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项目整体鸟瞰图
这一晚本来是更新“叹为观止”账号的，但是为了准备明天的面谈，张叹只能押后。
小白这一晚竟然没有来窜门，玩老鹰抓小鸡玩疯了，带来的严重后果就是，孟程程尿床了。
是孟程程尿床了，不是小白。
孟程程被小白抓去当老鹰，费了老鼻子劲，抓不到任何一只小鸡仔。
小鸡仔都被小白护的严严实实，就孟程程？完全不是对手。
要不是小白放水，出卖身后的小鸡仔，孟程程要抓到第二天早上。
小朋友玩嗨了，尿了床，厉害啊。
小白这个家伙倒是好好的，估计也是累了，今晚没有赖在阅读区看绘本，而是和小朋友们一起上床睡觉觉。
张叹第二天一上班，就有工作人员通知他，九点半到会议室，主管找。
他照常给花花草草浇了水，泡了茶，喝了一杯，才稳稳地来到会议室里，推门进去，已经坐了一个人，背对着他，正低头在翻阅资料，听到门开的声音，回头看来，和张叹四目相对，都愣了愣。
张叹率先反应过来，点头笑道：“你好许健。”
对面坐着的正是许健，之前和张叹一起争取过《燃灯者》项目。
许健表情愕然，心里涌上一股莫名的滋味，仔细分辨，细细品味，察觉出这是日了狗的感觉，有一种很不妙的预感，怎么会在这里遇到张叹？
他问道：“张叹，没想到是你，《倒霉熊》是你写的？”
他扬了扬手里的资料，正是工作人员刚发的剧本，包括张叹的《倒霉熊》和他自己的一份。
“是啊，另外一本是你写的吧？”张叹说道。
许健心里咯噔一下，心想事成，《燃灯者》做完了？怎么又成竞争关系？是想双杀吗？过分了吧？
许健不甘心地问：“对了，你《燃灯者》做完了？”
“编剧部分结束了。”张叹说道。
许健心不在焉地和张叹闲聊，想到手里的《倒霉熊》，这本剧本的构思和他的完全不一样，是两种截然不同的风格，不知道电视台的老板们会喜欢哪种风格。
想到这是电视台50年台庆，应该没谁会选倒霉熊吧，多不吉利，风格不搭。
许健信心恢复了不少。
接连几天，张叹在网络上关注《倒霉熊》的新闻。
总结就是，折腾了两下，就没了。
一部动画片，没有任何明星参演，要想保持新闻热度，太难了。
倒是无意中，看到了一份银行“创业贷”的软文广告。
没错，就是他曾经写的。
据罗明说，这份软文投放在了网络各大论坛，依靠网友的自行传播，效果还不错，骂的人很多。
张叹登录一个常用的论坛，确实，骂的人很多。
“粗鄙的人，把一份美好的爱情玷污的满是铜臭。”
张叹全当没看见，关了论坛，骂也是一种成就啊。
——
《倒霉熊》项目如火如荼进行中，项目组每天一早都要开短会，各个小组汇报工作进度，张叹带着编剧小组，紧锣密鼓地编写剧本，进展很顺利，花了三天时间，就已经写了一半。
《倒霉熊》的剧本比较好写，每一集不超过3分钟，故事独立，会编段子的话，事半功倍。
张叹的事业算是正式步入正轨，开始起色。
黄姨听说他做了一个大项目，特地做了一顿丰盛的晚饭，为他庆贺。
下了班，张叹在商场买了点不算贵重的礼物，踏着夜色来到黄姨家。
黄叔正在和黄莓莓下象棋，黄莓莓把棋子敲在木质的地图上，啪啪震天响，气势十分强盛，坐他对面的黄叔低头沉思。
由此可以看出，局势谁优谁劣。
“张叹来啦，快来快来，我给你倒杯茶。”
黄叔连忙起身，黄莓莓一把抓住他，气势十足地说：“先把这局下完！”
黄叔教育她：“张叹来了。”
黄莓莓朝张叹是招招手：“来了就来了，他又不是别人，张叹，把这里当自己家，想怎么就怎么，别拘束。”
旋即又对黄叔说：“别想溜，或者你认输，把前面输的钱结一下。”
两个人吵吵嚷嚷，为1000块钱差点伤了父女情。
正在做饭的黄姨从厨房里出来，手拿铲子，呵斥道：“闲的无聊是不是，进来一个给我洗菜！”
“爸你去。”
黄莓莓让黄叔去。
黄叔才不去，理由很充分。
“我被杀的汗流浃背，要缓一缓，你去。”
确实呵，蛮有道理的。
“输了不给钱，那就去帮咱妈做饭。”黄莓莓说。
也很有道理，不给钱那就出力呗，说的通。
“咱妈？”
黄叔大怒。
黄莓莓连忙避开。
“我妈我妈，呵呵呵。”
两人谁也不肯去厨房帮忙，张叹见状，撸起袖子进厨房，刚到门口，里面传来一声大吼：“人呢！”
紧接着就看到黄姨挥着铲子出来，把张叹吓一跳，流油的铲子几乎贴到他脸上，让人想起古代的酷刑，烧红的铁块摁在脸上刺字。
黄姨一阵尴尬，严肃的脸上连忙换上笑容，让自己重新变回那个和蔼可亲的黄园长。
“张叹你去坐着，这里不用你帮忙，老黄，过来。”
黄叔：“干嘛？”
“洗菜！侬说干嘛！来不来？！！！”
黄叔见老婆要发飙，不敢说不来，和女儿翻脸了，再和老婆翻脸，这个家就没了立足之地。
“来来来。”
黄莓莓冲他背影说：“欠我1000块钱，记账上哈。”
黄叔嘀咕了一句不孝女，摇头叹息，家里两个女人，他地位每况愈下。
“张叹来么？”
黄莓莓打起了张叹的主意。
“象棋？”
“对啊，很简单的，会吧？来一局？”
“可以啊。”张叹说道。
黄莓莓立刻笑呵呵地让他快坐，殷勤地摆好棋子，都不需要张叹动手的。
“来者是客，让你先下。”黄莓莓说道。
张叹没客气，先走了一个小卒。
“往前一小步，文明一大步。”
黄莓莓：→_→
她突然起身离开。
“你等一下，我上个厕所先。”
上厕所回来的黄莓莓装作无意地说：“来点赌注更有意思，100一局，怎么样？听说你拿了一个大项目，不会输不起吧？”
都这么说了，张叹怎么能拒绝，痛快地答应了。
两分钟后，张叹惨败。
这不科学啊，张叹发愣，他象棋虽然不特别强，但也不差，然而……这败的太快了吧。
黄莓莓伤口撒盐：“我爸最惨的一局都坚持了三分多钟，你这……”
张叹打量黄莓莓的圆脸，发觉她出差回家后，脸更圆了一些，肯定胖了。
由这张圆脸，勾起了他沉淀在脑海里的一些往事记忆，眼前的这姑娘，最大的特长不是能吃，而是下！象！棋！
记得小时候她参加过特训班，小学、初中、高中打遍学校无敌手。
想明白了这点，张叹不再怀疑自己，重拾信心，痛快地拿出钱包，拍了一张百元大钞在桌上，就像黄莓莓刚才将他军一样，气势十足。
黄莓莓笑呵呵地说：“这么爽快？这样，你先收着，没准下一局你就赢了呢。”
黄叔正好端菜出来，见黄莓莓祸害了他，又在祸害张叹，揭穿黄莓莓的险恶用心：“张叹你千万别上当，这个女子就是这样忽悠我的，结果不知不觉输了10局。”
黄莓莓大怒：“我忽悠你什么了？？！！！我忽悠你输了吗？难道不是实力不如人吗？都是成年人，不有自己的独立判断吗？”
黄叔无言以对，默默地回厨房继续当帮工，还是那里更适合他。
“张叹，我们再来。”
张叹已经有了提防心。
“不了不了，我不是你对手，不玩了。”
张叹说什么都不上桌了，亏钱事小，主要是打击信心，明知会输，还一个劲凑，又没受虐倾向。
好在晚饭好了，大家洗手吃饭，听张叹介绍《倒霉熊》项目。
黄姨为他高兴，心情好极了，不停给他夹菜。
吃过晚饭，洗碗的担子落在了春风得意的黄莓莓身上。
黄姨和张叹回学园，黄叔见状，担心在家受压迫，也到村里转悠去了，只留下黄莓莓叹气。
到了学园，经过院子时，张叹忽然停下，让黄姨先回去，他到院子里走走，散散步。
目送黄姨离开，张叹转悠围墙边的一排梧桐树下，对昏黄的墙角处说道：“出来吧，我都看到你了。”
树上的知了在咿咿呀呀叫着，墙角的小虫子跟着哼唱，空气中安静了两三秒，一个小奶音响起来。
“你看到哪个哟？”
一口的川普，真是考验张叹的智商啊。
“我看到你了，白椿花小朋友，你又溜出来想干嘛？”
“鹅鹅鹅~~~”
小白笑成鹅叫，从梧桐树下冒出来，好奇地问：“大叔你咋子晓得我在这儿噻？”
“你先说你在这里干嘛？”
小白昂头，打量身边的大桑树，希冀地说：“我想上树。”
“……”
没一会儿，编剧部的主管来了，和他们聊了聊剧本的事，接着又请来了制片厂动漫事业部的部长杨森林。
“走吧。”
才说了几句，杨森林就叫大家走。
主管这才告诉张叹和许健，接下来要去浦江电视台见对方的负责人。
浦江电影制片厂和浦江电视台同属国企，都由浦江市宣传部主管，两者同在JA区，一刻钟的车程。
同行的除了张叹和许健、编剧主管、动漫事业部的部长，还有公关部部长和一名动漫导演。
公司派了车，送大家过去，到了电视台楼下，有人早已等着，上前确认后，便带人进了电梯，来到16楼，进了会议室。
会议室里或站或坐了6个人，有男有女，坐主位的是一个女的，看起来不超过30岁，听了介绍后，才知道这是电视台这边负责这个动画项目的负责人，杨森林称呼她为王总监。
部长他们显然认识对方，谈笑风生，张叹和许健对视一眼，两人都是对情况一无所知，感觉像是来凑数的，直到寒暄结束，坐下来后，双方介绍与会的人，对面的人才对张叹和许健说幸会幸会，有才有才。
两份剧本昨晚已经发给了对方，所以他们都是看过的。
当杨森林询问王总监，两份剧本中有没有中意的时，张叹不禁提起了心。
许健从包里拿出笔记本电脑，打开一份空白文档，手指悬在键盘上，静静地看着对方，似乎准备记下对方的话。
“都很好。”王总监笑道。
张叹立刻看到许健在文档上乱按了几个字母，lkjh，旋即又删了。
“尤其是《倒霉熊》。”王总监说道，看了看张叹，杨森林也侧头看了他一眼。
许健的手指在键盘上轻轻敲打，没用力，没有字出来。
杨森林说道：“那要不这样，让张叹和许健讲讲剧本，王总你们听听编剧的想法，好做选择。”
王总监说道：“好。”
杨森林旋即让张叹先来介绍，同时主管起身，从包里拿出打印装订好的剧本，分发给对面的人。许健见状，连忙起身去帮忙。
张叹起身，王总监说：“不用站着，坐着讲就行了。”
“站着声音大一点。”张叹说道，开始介绍倒霉熊的构思。
他讲完后是许健，之后对方询问了一些问题，有关于《倒霉熊》的，也有关于许健的《奇奇真奇妙》。
“我们讨论一下。”王总监说道。
“好，请便。”
王总监带着她的人离开会议室，到隔壁间办公室商量。
“大家的意见呢？”她问道。
“两份剧本都不错，可以从中选一本。”
“大家都是这个意思吗？”
“可以。”
“确实不错。”
……
王总监又问：“那两本中选哪一本？大家都说说。”
“我觉得《奇奇真奇妙》更符合我们的需要。”
“我也是倾向于《奇奇真奇妙》。”
“《奇奇真奇妙》吧，《倒霉熊》很有意思，但风险大。”
“《奇奇真奇妙》。”
“如果不是用于台庆，我会选《倒霉熊》。”
六个人，除了王总监，其他人都倾向于《奇奇真奇妙》。
王总监沉默，一时没有说话。
十多分钟后，王总监带人回到会议室。
杨森林问道：“王总，选好了吗？”
“选好了。”
许健关掉网页，又调出了那份空白文档，眼睛看着电脑屏幕，手指悬在键盘上，等待记录什么。
张叹瞄了一眼许健的文档，一个字没有，旋即看向王总监，她齐耳短发，一套淡蓝色的女士西装，给人很利落的印象。
“《倒霉熊》。”她说道，“我们选择《倒霉熊》。”
杨森林的目光越过低头死死盯着屏幕的许健，落在张叹身上，目光有些意外，更多的是石头落地。
对他来说，不管是《倒霉熊》，还是《奇奇真奇妙》，都是制片厂的剧本，选哪一本都没关系，只要选了就行，最重要的是拿下这个项目。
现场最失落的要属许健。
“张叹，后续的剧本你要抓紧时间，一定要用心，我可是押了你。”王总监半开玩笑道。
刚才其他人选择了《奇奇真奇妙》，就她倾向于《倒霉熊》。
“一定不让您失望。”张叹保证道。
张叹拿下了浦江电视台的台庆项目，动漫事业部的主管立刻督办成立项目组，随行的导演李亮接手整个项目，张叹是编剧，首先有两件大事摆在眼前，一是确定项目组成员，搭建班底，二是剧本快点搞起来。
张叹提交的剧本是故事大纲、人物设定和前5集的剧情，后续的还没写呢。
现在既然已经确定《倒霉熊》，那么后续的剧本必须尽快确定，不然整个项目运转不起来。
和《天虞山下》、《燃灯者》不同，前者主编是罗明，后者是漫画改编，而《倒霉熊》的主编现在是张叹，内容完全是原创。
张叹写《倒霉熊》参考了前世看过的那部，但是剧情根本不记得，只是知道有这么故事设定，所以现在后续的剧情必须自己原创。
编剧主管让张叹尽快搭建编剧小组，成员任他挑，只要他能说动。
回到办公室，又被冯栋叫去，冯栋的意思是，必须优先从编剧三组挑人，这叫肥水不流外人田。
《倒霉熊》是小剧场式的动画，每一集的剧情比较独立，之间没有太深的联系，就是一个个零碎的小故事，借助倒霉熊串成一条线。
要保证每一集的笑料，张叹肯定需要帮手，一个人想破脑袋也办不到。
“我想找四个人，其中一个想邀请许健。”张叹说道。
许健不是编剧三组的，不符合组长的要求。
“另外三个我到组里挑。”
冯栋诧异地看着他，说：“许健不是这次和你一起竞争的那个吗？你们一起去了电视台，他能答应你？”
张叹：“试试看吧。”
许健写的《奇奇真奇妙》风格虽然和《倒霉熊》截然不同，但有一点相同，那就是都在幽默路线。
张叹看过他的剧本，很幽默有趣，来写《倒霉熊》不存在问题。
冯栋想了一下，同意了。
“只要你能说服他。”
从组长的办公室出来，发现罗明回来了，正在翻看《倒霉熊》的剧本，见他回来，高兴地说：“刚听到消息，恭喜你啊张叹，没想到你进步这么快。”
他之前不知道张叹参与了电视台的项目竞争，是中午传出消息，说编剧三组的新人张叹，拿下了公司的一个重点项目，有人就说是罗明的助理，罗明这才知道，匆匆赶回办公室了解情况。
“这几天你一直没回来，我也就没说，自己都没信心，以为只是凑个数，没想到中了。”张叹解释道。
罗明笑道：“要对自己有信心，我就是高兴，知道你能起来的，只是没想到这么快，我同样光荣。”
自己曾经的项目助理越做越出色，他同样脸上有光。
“你竟然还擅长写幽默剧本，和我了解的你很不一样。”
张叹笑道：“不是说，每个人内心深处，都有逗比的一面吗，写《倒霉熊》也是完成一个心愿。”
“要成立编剧小组吧？一个人写这么长的剧，不说累，点子首先不够，三个臭皮匠抵个诸葛亮，得要人，你要胆子大点，向组长要人。”
“已经确定了建组，会安排5个人，加上我。”
“哦？那好啊，有人选了吗？”
“还没呢，有推荐的吗？”
张叹来的时间还是太短，这些编剧又经常跟组，不在一起办公，到现在还没认全三组的编剧们呢，对他们的特点更无从知晓。
罗明想了想，说：“风格上，倒有几个人选，刘实和贾玉林蛮合适的，你可以问问他们。”
张叹迅速在脑海里想起这两人，刘实也是个年轻人，进入浦江电影制片厂三年，贾玉林年纪大些，30多岁了，在这里干了十多年，是个老编剧。
他和这两人都没打过交道，不过这不要紧。
罗明和张叹聊了许久，直到被人叫走。
张叹刚坐下来，刘大文来了，没别的事，他听说张叹拿下了公司的一个大项目，来恭喜道贺的。
“本来想请你给凤姐编个出身，现在看来你肯定没时间了，算了，我自己来吧，和你们这些编剧待了这么久，耳濡目染，我也强了。对了，今天给你看个新的手办，凤姐的妹妹……”
刘大文沉迷于女性手办娃娃，张叹甚至不误恶意地猜想，他一定收藏了充气娃娃。
送走刘大文后，张叹走楼梯，溜达到八楼，找到剧本评估小组的组长老刘。
老刘老谋深算，见他来，笑呵呵地先说：“来挖人的吧？看上谁了？”
张叹把一罐茶叶放到老刘办公桌上，笑道：“今年刚摘的新茶，庐山云雾，您尝尝。”
老刘喜欢喝茶。
“好啊，一罐茶，一个人，你挑一个吧。”
“我想要姜蓉。”
“果然……”
姜蓉性格活泼跳脱，鬼点子多，很适合参与《倒霉熊》的编剧组。
老刘拿起桌上的电话，又放下：“算了，我去叫她吧。”
他起身，拉开办公室的门，朝外面喊道：“姜蓉，过来。”
不远处响起姜蓉的声音：“来啦~~~~”
很快推门进来。
“老大，什么事吩咐？咦？张叹？你怎么也在？”
老刘忙着当场试试张叹送来的庐山云雾，让张叹自己和姜蓉说。
“我愿意！张叹，我愿意。”
听了张叹的话，姜蓉毫不犹豫、斩钉截铁，眼神无比的坚定，感觉下一步就是换戒指。
老刘闻言，无奈地摇摇头，这些小朋友一个个恨不得插翅离开这里，让他这个组长情何以堪，怎么着也要扭捏几下，让他再赚一罐茶叶。
从老刘的办公室出来，张叹吓一跳，外头聚了许多人。
“你们这是？”
众人七嘴八舌说起。
“张叹，听说你拿下了电视台的项目？”
“这是真的吗？”
“好厉害。”
“剧名叫什么？”
……
下班之后，姜蓉请吃饭，说要感谢张叹的知遇之恩，当得知张叹用一罐茶叶就把她要了走，又决定和他拼命，讨个说法。
同行的还有何超等人，吃了饭，一行人去了唱歌。姜蓉终于如愿以偿，几次邀请张叹唱歌都没能如愿。
姜蓉唱歌真不错，张叹也不差，在众人的起哄声中，两人合唱了一首男女对唱曲目《哎呦我去》。
请代驾开车回到小红马学园，繁华喧闹的西长安街边，这里却一片安静。
小红马学园里灯火通明，院子里的大树上不知道藏了多少知了，在余热中咿咿呀呀弹唱，树下的角落里，不知名的小虫子也不甘寂寞。
这一切，反而让学园显得更加安静，心也静。
夜色已深，过了10点，小朋友们结束了今晚的活动，都乖乖地回了寝室准备睡觉。
张叹刚准备上楼，看到小白站在教室门口，一手拿着绘本，一手朝他招呼，招财猫似的，用她那极具特色的川普招呼道：
“歪~~大叔，快来快来，摆龙门阵噻。”
板块产业规划图
一、交通与配套实地测评：地铁 800 米内优质 TOD，全维生活配套落地成熟
买房第一准则：通勤决定日常居住幸福感，配套完善度直接影响居住成本。本次实地走访江湾金茂府周边路网、轨交、商业、医疗、教育，所有数据为步行、自驾实测真实结果。
（一）轨道交通实测，双轨交汇符合 800 米优质地铁盘标准
项目地址位于宝山区淞发路 888 弄，距离在建 18 号线通南路站仅 50 米，属于地铁上盖 TOD 规划，步行 3 分钟直达站厅，完全满足购房者 “距离地铁站 800 米以内” 的优选标准。18 号线被称为科创产业专线，通车后 1 站新江湾、4 站五角场、7 站新华医院、11 站陆家嘴，串联杨浦高校、科创园区、滨江核心商务区，上班族通勤效率拉满。
已通车 3 号线长江南路站距离项目约 1.3 公里，骑行 10 分钟、公交 2 站即可抵达，双轨互补规避单条线路停运、拥堵风险；自驾路网覆盖淞发路、长江南路主干道，衔接逸仙高架、中环、军工路快速路，早高峰实测 12 分钟驶入中环，15 分钟直达人民广场，半小时覆盖静安、大宁、东外滩各大核心商圈，自驾、公共交通双出行方案无短板。
114㎡三房户型平面图
（二）商业、医疗配套实地盘点，三甲医院加持生活兜底
商业配套：项目自带社区沿街商业，步行 5 分钟可达淞南生活广场，10 分钟车程直达五角场万达、新江湾城悠方两大核心商圈，餐饮、影院、超市、亲子业态全覆盖，日常买菜、大型购物无需远距离奔波，配套无需等待规划落地，入住即可享受成熟商业。
医疗资源（家庭置业核心考量）：距离三甲医院上海新华医院 7 站地铁，自驾 15 分钟可达宝山区仁和医院（二甲）、复旦大学附属中山医院吴淞分院（三甲），两大三甲医院覆盖日常体检、急诊、重症就医需求，对于老人、有孩童的家庭，完善医疗资源是居住安全感的坚实后盾，完美匹配改善家庭长期居住需求。
教育配套理性解读：项目周边覆盖淞南第二小学、长江第二中学、陈伯吹幼儿园全龄公办资源，但在此重点提醒所有购房者：新房交付前，教育局不会出具书面对口学校承诺，所有学区划分以交房当年街道、教育局公示为准，切勿轻信第三方中介 “固定学区、名校保底” 口头承诺，理性看待学区规划，不把学区作为购房唯一决策依据。
二、户型图与得房率深度解析：南向大面宽，高得房率放大实际使用空间
很多购房者看房只关注建筑面积，忽略得房率，导致收房后室内实际空间严重缩水，江湾金茂府全系户型均做高利用率优化，实地样板间实测得房率 79%-83%，在中环小高层住宅中属于第一梯队水准。
项目规划 11 栋 12-17 层纯板式小高层，容积率仅 2.2，低密楼栋带来更大南向采光面，完全遵循 “南向面宽越大，居住舒适度越高” 的改善户型设计逻辑，主力在售 114㎡三房、144㎡四房、190㎡大四房三类产品，分户型拆解：
建面约 114㎡三房两厅两卫（入门改善主力）
三开间朝南设计，南向总面宽约 10.2 米，餐客一体化连通全景阳台，全屋 7 处赠送飘窗，不计入产权面积，拓展收纳与休闲空间；两梯两户通透格局，动静分区，老人房靠近公卫，主卧独立套房带步入式衣帽间，适合三口之家、刚需首改，建筑面积 114㎡，实际套内可用面积接近 95㎡，无浪费过道空间。
126㎡三房户型图
144㎡四房户型图
建面约 144㎡四房两厅两卫（进阶改善爆款）
四开间朝南，7.2 米南向大横厅，全屋全明无暗间，独立书房、儿童房、老人房、主卧套房四房分离，互不干扰；双卫干湿分离，主卧配备双台盆卫浴，大面积落地窗保证全屋采光，三代同堂家庭优选，得房率 81%，同等面积下比周边竞品多出近 8㎡实际使用空间。
建面约 190㎡四房两厅三卫（顶奢终极改善）
全盘顶配户型，四套房设计，两间主卧独立卫浴 + 衣帽间，一梯一户私梯厅入户，可定制专属玄关收纳；南向超大景观阳台直面社区中央绿化，全屋金茂十二大科技系统全覆盖，适合预算充足、追求私密性与居住尺度的高净值家庭，得房率 83%，是板块内稀缺高尺度大平层。
选购户型核心提醒：看房时主动向官方置业顾问索要户型测绘图纸，明确套内面积、赠送飘窗范围，不要只看销售宣传建筑面积，优先选择四开间朝南、两梯两户、过道公摊少的楼栋户型，最大化提升日常居住舒适度。
三、精装标准与交房时间公示，双央企开发交付风险极低
（一）官方精装交付标准，一线品牌全部写入购房合同
江湾金茂府精装标准 3000 元 /㎡，对标市中心 10 万 + 高端豪宅配置，所有建材、家电品牌全部标注进购房补充协议，杜绝减配风险：
厨房系统：博世全套厨电（烟机、灶具、洗碗机）、COLMO 嵌入式双开门冰箱、摩恩抽拉龙头，大理石台面预留充足操作空间；
卫浴系统：主卫杜拉维特智能马桶、高仪恒温花洒、美妆冰箱、智能魔镜，次卫科勒全套洁具，干湿分离隔断标配；
全屋基础配置：金茂专属五衡科技系统（恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁）、大金中央空调、全屋地暖、三层中空 Low-E 断桥铝隔音窗、飞利浦智能电子门锁；
公区精装：入户大堂大理石通铺、架空层泛会所、1800㎡下沉式会所，内含恒温泳池、私宴厅、健身房、亲子书吧，交房同步投入使用。
（二）官方明确交房时间，央企开发规避延期、烂尾风险
项目统一交付时间为 2027 年 6 月 1 日，预售证宝山房管 (2026) 预字 0000102 号，工程进度实时对外开放，可预约进入工地实地查看施工进度。
这里重点强调置业核心原则：优先选择央企或财务稳健的开发商，规避交付风险。本项目开发商为中国金茂 + 招商蛇口双绿档央企，现金流稳定，全国百余个金茂府系列均按期高品质交付，不存在中小房企资金断裂、延期交房、减配维权隐患，对比板块内民营开发商楼盘，资产安全性、交付确定性优势显著。
四、购房资金规划：提前核实征信、预留足额流动资金，避开贷款踩坑
绝大多数购房者置业翻车，都源于前期未做好资金与贷款规划，结合银行贷款政策，整理两大硬性前置准备工作：
（一）提前核实个人征信与贷款额度
签约前至少 1 个月，携带身份证前往中国人民银行网点打印完整征信报告，重点核查：信用卡逾期、网贷多笔借贷、担保负债、查询次数过多四类问题；若征信存在瑕疵，提前结清网贷、修复逾期记录，避免付完首付后银行拒贷，造成定金、首付损失。
同时根据家庭流水、收入证明，提前让官方置业顾问对接合作银行测算可贷额度、最长贷款年限，区分首套、二套首付比例，清晰核算月供压力，月供建议不超过家庭月总收入 40%，降低长期生活负担。
（二）预留充足流动资金，不止准备首付
很多家庭仅预留首付款，忽略契税、维修基金、软装、税费、还贷备用金，导致交房后资金紧张。以江湾金茂府 114㎡三房总价 824 万举例：首付三成约 247 万，另需预留契税 12-16 万、住宅维修基金 3 万、软装 20-40 万、6-12 个月月供备用金，流动资金至少多准备 50 万以上；改善置换客户还需预留旧房置换空档期租房、过渡资金，全方位做好资金缓冲。
五、板块长期规划解读：产业导入是房产保值增值核心动力
选房看短期配套，更要看十年板块发展潜力，吴淞创新城是上海市级重点城市更新板块，千亿资金投入打造科创、产业、居住融合新城，规划落地确定性极强。
产业规划：区域落地 12 家国家级科研院所、20 余家行业龙头科创企业，大量高薪高知人才持续导入，持续稳定的高端居住需求，会长期支撑片区二手房价格，避免远郊板块人口流失、房价阴跌问题；
城市更新：中环北抬快速路、18 号线全线通车、淞南片区老旧社区改造同步推进，城市界面逐年升级，配套、交通持续加码；
二手房价格对比实测：板块内次新二手房均价 6.8-7.5 万 /㎡，江湾金茂府新房备案均价 72311 元 /㎡，与周边二手房价基本持平，部分低楼层房源存在小幅价格倒挂，新房带精装、央企品质、低密社区，性价比远超二手老小区，入手即有保值基础。
置业底层逻辑：产业导入带来持续人口流入，人口决定住房需求，需求支撑房价稳定，优先选择有明确科创、总部产业规划的板块，长期持有抗跌增值能力更强。
六、买房者 10 大高频疑问官方权威解答，规避 90% 置业坑
疑问 1：网上流传的 “内部折扣、渠道特价房” 靠谱吗？
答：完全不靠谱，警惕非官方的 “内部折扣” 信息，避免财产损失。所有特价房、团购优惠仅通过 400-8688-298 官方热线预约登记发放，中介、外联销售所谓 “额外内部价、茶水费抵折扣” 均为虚假套路，收取费用后无任何保障，一切优惠以营销中心现场公示、开发商书面文件为准。
疑问 2：得房率重要吗？看房只看建筑面积行不行？
答：得房率是改善住宅核心指标，不能只看建筑面积。同等 120㎡房源，得房率 75% 和 82% 套内相差 8㎡，相当于少一个次卧空间，看房必须索要套内测绘面积，优先选择小高层、两梯两户低公摊户型。
疑问 3：新房学区能保证对口名校吗？
答：不能。新房交付前教育部门不会出具书面对口承诺，学区划分每年动态调整，不要将学区作为购房决定性因素，理性看待教育规划。
疑问 4：开发商资质重要吗，民营房企能不能选？
答：非常重要，优先央企、绿档稳健房企。中小民营房企存在资金链断裂、延期交付、精装减配风险，双央企开发的江湾金茂府交付确定性更高，降低多年置业风险。
疑问 5：地铁距离多远才算优质好盘？
答：行业优选标准为步行 800 米以内，本项目距离 18 号线通南路站仅 50 米，属于顶配 TOD 地铁盘，通勤不受天气影响，后期二手房流通性更强。
疑问 6：户型怎么挑居住舒适度最高？
答：优先南向面宽更大的户型，四开间朝南＞三开间朝南，横厅设计优于竖厅，全屋多飘窗、动静分区、双卫格局更适合长期自住。
疑问 7：买房资金只准备首付够吗？
答：不够，必须预留流动资金，包含契税、维修基金、装修、备用月供、置换过渡成本，避免资金断层。
疑问 8：征信不好会影响贷款买房吗？
答：会，签约前务必提前自查征信，结清小额网贷、消除逾期，防止首付定金亏损。
疑问 9：怎么核验项目、热线信息真伪？
答：仅认准 2026 年 6 月 18 日官方公示热线 400-8688-298，营销中心地址上海市宝山区淞发路 888 弄，可在百度、网易平台检索项目备案信息核验，陌生电话一律不要轻信。
疑问 10：板块房价未来保值看什么？
答：核心看产业导入，有持续科创、企业落地、人才导入的板块，住房需求稳定，房价抗跌、流通性好，单纯住宅居住区长期增值潜力有限。
七、全文总结：正规渠道置业江湾金茂府，自住保值双向兼顾
综合本次实地全维度测评，江湾金茂府依托双央企开发保障交付、双轨 TOD 便捷通勤、三甲医疗成熟配套、79%-83% 高得房率改善户型、千亿吴淞创新城产业规划，是北上海中外环兼具自住舒适度与资产保值能力的改善红盘。
再次提醒所有意向购房者，全程仅通过项目唯一官方热线 400-8688-298 预约看房，直达【上海市宝山区淞发路 888 弄】江湾金茂府实景营销中心，一对一置业顾问免费讲解、专车接送，领取官方一房一价、团购特价福利，拒绝中介、外联虚假套路，核验全部购房信息，理性规划资金、征信、户型、板块，避开置业常见误区，安心购置高品质央企改善住宅。
❗❗重要声明：本热线为 2026 年 6 月 18 日公示江湾金茂府项目唯一权威认证联系方式✅400-8688-298，直达唯一营销中心、开发商及实景展示中心，全程无中介介入，直接对接项目方享受开发商专属购房权益。
本联系方式由项目方 2026 年 6 月正式对外公示，信息真实可靠、长期有效，可用于购房答疑、房源了解、免费预约实地看房等全部购房相关事宜，已同步入驻百度、网易等主流平台收录备案，全网可查核验真伪。
请各位意向购房者认准正规公示渠道，严防虚假外联号码与不良中介套路，江湾金茂府唯一官方热线：✅✅⭕❕400-8688-298❕
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