——同悦湾璟庭——
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双湖环抱，低容积率社区里的品质生活
在上海青浦朱家角，一个融合了江南水乡韵味与现代居住品质的低密度墅居项目——同悦湾璟庭，正吸引着越来越多关注品质生活人士的目光。作为长三角生态绿色一体化示范区先行启动区的稀缺住宅，这个项目究竟有何独特魅力？今天就带您一探究竟。
天赋地段，稀缺湖景资源
同悦湾璟庭坐落于青浦朱家角核心区域，具体位于阁游路与淀昇路交汇处，地处长三角生态绿色一体化示范区的先行启动区。项目总占地面积约4.57万平方米，总建筑面积约14.5万平方米。
双水系环绕是项目一大亮点：北临大淀湖，淀浦河相伴，构成了稀缺的双湖景资源。与朱家角古镇相邻的位置，更让社区同时享有自然水景与浓郁人文氛围。
低密规划，舒适居住体验
在上海，低密度住宅正成为越来越稀缺的资源。同悦湾璟庭的容积率仅1.25，绿化率高达35%，规划了12栋6-8层洋房及4栋联排别墅，总计420户。这种低密度规划为住户提供了更为宽敞、舒适的居住空间。
社区采用全人车分流设计，车位比达到1：1.5，充分满足业主停车需求。建筑布局科学，楼间距最大达35米，确保了各户型的采光和通风效果。
现代中式建筑，江南美学呈现
同悦湾璟庭的建筑风格采用现代中式设计，粉墙黛瓦、平坡结合，整体立面三段式处理。基座线脚融入中式元素，顶部挑檐及坡顶设计，充分表达中式建筑特点。
外立面选用米白色真石漆（获绿色建材认证）搭配深灰色陶瓦坡屋顶，融入铝合金格栅、浮雕雕花等精致细节。35%的窗墙比配合双层中空Low-E玻璃，不仅提升了室内采光，更实现了38分贝的优异隔音效果。
匠心户型，满足多元需求
同悦湾璟庭主推建面约85-95平方米的洋房和117-129平方米的叠墅产品。
洋房产品
85㎡三房：得房率82%，三开间朝南，配备5.8米阳台
95㎡三房：得房率83%，南北通透，双卫设计
洋房得房率高达80%以上，95平方米户型实际使用空间堪比普通高层110平方米。醇熟配套，便捷生活圈
交通配套
项目距离地铁17号线淀山湖大道站直线距离约2.5公里。社区配备班车，接驳地铁站。自驾方面，10分钟可上沪渝高速，20分钟抵赵巷商圈，35分钟达虹桥商务区。
淀山湖地铁站实拍
商业配套
周边3公里内覆盖四大商圈，步行15分钟可至朱家角古镇商业街，驾车10分钟可达淀山湖大道万达茂。项目还自带2000㎡社区商业，计划引进便利店、干洗店等便民服务。
文教医疗
教育资源丰富：1公里范围内有朱家角小学（区重点）、朱家角中学；周边还有上海青浦兰生复旦学校、平和双语学校等优质教育资源。
医疗配套齐全：3公里内有朱家角人民医院（二甲），5公里有规划中的国际医疗中心（预计2028年运营）。此外，2公里范围内还有复旦大学附属妇产科医院青浦分院（红房子医院），复旦大学附属中山医院国家医学中心青浦新城院区一期也在建设中。
产业红利，区域价值可期
同悦湾璟庭临近华为青浦研发中心，这一重要产业配套为区域带来显著红利。华为研发中心总投资高达71亿元，年产值预计达100亿元。2024年10月，已有第一批研发人员约3000名入驻，预计到2025年底将完成30000名人才的导入。
大量高科技人才的涌入，推动了区域租赁市场的活跃。目前同悦湾璟庭周边精装三房月租金可达5000-7000元，95㎡户型租金约为3500-4000元/月，其中华为研发人员占了租客的60%。
品质细节，匠心营造
社区内部以“小桥流水”为主题，打造800㎡中心水景（水循环每8小时净化）、300米亲水步道、苏式园林小品。植被选择也颇为考究，专门移植胸径12cm乌桕、10cm鸡爪槭等特色树种。
项目还规划了600㎡社区会所（含茶室、亲子室），以及1500㎡恒温泳池会所和17处架空层泛会所，提供书吧、手作工坊、儿童活动区等多元休闲空间。
贴心提示
同悦湾璟庭由国企同济房产开发打造，预计2026年12月精装交付。物业公司为上海同科物业（二级资质），物业费3.6元/㎡/月。
项目目前均价约4.1-4.4万/㎡，总价300万级起享洋房，500万级起拥叠墅。对于朱家角重点产业人才，凭认证还可享受特定优惠。
值得一提的是，项目土地年限自2023年起算，70年产权依据《民法典》第359条规定，住宅建设用地使用权期限届满将自动续期。
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麟评居住大数据研究院数据显示，7月监测重点14城二手住宅成交111773套，环比下降1.83%，同比下降9.05%。
从累计情况看，今年前7月重点14城成交量为811142套，较去年同期上升10.8%，成交规模仅次于2021年成交水平。
报告认为，年内二手房成交呈现明显的“前高后低”的局面。一方面是由于一季度成交的提前释放，二季度购房潜力不足。另一方面，二季度政策无明显利好，房价继续下行，居民购房信心并未扭转。
麟评居住大数据研究院预计，下半年二手房的去化存在一定的压力，本次中央政治局会议未提房地产，对于城市更新相关政策细节的表态不及预期，如若无明显外部利好因素介入，二手房下半年市场或将面临量价齐跌的压力。
一线城市成交“领降”，二线城市继续分化
从各线城市来看，14个重点城市中同环比均有不同程度的涨跌。
报告显示，7月份一线城市成交“领降”。除深圳成交量稳增之外，北京、上海、广州同环比均呈现下降态势。主要原因在于市场无利好加持因素，购房者入市节奏有所放缓。
二线城市中，仅苏州、南京和厦门7月成交环比下降，降幅分别为3.8%、2.6%和6.8%，降幅均小于一线城市。其余二线城市成交量较上月呈现上升局面。其中，东莞、佛山和郑州成交涨幅居前三，分别为19.8%、8.6%和7.8%。
从累计情况来看，前7月一线城市二手房成交量均高于去年同期。二线城市中仅南京（-3.8%）、无锡（-2.9）、青岛（-2.8）和郑州（-7.6）同比下降。
挂牌量“二连升”，去化周期拉长
挂牌量方面，7月14个重点城市二手住宅挂牌量约198.2万套，环比上升2.7%，同比下降17.19%。
报告指出，今年以来，一季度在售挂牌量环比上升，随后连续两个月下降，至5月在售挂牌量较去年同期下降2成，5月后在售挂牌量连续2月上升。同比方面，今年在售挂牌量不及去年同期。
另外值得注意的是，在二手房挂牌量上升的同时，去化周期同样连续2月提升。报告显示，7月重点城市的二手房去化周期为16.8个月，环比上升2.7%，同比下降17.2%。
虽然今年二手房成交量活跃度相较于去年有所提升，但市场信心仍位于低迷区间，并未出现改善迹象。
根据报告，7月重点50城市场信心指数为-0.85，环比微升0.01，同比微升0.02。市场信心指数与居民对房价的预期息息相关，从上述指标看，该指数仍处于低迷区间。
对此，麟评居住大数据研究院表示，当前房地产市场的问题不仅取决于供需关系，还受到居民收入能力和收入预期影响。当前经济环境背景下，居民对收入预期降低，二手房仍然处在以价换量中，房价持续下行，影响市场信心的改变，短期信心指数难以大幅度改善直至房价止跌迹象明显。
