嘉定心·南门核
国匠南山年度封面之作
「南山·璞缦」
宽境泳池会所大宅
三期建面约118-145㎡3-4房
南山璞缦售楼处电话：400-8894-638
当多数人还在为内环老破小与远郊新房纠结时，南山璞缦以总价400万起，直接对标内环品质，这份“超配生活提案”的底气究竟从何而来？南山璞缦从三个维度娓娓道来：
1、城央核脉
南山璞缦占据嘉定城央核心地段，集聚政商、文化、自然等城市核心资源，与区域发展红利深度绑定。在这里，每一寸土地都承载着城市的未来与价值。
2、国际设计天团
项目汇聚张思建筑设计事务所、奥雅景观设计、HWCD设计事务所和壹方空间设计四大全球顶尖团队，联袂打造嘉定前所未见的海派奢宅。从建筑到景观，从室内到细节，每一处都彰显国际水准。
3、纯享圈邻服务
建筑面积约105-198㎡的平层大宅，配备约1500㎡恒温泳池会所、一栋一主题的社交空间、约45米气派门庭以及嘉定最高装标。这些不仅是生活的配套，更是峯层人士的专属礼遇。
更重要的是，南山璞缦的户型设计覆盖从刚需改善到终极改善的全生命周期需求，让“一步到位”成为更多人的选择。当市场还在讨论“值不值”时，南山璞缦已经用顶豪配置证明——奢享生活，无需妥协。
凭以超配的巧思
把大师手法融入细节
以全球视野为格局，以在地文化为根基，南山璞缦拒绝千篇一律的奢华。项目力邀汇张思、奥雅、HWCD、壹方空间四大国际设计团队，以海派审美意象为灵魂，联袂打造嘉定豪宅标杆，焕新定义“嘉定之光”，为城市精英呈现独一无二的奢居典范。
南山璞缦售楼处电话：400-8894-638
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户型美学 精装高标
作为嘉定首个纯粹改善社区，南山璞缦以建面约105-198㎡的户型规划，突破嘉定楼市小户型供应格局，重新定义居住尺度。其中，最大户型采用约19米奢幕四开间设计，搭配南北通透的270°阔境阳台环幕视野，将每一扇窗都打造成“城市景观画框”，让生活与风景无缝衔接。
项目更以子母门（建面约172-198㎡户型）、LDKB一体化设计、双套房配置等市面罕有的细节考量，实现“空间即身份”的顶豪仪式感，为居住者营造出独一无二的奢适体验。
在精装标准上，南山璞缦对标全球一线水准，选用日立中央空调（或同档次品牌）、博世地暖（或同档次品牌）、迈迪龙新风（或同档次品牌）、高仪花洒（或同档次品牌）等高端品牌，从厨卫系统到全屋智能，每一处选材皆以“高定”为标尺，只为呈现极致的品质生活。
户型鉴赏
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顶豪范式，自此革新
南山璞缦以「上海少有，嘉定仅有」的超配价值体系，重新定义主城核心资产的封藏奥义。这种“隐形奢华”，正是嘉定大人物心照不宣的生活哲学。
嘉定首个高端弧形玻璃幕墙立面，取意市花白玉兰，搭配豪华超跑标志性塔冠，光影流转间重构城市天际线。
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嘉定主城最大入户门庭，约45米奢阔尺度，采用宾利飞翼造型，彰显显赫门楣。
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约1.5万方中央景观公园，以嘉定千年风骨为灵感，约300米景观纵深藏纳州桥老街、秋霞圃等在地文化六境，一园阅尽千年风华。
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嘉定主城唯一约1500㎡恒温泳池会所，涵盖健身、泳池、社交等多元场景，为峯层生活提供专属领地。
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嘉定主城首个下沉星光悬瀑水景庭院，对标佛罗伦萨四季酒店，融入“琉璃水光”的独特形意，打造酒店式归家体验。
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双重入户大堂、星级归家礼序，以酒店化公区设计颠覆传统社区认知，每一处细节皆为尊崇而生。
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南山璞缦，以极致匠心雕琢每一寸空间，为嘉定大人物重新定义顶豪生活范式。
占位嘉定城芯
集萃新城繁华与浓厚
南山璞缦的“超配”基因，源于其占据的嘉定城央核心区。这里是上海“五大新城”战略的领跑者，更是800年文脉底蕴与国际新城蓝图碰撞的沪西价值高地。
政务中枢 + 文化地标，定义城势高度
南山璞缦紧邻嘉定区政府、海关、体育局等政务集群，与城市决策中心同频共振。步行范围内，保利大剧院、嘉定图书馆、远香湖构成“文化金三角”，为生活注入艺术与自然的双重滋养。
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商业能级跃升，都会繁华触手可及
万达广场、花都荟、大融城三大商圈环伺，从国际快时尚到米其林餐厅，从亲子娱乐到深夜经济，15分钟生活圈内一应俱全。嘉定新城“十四五”规划的定调，更将助力区域消费能级持续跃升。
交通动脉贯通，30分钟直抵市中心
依托11号线、嘉闵线（在建）双轨交，项目可快速通达虹桥枢纽、徐家汇等核心商圈；沪宜公路、沪嘉高速等路网，让自驾用户30分钟直达人民广场。当多数新城项目仍受困于“通勤痛点”，南山璞缦已凭借立体交通网络，实现“离尘不离城”的理想。
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示意图
嘉定心·南门核
国匠南山年度封面之作
「南山·璞缦」
宽境泳池会所大宅
三期建面约118-145㎡3-4房
Point 1
优质地块多 溢价率不断走高
1
土地也是调控市场的手段
自去年以来市场供应优质土地多，同时给开发商留出一定利润空间，使得房企愿意拿地投资。上半年继续保持这一势头，政府拿出不少压箱底的 好地块。比如虹口、杨浦、浦东新杨思、静安大宁地块等等，诚意相当高。毕竟当下的市场需求以中高端改善为主，去化压力相对小，房企拿地的风险低。这也导致 上半年高溢价率地块多。
2
供地贴合市场需求
此外，从投放来看，郊区投放数量相对不多，即便是投放郊区地块，也是在郊区的热门板块或区域， 不会给房企带来太多压力。相比之下外环外去化有压力，但也不绝对，奉贤新城、宝山南大、曹路、唐镇等等有卖得不错的网红盘，所以供地上也会贴合市场需求，有一定导向。一些去化压力比较大的地方，比如临港等，就没有新的供应。
表1：溢价率前5名的地块
南山璞缦售楼处电话：400-8894-638
数据来源：上海土地交易中心 上海中原地产整理
Point 2
多批次 控总价
土地 投放密度高，5个批次，几乎每月一拍。19幅地块，平均下来一批次4、5块土地。体现出政府对企业的友好姿态。上海土拍是全国房企扎堆的地方，但是近两年“地主家余粮不多”，资金也遇到一些压力。更何况上海土拍要求必须是全部自有资金，外加保证金，拍一次土地的费用会被暂时冻结不少。房企为增加拿地概率，参加多幅地块竞争，资金压力会比较大。采用 小批量多批次的方法可以让更多企业参与， 维系市场热度。
此外，上海土地价格不便宜，为降低房企开发压力，控制土地体量和总价。市中心除了虹口区C080302单元hk329-11地块总价达到89.64亿，杨浦区N090602单元L4-02地块42.41亿算高总价外，虹口区C080101单元hk196-08地块、hk196-06地块，杨浦区C090101单元01C5-02地块，以及大宁地块总价都是二、三十亿级别。 给了中小房企参与的机会，也给拿地的企业降低开发资金压力。
Point 3
拿地格局固化 强者恒强
从拿地的企业来看， 国央企继续是拿地主流。比如第二批，第四批和第五批集中土拍赢家均是国央企。今年首批土拍中，出现外资身影，比如庆隆和金毛的联合体拿下虹口地块。能抱上国央企的“大腿”拿地不用愁。
当然，都是国央企， 实力还是有差别的。比如中心区的优质地块多半被头部央企拿下，远郊地块则是二梯队甚至三梯队在竞争：
虹口区C080302单元hk329-11地块被金茂联合体拿下，溢价率达到38.2%。
浦东新区Z000602单元20Ea-01地块被华润越秀联合体拿下，溢价率33.4%。
虹口区C080101单元hk196-08地块、hk196-06地块被北外滩集团拿下。
杨浦区C090101单元01C5-02地块被保利发展拿下。
郊区地块比如第五批的曹路地块被联发拿下。
宝山81.95亿的巨无霸地块被中建八局拿下。
闵行区MHP0-1005单元02-09地块03-04地块、16-07地块及16-06、16-08地下空间被象屿拿下等等。
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头部房企财大气粗，也能借助品牌获得更高溢价，越是中心区地块越能标榜企业实力。并且今年越是市中心豪宅卖了越好， 强化头部企业拿地的信心和决心。
今后 市场格局或被固化，一梯队房企在中心区占据绝对比重，今后的话语权也越来越高，二梯队的房企想在核心区拿地将付出更高成本。二梯队多半只能在郊区相互搏杀，以保住深耕上海的机会。
不过也能看到一些民企也有所收获，比如大华拿到静安大宁地块和青浦大虹桥地块。龙湖和建华联合体拿下奉贤新城地块。民营企业是 市场风向标，有房企愿意尝试拿地，说明 上海楼市在好转，并且长期深耕上海还是能获得稳定的收入，只要地块不在郊环外，去化压力不是特别强，可以形成良性循环。
Point 4
记录就是被用来刷新的
今年又是 “地王年”，土地市场继续保持较高热度。并且今年 旧改力度不小，中心区土地陆续腾挪出来的土地具备成为地王的潜质。比如7月徐汇交大对面有一幅土地要出让，从技术指标来看，只能做一些低密度产品，起拍楼板价已经超过了16万元/平方米，已经提前锁定楼板价地王。
优质土地+房企重仓上海的意图作用下，土地多少关系房企业绩是否能持续提升。而且现在 房价限制有所松动，中心区上涨趋势明显。既强化楼市向好的信心也给房企留够利润空间。重点地块依旧会成为房企角逐的重点，溢价率不会低， 不断向上的走势才是上海真正的消费力的体现。
