两年来，蓬江区的滨江新区板块及江海区的府西板块成了不少开发商眼中的“香饽饽”，众多房地产项目在此百花齐放，成交量旺盛，同时也促使两区对公共管理及公共设施建设的需求大幅提高。“鉴于目前滨江新区（二期）公共配套还有待完善，府西片区的公共配套相对不足，此次供地计划中提高这两个区域的公共服务用地比例，旨在为区域的长远发展提供硬件支撑。”谭华驹说。
B 蓬江区“三旧”改造多，新会商住用地供应减少
最受关注的莫过于商住用地。市区今年计划供应商住用地约111万平方米，比2019年计划供应的减少约63万平方米，甚至低于2018年。
江门地产智库成员、楼市分析师冯景全表示，土地供应计划并非等于实际供应，2019年商住用地计划供应约173万平方米，但实际成交约107万平方米。目前待开发土地是充足的，但当前市区整体库存较高（除新会库存尚算适中），加上今年受疫情影响，房企和购房者心态谨慎，因此适度调低土地供应计划，有利于更好地控制供应量、平衡供求关系，稳定房地产预期。“从近年土地成交面积看，2020年市区商住用地计划供应约111万平方米属于适中范围。”冯景全说。
其中蓬江区约58万平方米，比2019年增加约5万平方米；江海区约26万平方米，比2019年减少15万平方米；新会区约27万平方米，比2019年减少52万平方米。不难看出，在今年计划供应的商住用地中，除了蓬江区以外，新会区、江海区均大幅缩减，其中新会区从2019年的超过67万平方米商住用地，直接降到今年的不到27万平方米。由此可见，今年新会区的商住用地将会比较紧张。谭华驹表示，2019年为匹配枢纽新城的发展，新会区相应的商住用地、公共管理与公共服务用地的供应量有所提升，达到了近年来的高点。与去年相比，今年由于枢纽新城片区土地资源的稀缺，该区域在2020年商住用地的供应量上出现了大幅度的减少。
作为市区商住用地的大头，蓬江区2020年计划供应的商住用地面积占市区商业用地面积一半以上。李艳芳表示，主要是蓬江区的商住用地含4幅“三旧”改造项目地块，包括杜阮松园商住小区“三旧”改造地块、水南南华旧村“三旧”改造地块、大湾里2/3号地段、甘化片区，相比新会、江海都要多。记者了解到，蓬江区“三旧”改造项目地块约19万平方米，新会区约9万平方米，江海区约3万平方米。
C 蓬江区三大地块受瞩目，今年有望成功出让
蓬江区约58万平方米的商住用地中，最受瞩目的无疑是将于5月15日挂牌的蓬江区华安路和体育路交汇处东南侧地段（A地块）和蓬江区华安路以南、体育路东侧地段（B地块），以及占地面积较大的甘化片区“三旧”改造项目。值得一提的是，这三幅地此前都曾经流拍，甘化片区多次流拍，如今是重新竞拍。
“其实，这三幅地块的条件都是很好的，据说已经吸引了几家房企关注。”业内人士周先生表示，华安路附近这两幅地块地处滨江新区的核心地带，临近滨江体育中心、广东珠西国际会展中心、保利中心等项目，周边地段繁华，有范罗冈小学、广东省实验中学江门附属学校等优质学校配套，再加上周边已经进驻并建成保利大都会、碧桂园、美的公园天下等商住项目，居住氛围成熟。甘化片区位于蓬江传统城区，地块处于碧桂园项目西江御府、西江华府旁，生活氛围浓郁。有难得的西江江景资源，并享受培英小学、培英中学、江门市中心医院等教育医疗配套。
冯景全认为，5月15日即将摘牌的A、B地块和后续甘化片区地块均为此前流拍地块，本身地块质地不错，周边居住氛围浓厚、配套成熟，但此前由于竞拍条件过高，导致房企置地信心不足。“其中，5月15日摘牌的A、B地块原是合并出让，起拍价过高、总价门槛高，且要配建一间小学，开发成本过高。如今A、B地块拆分出让，降低起拍价、取消配建小学，有利于降低房企开发成本，本次竞拍前景值得期待。而甘化地块此前由于面积大、起拍价高，加上要求商业面积占比过高，在当前商业供需失衡背景下，令房企望而却步。若本次降低条件重新竞拍，甘化片区地块仍有望成功出让。”冯景全说。
D 学位不足将得到改善，教育用地减少
此外，今年计划供应教育用地共5幅，相比去年的10幅减少，也值得关注。5幅教育用地中，蓬江区占4幅，其中两幅位于东风大道侧，一幅位于建设三路篁庄考场，一幅位于荷塘镇高村；新会区一幅，位于会城街道尚雅小学南侧。
冯景全认为，近年来，三区投入众多资源解决教育资源分配不均、不足问题，其中就包括教育用地的供应。经过多年建设，加上当前尚有多个在建的教育工程，目前市区学校学位不足问题已明显得到改善。“因此，2020年教育用地供应计划有所下调。”冯景全说。
广州锐升地产总经理莫志华表示，2019年，江门市经过综合考虑市区的发展重点及区域平衡，特别优先保证了教育用地的供应，一口气新增了10幅教育计划供应用地，各区域、地段配套的教育资源已经比较丰富。“今年市区的教育计划供应用地主要是各成熟入住区域或待发展区域的考虑及补充，所以会相对去年有所减少。而且，2020年受到疫情影响较大，更应去考虑一些重大产业项目的土地供应，重点支持和保障民生工程项目用地方面的优先及平衡。”莫志华说。
文/江门日报记者 陆沿任 实习生 付佳茹
