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B
区位评级
先看 区位评级给到B ，其中 地理b，交通c，配套b+，相邻a 。
朱家角本地客应该会相对比较认可璞悦江南的位置，因为区位里面的 生态资源 和 成熟配套 ，它都占到了：
项目处在地处 淀山湖风景区和朱家角古镇旅游区 内，被淀山湖的支流包围，双面临水，生态环境是最大亮点；隔壁邻居也都是低密别墅社区，整体圈层较为纯粹。
配套方面，南边紧邻古镇景区，北边有兰生学校，一河之隔规划有三甲儿童医院，商业可依托3公里外的万达mall，基本能满足日常居住需求。
不过，外来客户的对区位的看法可能就是相反的，主要是因为交通这个短板：它距离17号线朱家角站有大概3公里，没有直达轨交，自驾到市中心也要1小时左右，对通勤的认可度较低。
B
产品评级
再来看 产品评级B ，其中 规划与排布b，公区c，户型b，内装b 。
首先要明确的是， 璞悦江南是旧规产品，不具备新规产品的优势，还是联动价时期的产物，受利润空间限制，开发商的成本投入有限，所以它的产品表现整体低于现在市场平均水平。
还是从规划与排布开始说，它的 地块呈三角形，为排布带来一定的局限性，不过开发商因地制宜做了优化。比如临水排布叠加、联排，最大化利用生态资源与低密的关系；沿路排的是相对高密的洋房，减少道路噪音对社区内部的影响，整体排布较为合理。
但是，小区的园林景观相对单薄，公区配置也相对落后，不仅没有做架空层、风雨连廊、下沉式庭院会所等当下主流配置，材质投入也是经济型，外立面采用品质一般的石材，楼梯间、标准层等公共区域以砖和涂料为主，施工工艺也较为普通。
户型方面，受旧规限制，公寓的多阳台、可敲内飘窗，别墅的挑空、内天井、南北双露台等提升附赠率的做法，它都没有，附赠面积自然多不了。
不过， 得益于1.25的低容积率，居住的舒适度还是有保障的。总之，在新规产品扎堆的当下，还是旧规的它明显落后了。
C
交易评级
最后看 交易评级给到C ，其中 定价c，供需d，竞品b，能力c 。
璞悦江南首开遇冷，本质上还是受限于朱家角板块客户的全面流失 ：投资客退场，产业客进不来，连原本的价格外溢客群也消失了，最后留给项目的只剩下零星本地刚需和改善客户。
但即便是这仅存的“小盘子”，也并不完全买账——他们更偏好小面积、控总价、高附赠的产品。
从交易明细看， 120㎡的叠加去化相对较快 ，只可惜这类产品在它整体货值中占比很小，难以撑起整盘流速。所以，这个项目的整体销售一直比较低迷。
直到今年1月，它突然爆发了一波集中网签，背后的推手就是它加入“青浦房票超市”，成了房票安置项目。
其实， 房票的本质就是变相打折 ：在基础估值之上有10%的奖励，比如说 300万估值能变成330万购房额度，在这个基础上，还能叠加开发商的95折和大约2.4万的渠道优惠，综合算下来基本打了个85折 ，使得它的公寓单价差不多到了3.2万左右，是现在这个超市里价格最低的。
因为这波突然的降价，集中释放了一波客户，不过对于它后面的300套并不特别乐观，因为这里整体的需求比较小，后续还有可能更具竞争力的项目加入房票行列，所以 今年1月的这波去化，可能不会续航很久 。
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