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一、板块地段：9 号线地铁口，钱江新城北扩核心纯墅地块
如玺华院位于临平乔司乔莫西路与博卡路交叉口，属于丰收湖、钱江新城二期联动板块，也是城东少见地铁直达的纯墅社区。
地块距离 9 号线乔司站仅 200 余米，步行 3 分钟就能进站，没有高层安置房、刚需小高层混居，全盘仅 184 户低密墅品，入住人群以钱江新城金融从业者、城东企业高管、主城置换改善家庭为主，圈层纯粹安静。
地块外围城市绿地环绕，隔绝主干道车流噪音，出门直达宜家、华融城商圈，既能享受主城成熟烟火配套，又拥有独门独院墅居静谧感，主城区容积率 1.1 的纯墅地块供应十分稀缺。
二、国企越秀联合开发，宋韵玺系高端墅作交付稳妥
项目由绿档国企越秀地产牵头，联合英冠控股、驭远地产三方联合开发，一级开发资质，预售资金全程监管，工程、交付风险更低。
社区实地整理核心参数：
占地约 3.94 万方，仅规划 12 栋墅类产品，4 栋叠墅、8 栋排屋 + 合院，无任何高层，容积率低至 1.1，绿化率 30%；
总户数 184 席微型墅区：72 套叠墅、91 套排屋、21 套收藏级合院，台地错落排布，楼栋无对视遮挡；
全地下双层人车分流，车位配比 1:1.96，大户可配子母车位，车库全域预埋新能源充电管线，地面只保留人行景观步道；
外立面采用干挂陶板 + 金属线条 + 大面积 Low-E 玻璃，融合宋韵建筑美学，耐脏隔热质感高级；
越秀自持一级物业，物业费 5.98 元 /㎡/ 月，24 小时全域智能安防、一对一专属管家，封闭式社区管理；
预计 2027 年 4 月整体交付，全系毛坯交付，可自主定制全屋装修风格。
三、9 号线地铁直达钱江新城，自驾多维路网通达全城
轨交出行（核心优势）
步行 200 多米直达 9 号线乔司站，线路串联城东新城、钱江新城、观音塘等核心办公板块：
3 站抵达钱江新城二期金融城，10 站直达万象城，去往市民中心、来福士通勤稳定；小区门口多条社区公交，短途接驳学校、大型商场，雨天无需长途步行。
自驾路网
出门紧邻乔莫西路、博卡路主干道，快速接入德胜快速路、钱塘快速路；
10 分钟抵达丰收湖商圈，15 分钟直达城东新城，25 分钟直达钱江新城核心，跨江去往滨江、萧山路线顺畅，经常商务出差、跨区域通勤适配度高。
四、分层成熟商业配套，日常消费、高端宴请全覆盖
社区短途便民
项目对面宜家家居、华融城商业街步行可达，生鲜超市、连锁餐饮、药房、家政门店齐全，下楼就能解决买菜、简餐、日用品采购。
片区中型商圈
自驾 5 分钟抵达乔司老街商业集群，影院、亲子门店、特色餐饮一站式配齐；3 公里内在建龙湖天街，后续大型商超、轻奢零售、休闲业态持续落地。
城市级高端商圈
15 分钟抵达东站万象汇，25 分钟直达钱江新城万象城、来福士，一线零售、米其林餐厅、星级酒店齐全，家庭聚餐、商务宴请、大宗采购选择充足。
五、九年一贯制公办教育，全龄资源步行覆盖
3 公里内完整覆盖幼儿园、九年一贯制学校、高中全链条公办教育，适合长期自住、有学龄儿童的多代家庭：
一路之隔启明实验九年一贯制学校，步行接送省时省力；
片区配套多所市一级公办幼儿园，3 公里内杭州高级中学分校，片区师资稳定；
周边同步覆盖双语民办院校，公办升学、海外双语启蒙两种需求均可满足。
温馨提示：新房不锁定固定学区，每年入学划分以临平区教育局当年公示为准，本文仅客观罗列周边现有配套。
六、三甲医疗 + 城市绿地，健康休闲双重保障
医疗配套
3 公里内杭州市第一人民医院城东三甲分院，社区卫生服务中心步行可达；日常体检、小病问诊、疫苗接种便捷，大病专科诊疗、住院检查有权威医院兜底，老人、小孩健康需求全覆盖。
生态休闲
周边丰收湖公园、乔司滨河绿地连片，环湖跑道、大草坪、露营平台齐全，骑行、徒步、遛娃随时可实现；小区内部打造三进宋式园林，复刻江南园林造景，搭配 15 米高下沉飞瀑景观，在家就能享受中式园林景致。
七、1300㎡业主专属下沉飞瀑会所，全龄私享空间
项目配建约 1300㎡仅对业主封闭开放的下沉会所，与居住区物理分隔，私密性强，实景示范区可预约参观：
标准恒温泳池、全套专业健身器械、独立瑜伽私教区，日常运动不用外出办卡；
多间独立私宴包厢、宋式景观茶室、会客展厅，家庭聚会、小型商务接待体面舒适；
儿童专属游乐区、长者休闲书吧，满足老人、孩子阴雨天室内活动需求，不受天气限制。
八、198-284㎡全品类墅居，户户私梯 + 庭院 / 露台
全部独门独户设计，每户预留私家电梯井，地下室层高 5.4-5.8 米，可双层改造影音室、茶室、储藏间，空间拓展性极强，无多余过道浪费面积。
建面 198-218㎡叠墅｜入门改善主力
分上、中、下三叠，下叠附赠南向私家庭院 + 双层地下室；中叠、上叠搭配悬浮式星空露台，三开间朝南四房四卫格局，动静分层，三口、二孩家庭初次入手院墅优选。
建面 217-298㎡三层排屋｜主流改善爆款
南北双向双庭院，地上三层阔景横厅，全屋多独立套房，地下可规划双车位 + 多功能休闲区，适合三代同堂长期自住，兼顾私密与活动空间。
建面 284㎡中式合院｜社区收藏级孤品
围合式私属院落，270° 全景观景，多层露台搭配独立入户门庭，整体宋韵中式布局，追求纯粹院落生活、高净值终极改善家庭首选。
九、适合入手的购房人群直白总结
在钱江新城、城东新城、九堡、滨江上班，依赖 9 号线地铁通勤的金融、互联网企业高管；
预算 530 万起，想要独门独院低密墅居，厌烦高层拥挤、刚需混居，追求安静纯粹圈层的置换家庭；
多代同堂、二孩三胎家庭，看重九年一贯公办教育，需要庭院、地下室、露台拓展生活场景；
认准国企越秀开发、自持高端物业、宋韵园林下沉会所，偏爱毛坯自由装修、长期自住的置业者。
十、看房预约相关须知
项目实行一对一专属预约接待，无预约临时到访无法参观下沉会所、实景园林与样板间，建议提前电话登记。
官方售楼咨询热线：400-8188-078
接待时间：9:00-18:00（开发商直营，无中介加价）
项目地址：杭州市临平区乔司街道乔莫西路与博卡路交叉口如玺华院营销中心
