2025年的上海楼市，冰火两重天的格局愈发清晰。
一边是徐汇滨江、前滩等核心区新房认购率突破200%的盛况，另一边则是外环外部分板块的房价跌回五年前水平，甚至出现“无人接盘”的困境。
随着楼市分化加剧，上海有一批房子，正在被市场抛弃…
01.宝山罗泾，2.4万/㎡成交…
贝壳找房网数据显示，今年5月，宝山罗泾-宝山天铂接连成交2套二手房：
建面约88.76㎡房源，成交总价约220万，折合单价约24786元/㎡；
建面约88.82㎡房源，成交总价约240万，折合单价约27021元/㎡；
要知道，宝山天铂新房均价约3.76万/㎡，从2021年开盘至今，4次入市，到现在还没卖完。
而板块内其他新房项目，单价也是3万出头。
相比之下，宝山天铂的二手房价格，比新房价格便宜多了。
究其原因，还是因为板块规划的空白。
作为上海较北端的板块，罗泾与江苏太仓仅一街之隔，至今未通地铁，到最近的地铁站需要半个小时的车程，通勤时间动辄2小时以上。
再加上，这里教育配套没有，商业配套没有，整个板块发展工农业，周边最多的就是农田和工厂。
总的来看，宝山罗泾目前处于供大于求的状态，未来区域内二手房价格或将持续下探…
02.半年房价下跌3200元/㎡，杨浦中原…
与宝山罗泾类似的，还有杨浦中原，普陀甘泉宜川等地的老小区。
贝壳找房网数据显示，今年5月，杨浦中原的市光三村成交了一套建面约38.82㎡房源，成交总价约127万，折合单价约32716元/㎡。
去年11月，小区同面积段房源，约138.6万成交，折合单价约35954元/㎡。
短短半年之间，房价下跌了超3200元/㎡。
房价跌幅如此之大，主要还是板块遗留问题。
与同样置身中环外的新江湾城大力近二十年开发不同的是，
中原沦为杨浦、黄浦动迁安置的承载地。
地理位置欠佳，产业基础薄弱，无法像田林、天山那样依靠产业吸引租客。
先天因素加上后天落差，让中原几乎完整错过上海城市发展的黄金期。
板块内目前只有一条8号线与外部通勤；教育资源也是一般，
像样点的大型商场和购物中心，也是几乎都贴着新江湾和五角场的商圈，也难怪吸引不到
市区刚需购房者。
没有配套的支持，未来板块内二手房市场“以价换量”的现象依旧存在，二手房价格或将持续下探…
03.上海这些房子，别碰…
从当下上海二手房真实成交数据来看，以下两类房产正加速沦为楼市“弃子”：
1、远郊“三无产品”：无地铁、无产业、无规划
2、“老龄化陷阱”：老旧小动迁房聚集地，养老型银发社区。
那么，现阶段购房者在买房时，如何避免踏入“天坑”呢？我也总结了三大铁律，供大家参考
1、警惕“低价幻觉”
外环外4万/㎡的单价看似诱人，但需算清隐性成本，例如通勤成本，且未来置换时可能面临“降价20%仍无人问津”的窘境。
相比之下，市区老破小虽房龄老旧，但凭借地段优势，流动性更胜一筹。
2、远离“三无新城”
五大新城中的优质板块凭借产业和轨交加持，房价稳中有升，但新城边缘的的板块却深陷库存危机。
购房前需紧盯两点：是否有地铁在建、是否有龙头企业入驻。
3、产业决定论：宁买“厂区房”，不碰“养老盘”
张江科学城周边的唐镇、周浦，因高净值人群聚集，二手房成交周期较短；而同样位于外环外的航头镇，因缺乏产业支撑，房价持续下跌。
这也印证了一个真理：在上海，买房还是要跟着产业走。
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